Les garanties de l'assurance loyer impayé
Que couvre la garantie loyer impayé ?
Vous êtes couvert contre les impayés de loyer qui vous sont remboursés directement.
L'assureur vous remplace également dans la procédure et va donc poursuivre directement le locataire pour récupérer les impayés et l'expulser si nécessaire.
Vous êtes également couvert sur les dégradations immobilières causées par le locataire et qui ne seraient pas remboursées (directement par le locataire ou en utilisant son dépôt de garantie - voir notre fiche pratique sur le sujet).
Enfin la garantie vous couvre contre les départs "à la cloche de bois", c'est à dire les départs furtifs du locataire abandonnant son logement. Vous êtes alors remboursé des loyers non perçus jusqu'à la récupération effective du logement.
Y a-t-il une franchise ou une carence sur l'assurance loyer impayé ?
La garantie loyer impayé Insured proposée par Smartloc est sans franchise pour les impayés de loyer. Le dépôt de garantie du locataire que vous avez encaissé est simplement déduit du dernier remboursement qui vous est dû par la compagnie.
La composante dégradations immobilières a quant à elle une franchise d'un mois de loyer hors charges. Contrairement à la déduction du dépôt de garantie sur les impayés de loyer, il s'agit d'une franchise réelle qui est appliquée quoiqu'il arrive. Si vous avez conservé le dépôt de garantie vous ne perdez rien, par contre si le dépôt de garantie a été déduit des remboursement d'éventuels impayés de loyer, l'assureur ne vous appliquera pas cette franchise d'un mois sur les dégradations.
Pour les locataires entrants ou en place depuis moins de 14 jours il n'y a pas de carence, c'est à dire pas de période probatoire.
Pour les locataires en place depuis plus de 14 jours vous avez une carence de 3 mois, c'est à dire que si un impayé intervient dans les 3 premiers mois du contrat vous ne serez pas du tout couvert.
Fiche pratique : franchise et carence de la GLI
Que couvre en pratique la garantie dégradations ?
La composante dégradations immobilières vous rembourse contre les dégradations faites par le locataire, non couvertes par son dépôt de garantie et non remboursées après son départ.
Il s'agit donc grosso modo des détériorations faites aux sols, murs, plafonds et tous les éléments qui y sont fixés sans possibilité de les démonter.
Les meubles en location meublée ne sont donc pas couverts, tout comme les espaces extérieurs.
Enfin sachez que les dégâts vous sont remboursés déduction faite d'un taux de vétusté de 6% par an depuis les derniers travaux que vous avez réalisés, dans la limite de 50%.
Fiche pratique : dégradations immobilières de la GLI
Qui s'occupe de la procédure d'expulsion du locataire ?
La procédure d'expulsion du locataire et de recouvrement des impayés est ménée par les équipes de la compagnie d'assurance, jusqu'à la récupération des lieux.
Cette prise en charge est incluse dans toutes nos formules, de la Basic à la Premium. Dans tous les cas vous n'avez donc qu'à relancer le locataire par courrier puis RAR de mise en demeure le premier mois, nous nous chargeons du reste dès le commandement de payer par huissier.
Fiche pratique : procédure d'expulsion du locataire
Que couvre en pratique la protection juridique ?
La garantie protection juridique proposée en formule premium vous couvre pour les contentieux que vous pourriez avoir hors impayés, la procédure d'expulsion du locataire en impayés étant déjà incluse dans la formule Basic ou Classic.
Les contentieux hors impayés sont peu nombreux, ils concernent en général des contestations sur les charges, les travaux, ou les troubles de voisinage.
A noter que cette protection juridique est parfois déjà proposée dans votre offre d'assurance PNO.
Garantissez-vous l'absence de locataire (vacance locative) ?
Non la période de vacance locative entre deux locataires n'est pas couverte à l'exception des cas suivants :
- en cas de départ furtif du locataire dit "à la cloche de bois" : vous êtes remboursé jusqu'à reprise des lieux.
