Viager : la mauvaise affaire pour investir (sauf exceptions)

De nombreux bailleurs nous posent des questions sur l’investissement en viager. Pour être honnête le sujet nous intéressait peu jusqu’il y a quelques mois, essentiellement car l’aspect pari sur la mort nous semblait peu attrayant.

Apparemment nous ne sommes pas les seuls puisque les ventes en viager ne représentent que quelques milliers de ventes par an, quand le marché classique a atteint plus d’un million de ventes en 2020. Nous parlons donc d’une part de marché de 1% en ordre de grandeur, alors même que le sujet est dans le coin de la tête de la plupart des investisseurs.

screenshot_esperance

Dans cet article nous allons vous rappeler les bases du viager, vous expliquer en quoi c’est à notre avis une mauvaise affaire pour les acheteurs, et quelles sont les exceptions qui peuvent être intéressantes en tant qu’investisseur.

Parier sur la mort du vendeur

Le titre est un peu dur mais reflète bien la réalité, la vente en viager est un contrat ou l’acheteur (appelé également débirentier) va devenir propriétaire d’un bien immobilier à la mort du vendeur (appelé crédirentier) contre une rémunération habituellement fixée en deux parties :

  • le bouquet : une somme fixe représentant entre 10% et 40% du prix réel du bien, versée à la conclusion du contrat
  • la rente : une somme récurrente (habituellement mensuelle) versée au vendeur pendant la durée du viager et jusqu’à sa mort

Voilà pour l’essentiel, dans les détails sachez que le viager peut être conclu sur deux têtes (Monsieur et Madame) et se fait habituellement via une formule en viager occupé, c’est à dire que le vendeur continue à habiter le bien pendant la durée du viager.

Le viager occupé est défini en opposition au viager libre où le vendeur vous laisse disposer du bien que vous pourrez louer pendant la durée du viager, l’acheteur ne récupérant la pleine propriété du bien qu’à la mort du vendeur.

Gérez votre location sans agence
Assurances Bail Quittances Indexation

Essayez gratuitement pendant 30 jours

Un viager bénéfique au vendeur, une mauvaise affaire pour l’acheteur

Pour le vendeur : monétiser son patrimoine en conservant son logement

Le système du viager présente des bénéfices évidents pour le vendeur qui souhaiterait améliorer son niveau de vie tout en conservant son logement. Elle lui permet de monétiser son patrimoine à l’instant t, mais se fait évidemment au détriment d’éventuels héritiers qui ne récupéreront pas le bien.

Par rapport à une vente, le viager a l’avantage de permettre au vendeur de conserver son logement auquel il s’est habitué et de limiter les frais de transaction en procédant à une éventuelle vente simple pour racheter un logement plus petit.

Pour l’acheteur : un produit dérivé sur l’espérance de vie du vendeur

Pour l’acheteur l’achat en viager nous semble beaucoup moins intéressant. En effet la combinaison bouquet + rente est calculée de telle sorte que les sommes versées par l’acheteur correspondent au prix réel du bien si le vendeur décède à son espérance de vie moyenne.

Plusieurs inconvénients évidents nous sautent aux yeux à la lecture de ce mode de calcul :

  1. une anti-sélection des vendeurs qui se savent en mauvaise santé et qui donc ne vont pas se diriger vers le viager
  2. une espérance de vie qui (heureusement) augmente constamment en fonction des progrès de la médecine; il est donc probable que l’espérance de vie d’un homme de 60 ans en 2018 soit supérieure au 82 ans donnée par l’Insee en 2015.
  3. un pari risqué sur un marché en plein boom, puisque les prix sont plutôt sur une courbe haute, le risque existe donc que vous achetiez un bien aujourd’hui dont le prix baisse quand vous le récupérez dans 20 ans
  4. un contrat non liquide qui vous empêche de sortir simplement du contrat si votre vie ou vos besoins de financement changent

