Louer en colocation : bail individuel ou bail solidaire ?

De nombreux investisseurs se tourne vers la colocation car celle-ci dispose de nombreux avantages, tant sur le plan du rendement locatif que sur la typologie de locataires.

La question se pose alors pour l’investisseur du montage qui va être utilisé, soit un bail unique avec clause de solidarité, soit des baux individuels non solidaires.

Nous allons dans cet article vous détailler les avantages et inconvénients de chaque montage et vous expliquer dans quel cas il est préférable de choisir un bail unique ou un bail individuel.

illustration colocation

Rappel sur le bail unique solidaire et le bail individuel

Avant de rentrer dans les détails rappelons les principes généraux. Une colocation est constituée d’au moins deux titulaires sur le bail, non pacsés ou non mariés. Pour leur louer le logement, vous avez deux solutions.

En bail unique, l’intégralité du logement est loué aux colocataires qui se partage le paiement d’un loyer total. Ils se répartissent le logement à leur convenance. En cas de départ d’un des colocataires, les locataires restants sont redevables de l’intégralité du loyer avec un bail qui se poursuit normalement dans les mêmes conditions. Le bail unique est habituellement signé avec une clause de solidarité qui empêche que le loyer soit divisible, c’est à dire qu’en cas d’impayés vous pouvez demander l’intégralité du loyer à un seul colocataire (et à son garant éventuel).

En bail individuel, le logement est divisé en parties privatives (souvent des chambres) et en parties communes. Chaque locataire signe un bail qui lui est propre, qui décrit la partie privative dont il dispose, le loyer individuel qu’il paie, et normalement les conditions et modalités de jouissance des parties communes. En pratique les baux individuels sont indépendants : sauf mention spécifique sur les dégradations éventuelles des parties communes (que nous prévoyons dans notre module de bail individuel) il n’y a pas de solidarité entre les baux individuels.

Niveaux de loyers demandés : égalité

Contrairement à une idée répandue, la somme des loyers de baux individuels n’est souvent pas plus élevée que si vous louiez le logement via un bail unique.

La colocation de manière générale est réputée comme étant plus rentable car plus tendue en terme de demande, avec des colocataires qui valorisent fortement individuellement la chambre dont ils vont disposez; néanmoins le choix du bail (individuel ou unique) ne permet pas selon nous d’augmenter les valeurs de loyer.


Exemple Nous allons prendre l’exemple d’un 4P de 90m² à Paris avec 3 chambres. Ce type de bien est très recherché des colocataires, vous n’aurez donc aucun mal à le louer en colocation bail unique aux alentours de 3000€ (ce qui aurait été plus compliqué en location à une famille). La division en 3 baux individuels n’aurait pas permis de louer plus cher, les colocataires n’étant pas prêt à mettre plus de 1000€/mois par chambre quelque soit le type de colocation proposée.


Facilité à louer : avantage bail individuel

Nous avons vu que le bail individuel ne permet pas d’augmenter le rendement locatif avec des loyers plus élevés; ce qu’il améliore par contre le rendement c’est la baisse de la vacance locative. Il est en effet plus facile de trouver des colocataires en bail individuel qu’en bail unique.

En effet louer en bail unique nécessite de trouver une colocation constituée, avec des colocataires prêts à s’accorder sur un logement, à s’y installer et à rester en place assez longtemps pour ne pas pas que vous ayez à rechercher une nouvelle colocation après quelques mois.

Le bail individuel est plus simple de ce point de vue, puisqu’il vous permet de cibler des locataires individuels, et de les remplacer au fil de l’eau au gré des départs et des arrivées.

Garanties et impayés : avantage bail unique

Un des gros points forts du bail unique avec clause de solidarité est la possibilité de prendre une garantie loyer impayé. Ce type de garantie, appelée GLI, n’est pas disponible sur le marché si vous louez en bail individuel.

Vous serez donc obligé de prendre des garants, et de gérer les risques d’impayés chambre par chambre. C’est un autre inconvénient du bail individuel qui est par définition non solidaire: si une des colocataires se retrouve en impayés vous ne pouvez pas vous retourner contre les autres.

Gestion locative : avantage bail unique

Sur la gestion courante du logement le bail individuel est plus chronophage que le bail unique. Il faut par définition gérer chaque chambre comme un logement indépendant, avec son bail, ses quittances, ses états des lieux d’entrée et de sortie.

Le risque de contentieux entre colocataires qui ne se connaissent pas est également plus élevé, d’autant plus que les parties communes sont de la responsabilité du bailleur qui les met à disposition, contrairement au bail unique pour lequel les colocataires sont chez eux en autonomie dès la remise des clefs.

Enfin la gestion des charges est plus complexe car il faut individualiser les charges communes à chaque chambre en définissant des clefs de répartition et des modalités de refacturation spécifique (problématique potentiellement pour les abonnements électricité, box , gaz qui ne peuvent pas être pris individuellement).

Réglementation : avantage bail unique

Dernier point important : dans de nombreuses communes la location en bail individuel est vue comme une division de votre lot, or pour limiter les abus des marchands de sommeil ces divisions sont fortement encadrées voire interdites dans certaines communes de zone tendue.

Faites bien attention par ailleurs à ne pas tomber dans la réglementation des établissements recevant du public si vous décidez de louer des grandes maisons ou des immeuble entiers en baux individuels : la réglementation sur la sécurité incendie, accès handicapé, etc pourra fortement impacter votre business plan.

Enfin certains règlements de copropriété interdisent de louer en colocation meublé avec des baux individuels, alors que les colocations à baux uniques sont très souvent acceptées. Pensez donc à vérifier le règlement de copropriété avant tout investissement locatif.

Conclusion : privilégiez le bail unique avec clause de solidarité

En résumé le bail unique avec clause de solidarité est à privilégier selon nous car il est plus sécurisant et plus facile à gérer pour un bailleur que le bail individuel.

Ce dernier ne peut selon nous être préférable que dans les zones détendues où il est compliqué de trouver des colocations constituées, prêtes à prendre le logement d’un seul tenant. Le cas échéant le bail individuel devient le seul moyen pour accéder au micro-marché tendu et rentable de la colocation.

Plus d’infos sur le sujet via notre interview sur la chaîne Youtube Esprit-Gagnant – Damien Lahmi
Transcript de la vidéo au lien suivant

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