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Modèles de bail meublé

Les modèles de contrat de location meublé sont de 5 types différents, nous vous proposons un modèle pour chacun d’eux :

  • contrat de location meublé classique
  • bail de location meublé étudiant
  • bail mobilité
  • bail résidence secondaire ou saisonnier
  • bail logement de fonction par une société
...

BAIL MEUBLÉ CLASSIQUE

1 an renouvelable

Location longue durée d’une résidence principale soumise à la loi de 89

Rédiger votre bail

BAIL MEUBLÉ ÉTUDIANT

9 mois non renouvelable

Bail meublé classique avec une durée modifiée à 9 mois non renouvelable

Rédiger votre bail

BAIL MEUBLÉ MOBILITÉ

3-10 mois

Modèle de bail avec des conditions simplifiées pour les étudiants ou les salariés en mobilité

Accéder au modèle

BAIL MEUBLÉ SAISONNIER

à la nuitée / semaine

Location d’une résidence secondaire à la nuitée en saisonnier ou sur du moyen terme

Accéder au modèle

BAIL MEUBLÉ SOCIÉTÉ

durée flexible

Location à une société qui souhaite loger un dirigeant ou un salarié en logement de fonction

Accéder au modèle

Le bail de location meublé longue durée en détail

Le bail meublé longue durée est utilisé par plus de 50% de nos clients qui choisissent de gérer leurs locations sans agence avec Smartloc. Nous allons vous détailler ici les principales particularités de ce modèle.

Loyer / charges / dépôt de garantie du bail meublé

Le bail meublé suit la même loi de 89 que le bail vide. Certaines dispositions ont néanmoins été modifiées pour s’adapter au caractère meublé de la location.

Le loyer d’un meublé est plafonné dans les zones tendues et encadré dans certaines agglomérations. Il n’est pas possible de sortir de l’encadrement grâce au caractère meublé du logement puisque les valeurs d’encadrement pour le meublé prennent déjà en compte sa spécificité par rapport au vide (avec des loyers max augmentés de 20%). Plus d’infos sur l’encadrement et le plafonnement des loyers.

Les charges d’un meublé récupérables auprès d’un locataire suivent la liste standard des charges locatives ainsi que des réparations locatives. La différence principale est que vous pouvez opter pour un forfait par défaut dans tous les cas, alors que ce n’est possible qu’en cas de colocation en location vide. Plus d’infos sur le forfait de charges.

Le dépôt de garantie d’un meublé peut être porté à 2 mois de loyers hors charges vs 1 mois en vide. C’est une possibilité mais pas une obligation, nous recommandons cependant fortement de demander la valeur maximum, notamment car il n’est pas possible de souscrire une assurance loyer impayé qui couvre les dégradations au mobilier.

Durée / préavis du bail meublé

La différence principale entre bail meublé et vide réside dans la durée du bail, qui est d’un an renouvelable en location meublée (quand elle est de 3 ou 6 ans en location vide).

Expulsion aussi complexe en meublé qu'en vide

Attention cela ne veut pas dire qu’il est plus facile de faire partir le locataire en cas d’impayés ou de lui donner congé sans raison. Simplement la faculté de lui donner congé pour reprise, vente ou manquement des obligations est possible une fois par an vs tous les 3 ans en location vide.

Le préavis pour donner congé est également réduit de 3 mois vs 6 mois en vide. C’est à dire que chaque année vous pouvez donner congé au locataire, si le courrier de congé lui parvient au minimum 3 mois avant le renouvellement du bail. Plus d’infos sur notre fiche complète sur le congé propriétaire.

Ces deux dispositions ne semblent pas énormes, mais elles simplifient grandement la gestion de la location et augmentent la liquidité de votre investissement si vous souhaitez le vendre ou retourner y habiter.

Clauses spéciales pour un bail meublé

Pas besoin d’indiquer de clause spéciale pour louer en location meublée, le caractère meublé du logement et du bail est clairement indiqué dans le titre en haut du document.

Annexes spécifiques au contrat de location meublé

La deuxième différence principale entre bail meublé et bail vide réside dans l’obligation absolue de faire un inventaire détaillé des meubles, sous peine de voir votre bail meublé requalifié en vide.

Ce doit être un document spécifique, séparé de l’état des lieux, qui liste a minima les meubles obligatoires en location meublée.

Nos 4 astuces pour déjouer les pièges de la location meublée

Dans la partie précédente nous avons évoqué les aspects théoriques du bail de location meublé. Dans cette dernière partie, je vais rentrer un peu plus dans la pratique en vous donnant des conseils tirés de 10 ans d’expérience en gestion locative sur Smartloc.

Meubler suffisamment le logement mais sans excès

Comme nous l’avons vu l’inventaire des meubles est un document crucial, et vous devez respecter la liste minimum des meubles obligatoires en location meublée. Evidemment en fonction du marché local et du type de logement loué, il va falloir aller au-delà de cette liste qui est très sommaire.

Elle ne précise en effet que les meubles de base comme les lits, les chaises, les tables etc. Vous allez devoir ajouter probablement des luminaires, des tables basses, des meubles de rangement sans que cette liste soit exhaustive.

Mais attention à ne pas « surmeubler » le logement et ce pour 3 raisons :

  • la plupart des locataires veulent personnaliser un minimum leur logement et ne souhaiteront pas garder vos objets de décoration
  • en location meublée, tout meuble indiqué sur l’inventaire qui tombe en panne doit être remplacé ou réparé par le propriétaire
  • vous augmentez le risque d’usure et de casse de vos meubles, et ce même si le locataire est attentif et respectueux du logement

Faciliter la gestion des charges avec le forfait

Notre article sur la régularisation de la provision de charges a plus de 300 commentaires, ce qui vous convaincra je l’espère, de la complexité de la provision pour charges et de la régularisation annuelle qui va avec.

Le forfait de charges est beaucoup plus simple à gérer dans la mesure où il ne nécessite pas de régularisation. Nous vous recommandons donc fortement de l’utiliser systématiquement dans tous vos baux meublés.

Inclure internet et l’électricité dans les charges si vous avez beaucoup de rotations

Que ce soit via un bail mobilité de quelques mois, ou via un bail meublé classique d’un an avec beaucoup de rotations sur des locataires qui partent et viennent, nous vous recommandons d’inclure certaines dépenses privatives dans le forfait de charges, ou de faire une provision spécifique.

Ce sera ainsi beaucoup plus facile à gérer, en évitant des résiliations/souscriptions plusieurs fois par an sur les contrats d’électricité et d’internet, a fortiori si les locataires sont étudiants ou étrangers.

Nous avons un module spécifique dans notre bail de location qui permet de traiter ce sujet, en gardant en tête qu’il est assez complexe juridiquement (plus de détails sur notre fiche Facturer l’électricité ou l’internet dans les charges locatives

Opter pour le régime LMNP

Dernière astuce, peut être la plus évidente : optez pour le régime fiscal LMNP réel. Vous pouvez faire le choix de cette option fiscale à tout moment, idéalement en théorie juste après la prise d’effet du premier bail meublé. Il n’est pas nécessaire de signer un bail meublé spécifique, le régime LMNP réel est possible pour tous les types de locations meublées.

Nous rentrons en détail sur les avantages de ce dispositif dans notre fiche sur le LMNP réel, mais en résumé il va vous permettre de réduire fortement voire d’annuler votre base de revenus locatifs imposables, avec à la clef des économies de plusieurs milliers d’euros d’impôts chaque année.

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- Mathieu Chantalat, Directeur immobilier

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