Assurance loyer impayé d’une colocation

Synthèse de l’article : il est possible de cumuler les revenus des colocataires pour souscrire à l’assurance loyer impayé ou ceux de leurs garants. Il n’est pas possible de souscrire une garantie avec une colocation mixte étudiants/salariés.

La colocation est un terme qui définit l’occupation deux locataires ou plus, non mariés, d’un bien d’habitation en résidence principale. En pratique c’est donc à la fois la colocation de 4 étudiants mais également la location d’un appartement par un couple en concubinage. Nous allons voir comment vous couvrir contre les risques d’impayés d’une colocation.

Tous les contrats de garantie loyer impayé couvrent les colocations et notamment la garantie loyer impayé à 2,2% que nous proposons sur Smartloc.

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Sommaire

  1. Définition des revenus d’une colocation
  2. Cas particuliers des colocations étudiant/salarié
  3. Clause de solidarité pour assurance loyer impayé
  4. Départ d’un colocataire
  5. Bail individuel par chambre

Définition des revenus d’une colocation

Vous pouvez sommer les revenus des colocataires ayant un statut éligible pour dépasser le seuil de revenus fixé par les critères de solvabilité de notre garantie loyer impayé dont vous trouverez les détails sur notre page dédiée assurance loyer impayé.

Dans le cas de colocataires étudiants vous pourrez de la même manière cumuler les revenus des garants.

Cumul garant salarié impossible

Il n’est pas possible de sommer les revenus d’étudiants et de leurs garants pour dépasser le seuil de solvabilité de la garantie loyer impayé.

Cas particuliers des colocations étudiant/salarié

La loi Boutin empêche de cumuler garant et assurance loyer impayé sauf pour un étudiant. La conséquence de cette disposition est que vous ne pouvez pas prendre une assurance loyer impayé pour une colocation composée de salariés et d’étudiants.

Pour garantir les loyers le bail devra être signé avec des étudiants uniquement (et leurs garants en caution), ou avec des salariés uniquement (sans garant puisque la loi l’interdit). Dans ces deux cas vous pourrez souscrire à notre garantie loyer impayé (plus de détails sur les critères de solvabilité pour l’assurance loyer impayé).

Dans le cas particulier d’une colocation d’étudiants, pour être couvert par une assurance loyer impayé, les garants doivent avoir des statuts éligibles, et la somme de leurs revenus doit dépasser le seuil de solvabilité de 2,85 fois le loyer charges comprises. Il faudra enfin que les garants signent des actes de caution solidaire (et non de caution simple) avec un acte par couple garant-locataire.

En savoir plus

Fiche complète sur l’acte de caution solidaire

Clause de solidarité pour assurance loyer impayé

Dans tous les cas vous devrez impérativement signer un bail avec une clause de solidarité entre les locataires. Il sera par ailleurs nécessaire de rédiger et de signer des actes de caution solidaire pour chaque couple garant/locataire si vos colocataires sont étudiants.

Bail de location en ligne

Nous vous recommandons pour cela de passer par notre module de rédaction de bail automatique qui inclut la rédaction des actes de caution).

En savoir plus

Fiche complète récapitulant les conseils pour un bail de colocation

Fiche complète sur la clause solidarité

Départ d’un colocataire

En cas de départ d’un des colocataires en cours de bail, si le locataire est remplacé vous devrez refaire un contrat de garantie loyer impayé avec des critères de solvabilité qui s’appliqueront à l’ensemble des nouveaux locataires et à ceux restants dans le logement.

Si le colocataire n’est pas remplacé, la garantie continuera à être effective sans changement nécessaire (et ce même si la solidarité du locataire partant s’éteint 6 mois après son départ), il vous suffit de conserver les courriers de congé unilatéraux que vous ont envoyé les colocataires partants.

Ne pas faire d’avenant

Attention, en cas de départ d’un des colocataires, ne refaites surtout pas un nouveau contrat de bail (ou même un avenant), vous laissez le contrat en l’état car sinon en cas de modification du contrat de bail, l’assureur considérera qu’il s’agit d’un nouveau dossier pour lequel la solvabilité doit être réétudiée.

Bail individuel par chambre

Pour rappel les garanties loyers impayés classiques ne couvrent pas les baux individuels, ainsi que les locations en résidence secondaire et les sous-locations.