- en cas préavis réduit en zone tendue : si le locataire utilise sa faculté de réduire le préavis à un mois en zone tendue et que vous ne retrouvez pas de locataire à son départ, le premier mois de vacance vous est remboursé par l'assureur.
- en cas de dégradations immobilières : si des travaux de remise en état sont nécessaires suite aux dégradations du précédent locataire, l'assureur vous rembourse jusqu'à 2 mois pour la perte de loyer pendant la durée des travaux.
Fiche pratique : carence et vacance locative
Couvrez-vous les DOM-TOM ?
Non, il faut que le logement soit en France métropolitaine et que les locataires ou leurs garants y soient également domiciliés.
Les critères de l'assurance loyer impayé
Quels sont les critères d'éligibilité à l'assurance loyer impayé ?
Les critères de solvabilité s'appliquent aux locataires entrants et aux locataires en place depuis moins de 6 mois.
Les critères de solvabilité sont en synthèse: personnes en situation stable (CDI hors période d'essai, fonctionnaires, retraités, indépendants, CDD de plus de 8 mois) ayant un revenu net régulier équivalent à 2,85 fois le loyer charges comprises minimum.
Fiche pratique : liste des critères
Pour les locataires en place depuis plus de 6 mois, il n'y a pas de critères de solvabilité. Vous pouvez donc souscrire sans dossier de solvabilité, à la seule condition que le locataire soit à jour de ses paiements et qu'il n'y ait pas eu d'incidents de paiement sur les 6 derniers mois.
Fiche pratique : critères GLI des locataires en place
Peut-on cumuler assurance loyer impayé et garant ?
La loi Boutin interdit de cumuler garant et assurance loyer impayé sauf pour les étudiants (dans ce cas c'est la solvabilité des garants qui est étudiée).
Si un des titulaires du bail n'est pas étudiant, il n'est donc pas possible de prendre un garant en plus de l'assurance.
C'est une règle assez contraignante car vous ne pourrez pas en pratique compenser un dossier non éligible par l'ajout d'un garant.
Fiche pratique : garant et GLI
Fiche pratique : comment garantir un dossier non éligible ?
Quels revenus retenir pour la garantie loyer impayé ?
Pour les salariés il est nécessaire de retenir le revenu net imposable mensuel, déduction faite des primes et compléments exceptionnels non récurrents, comme les primes de fin d'année, les heures supplémentaires, les primes sur résultats, les intéressements, etc.
Pour recalculer le net hors primes à partir du brut de base en haut de la fiche de paie, vous pouvez utiliser ce simulateur.
Les primes et indemnités récurrentes (prime d'ancienneté, treizième mois) sont quant à elle éligibles.
Pour les non-salariés, retenez la moyenne des revenus indiqués sur les 2 derniers avis d'imposition.
Quelles allocations retenir pour une assurance loyer impayé?
Les allocations familiales et les allocations logement sont les deux principales allocations éligibles.
Liste complète des allocations éligibles
Point important pour les APL sur le logement futur, il est nécessaire de fonder le calcul du montant de l'allocation à retenir sur une simulation extraite du site de la CAF et non sur les allocations perçues sur l'ancien logement.
Fiche pratique : APL pour une assurance loyer impayé
A noter enfin que les personnes sans emploi ne sont pas éligibles, même si leurs allocations éligibles dépassent le seuil de solvabilité (dérogation possible après étude pour les titulaires de l'AAH).
Comment évaluer la solvabilité d'un couple ou d'une colocation ?
Vous pouvez sommer les revenus éligibles d'un couple ou d'une colocation.
Vous pouvez de la même manière sommer les revenus des garants éligibles si la colocation est composée d'étudiants.
Il n'est par contre pas possible de sommer les revenus d'un garant et d'un colocataire. En pratique vous devez donc soit considérer la somme des revenus des colocataires non étudiants ou la somme des revenus des garants des étudiants.
