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Achat d’un logement loué et occupé : les 7 pièges à éviter

De nombreux bailleurs nous sollicitent pour souscrire une garantie loyer impayé sur un logement qu’il souhaite acheter occupé.

Nous les conseillons sur les justificatifs à récupérer (voir notre fiche sur la garantie loyer impayé pour un locataire en place), mais au-delà de l’assurance de nombreux pièges s’ouvrent aux investisseurs qui achètent des logements occupés, nous allons essayer de vous les résumer ici.

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Vérification de l’absence d’impayé

C’est une clause cruciale pour pouvoir prendre une garantie loyer impayé une fois la vente réalisée : il ne doit pas y avoir d’impayés sur les 6 derniers mois et vous devez donc faire le nécessaire pour récupérer des preuves auprès de l’ancien propriétaire.

Nous vous recommandons de ne pas vous contenter des quittances ou d’une attestation sur l’honneur. Il est préférable de demander :

  • les compte-rendus de gestion si le bien a été géré par une agence
  • les extraits de relevé bancaire si le bien était géré en direct par le propriétaire

Ces pièces sont importantes car elles sont beaucoup plus probantes que les quittances ou une attestation sur l’honneur, d’autant plus que vous ne serez protégé par la garantie loyer impayé qu’après une période probatoire de 3 mois (voir notre article sur la franchise et la carence de la GLI), vous êtes donc clairement à risque sur les premiers mois.

L’objectif est de vérifier que le locataire n’a pas eu d’incidents de paiement sur les 6 derniers mois. On parle d’incidents de paiement quand le locataire est régulièrement en retard (par exemple paiement le 20 alors qu’il doit payer le 5) ou retard supérieur à 30 jours (paiement des échéances de janvier et février mi-février).

La présence d’un incident de paiement peut vous empêcher de prendre une garantie loyer impayé; un incident de paiement peut surtout être un signe avant-coureur de difficulté de paiement du locataire. En effet dans la plupart des cas l’impayé est précédé de retard ou d’incident de paiement mineurs.

Mentions explicites dans l'acte de vente

Nous vous recommandons de demander au notaire de mentionner à l’acte de vente l’absence d’incidents de paiement. Cela incitera le bailleur à ne pas mettre éventuellement sa vente à risque en omettant de mentionner un impayé.

Dans le cas où le bailleur vous aurait indiqué un impayé en cours, n’oubliez pas de mentionner à l’acte de vente que la créance est transmise à l’acheteur, sans quoi vous ne pourrez poursuivre le locataire (voir la jurisprudence).

Pour accéder à des annonces exclusives de logements occupés et vous faire accompagner dans la reprise du bail, nous vous recommandons Trackstone, un des leaders sur les annonces de logements occupés à vendre.

Qualité du dossier locataire

Si vous souhaitez prendre une garantie loyer impayé une fois le logement acheté, vous n’avez pas besoin de vous soucier de la situation du locataire puisqu’il n’y a pas de critères de solvabilité après 6 mois sans impayés.

Vous vous posez peut être la question de l’intérêt d’une garantie loyer impayé, encore plus si le bail a été signé avec un garant. Deux raisons principales :

  • la garantie loyer impayé est automatique
  • la garantie loyer impayé prend en charge la procédure (en savoir plus)

Si vous décidez malgré tout de poursuivre la location de votre logement acheté occupé sans garantie, nous vous recommandons d’être extrêmement attentif sur la qualité du locataire que vous récupérez. Vous n’allez effectivement pas être en mesure de résilier le bail pour mettre un autre locataire, les motifs du congé du bailleur étant limités (voir notre fiche sur le congé du bailleur).

Vous devez donc récupérer si possible le dossier locataire initial, et idéalement vérifier que la situation actuelle du locataire n’a pas changé. Les critères d’éligibilité de la garantie loyer impayé peuvent vous servir de référence. Vérifiez globalement la solidité de la situation du locataire mais également ses revenus, notamment son reste à vivre en fonction de sa situation personnelle.

Ainsi un salarié en CDI à 1200€ net par mois pour 400€ de loyer avec une famille de 4 enfants ne sera pas forcément plus solide, qu’un intérimaire vivant seul dans un logement à 1000€ de loyer avec des revenus variables autour de 2500€.

Cette analyse doit être faite car même si le locataire est à jour de ses paiements et n’a pas eu d’incidents sur les 6 derniers mois, la solvabilité du locataire est l’indicateur principal d’un impayé futur à venir (par exemple la GRL qui couvrait les personnes intérimaires avait historiquement un taux de sinistre proche de 10%).

Conformité du bail

Le bail du logement occupé est automatiquement transféré à l’acheteur. Il n’est pas nécessaire de faire un avenant au bail et il n’est pas possible en théorie de signer un nouveau bail puisque le bail antérieur n’est pas résilié. En pratique vous héritez donc du bail signé entre le vendeur et le locataire; vous allez donc également pâtir des conséquences d’éventuelles omissions ou erreurs du bail précédent.

Le problème le plus courant est l’absence de clause résolutoire. Cette clause résolutoire protège le propriétaire puisqu’elle lui permet de résilier le bail automatiquement après un impayé. Le juge se contente de constater la résiliation du bail sans devoir juger si elle est justifiée ou non, et le propriétaire gagne donc plusieurs mois sur une procédure qui prend déjà 2 ans en moyenne dans des conditions normales (voir la fiche sur la procédure d’expulsion).

L’autre problème éventuel est l’absence de clause de solidarité. Cette clause de solidarité très utile en cas de colocation ou de concubinage vous permet de poursuivre un seul locataire sur l’intégralité du loyer. Elle est donc très utile, notamment quand un colocataire devient insolvable. Il est alors possible de poursuivre le colocataire solvable sur l’intégralité du loyer et bien souvent ce dernier met une pression morale sur son colocataire pour résilier le bail.