Dans ces cas particuliers vous devez recourir à un garant ou à une caution bancaire (nous en proposons sur une sur Smartloc).

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34 commentaires sur “Assurance loyer impayé d’une colocation

  1. Bonjour,
    J’ai rencontré ce problème :
    Je suis salarié et je veux me mettre en colocation avec mon frère qui est étudiant. (Avec mes parents garants dont le revenu fait 3 x le loyer)
    L’agence a refusé le bail (loyer de 660 CC et mon salaire ne faisant pas 3x le loyer) . Ils m’ont dit : soit il faut être 2 étudiants avec garants, soit 2 salariés.
    La seule solution est que le bail soit seulement au nom de mon frère. Comment puis-je faire autrement, pour figurer sur le bail ?
    Merci pour votre réponse.

    • Bonjour,

      Si l’agence ou le propriétaire veut une garantie loyer impayé, vous n’allez pas avoir d’autres solutions que de faire un bail au seul nom de votre frère étudiant, la loi interdit formellement de cumuler garant et assurance si un non étudiant est au bail. Pourquoi voulez-vous absolument être au bail ?

      Si c’est une question d’APL faites une simulation sur le site de la CAF pour réellement vérifier les montants avec votre frère seul sur le bail vs vous deux.

      Sinon vous allez devoir trouver un logement où une garantie loyer impayé n’est pas souhaitée par le propriétaire ou l’agence, demandez-le bien avant de faire vos visites.

      Ce principe de non-cumul n’est pas très intelligent mais le législateur voulait en fait mettre au même niveau les salariés avec ou sans garant.

      • Merci pour votre réponse, M.Chantalat.
        Je voulais être sur le bail car je veux figurer habitant de cet appartement, pour les diverses souscriptions et autres besoin de domiciliation. Je n’ai pas envie de passer par une attestation d’hébergement fait par mon frère à chaque fois.
        Je ne comprend pas la logique de leur principe/loi : pourquoi ne pas mettre un 2eme garant (qui est le salarié) en plus du garant de l’étudiant.
        Cordialement.

        • Si vous êtes deuxième garant vous ne serez pas colocataire.
          La loi a été conçue pour qu’entre deux salariés avec les mêmes revenus celui avec des bons garants ne soit pas systématiquement privilégié face aux exigences de la garantie.

          • Donc je suis dans l’impasse. Mon seul choix est de laisser le bail au nom de mon frère
            (Et me faire une situation d’habitant chez lui).
            C’est quand même très particulier.
            Merci en tout cas pour ces réponses.

  2. Pouvez-vous me dire si ma compréhension des choses ci-dessous est correcte svp:

    Situation de départ : X Y et Z prennent un bail en étant solidaires entre eux et éligibles à la GLI
    – l’éligibilité des 3 vaudrait même si un seul avait des revenus suffisants pour l’être seul ou si aucun des 3 ne le serait seul mais la sommes des 3 les rend éligibles
    – la solidarité veut dire que chacun est potentiellement redevable de 100% du loyer s’il y a 2 mauvais payeurs
    – je peux demander au plus solvable des 3 d’être le payeur et mon interlocuteur (même si je crois avoir compris que je peux l’écrire mais s’ils décident de pratiquer autrement je ne peux rien faire)

    Ensuite en cours de bail
    1 / Si X ne paye pas:
    -> Je peux demander à Y et Z de payer tout ou à un seul des deux
    -> Je peux faire jouer la GLI sur une fraction seulement du loyer impayé s’il ne manquait que la part de l’un des

    2 / Si X décide de quitter la colocation :

    21/ pendant les 6 premiers mois

    -> Y et Z sont redevables de 100% du loyer
    -> X reste solidaire 6 mois (je peux lui demander 100% du loyer si Y et Z sont mauvais payeurs notamment)
    -> La GLI vaut toujours y compris si la situation de Y et Z isolés ne les aurait pas rendus éligibles seuls
    -> Je suis seul maître à bord pour accepter un nouveau colocataire dont l’arrivée est circonstanciées à la signature d’un nouveau bail ou d’un avenant. Je n’ai pas besoin de motiver mes refus si on me propose des locataires qui ne me conviennent pas (notamment parce que la signature de l’avenant rebattrait les cartes et pourrait me faire sortir de l’éligibilité à la GLI

    22/ à partir du 7ème mois
    -> pareil que ci-dessus sauf que X n’est plus

    Puis-je inscrire au bail (pour clarifier les choses chez eux) – et est-ce utile? – qu’en cas de départ de l’un des colocataires :
    – je suis seul décisionnaire en cas de remplacement d’un colocataire
    – que l’arrivée d’un nouveau colocataire sera suspendu à la signature d’un avenant ou d’un nouveau bail
    – que les locataires restant seront redevables de 100% du loyer et le partant solidaire pendant les 6 mois suivants son départ

    Merci pour votre réponse.