Les transfrontaliers sont-ils éligibles à la garantie loyer impayé ?
Vous pouvez garantir les loyers payés par des locataires transfrontaliers (Suisse et Belgique notamment), à condition qu'ils soient domiciliés fiscalement en France et qu'ils aient un compte bancaire ouvert en France.
Fiche pratique : candidats transfrontaliers pour une GLI
La garantie loyer impayé couvre-t-elle tous les types de location ?
De manière générale les contrats d'assurance loyers impayés ne vous couvrent pas dans les situations suivantes :
- logement hors habitation classique : ne sont pas couverts les résidences secondaires, les logements de fonction, les logements sociaux, les locaux professionnels ou commerciaux
- location à un proche : vous ne devez pas avoir de relation familiale directe ou indirecte avec le locataire
- logement hors de France métropolitaine
- bail individuel, location à la chambre, colocation non solidaire
Le dossier locataire pour l'assurance loyer impayé
Quels sont les justificatifs demandés pour le dossier du locataire ?
Vous trouverez tous les documents à rassembler sur notre liste des critères et justificatifs.
Doit-on envoyer le dossier avant souscription ?
Le dossier du locataire, le bail et ses annexes ne vous sont demandés qu'en cas d'impayés.
Nous vous recommandons donc de :
Peut-on souscrire à la GLI avec un locataire en place ?
Vous pouvez souscrire avec un locataire déjà en place, mais il ne devra pas avoir eu d'incidents de paiement sur les 6 derniers mois. Il devra par ailleurs être à jour de ses paiements.
En cas de doute sur un incident mineur de paiement, vous pouvez soumettre votre dossier pour agrément en nous écrivant par mail.
Les locataires en place depuis plus de 6 mois n'ont pas besoin de respecter les critères de solvabilité. Il est simplement nécessaire de conserver le bail, l'état des lieux, l'attestation d'assurance et les pièces d'identité des locataires.
Enfin une carence de 3 mois est appliquée aux locataires en place depuis plus de 14 jours; il est donc important, si vous le pouvez, de souscrire au plus tard dans les 14 jours suivant l'état des lieux d'entrée.
Fiche pratique : critères GLI des locataires en place
Que se passe-t-il si la situation du locataire change en cours de bail ?
Vous restez couvert, seule la situation du locataire à la signature du bail détermine son éligibilité à la garantie loyer impayé.
La vie souscription à l'assurance loyer impayé
Comment souscrire à l'assurance loyer impayé ?
Il est nécessaire dans un premier temps de sélectionner un candidat éligible aux critères de l'assurance.
Vous pouvez ensuite tester l'éligibilité des candidats et constituer le dossier locataire en ligne au lien suivant : dossier locataire Smartloc
Une fois le dossier locataire validé, vous devez rédiger votre bail sur Smartloc en profitant des 30 jours d'essai gratuit de notre gestion locative.
Un lien de souscription à l'assurance est disponible sur votre espace de gestion une fois le bail rédigé et signé.
Doit-on s'abonner à la gestion locative Smartloc pour bénéficier de l'assurance loyer impayé ?
Non nous vous demandons simplement de rédiger le bail et les annexes via Smartloc pour vous assurer qu'ils répondent aux exigences de l'assurance.
Le bail de location et la souscription à l'assurance sont donc accessibles gratuitement pendant la période d'essai de 30 jours de la gestion locative.
Une fois les 30 jours passés nous vous recommandons de conserver l'abonnement pour vous assurer de gérer votre location conformément aux exigences de l'assurance
(notamment les relances).
Si vous décidez de résilier la gestion locative, votre contrat d'assurance loyer impayé restera évidemment actif.
Comment régler la cotisation ?
La souscription et le règlement de la première cotisation se font en ligne par carte bancaire. Vous pouvez payer par prélèvement automatique lors de la deuxième année.
