Mathieu Chantalat 23 novembre 2018 Bail > Annexes

Acte de caution solidaire : modèle loi ELAN 2018 (+ mode d’emploi)

Sommaire

  1. Contenu de l’acte de caution
  2. Caution solidaire ou caution simple ?
  3. Comment remplir l’acte de caution solidaire ?
  4. Signature de l’acte de caution
  5. Caution solidaire d’une colocation
  6. Acte de caution solidaire et assurance loyer impayé
  7. Activation de l’acte de caution solidaire

Contenu de l’acte de caution

Définition de l’acte de caution solidaire

Un acte de caution solidaire est une annexe du bail de location, signée par le bailleur et le garant, qui définit les obligations de ce dernier en cas de manquement du locataire (notamment en cas d’impayés.

L’acte de caution est dit solidaire lorsque le garant renonce au bénéfice de division et de discussion.

Ce modèle reprend les mentions obligatoires, tel que

  • le montant du loyer
  • la durée du cautionnement
  • le colocataire dont le congé met fin à l’engagement de caution le cas échéant
  • la mention indiquant que la caution a bien conscience de l’engagement qu’elle prend
  • ou encore le détail de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Il est important de fixer une durée d’engagement sur l’acte de caution (habituellement entre 5 et 10 ans); en l’absence de durée le garant peut se désengager à tout moment.

Caution solidaire ou caution simple ?

Le modèle d’acte de caution que nous vous proposons est un modèle dit « solidaire », c’est à dire pour lequel le garant renonce au bénéfice de discussion ou de division. Concrètement cela veut dire :

  1. Le garant peut être appelé dès le premier impayé, il ne peut discuter la dette du locataire ou demander que le bailleur épuise ses recours auprès du locataire. En d’autres mots il doit payer comme s’il était colocataire solidaire.
  2. Le garant doit payer potentiellement l’intégralité du loyer, même s’il ne s’est porté garant que pour un des titulaires du bail.

Ce modèle solidaire de l’acte de caution est utilisé de manière classique dans les contrats de location car il protège le bailleur en lui évitant de devoir poursuivre le locataire en premier lieu, ou plusieurs garants en parallèle.

Caution solidaire obligatoire en assurance loyer impayé

Tous les contrats de garantie loyer impayé, et notamment notre GLI Smartloc, impose de passer par un acte de caution solidaire (et non simple) lorsque vous souhaitez garantir les loyers d’un bail signé par un étudiant avec garant.

En savoir plus

Activation de la caution en cas d’impayés

Caution simple ou solidaire : les différences

Comment remplir l’acte de caution solidaire ?

Le modèle d’acte de caution solidaire que nous mettons à disposition est simple mais sa rédaction peut s’avérer piégeuse.

Dans notre bail numérique, l’acte de caution solidaire est rempli automatiquement donc pas de précautions particulières à prendre; si vous décidez de passer par le modèle vierge et de le remplir vous-même voici les points importants :

  • durée d’engagement : il faut définir une durée fixe, en nombre d’années, pour que l’acte de caution ne soit pas considéré comme étant à durée indéterminée. Notre module de bail met par défaut 10 ans, c’est une fourchette haute, en l’absence de règles nous recommandons a minima 6 ans même en location meublée.
  • identification du colocataire : nous détaillons ce point plus loin, mais il est nécessaire d’identifier pour chaque acte le locataire dont le congé met fin au cautionnement.
  • montant de l’engagement : le garant va devoir recopier des mentions manuscrites où sont rappelées le loyer; nous recommandons d’écrire ce loyer en chiffres et en lettres pour éviter toute erreur. Par exemple 1000 (MILLE) euros.

Remplir l’acte de caution en ligne

Notre bail de location en ligne vous permet de remplir automatiquement les actes de cautions solidaires avec toutes les mentions obligatoires et conformes.

Remplir votre acte de caution avec votre bail

Signature de l’acte de caution

Avant le 25 novembre 2018 le garant (le signataire de l’acte de caution) devait reproduire des mentions manuscrites sans omission, rature, erreur, avec le loyer en chiffres et en lettres, sous peine de nullité de l’acte de cautionnement.

Depuis le 25 novembre 2018 ces mentions manuscrites ne sont plus obligatoires, nous avons donc adapté notre modèle. Cette suppression des mentions manuscrites ouvre la porte à la signature électronique de l’acte de caution qui devient possible mais pas obligatoire (vous pouvez consulter notre fiche pratique sur le sujet pour plus de détails).

Si vous décidez de faire signer manuscritement le nouveau modèle (ce qui reste possible), vous devez faire signer et parapher chaque page de l’acte avec le garant physiquement présent; s’il ne peut venir à la signature, vous pouvez lui demander de faire authentifier sa signature en mairie (en savoir plus sur l’authentification de signature), sinon vous prenez le risque que le garant conteste avoir signer le document en cas de litige.

L’exemple ci-contre montre d’ailleurs que la responsabilité de l’agence peut être engagée si elle n’a pas vérifié l’identité du garant.

Dernier point il n’est pas nécessaire de faire signer le bail aux garants, la loi de 89 précise bien qu’il vous suffit de leur transmettre une copie du bail signé. Nous vous recommandons néanmoins de rajouter une clause dans le bail précisant bien le cautionnement par le garant, vous pouvez utiliser celle indiquée dans notre module de rédaction du contrat de location.