Nous ne parlons même pas ici du taux de rendement général de l’investissement. En effet sur une période de 20 ans si vous versez des rentes chaque année et que in fine le vendeur meurt à l’espérance et que vous récupérez un bien dont la valeur n’a pas changé, vous devriez comparer vos versements sur 20 ans à un autre investissement qui vous aurait rapport 2-3% / an sans risque sur la même période (voire plus si les taux remontent)

pexels-photo-119597

Les exceptions où l’achat en viager peut être intéressant

1er cas : vous achetez avec une décote

Pour rappel :

le bouquet + les rentes sur l’espérance de vie du vendeur = prix réel du bien

Vous pouvez faire un pari sur la durée de vie du vendeur mais cela ne représente pas vraiment une stratégie d’investissement, c’est même plutôt de la volatilité à laquelle vous vous exposez qui demande donc un rendement correspondant.

La manière la plus évidente d’améliorer ce rendement est de négocier la partie « prix réel » de l’équation précédente.

Le viager est un marché où a priori l’offre est beaucoup plus importante que la demande, il semble donc possible de négocier un prix réel intéressant.

Malheureusement une recherche rapide sur les plateformes ne semble pas nous confirmer cet espoir, par exemple sur Seloger.
Si vous regardez les prix immobiliers sur Meilleurs agents par exemple en comparaison, les prix équivalents affichés (appelés également valeur vénale) nous semblent à peu près correspondre au marché avec une très légère décote.

Sur des marchés de province peu liquides il est probablement possible de faire des affaires mais il est alors crucial de connaître le marché local et de savoir évaluer en détail les coûts de rénovation d’une maison qui sera bien souvent visitée complètement occupée.

2ième cas : vous n’avez pas accès au financement bancaire

Le viager peut être intéressant pour l’acheteur qui n’a pas accès au financement bancaire. Ce peut être le cas si vous avez une activité indépendante avec des revenus variables, si vous habitez à l’étranger ou pour toute autre raison vous empêchant d’accéder facilement au taux bas proposés par les banques.

Dans le cas du viager c’est effectivement le vendeur qui va vous servir de banque, en vous proposant de payer une partie du bien de manière étalée via la rente.

3ième cas : réaliser une transmission non imposée

Vous souhaitez venir en aide à un proche, membre de votre famille ou non et lui permettre d’améliorer son niveau de vie en lui versant de l’argent chaque mois. En contrepartie de cet effort, le proche vous donne la propriété de son logement à la fin de sa vie.

C’est un mécanisme de solidarité assez sain qui permet notamment d’aider les personnes âgées avec une rémunération prise sur les héritiers potentiels. C’est en utilisant cet argument de solidarité que la ville de Paris a récemment investi dans des viagers.

En résumé nous considérons que le viager peut être un bon outil de solidarité mais pas un véhicule d’investissement à considérer sérieusement en tant qu’investisseur. Si vous décidez malgré tout de regarder cette classe d’actifs, concentrez-vous sur les fonds qui mutualisent les achats, cela vous permettra de diluer votre risque de tomber sur la future Jeanne Calment.

Gérez votre location sans agence
Assurances Bail Quittances Indexation

Essayez gratuitement pendant 30 jours

19 commentaires sur “Viager : la mauvaise affaire pour investir (sauf exceptions)

  1. Alex le a posté:

    Je suis étonné et même consterné par la virulence de certains post… Le rédacteur de l’article parle du viager en « général » et non pas d’un achat viager en particulier… N’est il pas possible de répondre, quand on est pas d’accord, d’une manière argumentée et civilisé…

  2. berger le a posté:

    effectivement meme aujourd hui en 2021 votre article sonne faux. La décote est LE facteur essentiel du viager, vous etes donc mal renseigné…dommage

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Pouvez-vous me trouver des exemples d’annonces avec de grosses décotes ? Je viens de mettre l’article à jour mais je ne trouve toujours pas d’exemples avec des décotes dans les ordres de grandeur annoncés par les défenseurs du viager.

  3. Booda37 le a posté:

    Bonjour,

    je rejoins globalement ce qui se dit, une grosse partie de biens bénéficient d’une décôte liée à l’usage et l’habitation qui s’évalue de plusieurs manières (loyers comparables, barème d’aubry etc…) et c’est ce qui fait l’intérêt.