    • Bonjour,
      Oui c’est exactement ça.

      Sur le dernier point des clauses du bail, ce sont des mentions qui ne sont pas nécessaires mais si vous souhaitez les rajouter vous pouvez. La clause de solidarité que nous proposons sur notre module de rédaction de bail permet de vous mettre dans le cadre standard de la solidarité prévue par défaut par la loi.

  3. Bonjour
    Je vous expose ma situation.je suis intéressée par un appartement qui a une assurance loyer impayé.malheureusement mon salaire seul ne me suffit pas pour prendre cet appartement seule (à 30€ près …).Du coup je voulais mettre mon frère avec moi sur le bail pour répondre aux critères de l assurance.mais il n habitera pas avec moi (il n habite et ne travaille même pas dans la même région ).est ce que cela est possible et,si mon dossier est accepté, comment faire les déclarations au niveau des impôts?
    Merci d avance pour votre réponse

    • bonjour il n’est pas possible de faire une fausse colocation avec votre frère, la plupart des garanties ne couvrent pas les loyers des locataires dont ce n’est pas la résidence principale, ce qui semble être le cas pour votre frère.

      Quel est votre revenu et quel est le loyer CC ? Nous avons des formules de rattrapage qui permettent de garantir les candidats ne rentrant pas dans les critères classiques.

  4. Bonjour,
    Est il possible après 6 mois sans incidents de paiements de faire rentrer une colocation bail solidaire en GLI ?
    Si oui, confirmez vous qu’en cas de départ d’un des deux colocataires (surtout le plus fortuné) la garantie reste acquise même si tout le loyer ne repose plus que sur les épaules d’une seule personne ?
    Et enfin, je ne comprends pas pourquoi en cas de remplacement (donc avenant au bail pour faire rentrer un nouveau colocataire), on referait une étude de solvabilité, alors même que, si on n’en fait rien et on ne conserve qu’un seul , la garantie reste acquise ? Deux, même quelqu’un de « pas choisi », n’est t’il pas mieux que un quoi qu’il arrive ?
    Merci de vos réponses

    • Bonjour,

      Oui, via notre garantie, vous pouvez souscrire sans conditions de solvabilité après 6 mois sans impayés même avec un bail de colocation solidaire.

      Par ailleurs comme tous les contrats du marché, l’assureur se laisse le droit de modifier/annuler le contrat en cas d’aggravation du risque, ce qui est le cas en cas de départ de colocataire. EN pratique Insured nous a confirmé qu’ils ne résiliaient pas la garantie dans cette situation subie par le bailleur (contrairement à d’autres compagnies).

      Enfin la solvabilité est réétudiée en cas de remplacement car nous considérons alors que la situation n’est plus subie, et que vous devez faire le nécessaire pour faire rentrer des nouveaux colocataires solvables.

      J’espère avoir répondu à vos questions.

      Bonne journée

      • Bonjour,
        merci c’est extrêmement clair, en sous entendu je crois comprendre que si je laisse délibérément la situation perdurer, l’assurance se réserve le droit de mettre fin au contrat.
        Si je retrouve un nouveau colocataire ne rentrant pas dans les critères de solvabilité, je suppose que là encore au bout des 6 mois la situation rentre dans l’ordre et redevient comme à l’origine ?

        Cordialement

        • Non a priori si la situation perdure, vous restez assuré, en tout cas c’est ce que la compagnie nous a confirmé par écrit.
          Et oui si vous faites rentrer un nouveau locataire et que le dossier de TOUS les locataires (entrants et anciens) ne répond pas aux critères de solvabilité sur l’intégralité du loyer au moment de la signature de l’avenant ou du nouveau bail, vous pouvez effectivement alors attendre 6 mois pour souscrire sans conditions de solvabilité. La seule condition est de ne pas avoir eu d’impayés sur les 6 derniers mois.

