Achat d’un logement loué et occupé : les pièges à éviter

De nombreux bailleurs nous sollicitent pour souscrire une garantie loyer impayé sur un logement qu’il souhaite acheter occupé.

Nous les conseillons sur les justificatifs à récupérer (voir notre fiche sur la garantie loyer impayé pour un locataire en place), mais de nombreux pièges s’ouvrent aux bailleurs, nous allons essayer de vous les résumer ici.

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Sommaire

  1. Vérification de l’absence d’impayé
  2. Qualité du dossier locataire
  3. Conformité du bail
  4. Vérification des conditions de congé
  5. Cohérence du loyer avec le marché
  6. Etat général de l’appartement
  7. Absence de contentieux locatifs

Vérification de l’absence d’impayé

C’est une clause cruciale pour pouvoir prendre une garantie loyer impayé une fois la vente réalisée : il ne doit pas y avoir d’impayés sur les 6 derniers mois et vous devez donc faire le nécessaire pour récupérer des preuves auprès de l’ancien propriétaire.

Nous vous recommandons de ne pas vous contenter des quittances ou d’une attestation sur l’honneur. Il est préférable de demander :

  • les compte-rendus de gestion si le bien a été géré par une agence
  • les extraits de relevé bancaire si le bien était géré en direct par le propriétaire

Ces pièces sont importantes car elles sont beaucoup plus probantes que les quittances ou une attestation sur l’honneur, d’autant plus que vous ne serez protégé par la garantie loyer impayé qu’après une période probatoire de 3 mois, vous êtes donc clairement à risque sur les premiers mois.

L’objectif est de vérifier que le locataire n’a pas eu d’incidents de paiement sur les 6 derniers mois. On parle d’incidents de paiement quand le locataire est régulièrement en retard (par exemple paiement le 20 alors qu’il doit payer le 5) ou retard supérieur à 30 jours (paiement des échéances de janvier et février mi-février).

La présence d’un incident de paiement peut vous empêcher de prendre une garantie loyer impayé; un incident de paiement peut surtout être un signe avant-coureur de difficulté de paiement du locataire. En effet dans la plupart des cas l’impayé est précédé de retard ou d’incident de paiement mineurs.

Mentions explicites dans l’acte de vente

Nous vous recommandons de demander au notaire de mentionner à l’acte de vente l’absence d’incidents de paiement. Cela incitera le bailleur à ne pas mettre éventuellement sa vente à risque en omettant de mentionner un impayé.

Dans le cas où le bailleur vous aurait indiqué un impayé en cours, n’oubliez pas de mentionner à l’acte de vente que la créance est transmise à l’acheteur, sans quoi vous ne pourrez poursuivre le locataire (voir la jurisprudence).

Qualité du dossier locataire

Si vous souhaitez prendre une garantie loyer impayé une fois le logement acheté, vous n’avez pas besoin de vous soucier de la situation du locataire puisqu’il n’y a pas de critères de solvabilité après 6 mois sans impayés.

Vous vous posez peut être la question de l’intérêt d’une garantie loyer impayé, encore plus si le bail a été signé avec un garant. Deux raisons principales :

  • la garantie loyer impayé est automatique
  • la garantie loyer impayé prend en charge la procédure (en savoir plus)

Si vous décidez malgré tout de poursuivre la location de votre logement acheté occupé sans garantie, nous vous recommandons d’être extrêmement attentif sur la qualité du locataire que vous récupérez. Vous n’allez effectivement pas être en mesure de résilier le bail pour mettre un autre locataire, les motifs du congé du bailleur étant limités (voir notre fiche sur le congé du bailleur).

Vous devez donc récupérer si possible le dossier locataire initial, et idéalement vérifier que la situation actuelle du locataire n’a pas changé. Les critères d’éligibilité de la garantie loyer impayé peuvent vous servir de référence. Vérifiez globalement la solidité de la situation du locataire mais également ses revenus, notamment son reste à vivre en fonction de sa situation personnelle.

Ainsi un salarié en CDI à 1200€ net par mois pour 400€ de loyer avec une famille de 4 enfants ne sera pas forcément plus solide, qu’un intérimaire vivant seul dans un logement à 1000€ de loyer avec des revenus variables autour de 2500€.

Cette analyse doit être faite car même si le locataire est à jour de ses paiements et n’a pas eu d’incidents sur les 6 derniers mois, la solvabilité du locataire est l’indicateur principal d’un impayé futur à venir (par exemple la GRL qui couvrait les personnes intérimaires avait historiquement un taux de sinistre proche de 10%).

