Viager : la mauvaise affaire pour investir (sauf exceptions)

De nombreux bailleurs nous posent des questions sur l’investissement en viager. Pour être honnête le sujet nous intéressait peu jusqu’il y a quelques mois, essentiellement car l’aspect pari sur la mort nous semblait peu attrayant.

Apparemment nous ne sommes pas les seuls puisque les ventes en viager ne représentent que quelques milliers de ventes par an, quand le marché classique a atteint plus de 900 000 ventes en 2017. Nous parlons donc d’une part de marché de 1% en ordre de grandeur, alors même que le sujet est dans le coin de la tête de la plupart des investisseurs.

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Dans cet article nous allons vous rappeler les bases du viager, vous expliquer en quoi c’est à notre avis une mauvaise affaire pour les acheteurs, et qu’elles sont les exceptions qui peuvent être intéressantes en tant qu’investisseur.

Principes généraux du viager : parier sur la mort du vendeur

Le titre est un peu dur mais reflète bien la réalité, la vente en viager est un contrat ou l’acheteur (appelé également débitrentier) va devenir propriétaire d’un bien immobilier à la mort du vendeur (appelé crédirentier) contre une rémunération habituellement fixée en deux parties :

  • le bouquet : une somme fixe représentant entre 10% et 40% du prix réel du bien, versée à la conclusion du contrat
  • la rente : une somme récurrente (habituellement mensuelle) versée au vendeur pendant la durée du viager et jusqu’à sa mort

Voilà pour l’essentiel, dans les détails sachez que le viager peut être conclu sur deux têtes (Monsieur et Madame) et se fait habituellement via une formule en viager occupé, c’est à dire que le vendeur continue à habiter le bien pendant la durée du viager.

Le viager occupé est défini en opposition au viager libre où le vendeur vous laisse disposez du bien que vous pourrez louer pendant la durée du viager, l’acheteur ne récupérant la pleine propriété du bien qu’à la mort du vendeur.

Un viager bénéfique au vendeur, une mauvaise affaire pour l’acheteur

Pour le vendeur : monétiser son patrimoine en conservant son logement

Le système du viager présente des bénéfices évidents pour le vendeur qui souhaiterait améliorer son niveau de vie tout en conservant son logement. Elle lui permet de monétiser son patrimoine à l’instant t, mais se fait évidemment au détriment d’éventuels héritiers qui ne récupéreront pas le bien.

Par rapport à une vente, le viager a l’avantage de permettre au vendeur de conserver son logement auquel il s’est habitué et de limiter les frais de transaction en procédant à une éventuelle vente simple pour racheter un logement plus petit.

Pour l’acheteur : un produit dérivé sur l’espérance de vie du vendeur

Pour l’acheteur l’achat en viager nous semble beaucoup moins intéressants. En effet la combinaison bouquet + rente est calculée de telle sorte que les sommes versées par l’acheteur correspondent au prix réel du bien si le vendeur décède à son espérance de vie moyenne.

Plusieurs inconvénients évidents nous sautent aux yeux à la lecture de ce mode de calcul :

  1. une anti-sélection des vendeurs qui se savent en mauvaise santé et qui donc ne vont pas se diriger vers le viager
  2. une espérance de vie qui (heureusement) augmente constamment en fonction des progrès de la médecine; il est donc probable que l’espérance de vie d’un homme de 60 ans en 2018 soit supérieure au 82 ans donnée par l’Insee en 2015.
  3. un pari risqué sur un marché en plein boom, puisque les prix sont plutôt sur une courbe haute, le risque existe donc que vous achetiez un bien aujourd’hui dont le prix baisse quand vous le récupérez dans 20 ans
  4. un contrat non liquide qui vous empêche de sortir simplement du contrat si votre vie ou vos besoins de financement change
  5. Nous ne parlons même pas ici du taux de rendement général de l’investissement. En effet sur une période de 20 ans si vous versez des rentes chaque année et que in fine le vendeur meurt à l’espérance et que vous récupérez un bien dont la valeur n’a pas changé, vous devriez comparer vos versements sur 20 ans à un autre investissement qui vous aurait rapport 2-3% / an sans risque sur la même période (voire plus si les taux remontent)

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    Les exceptions où l’achat en viager peut être intéressant

    1er cas : vous achetez avec une décote

    Pour rappel :

    le bouquet + les rentes sur l’espérance de vie du vendeur = prix réel du bien

    Vous pouvez faire un pari sur la durée de vie du vendeur mais cela ne représente pas vraiment une stratégie d’investissement, c’est même plutôt de la volatilité à laquelle vous vous exposez qui demande donc un rendement correspondant.

