Nous vous proposons ci-contre un service pour savoir quels diagnostics sont obligatoires pour votre location (vous pourrez dans la foulée commander la prestation en ligne). Dans la suite de l’article nous allons rentrer en détail sur le type de diagnostic en fonction de votre cas, les durées de validité ou encore les mentions à indiquer dans le bail.
L’idée est de vous accompagner le plus possible, comme nous le faisons pour les milliers de particuliers qui utilisent chaque mois notre module de bail numérique.
Tableau d’équivalence pour calculer le nouveau score DPE unique
SOMMAIRE
De quels diagnostics parle-t-on en location ?
En location un ensemble de diagnostics doit être annexé au bail en fonction de certaines conditions. Le diagnostic de performance énergétique (ou DPE) et l’état des risques et pollutions (ERP ex ERNMT) sont à fournir dans tous les cas; en fonction de la date de construction ou de la localisation d’autres diagnostics sont obligatoires, voici la liste de chaque diagnostic avec leurs conditions et leurs durées de validité.
| Diagnostic | Validité | Commentaires |
|---|---|---|
| Surface habitable | Illimité | Facultatif, à refaire si travaux |
| DPE | 10 ans non valide si réalisé avant le 1er janvier 2013 jusqu’au 31 décembre 2022 si réalisé avant le 1er janvier 2018 jusqu’au 31 décembre 2024 si réalisé entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 |
Obligatoire |
| Plomb | 6 ans si positif, illimité sinon | Obligatoire pour les logements construits avant le 01/01/1949 |
| Amiante | 3 ans si positif, illimité sinon | Optionnel mais obligatoire en cas de demande du locataire pour les logement construits avant le 01/07/1997 |
| Electricité | 6 ans | Obligatoire si installation de plus de 15 ans |
| Gaz | 6 ans | Obligatoire si installation de plus de 15 ans |
| ERP | 6 mois | Obligatoire |
| Bruit | Illimité sauf modifications du plan d’exposition au bruit | Obligatoire dans les zones d’exposition au bruit des aéroports |
Commander vos diagnostics obligatoires chez Kiwidiag
Nouveau site public open-source sur les risques naturels
Afin de sensibiliser la population sur les risques naturels en immobilier, les pouvoirs publics ont lancé un site qui résume pour une adresse donnée les risques naturels. Il s’agit l’état des risques réglementés,
pour l’information des acquéreurs et des locataires (ERRIAL) disponible au lien suivant. L’initiative aurait pu être parfaite si ce site permettait de récupérer un état des risques et pollutions (ERP) gratuitement, mais après vérifications ces deux documents ne sont pas exactement identiques. Il faut donc toujours passer par un diagnostiqueur profesionnel pour l’ERP.
Les diagnostics sont-ils obligatoires ?
Depuis le 1er juillet 2021, le diagnostic de performance énergétique (DPE) n’est plus fourni à titre d’information, il est opposable par le locataire. C’est la loi ELAN qui a modifié cet aspect, et plus précisément l’article L134-3-1 du Code de la Construction et l’Habitation.
Que veut dire concrètement opposable ? Cela veut dire que l’absence de DPE peut être utilisée par le locataire pour demander une diminution de loyer par exemple. Il est donc crucial de fournir au locataire un DPE réglementaire en cours de validité.
Si vous faites venir un diagnostiqueur pour réaliser le DPE, nous vous recommandons fortement de lui faire faire les autres diagnostics obligatoires, cela ne vous coûtera pas beaucoup plus cher une fois que le spécialiste s’est déplacé dans votre logement avec ses équipements.
Notre lecture du sujet est que tous les diagnostics (plomb, électricité, amiante) étaient précédemment opposables par le locataire à l’exception du diagnostic de performance énergétique. La nouvelle réglementation rend le DPE également opposable. Ce changement créé un risque de contentieux beaucoup plus fort car l’absence de DPE est beaucoup plus facilement quantifiable en termes de préjudice financier pour le locataire qu’une absence de diagnostic électricité ou d’un état des risques et pollutions.
Nous allons voir dans la partie suivante que la loi ELAN a également chamboulé les durées de validité en diminuant la durée de vie des anciens DPE.
Validité des anciens DPE
Comme nous l’avons vu dans la première partie, le DPE est valable dix ans. Cependant la loi ELAN a modifié le contenu du DPE (voir la fiche complète de l’ANIL pour plus de détails), le législateur a donc prévu de réduire la durée de validité des anciens diagnostics pour forcer les propriétaires à les mettre à jour.
