Investir dans l’immobilier en Croatie : exemple de Split

La réglementation sur la location saisonnière est en train de se durcir à Paris mais aussi dans les grandes agglomérations françaises et européennes.

Pour un investisseur qui recherche des opportunités d’investissement sur ce type d’actif, des alternatives existent à moins de 2 heures de Paris en avion : la côte dalmate, ces 300 jours d’ensoleillement par an, des îles et des montagnes, une entrée dans l’Union Européenne qui a permis le développement d’infrastructures publiques.

Nous allons dans cet article vous expliquer le marché immobilier de Split, deuxième ville du pays et principale zone touristique. Nous connaissons cette zone depuis plus de 15 ans, nous allons donc pouvoir vous expliquer les principaux points-clefs d’un investissement immobilier en Croatie.


Photo by Sander Lenaerts on Unsplash

Analyse pays

Macro-économie de la Croatie

La Croatie dépend essentiellement des services et notamment du tourisme; le PIB a donc fortement été impacté par le crise de 2008. Grâce à une croissance constante et régulière de l’ordre de 3% depuis 2016, le PIB est revenu à sa valeur de pré-crise.

PIB Croatie


source: tradingeconomics.com

Taux de croissance PIB Croatie


source: tradingeconomics.com

L’inflation est contrôlée, autour de 1% comme en France. La grosse différence par rapport au scenario français est la croissance des salaires sur les 5 dernières années, de l’ordre de 3% (vs 0-0.5% en France).

Inflation Croatie


source: tradingeconomics.com

Taux de croissance des salaires


source: tradingeconomics.com

Ces données sont importantes pour analyser les taux d’intérêt et l’évolution des prix immobilier en Croatie.

Evolution des prix immobiliers en Croatie

Contrairement à une idée répandue, l’immobilier en Croatie n’est pas en pleine bulle immobilière. Quand on regarde les prix immobiliers sur une période longue, on se rend compte éventuellement que l’immobilier est en train de rentrer dans une phase haussière forte, mais que cette hausse est récente. Depuis 2016 le marché a en effet redémarré, pour atteindre des niveaux proches de 2008.

Index des prix immobiliers croates


source: tradingeconomics.com

Pour rappel les prix immobiliers de 2008 ont été effacés depuis bien longtemps en France (notamment à Paris selon Meilleursagents.)

Infrastructures publiques

Si nous reprenons notre exemple de Split, les infrastructures se sont récemment développées, l’entrée du pays dans l’Union Européenne permettant de sécuriser des opérations de grande ampleur comme l’autoroute Zagreb-Split, l’extension de l’aéroport de Split, le développement du port pour accueillir des bateaux de croisière ou encore la réfection de la partie occidentale de la Rive, la ballade en bord de mer du centre ville.

L’entrée dans l’Union Européenne a surtout permis d’assainir l’environnement business du pays en renforçant les règles et en mettant un terme au laisser-aller post-guerre: dans l’immobilier c’est notamment la régularisation massive du foncier et le nettoyage du cadastre.


Parc municipal de Marjan à Split / Photos par Mathieu Chantalat

Données démographiques

Le gros problème du pays reste l’émigration des jeunes croates et le taux de natalité très faible. Malgré un taux de chômage qui est passé de 20 à 6% en 10 ans, les jeunes croates continuent à partir à l’étranger pour trouver de meilleures salaires. Couplé à un taux de natalité de 1,4 enfants par femme, le pays perd 0,5% de sa population chaque année depuis 2000, soit l’équivalent d’une ville comme Split pour un pays de 4 millions d’habitants.

C’est une vraie malédiction qui va devoir être inversée par les prochains gouvernements, le système croate forme des jeunes qualifiés (le classement Pisa de la croatie est proche de celui de la France) les Croates parlent largement anglais et sont donc potentiellement aptes à rester dans leur pays si les emplois de service se développent (pour l’agriculture ou l’industrie cela semble plus compliqué).

Comment chercher un bien à acheter en Croatie ?