    Il n y’ a qu’à regarder en province il y’a énormément d’exemples comme ça.

    Après à chacun de calculer et d’évaluer la situation en fonction du vendeur

    Ceci dit je trouve que « parier sur la mort » se veut réducteur, si on considère que le viager peut être un excellent moyen pour les personnes seules et sans héritier de toucher de l’argent (bouquet et rentes) qu’il n’emporteraient de toutes manières pas avec eux…

    • Fouks le a posté:

      Tout a fait d’accord dans mon cas qui n’a aucun héritier(e)e
      Et qui a mon deces c’e seras l’état qui toucheras un max…Alors que moi j’aurais des revenue complémentaires non négligeables.Habitant Paris (la capital la moins cher d’Europe)je ne vois aucune raison de ne pas en profiter.Quand aux acheteurs n’oublions pas qu’ils ya des investisseurs institutionnels et pas des moindres.

  4. invest12 le a posté:

    Hello,
    j’ai visité des viagers en province, et dans mon expérience, cela confirme les infos de l’article.
    Les biens étaient surévalués au niveau de la valeur de marché, mais pire, il y a 2 composantes majeures qui ne sont pas prises en compte dans le calcul.
    – le doit d’usage DUH correspond à une perte de loyers !…
    – le risque lié à l’incertitude sur l’espérance de vie n’est pas pricé …

    • JD le a posté:

      D’accord avec vous quand il s’agit d’annonces de particulier ou d’agences immobilières qui ont à vendre un viager tous les trois ans, car les calculs sont réalisés par des notaires qui ne connaissent pas eux mêmes les modes de calcul et ce marché. …
      ceux qui résulte qu’une annonce sur trois en viager est irréaliste en prix du bouquet et rentes.
      signé un pro du viager depuis plus de 10 ans

  5. Laurentb45 le a posté:

    Encore un qui a dû sortir sa pige en vitesse sans se documenter.. quel travail merdique de journaliste.
    Apprenez qu’il y’a une decote de 30 a 70% et c’est ce qui garanti le bon investissement. décote qui varie en fx du/des vendeurs (Age). Une fois retirée cette décote à la valeur du bien vous obtenez une « valeur économique ». Pour exemple : un bien a 200.000€ avec une décote de 50% vous achetez donc ce bien sur une valeur de 100.000€. c’est 100.000€ vont donc se ventiler soit en 100% bouquet, soit capital de 100.000€ et rien en rente… soit Zero en bouquet mais un capital (approximatif de 100.000€) réparti sur l’espérance de espérance de vie du vendeur, ou alors un peu de bouquet et un peu de rente pour une valeur approximative de 100.000€. encore une fois en fx de la mort du vendeur ce capital peut être nettement inférieur ou supérieur a 100.000€.
    Cérise sur le gateau, les émoluments (frais de notaire) sont exercés sur la valeur économique.. donc une belle baisse de frais annexe quasiment divisée par deux.

    Alors forcément en grattant votre papier en oubliant l’essentiel du viager on ne peut que pondre ce médiocre post sur le net.

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Si vous avez des exemples de décote à 50% je suis preneur.

  6. Billon le a posté:

    Pour rebondir sur les 2 commentaires précédents, certes agressifs, il faut prendre le problème à l’envers. Le marché parisien est une exception, et le reste du marché est «  normal ». Investir à Paris est déjà une hérésie d’un point de vue purement financier, mais il l’est encore plus en viager ( la personne âgée parisienne vit plus longtemps, grâce à l’accès à la culture, souvent des personnes plus aisées financièrement qui se soignent mieux et ont eu des emplois moins fatigants qu’à la campagne…).
    Les bonnes affaires en viager ( il y en a fort heureusement) sont à trouver à l’extérieur des grandes villes et sous d’autres formes ( viagers libres ou à terme, demembrement en nue propriété…)
    Votre article est donc incomplet et trop parisien pour détenir LA vérité.