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Conformité du bail

Le bail du logement occupé est automatiquement transféré à l’acheteur. Il n’est pas nécessaire de faire un avenant et il n’est pas possible en théorie de signer un nouveau bail puisque le bail antérieur n’est pas résilié. En pratique vous héritez donc du bail signé entre le vendeur et le locataire; vous allez donc également pâtir des conséquences d’éventuelles omissions ou erreurs du bail précédent.

Le problème le plus courant est l’absence de clause résolutoire. Cette clause résolutoire protège le propriétaire puisqu’elle lui permet de résilier le bail automatiquement après un impayé. Le juge se contente de constater la résiliation du bail sans devoir juger si elle est justifiée ou non, et le propriétaire gagne donc plusieurs mois sur une procédure qui prend déjà 2 ans en moyenne dans des conditions normales (voir la fiche sur la procédure d’expulsion).

L’autre problème éventuel est l’absence de clause de solidarité. Cette clause de solidarité très utile en cas de colocation ou de concubinage vous permet de poursuivre un seul locataire sur l’intégralité du loyer. Elle est donc très utile, notamment quand un colocataire devient insolvable. Il est alors possible de poursuivre le colocataire solvable sur l’intégralité du loyer et bien souvent ce dernier met une pression morale sur son colocataire pour résilier le bail.

Ces deux clauses, résolutoire et solidarité, sont obligatoires si vous souhaitez prendre une garantie loyer impayé. Vérifiez donc bien leur présence dans le bail de location du vendeur. Si elles sont absentes, nous vous recommandons fortement de demander au vendeur de faire signer au locataire un avenant au bail rajoutant ces clauses avant de procéder à la vente (mais il n’est pas certain que le locataire accepte).

Consultez notre modèle de bail de location

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Vérification des conditions de congé

Nous vous avions expliquer dans une précédente fiche les différents motifs permettant au bailleur de donner congé à l’échéance du bail.

Dans les deux cas de protection du locataire que nous avions abordés, il existe un cas en location vide où le locataire est protégé d’un éventuel congé quand le logement est vendu occupé. Ainsi l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi ALUR précise :

  • que si le nouvel acquéreur veut reprendre possession du logement avec un bail expirant dans moins de deux ans, il doit attendre au minimum deux ans pour donner son congé pour reprise
  • que si le nouvel acquéreur veut vendre le logement avec un bail expirant dans moins de trois ans, il ne pourra le faire qu’à l’échéance du bail renouvelé au moins une fois

Donc en pratique si vous rachetez pour occuper vous devrez attendre au minimum deux ans même si le bail expire rapidement. Si vous rachetez pour vendre vous devrez attendre au minimum 3 ans même si le bail expire là aussi rapidement.

Cette disposition ne s’applique pas aux locations meublées mais sachez que vous devrez néanmoins attendre l’échéance du bail pour résilier, en respectant un préavis de 3 mois.

Cohérence du loyer avec le marché

L’avantage principal de l’achat d’un logement occupé est le transfert d’un flux financier à peu près garanti. Vous ne prenez donc en théorie pas le risque de devoir fixer un loyer de marché et de devoir chercher pendant plusieurs semaines voire plusieurs mois le locataire.

Attention néanmoins, en pratique le loyer que le locataire a accepté il y a quelques années est peut être maintenant décorrélé du marché, notamment si de nouveaux programmes immobiliers se sont récemment construits dans la zone.

Nous vous recommandons donc de procéder de la même manière que pour un investissement locatif classique : publier une annonce « fictive » du logement que vous allez acheter occupé avec le même loyer et observer les demandes que vous recevez. Idéalement vous devez recevoir plusieurs contacts/appels dans la première semaine, sans quoi il est probable que le loyer est trop élevé par rapport au marché ou que la zone est en déficit intrinsèque niveau demande locative.

Etat général de l’appartement

Lors de votre visite du logement le bien sera probablement occupé par le locataire avec ses meubles en place. La visite va donc être plus compliquée mais vous ne devez pas pour autant faire des visites moins complètes et exhaustives : demander à bouger les meubles pour vérifier l’état général des peintures, des plinthes et des sols. Ouvrez les fenêtres et surtout demandez à parler au locataire pour qu’il vous fasse part d’éventuels problèmes.

N’oubliez pas enfin de comparer l’état des lieux d’entrée avec l’état de l’appartement que vous avez visité. Si le logement était en mauvais état à l’entrée vous n’allez pas pouvoir imputer les dégradations au locataire et l’éventuelle rénovation à la sortie du locataire sera entièrement à votre charge.