Maintenant que vous avez compris l’avantage de la Croatie, un pays en Union Européenne, avec des fondamentaux économiques solides et un ensoleillement méditerranéen équivalent à la Côte d’Azur, vous vous demandez peut être comment aborder votre recherche immobilière. Nous allons vous expliquer les grands principes.

Portails immobiliers Croatie

Le portail le plus simple à utiliser est njuskalo.hr, l’équivalent du Bon Coin local. Les filtres sont bien conçus et vous pourrez éventuellement utiliser le plugin google translate de Chrome pour vous traduire les boutons.

Même si l’offre n’est pas forcément exhaustive pas d’inquiétude, les agents immobiliers que vous allez contacter seront en mesure de vous proposer d’autres offres, éventuellement hors marché. L’immense majorité de l’offre est proposée par des agences, qui vont pouvoir vous fournir un vrai service d’accompagnement, pour des honoraires raisonnables, de l’ordre de 2% pour l’acheteur et 2% pour le vendeur.

Sur certains actifs très spécifiques comme une maison sur une île, nous vous recommandons d’effectuer une recherche google sur « house for sale Zlarin » par exemple, vous tomberez sur des micro-sites qui peuvent avoir plus d’offres que les sites généralistes.

Négociation des prix immobiliers

Attention les prix affichés ne sont en général pas du tout les prix de marché. Contrairement à la France, comptez une décote de 25% en ordre de grandeur sur la négociaton.

Les vendeurs ne se vexeront pas du tout si vous faites une offre à -30%. Comme le marché est peu liquide et les bases de prix inexistantes, les vendeurs espèrent toujours tomber sur un étranger à fort pouvoir d’achat qui ne négociera pas. Mais négociez !

Financer son achat immobilier en Croatie

En France, la hausse récente des prix immobiliers est essentiellement portée par une baisse des taux d’intérêt, à défaut de hausse significative des salaires.

En Croatie l’accès au crédit est plus complexe, d’une part parce que les taux sont de l’ordre de 3-4%, d’autre part car le système de cautionnement se base sur l’hypothèque du bien. Les banques ont donc tendance à évaluer de manière conservatrice les biens pour éviter de prendre un risque immobilier trop élevé.

Pour vous donner une idée du décalage de pouvoir d’achat, une mensualité de 1000€/mois sur 20 ans vous permet d’emprunteur 200k€ à 1,2% alors que vous pourriez emprunter seulement 150k€ à 3,5% seulement (calcul fait grâce au simulateur de Reassurez-moi).

Les crédits ne sont clairement pas revenus à leur niveau de 2008, ce qui selon nous est un bon signal : les prix nous semblent donc évaluer sur des valeurs d’actifs et non sur des capacités d’emprunt couplés à des taux d’intérêt en baisse.

Prêt au secteur privé Croatie


source: tradingeconomics.com

Si vous êtes étranger vous allez avoir beaucoup de mal à trouver un prêt local, et ce même si le bien croate que vous achetez sera hypothéqué. La plupart des grandes banques (OTP, Zagrebacka Banka) ne prêtent d’après nos contacts qu’à des résidents fiscaux croates (et même qu’à des nationaux…). Deux solutions semblent donc possibles :

  1. Vous faites un emprunt en France pour acheter en Croatie, la banque française vous demandera probablement d’hypothéquer un bien immobilier entièrement remboursé en France.
  2. Vous essayez de contacter des banques étrangères ayant une implantation en Croatie, et qui seront éventuellement prêtes à vous faire un crédit dans le cadre d’un investissement locatif. Renseignez vous auprès des agences immobilières que vous croisez, ils seront en mesure de vous recommander les bons interlocuteurs dans les bonnes banques.

Ces banques étrangères prêtes à vous faire un crédit seront probablement autrichiennes ou allemandes. Cela s’explique par le fait que la plupart des étrangers achetant en Croatie sont allemands, la diaspora croate étant extrêmement présente en Allemagne. D’ailleurs en hiver les seuls vols disponibles pour rentrer en France passent par l’Allemagne, Munich et Francfort étant desservis tous les jours depuis Split.