Les paiements se font annuellement d'avance. La compagnie vous rembourse au prorata en cas de départ du locataire en cours d'année.
Quand doit-on souscrire à la garantie loyer impayé ?
En pratique nous recommandons de souscrire après la signature du bail pour éviter un désistement du locataire qui nécessiterait d'annuler le contrat.
Nous recommandons enfin de souscrire au plus tard 14 jours après l'entrée dans les lieux du locataire; passé ce délai vous risquez d'avoir un impayé vous empêchant de prendre la garantie, et une fois souscrite l'assurance vous impose une période probatoire de 3 mois.
Comment résilier son assurance loyer impayé ?
Le contrat de garantie loyer impayé est résiliable chaque année par le propriétaire avec un préavis de deux mois. En l'absence de résiliation le contrat se poursuit tacitement.
Il prendra également fin au départ du locataire, il vous suffira d'envoyer par mail l'état des lieux de sortie. L'assureur vous remboursant alors le trop perçu de cotisations.
Fiche pratique : résiliation d'un contrat GLI
Peut-on souscrire si une agence ou un gestionnaire a trouvé le locataire ?
Vous êtes toujours libre de souscrire à la garantie loyer impayé que nous proposons, que votre locataire ait été trouvé par une agence ou que vos loyers soient encaissés par un gestionnaire immobilier.
Il est simplement important de bien vous coordonner avec l'agence pour qu'elle ait les critères et les justificatifs en tête lors de la recherche, ainsi que les modalités d'indemnisation en cas d'impayés.
Quelle est in fine la compagnie qui assure les impayés de loyers ?
Smartloc intervient en tant que courtier distributeur du contrat de garantie loyer impayé. Notre rôle est donc de vous conseiller et de vous assister dans la souscription de la garantie loyer impayé Insured.
Insured est la compagnie qui a créé le produit, le gère et qui encaisse donc vos primes d'assurance et vous rembourse en cas de sinistres. Ce sont les équipes d'Insured qui s'occupe notamment en direct de la procédure juridique d'impayés et d'expulsion.
La procédure en cas d'impayés
Quelles sont les démarches à effectuer en cas d'impayés ?
Vous devez envoyer un courrier simple de relance, puis une lettre recommandée de mise en demeure et enfin transmettre le dossier à la compagnie qui se chargera de la suite.
Fiche pratique : délais des démarches en cas d'impayés
La garantie s'active-t-elle si le locataire paie une partie du loyer seulement ?
Oui, sur une échéance de loyer, l'impayé partiel est considéré de manière identique à un impayé total. De manière générale la procédure de recouvrement et d'expulsion lancée par l'assurance se poursuit tant que la dette locative totale est supérieure à un demi mois de loyer mensuel.
Fiche pratique : loyer impayé partiel
Sous quel délai est-on remboursé ?
Vous êtes remboursé après 3 mois des trois premières échéances impayées, puis vous êtes remboursé tous les mois.
Y a-t-il une franchise ?
Non vous n'avez pas de franchise pour les impayés et la procédure d'expulsion. Une franchise d'un mois de loyer, correspondant a minima au dépôt de garantie, s'applique pour la composante dégradations immobilières.
Qui s'occupe de l'expulsion ?
L'assurance se charge de toute la procédure avec des huissiers et des avocats sélectionnés. Une fois le dossier transmis à la compagnie vous n'avez donc rien à faire et vous êtes remboursé tous les mois tant que le locataire n'est pas parti ou que sa dette n'a pas été soldée.
Doit-on faire venir un expert en cas de dégradations ?
Le remboursement des dégradations se fait sur étude des états des lieux d'entrée et de sortie, des devis que vous avez fournis et d'éventuelles photos prises. La compagnie peut au cas par cas vous demander d'attendre le passage d'un expert qu'elle mandatera pour évaluer les dégâts avant de démarrer les travaux.
Fiche pratique : dégradations immobilières de la GLI