« a) Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu’au 31 décembre 2022 ;
« b) Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu’au 31 décembre 2024. »
Vous pouvez donc conserver les anciens diagnostics quelques années, mais nous vous recommandons de les mettre à jour même s’ils sont encore valables, car la nouvelle réglementation vous oblige également à ajouter des mentions dans le bail qui sont bien souvent absentes des anciens DPE.
Concernant les interdictions qui s’appliquent aux passoires thermiques que nous avons détaillées dans notre fiche Location et passoires thermiques : synthèse des interdictions, elles s’appliquent en faisant référence au score unique du nouveau DPE; or les anciens DPE combinent deux scores, les consos énérgétiques et les gaz à effet de serre. Il est possible de récupérer l’équivalent du nouveau score en consultant l’annexe 5 de l’arrêté du 31 mars 2021 qui fixent les critères du nouveau DPE. Voici les extraits principaux avec deux tableaux d’équivalence en fonction de la zone ou de l’altitude du logement, ainsi que la carte correspondante.
Tarif des diagnostics en location
Les tarifs dépendent évidemment de deux facteurs : le nombre de diagnostics à réaliser et la taille du logement. La facture sera plus élevée si vous refaites toutes les diagnostics plutôt qu’un simple DPE; idem d’une grande maison de 200m² au lieu d’un appartement T2.
En ordre de grandeur comptez :
- 100-150€ pour un petit appartement
- 300-400€ pour une grande maison
Le module de commande en ligne de diagnostics que nous proposons vous indiquera très rapidement un tarif avec la possibilité de rajouter ou d’enlever des prestations.
Mentions obligatoires des diagnostics dans le bail de location
Le nouveau DPE prévu au 01/07/2021 s’accompagne d’une obligation à mentionner dans le bail : le montant estimé des dépenses annuelles d’énergie pour un usage standard.
En d’autres termes vous allez devoir indiquer dans le bail de location, juste après le loyer et les charges, la charge privative que le locataire devra payer pour le chauffage et l’eau chaude (+ l’éclairage mais qui est secondaire).
On comprend bien l’idée du décret qui est à la fois d’informer le locataire sur l’ensemble de ces dépenses liées au logement mais aussi d’en faire un critère de différenciation entre logement, afin de pousser ainsi les bailleurs à rénover les passoires thermiques. A cet effet la mention des dépenses énergétiques dans le bail s’accompagne d’une mention obligatoire identique dans les annonces immobilières. Ces deux mesures rentrent en vigueur le 1er janvier 2022 et elles vont à notre avis dans le bon sens.
On peut en effet imaginer qu’une annonce indiquant
- Loyer : 800€
- Charges : 200€
- Dépenses énergétiques estimées : 250€
aura plus de mal à se louer qu’une annonce indiquant
- Loyer : 800€
- Charges : 200€
- Dépenses énergétiques estimées : 50€
Rédigez votre bail en ligne
avec clauses & annexes conformes
Comment signer les diagnostics de location ?
L’ensemble des diagnostics de location (DPE + ERP + électricité etc) peuvent faire plusieurs dizaines de pages, ce qui rend leur signature manuscrite complexe et chronophage.
La signature électronique permet de signer d’un coup toutes les annexes du bail de location, nous la recommandons donc de manière générale, mais encore plus quand vous avez de nombreuses annexes.
Il se peut que même la signature électronique des diagnostics soit rendue impossible par leur poids trop important (de l’ordre de plusieurs dizaines de Mo). Il existe alors deux solutions.
La plus simple est d’essayer de compresser les diagnostics en utilisant des solutions de compressions en ligne (chercher par exemple « compress pdf » sur google).
La deuxième solution, si la compression ne suffit pas pour passer la signature électronique, est d’utiliser une modification récente de la loi de 89 permet d’envoyer simplement les diagnostics trop lourds par mail sauf si le locataire n’est pas d’accord. Il s’agit de l’article 3-3 de la loi de 89. La nouvelle réglementation sur le DPE n’a pas modifié cette faculté d’envoi par mail.