Rendement locatif immobilier en Croatie

Lorsque vous regardez un investissement immobilier en Croatie, vous devez vous demander quel usage vous allez faire du bien. En effet le marché locatif croate, et notamment à Split, est assez particulier dans la mesure où la location longue durée est l’exception.

90% des foyers sont propriétaires de leurs biens. Les logements ont souvent été octroyés aux familles sous le régime socialiste de Tito. Pour les jeunes générations ils peuvent avoir été donnés par les parents à leurs enfants pour qu’ils habitent avec eux dans la même maison, chaque enfant ayant un étage. Ou plus simplement achetés à des prix raisonnables, assez proches du coût de construction, de l’ordre de 1500€/m² pour de l’ancien en banlieue de Split.

Le marché de la location longue durée est donc peu développé, les rendements locatifs sont faibles avec un appartement familial ancien de 120m² valant environ 200 000€ loués 400€/mois soit un rendement brut de 2,5% sur de la location longue durée, proche du rendement parisien….

Par ailleurs la location longue durée est risquée, les locataires étant bien protégés en cas de contentieux, d’impayés ou de dégradations. A notre connaissance les assurances loyers impayés n’existent pas.

La location saisonnière a quant à elle explosé ces dernières années avec l’essor d’Airbnb qui a grandement fluidifié le marché, autrefois éclaté via des agences de voyages, guides, office de tourisme ou encore des grands mères avec des panneaux « soba » sur le port de Split.

Les touristes affluent sur l’aéroport de Split dont le traffic est passé de 1,2 millions de passagers annuels en 2010 à 3,3 millions en 2019, notamment porté par l’ouverture d’un deuxième terminal.

Malgré une offre qui s’est considérablement étoffée, la demande en location saisonnière reste forte et permet d’obtenir un rendement locatif brut en location saisonnière de l’ordre de 7%. Un appart de 100m² en centre ville acheté 300k€ peut se louer environ 20k€ sur 4 mois sur une base de 200€/nuit avec un taux de remplissage de 83%.

Si vous décidez d’acheter et de louer en Airbnb en août vous pouvez même en ordre de grandeur obtenir un rendement locatif de l’ordre de 2% sur 30 jours seulement et donc ainsi amortir partiellement votre bien tout en continuant à y habiter le reste de l’année (ce qui peut être une bonne idée vu l’affluence de touristes en août).

Pièges d’un investissement immobilier en Croatie

Difficulté pour gérer

Le rendement locatif brut de 7% que nous vous avons indiqué ne prend pas en compte les charges courantes inhérentes à une location saisonnière. Ménage, lessive, petits travaux, il est assez compliqué de trouver de la main d’oeuvre fiable en Croatie pour ce type de tâche (pour plein de raisons un peu trop longue à expliquer).

Il existe des agences qui peuvent prendre en charge cette gestion saisonnière pour vous mais les tarifs sont de l’ordre de 30% des loyers encaissés.

Gros travaux de rénovation compliqués

Le problème est le même si vous achetez un bien à rénover, il est très difficile de trouver une entreprise fiable, disponible et susceptible de finir dans les temps. Les ouvriers qualifiés croates se voient proposer des salaires trois fois plus élevés en Allemagne.

Les travaux de rénovation sont pourtant un critère déterminant pour se différencier sur le marché locatif, l’abondance d’offre de logement « dans son jus » ayant tendance à tirer les tarifs et les taux d’occupation vers le bas depuis quelques années.

Sur-offre en location saisonnière

C’est le dernier problème que nous avons identifié, l’explosion d’offre de logement grâce à l’extrême visibilité donné par Airbnb. Le moindre appartement peut devenir un logement saisonnier potentiel.

Il est donc important selon nous de choisir des biens ayant une composante exceptionnelle : localisation, vue, jardin, équipement.

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