    La manière la plus évidente d’améliorer ce rendement est de négocier la partie « prix réel » de l’équation précédente.

    Le viager est un marché où a priori l’offre est beaucoup plus importante que la demande, il semble donc possible de négocier un prix réel intéressant.

    Malheureusement une recherche rapide sur les plateformes ne semblent pas nous confirmer cet espoir, voici quelques exemples récupérés sur les différents sites de viager :

    • un 3P de 47m² dans le 5ième arrondissement de Paris présenté avec une rente de 1035€/mois sur une tête de 84 ans avec un bouquet de 394k€ pour un prix équivalent de 439k€
    • un 3P de 62m² à Montmartre présenté à une rente de 5000€/mois sur deux têtes de 82 ans et 81 ans avec un bouquet de 150k€ pour un prix équivalent de 800k€
    • Un 3P de 65m² dans le 9ième arrondissement de Paris présenté sans rente sur une tête de 81 ans à un bouquet de 699k€ pour un prix équivalent de 699k€ (égal au bouquet comme il n’y a pas de rentes)

    Prenez un peu de temps pour relire les exemples ci-dessus, que nous avons collectés en ligne début 2018 sur le marché parisien que nous connaissons bien. Qu’en pensez-vous ? Si vous regardez les prix immobiliers sur Meilleurs agents par exemple, les prix équivalents affichés nous semblent à peu près correspondre au marché avec une très légère décote éventuellement sur le premier exemple.

    Pour information les différents sites sur lesquels nous avons récupérés les annonces affichent des prix de marché très élevés (à comparer au prix équivalent auquel vous allez acheter via le bouquet + la rente) pour vous faire croire que vous faites une affaire, ce qui nous semble clairement pas le cas quand vous achetez maintenant un 3P de 69m² dans le 9ième à 10750€/m², pour le récupérer dans 2 ou 10 ans (voire 40 ans si vous achetez à la future Jeanne Calment).

    L’autre problème que fait ressortir ce dernier exemple est la temporalité générale de l’investissement, puisque vous payez maintenant un bien que vous récupérez plus tard, il y a donc un coût caché de l’argent que vous bloquez qui aurait pu être investi ailleurs pendant cette période et vous rapporter des intérêts (certes peu élevés en cette période de taux bas mais quand même 10k€/an environ sur 700k€).

    Un notaire explique les détails juridiques du viager

    Sur des marchés de province peu liquides il est peut être possible de faire des affaires mais les différentes annonces que nous avons pu voir à Paris nous donne clairement l’impression qu’aucune décote n’est à espérer. Le notaire interviewé dans le tweet précédent précise également qu’il est toujours possible de moduler la formule de calcul et de négocier des termes plus avantageux.

    2ième cas : vous n’avez pas accès au financement bancaire

    Le viager peut être intéressant pour l’acheteur qui n’a pas accès au financement bancaire. Ce peut être le cas si vous avez une activité indépendante avec des revenus variables, si vous habitez à l’étranger ou pour toute autre raison vous empêchant d’accéder facilement au taux bas proposés par les banques.

    Dans le cas du viager c’est effectivement le vendeur qui va vous servir de banque, en vous proposant de payer une partie du bien de manière étalée via la rente.

    3ième cas : réaliser une transmission non imposée

    Vous pouvez souhaitez venir en aide à un proche, membre de votre famille ou non et lui permettre d’améliorer son niveau de vie en lui versant de l’argent chaque mois. En contrepartie de cet effort, le proche vous donne la propriété de son logement à la fin de sa vie.

    C’est un mécanisme de solidarité assez sain qui permet notamment d’aider les personnes âgées avec une rémunération prise sur les héritiers potentiels.

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