Ces deux clauses, résolutoire et solidarité, sont obligatoires si vous souhaitez prendre une garantie loyer impayé. Vérifiez donc bien leur présence dans le bail de location du vendeur. Si elles sont absentes, nous vous recommandons fortement de demander au vendeur de faire signer au locataire un avenant au bail rajoutant ces clauses avant de procéder à la vente (mais il n’est pas certain que le locataire accepte).

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Vérification des conditions de congé

Nous vous avions expliqué dans une précédente fiche les différents motifs permettant au bailleur de donner congé à l’échéance du bail.

Dans les deux cas de protection du locataire que nous avions abordés, il existe un cas en location vide où le locataire est protégé d’un éventuel congé quand le logement est vendu occupé. Ainsi l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi ALUR précise :

  • que si le nouvel acquéreur veut reprendre possession du logement avec un bail expirant dans moins de deux ans, il doit attendre au minimum deux ans pour donner son congé pour reprise
  • que si le nouvel acquéreur veut vendre le logement avec un bail expirant dans moins de trois ans, il ne pourra le faire qu’à l’échéance du bail renouvelé au moins une fois

Donc en pratique si vous rachetez pour occuper, vous devrez attendre au minimum deux ans même si le bail expire rapidement. Si vous rachetez pour vendre, vous devrez attendre au minimum 3 ans même si le bail expire là aussi rapidement.

Cette disposition ne s’applique pas aux locations meublées mais sachez que vous devrez néanmoins attendre l’échéance du bail pour résilier, en respectant un préavis de 3 mois.

Cohérence du loyer avec le marché

L’avantage principal de l’achat d’un logement occupé est le transfert d’un flux financier à peu près garanti. Vous ne prenez donc en théorie pas le risque de devoir fixer un loyer de marché et de devoir chercher pendant plusieurs semaines voire plusieurs mois le locataire.

Attention néanmoins, en pratique le loyer que le locataire a accepté il y a quelques années est peut être maintenant décorrélé du marché, notamment si de nouveaux programmes immobiliers se sont récemment construits dans la zone.

Nous vous recommandons donc de procéder de la même manière que pour un investissement locatif classique : publier une annonce « fictive » du logement que vous allez acheter occupé avec le même loyer et observer les demandes que vous recevez. Idéalement vous devez recevoir plusieurs contacts/appels dans la première semaine, sans quoi il est probable que le loyer est trop élevé par rapport au marché ou que la zone est en déficit intrinsèque niveau demande locative. Plus d’infos sur le sujet sur notre fiche sur la fixation du loyer.

Etat général de l’appartement

Lors de votre visite du logement le bien sera probablement occupé par le locataire avec ses meubles en place. La visite va donc être plus compliquée mais vous ne devez pas pour autant faire des visites moins complètes et exhaustives : demander à bouger les meubles pour vérifier l’état général des peintures, des plinthes et des sols. Ouvrez les fenêtres et surtout demandez à parler au locataire pour qu’il vous fasse part d’éventuels problèmes.

N’oubliez pas enfin de comparer l’état des lieux d’entrée avec l’état de l’appartement que vous avez visité. Si le logement était en mauvais état à l’entrée vous n’allez pas pouvoir imputer les dégradations au locataire et l’éventuelle rénovation à la sortie du locataire sera entièrement à votre charge.

Absence de contentieux locatifs

Dernier point mineur, vous devez vérifier que le vendeur n’est pas en contentieux avec le locataire sur le bail qui pour rappel va être transféré avec le vendeur.

Les contentieux locatifs sont en effet légion : contestation des charges, troubles de voisinage, travaux non réalisés, idéalement vous devez demander et vérifier auprès du vendeur qu’aucun contentieux potentiellement chronophage et coûteux va vous être transféré.

Idem nous vous recommandons de demander au notaire de mentionner cette absence de contentieux en cours dans l’acte de vente.

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99 commentaires ont été déposés sur “Achat d’un logement loué et occupé : les 7 pièges à éviter

  1. Guillaume le a posté:

    Bonjour,
    Mon agence me dit qu’il est illégal de demander les relevés de comptes bancaire?
    Y a t il des textes de loi qui permettent de regarder ce qu’il en est?
    Merci,
    Guillaume

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Le plus simple est de demander à votre agence les textes de lois qui selon elle vous empêchent de demander les relevés bancaires du veneur. N’hésitez pas à nous les communiquer le cas échéant.

      Peut être confond-elle avec l’interdiction de demander les relevés bancaires du locataire ?

  2. Mathieu Chantalat le a posté:

    Question d’un de nos clients en gestion locative :

    Je souhaite acquérir un bien loué.
    Le bailleur actuel est une société. Le bail a été conclu pour une durée de 6 ans.
    Celui-ci a été renouvelé par tacite reconduction le 30/11/2016.
    Ma question est la suivante :
    En tant que nouveau bailleur particulier, le bail est reconduit pour une durée de 3 ans ( car je suis un particulier )ou de 6 ans ( reprise du Bail de la Sté )?

  3. Client Smartloc le a posté:

    Bonjour,

    Je suis en train d’acheter un appartement pour le louer. Le locataire vient d’etre trouvé mais signera son bail de location avec l’actuelle propriétaire du logement, car nous n’avons pas encore fait la signature finale d’achat.

    Pouvez-vous me dire sil le contrat d’assurance est valable dans ce cas la ?

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      A priori le bail signé entre l’ancien propriétaire et le locataire va vous être transféré automatiquement sans avoir besoin de faire un avenant ou un nouveau bail.