  5. Question d’un de nos clients :

    « Bonjour,
    Nous sommes sur le point de souscrire une assurance pour loyers impayés dans votre cabinet, mais nous avons deux questions:
    Lors de la demande de devis j ai bien mentionné qu’il y avait deux locataires, cependant ce n’est pas un couple mais une colocation, pouvez vous me confirmer que vous prenez bien en charge ce type de bail.
    D autres part, si j’ai bien compris, vous ne demandez aucun justificatif lors de la souscription , dans ce cas comment peut-on être sûr que notre dossier correspond bien à vos critères de couvertures ? Par exemple : mes futurs locataires font de nombreuses heures supplémentaires chaque mois. Dois Je en tenir compte ou non dans votre simulateur?
    Merci de votre réponse « 

    • Oui nous pouvons garantir les bails de colocataires, il est juste important de bien avoir une clause de solidarité au bail et que les deux signent le bail et l’état des lieux.

      Par défaut le dossier n’est demandé qu’en cas d’impayés.

      Si vous souhaitez le faire vérifier avant souscription par nos équipes, vous pouvez activer l’option de validation à 15€ par dossier au lien suivant
      http://www.smartloc.fr/dossier

      Les heures supplémentaires ne sont éligibles que si elles sont contractuelles. Si elles ne le sont pas vous devez retenir 75% du brut contractuel comme revenu net contractuel.

  6. J ai lune garantie loyer impayé en cours.

    Un des 2 locataires m indique qu’il ce peut être quitter la location. Quel est la marche à suivre pour continuer d avoir l assurance loyer impayé opérationnelle ?

    • Bonjour,

      Si le locataire restant continue le bail seul, vous restez couvert par la garantie, vous n’avez rien à faire à part conserver le congé unilatéral du locataire partant. Ne faites pas d’avenant.

      Si le locataire restant souhaite remplacer le partant il faut faire un avenant au bail ou un nouveau contrat. Dans ce cas l’assurance considère qu’il s’agit d’un nouveau dossier (locataire restant + nouveau locataire) qu doit être éligible aux critères des locataires entrants à la signature de l’avenant. Vous devrez également résilier la garantie en cours et en souscrire une nouvelle ici :

      https://www.smartloc.fr/comparateur-assurance-loyer-impaye

      J’espère avoir répondu à votre question.

  7. Bonjour,

    Je suis intéressé par l’achat d’un appartement occupé par 3 colocataires. Je veux prendre une assurance louer impayé.
    Est-ce possible avec des locataires déjà en place?
    Et si oui, quelles sont les conditions exigées autres que les revenus (pas d’incidents de paiement par exemple …)
    Merci de votre réponse

  8. Bonjour,

    Je devrais prendre en début d’après midi, un dossier pour étudier un dossier de location d’un couple non marié, ni pacsé, et que seul le cumul de leur salaire peuvent leur permettre à chacun d’obtenir un logement 2 pièces pour un loyer de 740,00 euros charges comprises, sur la commune de Combs-la-Ville (77380).

    S’agissant d’une colocation ,je souhaiterais que vous me confirmiez, si votre assurance loyer impayé avec votre clause de solidarité couvre les loyers etc….. après le départ d’un colocataire non remplacé.

    Sur votre documentation, il est indiqué « la garantie continuera a être effective sans changement nécessaire, il vous suffit de conserver les courriers de congé unilatéraux que vous ont
    envoyé les colocataires partants. »

    La loi Alur prévoit que le colocataire sortant assure le loyer etc…. seulement 6 mois après son congé.

    Pour une bonne compréhension de ma part, merci de me confirmer, si vous assurez à la fin de ces 6 mois jusqu’à la fin du bail de 3 ans. Je pense que pour des couples mariés ou pacsés votre règlementation sera identique.

    Sinon, est-il possible de faire un avenant ou autre document en complément pour me protéger de ce risque ?

    Par ailleurs, ou puis-je me procurer la fiche de renseignements ,si besoin, à vous remplir pour chaque locataire .