Gérez votre location sans agence
avec Smartloc
Assurances Bail Quittances Indexation
Essayez gratuitement pendant 30 jours
Autres articles qui pourraient vous interesser
10 septembre 2023
Acte de caution solidaire : modèle 2023 (+ signature électronique)
Créez votre acte de caution solidaire gratuitement Avec Smartloc vous avez la garantie d’avoir un document conforme, activable facilement et non contestable par le garant en cas d’impayés. Recommandé par Modèle conforme loi 2023 Plus de 100 000 bailleurs particuliers aidés depuis 2012 Avis clients 4,8/5 L’acte de caution solidaire est le document qui vous […]
Voir l'article
29 août 2023
Inventaire des meubles en location : modèle & conseils
Inventaire des meubles NUMERIQUE entrée ou sortie / à signer électroniquement Démarrer Inventaire des meubles PDF entrée et sortie / à imprimer Télécharger Comme vous le savez peut-être, la loi ALUR a imposé une liste minimum de meubles pour que votre location soit considérée comme « meublée ». Pour graver dans le marbre la présence de ces […]
Voir l'article
6 août 2023
Liste des meubles obligatoires en location meublée
Lorsque vous louez un logement d’habitation en résidence principale, il est possible d’opter pour un bail de location meublé. Depuis le 1er septembre 2015, un bien sous le régime du meublé doit avoir un équipement minimum, sous peine de prendre le risque de voir la location requalifiée en vide. Des meubles minimums conformes à la […]
Voir l'article
2 juin 2023
Notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs
Rédiger un bail avec la notice La notice d’information que nous proposons est à jour des dernières modifications de février 2023. Elle doit être annexée à tous les contrats de location longue durée, en meublé ou en vide. Nous l’ajoutons automatiquement au bail de location que vous pouvez créer grâce à notre outil de création […]
Voir l'article
4 janvier 2023
Définition surface habitable pour le bail de location
Le modèle de contrat-type de location vous oblige à indiquer la surface habitable du bien que vous mettez en location. Nous vous recommandons de faire mesurer cette surface habitable par un diagnostiqueur immobilier avant toute mise en location. Si vous disposez déjà de la surface Carrez, vous pouvez calculer la surface habitable de votre bien […]
Voir l'article
25 septembre 2022
Modèle de Bail Mobilité gratuit avec mode d’emploi
Le bail mobilité est un nouveau modèle de bail plus souple que le bail de résidence principale classique. Créé en 2018 il s’adresse à des locataires qui veulent rester quelques mois dans le logement, qu’ils soient en formation, en stage, ou en mission temporaire. Nous vous proposons un modèle de bail mobilité gratuit ci-contre. Nous […]
Voir l'article
2 septembre 2022
Complément de loyer exceptionnel : le flou ne permet pas tout
La liste des communes soumises à l’encadrement des loyers s’allonge (voir notre liste à jour), et pour chaque bailleur dans ces communes le complément de loyer peut être la solution pour sortir de l’encadrement des loyers. Pour rappel, un loyer de référence majoré est défini pour votre quartier, le nombre de pièces du logement, l’année […]
Voir l'article
24 juin 2022
Comment signer un bail de location avec un mineur ?
Vous souhaitez louer votre logement à un mineur et vous vous demandez qui doit signer le bail ? Nous allons vous expliquer dans cet article qui du représentant légal ou du mineur locataire doit signer le bail de location. Le cas de la signature manuscrite Si vous souhaitez faire une signature manuscrite pour votre bail, […]
Voir l'article
5 juin 2022
Qui signe le bail de location ? Colocation, couple, garant, indivision
Notre module automatique de bail de location vous permet de rédiger et signer en ligne le bail d’habitation à titre de résidence principale. Au moment de la signature se pose la question de savoir qui signe le bail; lorsque le contrat de location est conclu entre un seul bailleur personne physique et un seul locataire […]
Voir l'articleNos experts vous
accompagnent sur l’essentiel.
Bonjour
Je lis que certains diagnostics ont une validité illimitée (amiante, surface)
Est il vrai que le diagnostic n’est valable que s’il est au nom du propriétaire ? Faut il refaire tous les diagnostics même s’ils sont encore valables ? (c’est un diagnostiqueur qui me dit cela donc j’ai des doutes, je n’ai rien trouvé sur le site service public à ce sujet)
Bonjour,
Si les diagnostics sont encore valables, vous n’avez pas l’obligation de les refaire, même s’il y a un changement de propriétaire.
l’article L134-3-1 du Code de la Construction et l’Habitation est abrogé
Nous louons une maison de 1963/64 depuis 25 ans. Il n’y a jamais eu de diagnostic de performance énergétique de fait ! Notre propriétaire nous dit ne pas avoir d’obligation à ce sujet. Nous avons environ chaque année une facture gaz/ électricité de 3000€. Qu’est-il possible d’envisager aujourd’hui. Je vous remercie. Cordialement.
Bonjour,
Les diagnostics ne sont obligatoires qu’au changement de locataire ou de propriétaire. Si vous êtes locataires depuis 25 ans, il est normal qu’il n’y ait eu aucun diagnostic de fait.
Bonjour,
Lorsqu’on réalise un bail code civil, est-ce que les diagnostics sont obligatoires?
Cordialement,
Alicia Alexandre
Bonjour,
Oui ils sont obligatoires, les deux seules dérogations possibles sont les locations saisonnières et les baux ruraux source https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000043977041