      Il faudra par contre souscrire une fois la vente finalisée. Vous devrez aussi vérifier auprès de l’ancien propriétaire qu’il a bien perçu les loyers en lui demandant ses extraits de relevé bancaire.

  4. Client Smartloc le a posté:

    Bonjour,

    Je suis en train de faire l’acquisition d’un logement parisien vendu-loué pour lequel je souhaiterais souscrire une assurance loyers impayés cette rentrée.

    La locataire est dans les lieux depuis le 01/06/2017 et il n’y a jamais eu d’incidents de paiement.

    J’ai le dossier complet pour souscrire une GLI à savoir :
    – bail
    – état des lieux
    – pièce d’identité locataire
    – attestation d’habitation
    – attestation sur l’honneur de l’ancien propriétaire sur le bon paiement des loyers

    Toutefois, lors de la rédaction du bail et l’établissement de l’état des lieux en 2017, certaines signatures ont manqué à l’appel.
    En effet, l’état des lieux est paraphé par toutes les parties en bas de page mais n’est pas signé par elles. Le bail est quant à lui signé par les parties mais non paraphé par elles.
    Je vous joins à ce mail ces deux documents pour que vous puissiez le constater.

    Ma question est donc la suivante : ces pièces sont-elles valides pour un dossier GLI ? Est-il possible de souscrire une GLI auprès de vous ?

    Merci par avance de votre retour,
    Cordialement,

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Pour l’état des lieux cela ne pose pas de problème a priori, pour le bail nous allons demander à l’assureur, nous aurons une réponse sous 48h à vous transmettre.

      • Mathieu Chantalat le a posté:

        Bonjour,

        Désolé pour la réponse tardive mais l’assureur nous a répondu ne pas accepter un bail non paraphé.
        Le plus simple est d’essayer de le faire parapher aux locataires en place.

  5. alain le a posté:

    Bonjour, peut on demander, AVANT signature du compromis de vente, une copie complete du bail et de l’état des lieux ? en l’occurence la gestion du bien que je voudrais acheter est faite par une agence immobiliere.

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Oui je pense que ce sont des documents de base vous permettant de faire une offre sur un logement occupé.

  6. Melior le a posté:

    Bonjour,

    Je souhaiterais acquérir un appartement comme résidence principale.

    Il est déjà occupée par une dame de plus de 65 ans et son bail ce finit en mi 2020.

    Et moi même je suis dans un appartement, qui doit être vendu par ma propriétaire à la fin de mon bail en juillet 2019. Je viens de recevoir le courrier en recommandé pour congé pour vente.

    J’aimerais donc savoir plusieurs chose:
    – Quel est la procédure pour donner un congé pour reprise?
    – Si la locataire décide de quitter le logement avant la fin de son bail je peux y aménager directement?
    – Est ce que mon départ est repoussé à aout 2019 avec les six mois de préavis?

    Cordialement

  7. Étienne le a posté:

    Bonjour,
    J’achète un bien non meublé, loué sous « bail dérogatoire » d’un an au lieu de 3. Il y a une condition précisant que si l’appartement est vendu, la clause dérogatoire s’applique et justifie le congé donné aux locataires.
    La loi précise que si la condition n’est pas réalisée et notifiée, le bail est réputé classique de trois ans.
    Pensez-vous que je puisse faire un avenant à ce bail dérogatoire pour y ajouter un an, et y mettre une autre clause de dérogation ? Pour aller y habiter dans un an et pas dans deux ans…?

  8. Marxeau le a posté:

    Bonjour,

    Je souhaite acquérir un appartement comme résidence principale. Le bien est occupé avec une fin de bail en décembre 2021.
    Je souhaite proposer au locataire une convention amiable de résiliation de bail anticipée avec une indemnisation.
    Cependant, il me parait important d’être certain que le locataire acceptera cette résiliation anticipée avant de m’engager sur l’acquisition du bien.

    Est-il possible de réaliser (et de signer) cette convention de résiliation en amont de la signature du compromis de vente ? Auriez vous des exemples de convention amiable de résiliation de bail dans cette situation ?

    J’ai compris que lors du changement de propriétaire, le bail était reconduit sans besoin de le resigner. Cependant, est il nécessaire de refaire un état des lieux lors du changement de propriétaire ?

    Merci d’avance pour votre retour.
    Marxeau

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Je n’ai malheureusement pas la réponse à votre question, je vous invite à consulter un notaire ou un avocat.

  9. Cynthia Montalvo le a posté:

    Bonsoir,

    J’ai acheté un appartement qui était loué. Le locataire est partie 2 mois après. Est-ce que le vendeur est dans l’obligation de me laisser l’appartement dans un état correcte de fonctionnement?

    Merci de votre réponse.

    Bien à vous,

    Cynthia MOntalvo

  10. Veronique le a posté:

    Bonjour

    Je rachète 2 appartements avec locataires.
    Les loyers n ont jamais été réactualisé suivant l indice. Les baux parlent de l actualisation sans indices d indiqués.
    Puis je actualiser les loyers?

    Avec mes remerciements

  11. fanny le a posté:

    Bonjour,
    Je ne trouve pas la réponse sur internet, peut-être pourriez vous m’aider ?
    je vais acquérir un logement loué, l’échéance du bail arrive dans moins d’un an. (achat locatif)
    Je compte faire d’important travaux. Puis-je donner congés au locataire sans devoir attendre un certain délai ?
    (j’ai vu qu’il faut attendre 2 ans pour reprise, et un renouvellement pour revendre).
    Ya t-il un délai a respecter dans mon cas ?
    Merci

    • Kriss le a posté:

      Bonjour Fanny,
      Avez-vous pu avoir une réponse à votre question. car je suis dans la meme situation que la votre et je serai interessé par une réponse.
      merci d’avance.