Absence de contentieux locatifs

Dernier point mineur, vous devez vérifier que le vendeur n’est pas en contentieux avec le locataire sur le bail qui pour rappel va être transféré avec le vendeur.

Les contentieux locatifs sont en effet légions : contestation des charges, troubles de voisinage, travaux non réalisés, idéalement vous devez demander et vérifier auprès du vendeur qu’aucun contentieux potentiellement chronophage et coûteux va vous être transféré.

Idem nous vous recommandons de demander au notaire de mentionner cet absence de contentieux en cours dans l’acte de vente.

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24 commentaires sur “Achat d’un logement loué et occupé : les pièges à éviter

  1. Guillaume le a posté:

    Bonjour,
    Mon agence me dit qu’il est illégal de demander les relevés de comptes bancaire?
    Y a t il des textes de loi qui permettent de regarder ce qu’il en est?
    Merci,
    Guillaume

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Le plus simple est de demander à votre agence les textes de lois qui selon elle vous empêchent de demander les relevés bancaires du veneur. N’hésitez pas à nous les communiquer le cas échéant.

      Peut être confond-elle avec l’interdiction de demander les relevés bancaires du locataire ?

  2. Mathieu Chantalat le a posté:

    Question d’un de nos clients en gestion locative :

    Je souhaite acquérir un bien loué.
    Le bailleur actuel est une société. Le bail a été conclu pour une durée de 6 ans.
    Celui-ci a été renouvelé par tacite reconduction le 30/11/2016.
    Ma question est la suivante :
    En tant que nouveau bailleur particulier, le bail est reconduit pour une durée de 3 ans ( car je suis un particulier )ou de 6 ans ( reprise du Bail de la Sté )?

  3. Client Smartloc le a posté:

    Bonjour,

    Je suis en train d’acheter un appartement pour le louer. Le locataire vient d’etre trouvé mais signera son bail de location avec l’actuelle propriétaire du logement, car nous n’avons pas encore fait la signature finale d’achat.

    Pouvez-vous me dire sil le contrat d’assurance est valable dans ce cas la ?

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      A priori le bail signé entre l’ancien propriétaire et le locataire va vous être transféré automatiquement sans avoir besoin de faire un avenant ou un nouveau bail.

      Il faudra par contre souscrire une fois la vente finalisée. Vous devrez aussi vérifier auprès de l’ancien propriétaire qu’il a bien perçu les loyers en lui demandant ses extraits de relevé bancaire.

  4. Client Smartloc le a posté:

    Bonjour,

    Je suis en train de faire l’acquisition d’un logement parisien vendu-loué pour lequel je souhaiterais souscrire une assurance loyers impayés cette rentrée.

    La locataire est dans les lieux depuis le 01/06/2017 et il n’y a jamais eu d’incidents de paiement.

    J’ai le dossier complet pour souscrire une GLI à savoir :
    – bail
    – état des lieux
    – pièce d’identité locataire
    – attestation d’habitation
    – attestation sur l’honneur de l’ancien propriétaire sur le bon paiement des loyers

    Toutefois, lors de la rédaction du bail et l’établissement de l’état des lieux en 2017, certaines signatures ont manqué à l’appel.
    En effet, l’état des lieux est paraphé par toutes les parties en bas de page mais n’est pas signé par elles. Le bail est quant à lui signé par les parties mais non paraphé par elles.
    Je vous joins à ce mail ces deux documents pour que vous puissiez le constater.

    Ma question est donc la suivante : ces pièces sont-elles valides pour un dossier GLI ? Est-il possible de souscrire une GLI auprès de vous ?

    Merci par avance de votre retour,
    Cordialement,

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Pour l’état des lieux cela ne pose pas de problème a priori, pour le bail nous allons demander à l’assureur, nous aurons une réponse sous 48h à vous transmettre.

      • Mathieu Chantalat le a posté:

        Bonjour,

        Désolé pour la réponse tardive mais l’assureur nous a répondu ne pas accepter un bail non paraphé.
        Le plus simple est d’essayer de le faire parapher aux locataires en place.

  5. alain le a posté:

    Bonjour, peut on demander, AVANT signature du compromis de vente, une copie complete du bail et de l’état des lieux ? en l’occurence la gestion du bien que je voudrais acheter est faite par une agence immobiliere.

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Oui je pense que ce sont des documents de base vous permettant de faire une offre sur un logement occupé.