En savoir plus

Clause de caution solidaire

Authentification de la signature de l’acte de caution en mairie

Signature électronique de l’acte de caution

Caution solidaire d’une colocation

En cas de pluralité des locataires couverts par un seul garant, nous vous recommandons de signer un acte de caution par couple garant-locataire, en précisant bien à chaque fois le locataire dont le départ met fin à l’acte de caution.

La nouvelle loi ALUR prévoit en effet que l’acte de cautionnement s’éteint 6 mois après le départ du locataire mentionné sur l’acte. Notre module de rédaction du bail de location vous permet de créer automatiquement des actes de cautions spécifiques à chaque couple garant-locataire.

Attention ne vous contentez pas de signer un acte de caution solidaire en mettant par exemple que le garant se porte caution pour 3 colocataires; si un des colocataires part, l’acte de caution tombera aussi pour les 2 autres colocataires.

Exemple La bonne pratique est donc, pour un garant X garantissant deux colocataires Y et Z, de signer deux actes de caution solidaire en indiquant à chaque fois les deux colocataires Y et Z sont titulaires du bail mais en précisant par exemple que le congé de Y met fin à l’acte de caution.

Si vous souhaitez qu’un couple marié se porte caution, il est nécessaire de faire signer un acte par garant, l’acte de caution de l’un des époux n’emportant pas la solidarité de l’autre, quelque soit leur régime matrimonial.

En savoir plus

Clause de solidarité des colocataires en bail résidence principale

Acte de caution solidaire et assurance loyer impayé

Impossibilité de cumuler caution et assurance loyer impayé

Sachez que vous ne pouvez pas cumuler une caution solidaire et une assurance loyer impayé sauf pour les étudiants (il faut dans ce cas que tous les colocataires soient étudiants).

Vous devez donc choisir entre ces deux systèmes de garantie, notre équipe a comparé les deux systèmes pour vous aider à décider, vous trouverez un article complet au lien suivant: cumul garant et assurance loyer impayé, notre site traitant de l’assurance loyer impayé.

Fin de la caution solidaire et bascule sur l’assurance loyer impayé

Lorsque votre acte de caution solidaire arrive à son terme (pour rappel il est nécessaire de signer un acte de caution à durée déterminée), vous pouvez basculer sur une assurance loyer impayé facilement puisque notre contrat n’impose pas de critères de solvabilités pour les locataires en place depuis plus de 6 mois.

Nous vous recommandons la lecture de notre fiche complète sur la fin de l’acte de caution solidaire pour faire la transition sans risques.

Activation de l’acte de caution solidaire

Pour terminer cet article sur l’acte de caution solidaire, vous vous posez peut être la question suivante : comment activer cet acte de caution solidaire en cas d’impayés ?

L’avantage de l’acte de caution solidaire, contrairement à l’acte de cautionnement simple, est de pouvoir considérer le garant comme un locataire solidaire et donc de pouvoir le solliciter en paiement dès les premiers impayés.

Les grandes étapes de la procédure sont détaillées dans notre article sur l’activation de la caution en cas d’impayés mais voici les étapes principales :

  • notification du garant par courrier recommandé lors de la mise en demeure du locataire
  • assignation du garant si refus de paiement amiable
  • assignation du locataire en parallèle pour expulsion, que le garant ait payé ou non

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8 commentaires sur “Acte de caution solidaire : modèle loi ELAN 2018 (+ mode d’emploi)

  1. Bonjour,

    Quelle durée d’engagements conseillez vous pour la caution solidaire ds le cas d’un appartement meublé (bail d’un an renouvelable)?

  2. Bonjour,

    J’ai rempli un contrat type de location meublée à des colocataires étudiants ce jour sur votre site.

    Je souhaite compléter ce contrat en ajoutant 3 cautions solidaires (pour autant que de colocataires, 4 au total – pour l’instant il n’y en a qu’un seul mentionné).

    La date d’effet du contrat sera postérieure à sa date de signature.

    A la date de la signature du bail, ne seront pas recueillis les actes de caution, qui vont prendre du temps car les actes de caution ne peuvent être dématérialisés et signés à distance par signature électronique contrairement au contrat de bail.

    Sachant que le X du contrat (autres conditions particulières) mentionnera les garants, est-il possible d’ajouter sous cet article que la délivrance des actes de caution antérieurement à la remise des clés est une condition essentielle du contrat (et peut donc motiver légitimement un refus de remise des clés en l’absence d’obtention de la totalité des actes de caution) ?

    Je précise que les actes de caution seront effectués à distance (avec authentification des signatures en mairie).

    Vous remerciant par avance pour votre réponse.

    • Bonjour

      Effectivement il faut faire un acte de caution par couple locataire-garant, notre module de bail permet de le faire.

      À la section annexes vous pouvez ajouter plusieurs garants et lier l’acte de caution de chaque garant à un locataire.

  3. Bonjour,

    Vous pouvez utiliser le modèle classique d’acte de caution solidaire.

    Il est utilisable pour toutes les locations en résidence principale quelque soit la durée du bail.

  4. Bonjour,
    Mon fils doit prendre un appartement en colocation avec une personne qui ne connait pas.
    Sur le contrat de location locaux meublés il est noté une clause de solidarité en cas de non paiements des 2 parties.
    Est-ce que cette clause est obligatoire ?
    Dans l’attente,
    Cordialement, S. BILLON

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