      • Mathieu Chantalat le a posté:

        A priori vous ne pouvez pas donner congé au seul motif de vouloir faire des gros travaux.

  12. Mikael le a posté:

    Bonjour,
    je vais acheter un appartement vendu occupé.
    le bail ayant été signé via une agence. Serais je obligé de continuer à payer des honoraires de gestion à cette agence ? et pour les autres honoraires (etat des lieux de sortie par exemple) ? Je n’ai aucun souci à faire la gestion moi meme ou à procéder moi meme a l etat de lieu de sortie le moment venu…

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      A priori le mandat de gestion du précédent propriétaire ne vous est pas transféré.

  13. Clement le a posté:

    Bonjour,

    Est il possible d’acheter un bien avec locataire en place en location nu par le biais d’une SCI?

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour, oui a priori vous pouvez racheter un logement via n’importe quel véhicule, le bail vous est transféré, il sera par contre renouvelé pour une durée de 6 ans comme vous êtes personne morale; par ailleurs s’il y a un garant il faudra y renoncer car vous ne pouvez pas avoir un garant en caution si vous êtes bailleur personne morale (hors SCI familiale).

  14. Kriss le a posté:

    bonjour,
    Je souhaite faire l’acquisition d’un bien loué ( location vide ) pour un investissement locatif. Le bail vient d’être renouvelé en mai 2018 pour une durée de 3 ans jusqu’à AVRIL 2021 soit dans 21 mois. sauriez-vous me dire si je peux mettre congé le locataire afin de reprendre l’appartement en ma possession en avril 2021 afin de réaliser des travaux de rénovation et ensuite le faire louer par la suite sous le régime du LMNP ?
    si oui, que dois je respecter comme procédure pour mettre congé au locataire ? merci d’avance pour votre aide et réponse

  15. Sonia le a posté:

    Bonjour Matthieu,

    Si j’ai bien compris votre article et vos explications, la vente de n’importe quel logement loué vide et occupé par un locataire, implique une reconduction du bail pour un minimum de 2 ans?
    Dans mon cas, j’ai fait une offre sur un appartement qui est vendu loué.. Je ne connaissais pas la loi Azur, j’ai fait une offre car le bail de la locataire en place se termine le 1er aout 2019. L’agence ne m’avait pas donné cette indication avant la visite. Donc, selon la loi, si j’ai bien compris, je n’aurai pas le droit de demander à la locataire de partir? Elle pourra rester au minimum 2 ans de plus si elle le désir?
    Bien cordialement

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Oui si vous souhaitez le récupérer pour l’acheter il faudra attendre deux ans, sauf si le bailleur a donné congé au locataire et que celui-ci est parti au 1er août. Dans ce cas vous allez récupérer un logement libre de tout occupant. Mais si le locataire est toujours en place et que son bail s’est renouvelé pour 3 ans le 1er août 2019, il va même falloir attendre 3 ans pour lui donner congé.

      • Sonia le a posté:

        Merci pour votre réponse rapide.
        J’ai une autre question, si cela ne vous dérange pas:
        Je dois rencontrer la locataire cette semaine (avant la signature du compromis de vente).
        Si elle acceptait de partir et qu’elle donnait son congé maintenant à son propriétaire actuel en stipulant la date de fin de bail (1er aout 2020). A-t-elle le droit de se rétracter plus tard? Est-ce un document qui a de la valeur? Est-ce possible de procéder de cette façon?Est-ce toujours valable si le compromis de vente est signé après? Quels sont vos conseils si vous en avez, svp?
        Merci

        • Sonia le a posté:

          Je me suis trompée sur la date de fin de bail dans mon 1er message, le bail doit se terminer le 1er aout 2020, pardon.

  16. QUEMENEUR MAXIME le a posté:

    bonjour, je suis en cours pour acheter un bien. son bail finissait fin aout et et je signe le 4 octobre chez le notaire mais locataire toujours la… sur le compromis il y a indiqué avec locataire en place mais aussi achat pour y habiter. les propriétaires actuel n’ont pas envoyés de congé avant la fin de son bail. Est il possible de récupérer la maison après signature chez le notaire?

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      C’est un bail meublé ou un bail vide ?

  17. Sifi le a posté:

    Bonjour,

    Je souhaite acheter un appartement loué dans le cadre d’un investissement locatif. Le loyer actuel est d’environ 15% moins cher que la moyenne du marché. Ma question est : est-il possible au départ du locataire actuel de réévaluer le loyer pour atteindre un loyer moyen marché.
    Merci d’avance.

    • Pellennec le a posté:

      Bonjour Sifi,
      Je suis dans le même cas que vous. Avez-vous trouvé une réponse à votre question ?
      En vous remerciant par avance.

  18. Lea77 le a posté:

    Bonjour,
    je suis en cours d’achat d’un bien loué.
    si le propriétaire actuel donne congé à son locataire à la fin du bail (au 30/09/2020) aujourd’hui (9 mois avant) par lettre recommandée, avant signature de l’acte de vente. Bénéficirai-je de ce congé étant donné que je suis censée hérité du bail?
    Merci de votre aide

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Il donnerait congé à quel titre ? Pour vente ? Je ne suis pas certain que vous récupériez le congé, je vous recommande de consulter un avocat car je n’ai pas la réponse.

    • mena35 le a posté:

      Bonjour Léa77, je voudrais savoir si vous avez eu réponse à votre question car je suis dans le même cas que vous : je voudrais acheter un bien actuellement loué dont le bail expire en février 2021. Or je ne sais pas si le congé que peut donner l’actuel propriétaire au locataire sera toujours valable une fois que j’aurais fait l’acquisition de ce bien.
      Je vous serais très reconnaissante si vous pouviez partager cette information.
      Cordialement

      • BHS le a posté:

        Bonjour,
        Avez-vous trouver une réponse à votre question? car je suis dans la même situation que vous

        • Mathieu Chantalat le a posté:

          Bonjour,

          Oui a priori le congé pour vente déjà donné se transfère au vendeur.