    Dans l’attente de votre réponse,

    • Mathieu via equipe@smartloc.fr to evelyne lucas (evelyne.lucas51@hotmail.fr)
      10D SEEN

      Bonjour,

      Tout d’abord la fiche de renseignement n’est pas nécessaire si vous souscrivez en ligne via Smartloc.

      Ensuite je vous confirme que vous restez couvert pendant toute la durée du bail, même si un des locataires part. Il est par contre important de garder le courrier de congé du partant et de ne pas faire d’avenant ou de nouveau bail.

  9. Bonjour,
    Pour souscrire à une assurance loyer impayés, la clause de solidarité est obligatoire dans le bail ? Dans mon cas, il s’agit d’une colocation de 4 étudiants avec des garants qui ont plus de 7 fois le loyer demandés.

  10. Bonjour,
    Est – ce que les conditions suivantes :
    – bail unique avec clause de solidarité + clause résolutoire sont spécifiques à votre GLI ou est – ce une règle générale pour ce type d’assurance ?
    Merci.

  11. Bonjour,
    Est il possible qu’au sein d’une même colocation de 4 personnes, il y ait une GLI pour certains et pour d’autres une caution solidaire (parents, par exemple), ou est ce que tous doivent être inscrits dans la GLI ? Merci.

  12. Bonjour,

    Je m’apprête à faire signer un bail pour un logement en colocation pour 4 personnes et j’aimerais souscrire à votre garantie loyers impayés.
    Pouvez vous me confirmer que c’est bien possible pour une colocation avec 4 noms sur le bail ? Je n’ai vu aucune précision sur votre site.
    Ma 2nde question porte sur le statut d’étudiant en alternance. Peut on considérer un colocataire dans cette situation au choix comme étudiant (donc possible de lui demander un garant) ou comme salarié (donc sans garant, et en ajoutant son revenu à ceux des autres colocs pour regarder l’éligibilité)?

    • Bonjour

      Notre garantie loyer impayé ne permet pas de souscrire avec plus de 3 colocataires.

      Sur la question de l’alternant, il est possible de les considérer comme CDD ou étudiant avec garant, mais sachez qu’il n’est pas possible de mélanger étudiant et non étudiant dans le cadre de la garantie.

  13. bonjour,
    je souhaite faire une colocation a 2. aucun lien de parenté.
    le loyer est de 445€. mon salaire represente plus de 5 fois le loyer mais la personne avec qui je souhaite faire la coloc touche le rsa.
    sommes nous éligibles a la GLI?
    dans ce cas, en cas d impaye de sa part, suis je tenu solidairement? le proprietaire peut il exiger un garant?
    merci de votre reponse

    • Bonjour,

      La clause de solidarité est obligatoire pour être éligible à la GLI et dans ce cas votre dossier peut passer avec une personne sans emploi si votre salaire et statut sont suffisants.
      Pour rappel il n’est pas possible légalement de cumuler assurance et garant sauf pour un étudiant.

  14. Bonjour,

    Nous sommes un couple en concubinage tous les 2 en cdi. Nous avons contacté une agence pour visiter un appartement . L agence nous a demandé dans un premier temps une fiche de renseignement très détaillée sur notre situation. Puis nos avis d imposition. Nous gagnons plus de 3 fois le montant du loyer. Au début elle nous a refusé la visite car nous avions un avis d imposition n-2 espagnol. Nous lui avons fait part qu il s agissait d une discrimination . Nous avons une résidence stable en France depuis plus de un an, un avis d imposition n-1 français et 2 cdi en France. Maintenant elle bloque en nous disant qu avec une garantie loyer impayés les concubins sont considérés colocataires et donc ne sont pas acceptés. Nous devrions selon elle être pacsés ou mariés. Je ne comprends pas bien. Je pensais qu en signant tous les 2 le bail et avec une clause de solidarité, il n y avait pas de problème… J ai vraiment l impression que cette agence essaye de nous écarter par tous le moyens.
    Pouvez-vous nous confirmer ou nous infirmer ces propos ?
    Merci.
    Cordialement

    • Bonjour,

      Je vous confirme que la grande majorité des assurance loyers impayés du marché ne font pas distinction sur le statut marital des colocataires.
      L’agence reste toujours libre de refuser votre dossier sans motifs, s’il s’agit vraiment d’un point bloquant sur l’assurance qu’ils utilisent vous pouvez leur parler de Smartloc.

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