Mathieu Chantalat 24 juin 2021 Bail > Annexes

Diagnostics en location : quelles sont vos obligations (2021) ?

Les diagnostics en location se sont complexifiés au fil des années et les obligations du propriétaire ont fortement augmenté. Les diagnostics sont donc devenus à la fois un critère de choix pour les locataires mais aussi une source de contentieux potentiel pour les propriétaires.

Nous vous proposons ci-contre un service pour savoir quels diagnostics sont obligatoires pour votre location (vous pourrez dans la foulée commander la prestation en ligne). Dans la suite de l’article nous allons rentrer en détail sur le type de diagnostic en fonction de votre cas, les durées de validité ou encore les mentions à indiquer dans le bail.

L’idée est de vous accompagner le plus possible, comme nous le faisons pour les milliers de particuliers qui utilisent chaque mois notre module de bail numérique.

De quels diagnostics parle-t-on en location ?

En location un ensemble de diagnostics doit être annexé au bail en fonction de certaines conditions. Le diagnostic de performance énergétique (ou DPE) et l’état des risques et pollutions (ERP ex ERNMT) sont à fournir dans tous les cas; en fonction de la date de construction ou de la localisation d’autres diagnostics sont obligatoires, voici la liste de chaque diagnostic avec leurs conditions et leurs durées de validité.

Diagnostic Validité Commentaires
Surface habitable Illimité Facultatif, à refaire si travaux
DPE 10 ans Obligatoire
Plomb 6 ans si positif, illimité sinon Obligatoire pour les logements construits avant le 01/01/1949
Amiante 3 ans si positif, illimité sinon Optionnel mais obligatoire en cas de demande du locataire pour les logement construits avant le 01/07/1997
Electricité 6 ans Obligatoire si installation de plus de 15 ans
Gaz 6 ans Obligatoire si installation de plus de 15 ans
ERP 6 mois Obligatoire

Commander vos diagnostics obligatoires

Nouveau site public open-source sur les risques naturels

Afin de sensibiliser la population sur les risques naturels en immobilier, les pouvoirs publics ont lancé un site qui résume pour une adresse donnée les risques naturels. Il s’agit l’état des risques réglementés,
pour l’information des acquéreurs et des locataires (ERRIAL) disponible au lien suivant. L’initiative aurait pu être parfaite si ce site permettait de récupérer un état des risques et pollutions (ERP) gratuitement, mais après vérifications ces deux documents ne sont pas exactement identiques. Il faut donc toujours passer par un diagnostiqueur profesionnel pour l’ERP.

Les diagnostics sont-ils obligatoires ?

Depuis le 1er juillet 2021, le diagnostic de performance énergétique (DPE) n’est plus fourni à titre d’information, il est opposable par le locataire. C’est la loi ELAN qui a modifié cet aspect, et plus précisément l’article L134-3-1 du Code de la Construction et l’Habitation.

Que veut dire concrètement opposable ? Cela veut dire que l’absence de DPE peut être utilisée par le locataire pour demander une diminution de loyer par exemple. Il est donc crucial de fournir au locataire un DPE réglementaire en cours de validité.

Si vous faites venir un diagnostiqueur pour réaliser le DPE, nous vous recommandons fortement de lui faire faire les autres diagnostics obligatoires, cela ne vous coûtera pas beaucoup plus cher une fois que le spécialiste s’est déplacé dans votre logement avec ses équipements.

Notre lecture du sujet est que tous les diagnostics (plomb, électricité, amiante) étaient précédemment opposables par le locataire à l’exception du diagnostic de performance énergétique. La nouvelle réglementation rend le DPE également opposable. Ce changement créé un risque de contentieux beaucoup plus fort car l’absence de DPE est beaucoup plus facilement quantifiable en termes de préjudice financier pour le locataire qu’une absence de diagnostic électricité ou d’un état des risques et pollutions.

Nous allons voir dans la partie suivante que la loi ELAN a également chamboulé les durées de validité en diminuant la durée de vie des anciens DPE.

Validité des anciens DPE

Comme nous l’avons vu dans la première partie, le DPE est valable dix ans. Cependant la loi ELAN a modifié le contenu du DPE (voir la fiche complète de l’ANIL pour plus de détails), le législateur a donc prévu de réduire la durée de validité des anciens diagnostics pour forcer les propriétaires à les mettre à jour.

« a) Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu’au 31 décembre 2022 ;
« b) Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu’au 31 décembre 2024. »

Vous pouvez donc conserver les anciens diagnostics quelques années, mais nous vous recommandons de les mettre à jour même s’ils sont encore valables, car la nouvelle réglementation vous oblige également à ajouter des mentions dans le bail qui sont bien souvent absentes des anciens DPE.

Tarif des diagnostics en location

Les tarifs dépendent évidemment de deux facteurs : le nombre de diagnostics à réaliser et la taille du logement. La facture sera plus élevée si vous refaites toutes les diagnostics plutôt qu’un simple DPE; idem d’une grande maison de 200m² au lieu d’un appartement T2.

En ordre de grandeur comptez :

  • 100-150€ pour un petit appartement
  • 300-400€ pour une grande maison

Le module de commande en ligne de diagnostics que nous proposons vous indiquera très rapidement un tarif avec la possibilité de rajouter ou d’enlever des prestations.

Mentions obligatoires des diagnostics dans le bail de location

Le nouveau DPE prévu au 01/07/2021 s’accompagne d’une obligation à mentionner dans le bail : le montant estimé des dépenses annuelles d’énergie pour un usage standard.

En d’autres termes vous allez devoir indiquer dans le bail de location, juste après le loyer et les charges, la charge privative que le locataire devra payer pour le chauffage et l’eau chaude (+ l’éclairage mais qui est secondaire).

On comprend bien l’idée du décret qui est à la fois d’informer le locataire sur l’ensemble de ces dépenses liées au logement mais aussi d’en faire un critère de différenciation entre logement, afin de pousser ainsi les bailleurs à rénover les passoires thermiques. A cet effet la mention des dépenses énergétiques dans le bail s’accompagne d’une mention obligatoire identique dans les annonces immobilières. Ces deux mesures rentrent en vigueur le 1er janvier 2022 et elles vont à notre avis dans le bon sens.

On peut en effet imaginer qu’une annonce indiquant

  • Loyer : 800€
  • Charges : 200€
  • Dépenses énergétiques estimées : 250€

aura plus de mal à se louer qu’une annonce indiquant

  • Loyer : 800€
  • Charges : 200€
  • Dépenses énergétiques estimées : 50€
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Comment signer les diagnostics de location ?

L’ensemble des diagnostics de location (DPE + ERP + électricité etc) peuvent faire plusieurs dizaines de pages, ce qui rend leur signature manuscrite complexe et chronophage.

La signature électronique permet de signer d’un coup toutes les annexes du bail de location, nous la recommandons donc de manière générale, mais encore plus quand vous avez de nombreuses annexes.

Il se peut que même la signature électronique des diagnostics soit rendue impossible par leur poids trop important (de l’ordre de plusieurs dizaines de Mo). Il existe alors deux solutions.

La plus simple est d’essayer de compresser les diagnostics en utilisant des solutions de compressions en ligne (chercher par exemple « compress pdf » sur google).

La deuxième solution, si la compression ne suffit pas pour passer la signature électronique, est d’utiliser une modification récente de la loi de 89 permet d’envoyer simplement les diagnostics trop lourds par mail sauf si le locataire n’est pas d’accord. Il s’agit de l’article 3-3 de la loi de 89. La nouvelle réglementation sur le DPE n’a pas modifié cette faculté d’envoi par mail.

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