  19. Kabou le a posté:

    Bonjour

    Je suis en train de regarder pour un investissement locatif, j’ai trouve le bien ideal (non-meublé) mais le locataire en cours a un loyer négocié (approx 50% du prix du marché) – est-ce que je pourrais a échéance du bail revalorisé ce loyer ? est-ce un gros problème ?

    merci

  20. Nad le a posté:

    Bonjour,
    Je suis en processus afin d’acheter un bien occupé sous bail professionnel dont les locataires sont présents depuis plusieurs années. En revanche, je souhaiterai négocier une nouvelle signature de bail en meublé. Est-ce que j’ai légalement la possibilité de le faire ? (Je compte également proposer une garantie notarié que je n’engagerais aucune action pour récupérer le bien au moins pour les 3 prochaines années pour rassurer le locataires). Y-a-t’il une solution possible si ce n’est pas le cas.
    Merci beaucoup !

  21. BLANC le a posté:

    Bonjour. J’ai entendu dire que la totalité du paiement des loyers d’une maison durant plus de 10 ans, entrainerai une diminution équivalente à l’achat de cette maison. Quand est il?..Merci

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Non les loyers ne sont pas déductibles d’une éventuelle offre d’achat.

  22. vallalta le a posté:

    Bonjour je souhaite acheter un appartement (locatif) qui est actuellement loué vide avec bail se terminant fin 2021. je souhaite le louer meublé. puis je changer le bail ?

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Vous pouvez demander au locataire de changer le bail via un avenant, ou de résilier et resigner un bail meublé, mais il n’a aucune raison d’accepter et ce n’est pas dans son intérêt.

  23. sebastien dolais le a posté:

    bonjour ,je suis sur le point d’acheter un logement . dois je le remettre au norme électrique alors qu’il est déjà occupé depuis 12 ans ? merci

  24. BAJER le a posté:

    Bonjour,
    Je suis en train d’acheter un appartement avec un locataire déjà en place. Son bail court jusqu’en février 2022.
    Le bail signé avec l’ancien propriétaire mentionne un garant approchant les 80 ans.
    QUESTION : pour éviter des loyers impayés en cas de carence du locataire et du décès éventuel de son garant âgé, puis-je tout de même souscrire une G.L.I ou la « Loi Boutin de Juillet 1989 me l’interdit-elle ?
    Merci d’avance

  25. BESSAD le a posté:

    Bonjour
    nous devons vendre un bien locatif ( fin septembre 2020) dont les locataires ont donné congé avant la signature définitive (début septembre). Nous l’avons reloué pour ne pas nous retrouver en défaut de loyer (nous avons un prêt immobilier en cours). Nous avons prévenu l’agence immobilière mais étiez nous dans l’obligation de soumettre les conditions du nouveau bail au nouveau propriétaire? Cordialement

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Oui je pense que vous auriez dû prévenir le vendeur, mais demandez confirmation à votre notaire.

  26. trere le a posté:

    bonjour
    suite a une baisse de prix de la vente de notre logement nous avons notifier une seconde fois par huissier le droit de priorité au locataire . les locataires on une dette locative de plusieurs mois de loyer impayés et n’habitent plus dans le logement
    peuvent ils encore bénéficier de ce droit de priorité
    cordialement

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Très bonne question, je n’ai pas la réponse.

  27. Maxime le a posté:

    Bonjour, je souhaite acheter un appartement vendu loué mais dans le bail actuel il n’y a pas mention de l’IRL, ni de clauses résolutoire et de solidarité. Puis-je faire signer un nouveau bail à mon futur locataire en réajustant le loyer en fonction taux IRL actuel ainsi que rajouté ces deux clauses ?
    Ou bien est-ce à l’ancien propriétaire de le faire ?

  28. jury le a posté:

    Bonjour,
    Je souhaite acquérir un appartement vendu loué, il n’y a pas eu de bail de fait depuis le début de la location, ni état des lieux par l’ancien propriétaire.
    De plus, le loyer est sous évalué, puis lors de mon acquisition augmenter le loyer en rapport avec le marché actuel?
    Sachant que le couple de locataire à plus de 70 ans et dont le mari est handicapé physique.
    merci de votre retour
    cdlt

  29. Aurore le a posté:

    Bonjour,
    Je vais acquérir un bien qui est actuellement occupé. L’agence m’assure que le locataire partira dans 6 mois car son bail n’est pas reconduit. Je lui demande les preuves et me confirme cela uniquement par mail. Dois-je lui demander des éléments supplémentaires ? Merci d’avance

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Oui idéalement il faut lui demander la copie du courrier de congé envoyé au locataire ET surtout le récipissé du RAR.

  30. Lydie Lasson le a posté:

    Bonjour,
    J’envisage d’acheter une maison louée avec fin de bail au 31/08/2023. Les locataires en place auront 64 ans à la fin du bail. Quant à moi j’aurai 74 ans à cette date de 2023. J’ai lu, que la loi de reprise pour habiter le logement, exige que le nouveau propriétaire, le soit depuis 2 ans pour pouvoir leur donner congé et y habiter ! D’après mes calculs, il faut que l’acte authentique soit signé avant le 1er septembre 2021 pour respecter cette période de 2 ans, ce qui est un peu juste pour la signature chez le notaire.