  6. Melior le a posté:

    Bonjour,

    Je souhaiterais acquérir un appartement comme résidence principale.

    Il est déjà occupée par une dame de plus de 65 ans et son bail ce finit en mi 2020.

    Et moi même je suis dans un appartement, qui doit être vendu par ma propriétaire à la fin de mon bail en juillet 2019. Je viens de recevoir le courrier en recommandé pour congé pour vente.

    J’aimerais donc savoir plusieurs chose:
    – Quel est la procédure pour donner un congé pour reprise?
    – Si la locataire décide de quitter le logement avant la fin de son bail je peux y aménager directement?
    – Est ce que mon départ est repoussé à aout 2019 avec les six mois de préavis?

    Cordialement

  7. Étienne le a posté:

    Bonjour,
    J’achète un bien non meublé, loué sous « bail dérogatoire » d’un an au lieu de 3. Il y a une condition précisant que si l’appartement est vendu, la clause dérogatoire s’applique et justifie le congé donné aux locataires.
    La loi précise que si la condition n’est pas réalisée et notifiée, le bail est réputé classique de trois ans.
    Pensez-vous que je puisse faire un avenant à ce bail dérogatoire pour y ajouter un an, et y mettre une autre clause de dérogation ? Pour aller y habiter dans un an et pas dans deux ans…?

  8. Marxeau le a posté:

    Bonjour,

    Je souhaite acquérir un appartement comme résidence principale. Le bien est occupé avec une fin de bail en décembre 2021.
    Je souhaite proposer au locataire une convention amiable de résiliation de bail anticipée avec une indemnisation.
    Cependant, il me parait important d’être certain que le locataire acceptera cette résiliation anticipée avant de m’engager sur l’acquisition du bien.

    Est-il possible de réaliser (et de signer) cette convention de résiliation en amont de la signature du compromis de vente ? Auriez vous des exemples de convention amiable de résiliation de bail dans cette situation ?

    J’ai compris que lors du changement de propriétaire, le bail était reconduit sans besoin de le resigner. Cependant, est il nécessaire de refaire un état des lieux lors du changement de propriétaire ?

    Merci d’avance pour votre retour.
    Marxeau

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Je n’ai malheureusement pas la réponse à votre question, je vous invite à consulter un notaire ou un avocat.

  9. Cynthia Montalvo le a posté:

    Bonsoir,

    J’ai acheté un appartement qui était loué. Le locataire est partie 2 mois après. Est-ce que le vendeur est dans l’obligation de me laisser l’appartement dans un état correcte de fonctionnement?

    Merci de votre réponse.

    Bien à vous,

    Cynthia MOntalvo

  10. Veronique le a posté:

    Bonjour

    Je rachète 2 appartements avec locataires.
    Les loyers n ont jamais été réactualisé suivant l indice. Les baux parlent de l actualisation sans indices d indiqués.
    Puis je actualiser les loyers?

    Avec mes remerciements

  11. fanny le a posté:

    Bonjour,
    Je ne trouve pas la réponse sur internet, peut-être pourriez vous m’aider ?
    je vais acquérir un logement loué, l’échéance du bail arrive dans moins d’un an. (achat locatif)
    Je compte faire d’important travaux. Puis-je donner congés au locataire sans devoir attendre un certain délai ?
    (j’ai vu qu’il faut attendre 2 ans pour reprise, et un renouvellement pour revendre).
    Ya t-il un délai a respecter dans mon cas ?
    Merci

  12. Mikael le a posté:

    Bonjour,
    je vais acheter un appartement vendu occupé.
    le bail ayant été signé via une agence. Serais je obligé de continuer à payer des honoraires de gestion à cette agence ? et pour les autres honoraires (etat des lieux de sortie par exemple) ? Je n’ai aucun souci à faire la gestion moi meme ou à procéder moi meme a l etat de lieu de sortie le moment venu…

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      A priori le mandat de gestion du précédent propriétaire ne vous est pas transféré.

  13. Clement le a posté:

    Bonjour,

    Est il possible d’acheter un bien avec locataire en place en location nu par le biais d’une SCI?

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour, oui a priori vous pouvez racheter un logement via n’importe quel véhicule, le bail vous est transféré, il sera par contre renouvelé pour une durée de 6 ans comme vous êtes personne morale; par ailleurs s’il y a un garant il faudra y renoncer car vous ne pouvez pas avoir un garant en caution si vous êtes bailleur personne morale (hors SCI familiale).

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