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Merci pour votre commentaire, j’ai prévu de me repencher sur le sujet de mettre à jour l’article prochainement.

    • mésange le a posté:

      Comment ça en campagne les gens ne vieillissent pas mieux qu’à Paris ? la culture elle est partout, les intelligents ne sont pas que des parisiens, dans le monde rural, l’accès à la culture est aussi facile. Au niveau santé les personnes sortent davantage, font du sport, de la marche, ont une alimentation riche et équilibrée…

      • JC le a posté:

        C’est un fait : l’espérance de vie est particulièrement élevée à Paris. Un parisien vit en moyenne 82 ans et une parisienne 86,9, contre 79,8 et 85,7 en Province (Insee 2019)

  7. Hhhh2 le a posté:

    Je suis en accord avec Hhhh beaucoup des biens en viager ont une decotte de 30 a 70%, le 1er bien que j’ai achete avait une decote de 60% et le 2eme aussi. Un situe a Carcassone et l’autre en Normandie. Faites vos recherché avant de poser un tel article !!
    Voila un lien : https://paris.costes-viager.com/annonce?gclid=EAIaIQobChMImpufgI_a4AIVrQrTCh2nsgq8EAAYASAAEgJoxfD_BwE#d=421775341
    aller sur cette agence ils en ont plein de bien a travers la France

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Ok merci pour le lien, les offres semblent en effet plus intéressantes, je vais regarder et mettre à jour l’article le cas échéant.

  8. Hhhh le a posté:

    Quel manque de discernement dans cet article….
    Évidemment qu’il y a une décote de prix dans une vente e’ viager, c’est même le principe du viager, une decote de l’ordre de 30 à 70%.

    Renseignez vous sur viager avant de dire n’importe quoi.

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Merci pour ce commentaire argumenté, si un lecteur pouvait avoir l’énergie de trouver un annonce en viager avec une décote de cet ordre en région parisienne, qu’il n’hésite pas à nous répondre avec un lien d’exemple.

    • Jean le a posté:

      Je suis surprise de voir autant de commentaire négatif sur le viager. Moi j’ai fait une acquisition qui m’a permis directement de faire une énorme plus value en moins de trois ans, en prenant un débirentier très agé, et de payer le bien a seulement 35% de sa valeur vénale, bouquet, rente frais d’agence et frais d’achat notarié inclus. Après toutes les offres n’étant pas aussi intéressantes

      • Mathieu Chantalat le a posté:

        Vous pouvez trouver le même type de résultat en pariant sur le rouge à Deauville. Avoir de la chance n’est pas une stratégie d’investissement.

Autres articles dans la même catégorie

De nombreux investisseurs se tournent vers la colocation car celle-ci dispose de nombreux avantages, tant sur le plan du rendement locatif que sur la typologie de locataires. La question se pose alors pour l’investisseur du montage qui va être utilisé, soit un bail unique avec clause de solidarité, soit des baux individuels non solidaires. Nous […]

De nombreux propriétaires se demandent si les cotisations d’assurance loyer impayé sont déductibles de leur revenu locatif. Même si vous pouvez trouver une garantie loyer impayé à 2,2% sur notre site, il n’en reste pas moins que les primes peuvent s’élever à plusieurs dizaines d’euros chaque mois, nécessitant d’étudier leur déductibilité avec attention. La réponse […]

Lorsque vous possédez un logement, que ce soit en tant qu’occupant principal ou en tant que bailleur, la question de l’imposition que vous allez subir lors de la vente de votre bien est cruciale. La plus-value est notamment un facteur déterminant pour un investissement locatif. En effet la résidence principale est exonérée de plus-value, mais […]

Vous souhaitez investir dans l’immobilier commercial et vous regardez les opportunités de racheter des murs de commerces occupés avec un bail en cours ? L’investissement locatif en immobilier commercial a historiquement des rendements locatifs élevés mais il faut bien comprendre que les risques qui l’accompagnent sont aussi proportionnellement plus grands que pour un local d’habitation. […]