    Ma question est la suivante :
    – si la vente est signée 1 ou 2 mois plus tard après l’expiration du délai, est ce que cela recule d’autant la période d’occupation des locataires, ou bien devrai-je attendre la fin du renouvellement du bail de 3 ans pour pouvoir leur donner congé ?

    Exemple :
    – si signature acte authentique au 15 octobre 2021, congé a donner au plus tard au 15 février 2023 (date avec un peu de marge) pour un départ des locataires au 14 octobre 2023, au lieu du 31/08/2023 ?

    – la date de fin de bail sera dépassée, devrai-je attendre 2026 pour donner congé en février 2026 avec la fin de bail au 31/08/2026 ?

    Les locataires à cette date auront 67 ans, pourrai-je les faire partir ? ou pourront-ils rester dans le logement jusqu’à la fin de leur vie ?

    Autre question : est ce que la notion des deux d’acquisition, reste valable compte tenu de mon âge qui est supérieur à 70 ans ?

    Par ailleurs, j’ai lu qu’on parle aussi d’une période d’acquisition inférieure à 3 ans, de quoi s’agit-il exactement ?

    Merci infiniment pour votre réponse.

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Si le terme du bail intervient moins de 2 ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition. Etant donné que vous êtes bien dans ce cas, si vous signez l’acte le 15 octobre 2021, vous devrez donner congé à la date d’échéance, mais le congé ne prendra effet que le 15 octobre 2023. Les locataires devront partir à cette date.

      Par ailleurs la protection des locataires ne s’applique pas dans votre cas car vous avez plus de 65 ans.

      Plus d’infos sur ces deux points ici https://www.smartloc.fr/blog/conge-du-bailleur-motifs-et-preavis/

  31. BELFILS le a posté:

    Bonjour,
    j’aimerai acheter un bien mais il est déjà loué en location nu.
    la fin du bail est Sept 2022 et je lis sur votre article que je ne peux pas le récupérer avant 2 ans Loi ALUR.
    Est-ce que, à la fin du bail Sept 2022, je peux changer en location meublé afin de pouvoir le louer en LMNP et aussi en faire profiter ma famille ou moi même en parallèle ?
    Faites-vous la transition location vide en meublé si non, comment faut il faire pour changer son statut ?
    Merci.

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Non vous ne pourrez pas basculer sur du meublé, sauf accord du locataire mais il n’a aucun intérêt à accepter.

  32. CHARVET Chantal le a posté:

    bonjour, j’ai un contrat de location avec un propriétaire particulier datant de mars 2010.
    J’ ai reçu le 24/05/2021 un courrier recommandé avec AR pour congé en vue de vente de mon appartement et je devrais libérer les lieux au plus tard le 31 mars 2022 (qui sera l’ année où j’ aurais 80 ans…)
    Malgré ma recherche très active depuis + de 8 mois pour trouver une autre location (j’ai aussi postulé pour un appartement social) en raison aussi de la crise sanitaire (où les appartements ne peuvent pas être visités), je ne trouve pas d’ appartement susceptible de m’ apporter un confort et une sécurité nécessaires à une personne de 80 ans : proximité avec mes enfants,pas d’ escaliers (car j’ ai des problèmes de genou qui m’ handicape pour marcher), douche au lieu d’ une baignoire, un balcon, si possible et un garage) et si j’ ai déménagé il y a 11 ans, c’ était surtout pour me rapprocher de mes enfants qui travaillent et ne pourront plus me rendre des services si je dois repartir à + de 25km.
    Le propriétaire peut-il me mettre dehors en raison de mon âge et alors que j’ ai toujours payé mon loyer sans aucun problème, et cela uniquement dans le but de vendre l’ appartement que malheureusement je ne peux envisager d’ acheter vu le prix (179000€) ?
    J’ espère que vous pourrez me renseigner et je vous en remercie par avance.
    Cordialement
    C. C

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Je vous invite à consulter cette fiche complète https://www.smartloc.fr/blog/conge-du-bailleur-motifs-et-preavis/ notamment la dernière partie qui traite des cas de protection des locataires âgés. Si vous rentrez dans les critères votre bail se renouvelle automatiquement et le congé n’est pas réalisé.

  33. Cécile le a posté:

    Bonjour,
    Nous souhaitons acquérir une maison de village actuellement louée. Nous souhaitons garder le locataire.
    Toutefois la maison n’est pas pratique, la cuisine est dans un couloir, la salle de bain est semi ouverte sans porte et les chambres sont transversales. De ce fait l’enfant doit passer dans la chambre de ses parents pour aller dans la sienne. Il n’y a pas de porte non plus l’arrivée des escaliers se fait directement dans la chambre des parents à l’étage.
    Nous souhaitons modifier l’agencement pour qu’ils aient une occupation plus agréable.

    comment doit être gérée la période travaux sachant qu’il doit vider ses meubles et trouver un logement le temps des travaux?
    De base il est d’accord pour que la maison soit mieux réagencée.

    Quels sont les droits et devoirs du propriétaire dans ce cas là?

    Merci infiniment pour votre retour

  34. Askovic le a posté:

    Bonjour,
    Je souhaite acheter un appartement loué, par contre, j’aimerais connaître la solvabilité du locataire afin d’être sûre que je pourrai souscrire à une assurance impayés. Est-ce que ça fait partie des documents obligatoires à être transmis à l’acheteur lors de la promesse de vente?

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Obligatoire non, mais il est recommandé de demander le dossier du locataire en place oui.

  35. karine PUJOL le a posté:

    Bonjour,
    nous avons acheté un appartement loué au mois de juillet 2021.
    Sur l’acte d’achat etait specifié qu’il y avait eu un soucis de voisinage, mais que cela etait réglé.
    dès le mois d’aout nous recevions des mail de co-locataires (c’est dans une petite coproprièté) se plaignant de tapages divers et répétés.
    Nous avons envoyé a notre locataire un recommandé avec AR la mettent en demeure de cesser ses troubles. Rien n’y a fait, les plaintes continuent.
    aujourd’hui nous recevons un courrier d’un avocat d’un co-propriétaires nous menaçant de poursuites.
    Que pouvons nous faire? pouvons nous prendre une GLI? Nous craignons que si nous déclenchons une procédure a l’encontre de notre locataire, elle ne paie plus ses loyers ou dégrade notre bien.
    Merci d’avance pour votre réponse.
    K.Pujol

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Oui vous pouvez prendre une GLI sur la partie impayés, tant que vous n’avez pas eu d’incidents de paiement. Par contre ne prenez pas la composante protection juridique avec, car le contentieux a d’ores et déjà démarré, impayés ou pas, et vos frais de procédure ne seront pas pris en charge par l’assureur sur le dossier troubles de voisinages.

  36. Joseph le a posté:

    Bonjour,

    Je suis locataire depuis 3 ans d’un appartement vendu loué récemment ( Bail meublé d’un an renouvelable par tactite de reconduction ).

    Jusqu’à maintenant je n’ai pas reçu d’information de la part du nouveau propriétaire mais je sais qu’il souhaite augmenter le loyer.

    Mon bail prendra fin ce décembre. Est-ce qu’il pourra m’obliger à signer un autre bail avec un nouveau loyer ?

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Non sauf congé donné par le propriétaire, le loyer ne peut pas être augmenté en cours de bail au-delà de l’indexation. Et le bail se reconduit tacitement chaque année.

  37. TRELISAN le a posté:

    Bonjour,
    Je suis intéressé par l’achat d’une maison actuellement louée (location vide bail de 3 ans) dont le bail arrivera à échéance fin juillet 2022. Compte tenu du délai de préavis à respecter, le propriétaire actuel devrait signifier son congé avec proposition d’achat au locataire avant la fin janvier 2022 s’il veut éviter de devoir prolonger le bail, ce qui bloquerait son projet de vente. Or, j’ignore si nous serons en mesure de signer un éventuel compromis avant fin janvier 2022 (fêtes de fin d’année, négociations, accord bancaire etc…). Le propriétaire adressera donc vraisemblablement le courrier de congé pour vente à compter de juillet 2022 à son locataire afin de respecter la procédure. En supposant que nous signons un compromis en février/mars 2022 suivi par une vente en Mai/juin, et que le locataire ayant décliné l’offre d’achat est toujours en place, son bail prenant fin en juillet, pourra-t-il y avoir une reprise du bail ou alors serai-je obligé de proposer un nouveau bail au locataire (si celui-ci émet le souhait de rester dans le logement) ? Merci pour votre réponse

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Je ne suis pas sûr de comprendre votre scenario, vous supposez que le locataire refuse de partir alors que son congé a été délivré dans les temps ? La signature de votre compromis est indépendante du timing à respecter sur le congé du locataire.

  38. Romain le a posté:

    Bonjour, Je suis sur le point d’acheter un appartement meublé avec locataire en place. Etant logé à titre gratuit par ma compagne, puis-je acheter cet appartement au titre de « résidence principale » et le laisser en location meublée ? Merci de vos réponses

    • Boris G. le a posté:

      Bonjour, si vous achetez cet appartement pour le louer en meublé, il ne sera pas considéré comme votre résidence principale. Pour rappel, vous devez habiter dedans au moins 8 mois dans l’année pour que l’administration fiscale le considère comme résidence principale.

  39. PERESSONI Alain le a posté:

    Bonjour, j’achète un bien loué, en fin de bail pour le 1er avril 2022 avec un avenant au 15 juillet pour que les locataires actuels puissent se « retourner » la signature de l’acte authentique chez le Notaire aura lieu en Janvier. Le bailleur (l’état) me dit que jusqu’au 1er Avril, date du bail, c’est l’ancien propriétaire que touchera les loyers; Ceci n’est pas légal ? Le transfert de propriétaire assure bien le transfert du bail au profit de l’acquéreur !

    • Boris G. le a posté:

      Bonjour, si vous achetez un logement habité par un locataire, le transfert du bail se fait automatiquement lors de la vente. C’est donc vous qui toucherez les loyers une fois la vente effectuée. En revanche, je ne comprend pas la 1ère partie de votre question. Pouvez-vous préciser votre demande ?

  40. Désirée le a posté:

    Bonjour,
    Je souhaite acheter un appartement louer, le bail prends fin le 01/08/2022. Je souhaite le prendre pour une location, mais moi-même je souhaite choisir mes locataires. Est que je pourrais donner congés au locataire à la fin de son bail le 01/08/2022?

    • Boris G. le a posté:

      Bonjour, vous ne pouvez pas donner congés au locataire actuel pour choisir vos propres locataires.

  41. Amac le a posté:

    Bonjour,
    Tout d’abord, merci, car votre site est très bien fait et très complet.
    Voici mon projet : je souhaite acheter un appartement vendu occupé (location vide) jusqu’en août 2023.
    Voici mes deux scénarii et les questions qui vont avec :
    Si je l’achète en tant que résidence principale, est-ce que je pourrai à un moment donné changer pour en faire un investissement locatif ? Y a-t-il une possibilité de raccourcir le bail de location en cours ?
    Si je l’achète en tant qu’investissement locatif, pourrais-je changer le montant du loyer et de locataire à la fin de son bail ? Passer en location meublée ? Quels sont les délais ?

    Merci de votre aide !

    • Boris G. le a posté:

      Bonjour, si vous achetez ce bien en tant que résidence principale, vous pourrez bien évidemment en faire un investissement locatif plus tard. Il n’y a aucun moyen de raccourcir le bail en cours, étant donné que le bail se transfère avec la vente du bien.
      Si vous l’achetez en tant qu’investissement locatif, vous pourrez donner congés au locataire à la fin du bail mais vous ne pourrez le faire que si vous évoquez l’un des motifs indiqués dans cet article : https://www.smartloc.fr/blog/conge-du-bailleur-motifs-et-preavis/
      Vous pourrez à ce moment la passer en meublé, mais vous devrez bien mettre à disposition du locataire l’ensemble des meubles indiqués dans cet article : https://www.smartloc.fr/blog/liste-des-meubles-obligatoires-en-location-meublee/

  42. thomas le a posté:

    Bonjour,
    J’ai fais l’acquisition d’un immeuble de 4 studios le12/12/2021.
    Mes locataires ne payent déjà plus au bout du deuxième mois , puis-je me retourner contre l’ancien proprio car a part une attestation de bon paiements des loyers je n’ai rien d’autre.
    Et l’agence immo m’a vendu cet immeuble en ne me notifiant pas que le quartier est très risque ( deliquance, drogue,…) puis me retourner contre eux pour non respect du devoir de conseils et d’informations ?
    Merci

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Vous n’aviez aucune autre preuve du bon paiement qu’une simple attestation ? Aucune mention par le notaire dans l’acte de vente ? Effectivement si vous pensez que les locataires étaient déjà en impayés lors de la vente, vous pouvez tenter de la faire annuler pour vice caché, essayez d’en discuter avec le notaire.

  43. Thevenin celine le a posté:

    Bonjour, je suis actuellement locataire et mon bail fini en février 2023. Mon proprio vient de m informer qu’il va mettre la maison en vente avec moi dedans.
    La vente doit se faire aux enchères mais je n arrive pas à comprendre où je me situe si moi je veux acheter la maison? Doit il me la proposer avant de la mettre aux enchères ? Quels sont mes droits pour cet achat ? Je vous remercie

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      S’il vend la maison occupée vous n’avez aucun droit particulier, la vente se fait avec le bail actuel qui se poursuit. Rien ne vous empêche d’enchérir par contre ! Ou de faire directement une offre au propriétaire.

  44. Delpuech Marie le a posté:

    Bonjour
    Nous souhaitons acheter un appartement loué MEUBLÉ dont le bail a pour date de prise d’effet le 1/12/2019. Nous souhaitons après achat de se bien donner congés au locataire pour pouvoir y vivre. Combien de temps devons nous attendre avant de pouvoir espérer récupérer le bien ? Doit on attendre au moins une tacite reconduction de bail avant de pouvoir donner congés au locataire ? Ou pouvons nous espérer vivre dans cette appartement en Janvier 2023 ?

    • Boris G. le a posté:

      Bonjour,

      Vous pourrez donner congés au locataire à la fin du bail en cours, en respectant bien le préavis de 3 mois.

  45. Laurent Rinaldi le a posté:

    Bonjour,
    Nous allons acheter un appartement loué, géré par une agence.
    Nous allons gérer la location en direct, sans passer par une agence.
    Comment doit-on s’y prendre?
    Merci d’avance

  46. Bourdeaux le a posté:

    Bonjour,
    Nous avons fait une offre acceptée par le propriétaire pour un appartement loué en meublé (locataire en place, fin du bail au 31/08/2022) et nous souhaitons récupérer l’appartement pour y loger notre fils étudiant dès septembre. Comme l’acte authentique ne sera très certainement pas signé avant le 31 mai, 3 mois avant la fin du bail, nous ne serons pas propriétaires à temps pour donner congé au locataire, ce sera donc au propriétaire actuel de donner congé pour vente: devons-nous attendre la fin du congé pour vente pour signer l’acte de vente ou cela peut-il se faire durant la période du congé, dès lors qu’il a été signifié au locataire ? Merci d’avance !

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Demandez confirmation à votre notaire mais le plus simple serait effectivement que le vendeur donne congé avant la signature du compromis.

  47. réunion Hoarau clarisse le a posté:

    Bonjour,
    J’ai acheté une maison occupé par un locataire en bail vide. Le bail du locataire se terminant le 31/07/2022.
    J’ai acheté la maison en date du 22/01/2021.
    Je souhaite récupérer le logement pour y vivre.
    J’ai délivré un congé pour habiter à mon locataire en date du 6/12/2021. Je voudrai y vivre à partir de 22/01/2023.

    Mais mon locataire refuse de sortir à la date d’échéance de son bail en prétextant que son bail doit être reconduit une fois.

    Comment faire pour récupérer ma maison pour y habiter.

  48. BHS le a posté:

    Bonjour,
    Je souhaite acheter un bien loué (location vide 3 6 9) pour y habiter. Le bail prend fin le 30 Juin 2023.
    L’actuel propriétaire a donné congé pour vente au locataire. Mais la vente va se conclure avant l’échéance du bail.
    Alors dans ce cas est ce que le congé donné par le propriétaire sera toujours valable une fois que j’aurai acquis le bien? Je peux y résider à partir de Juillet 2023?
    cordialement

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Oui à confirmer avec le notaire mais a priori le bail est transféré intégralement au vendeur, donc si un congé a été donné AVANT la vente, ce congé prend effet après la vente dans les mêmes conditions.

  49. Bommé le a posté:

    Bonjour,
    Nous venons d’acheter un logement avec une locataire de 64 ans(en sept.2022). Le bail se renouvelle au 1 mai 2022. Comment pouvons-nous récupérer le logement pour loger un enfant ?
    A partir de quand pourrons-nous le revendre ?

    • Boris G. le a posté:

      Bonjour,

      L’enfant est-il majeur ?

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