Fiscalité de location meublée : régime réel en LMNP

Rappel LMNP

La majorité de nos clients de gestion locative louent sans le savoir avec le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP). Il est défini en opposition au statut de loueur meublé professionnel qui ne s’applique que si les trois conditions suivantes sont remplies :

1° Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;
2° Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
3° Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62.

Si vous ne respectez pas ces trois conditions simultanément, bravo vous louez en meublé en tant que loueur meublé non professionnel (le régime ne s’applique pas aux locations vides).

Vous avez alors le choix entre deux régimes pour déclarer vos loyers considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) :

  • le micro-BIC où vous déclarez un forfait de charges correspondants à 50% du loyer encaissé
  • le régime réel qui s’avère de manière surprenante souvent plus avantageux, notamment dans les zones où le rendement locatif est faible

Rentrons dans le détail de ce régime réel en LMNP qui constitue une des dernières niches fiscales accessibles au bailleur particulier – on parle bien de niche fiscale car comme vous allez le voir vous allez pouvoir sous conditions vous exonérer complètement de taxation sur vos loyers.

Comment opter pour le régime réel ?

Le régime réel s’applique automatiquement si vos loyers encaissés sur l’année civile dépassent 70 000€.

Si vos revenus sont inférieurs à 70 000€ vous pouvez opter pour le régime réel (sinon par défaut le régime micro-BIC et son abattement de 50% s’applique). L’option pour le régime réel doit être demandée avant le 1er février de l’année civile où vous souhaitez en bénéficier. L’option est activée pour 2 années civiles et reconduite tacitement tous les 2 ans.

Tableau de synthèse

Loyers annuels Régime micro-BIC Régime réel
Inférieurs à 70 000€ Automatique Optionnel
Supérieurs à 70 000€ Impossible Obligatoire

Quelles charges déduire ?

Le principe du régime réel est assez simple : contrairement au micro-BIC où vous déduisez un forfait de charges de 50% vous allez devoir déduire vos charges en fonction de leurs dépenses réelles.

Le régime réel en location meublée a deux particularités par rapport au régime réel de la location vide :

  • la liste des charges déductibles n’est pas définie (ce qui est le cas aussi dans une entreprise percevant des bénéfices industriels et commerciaux)
  • les grosses dépenses sont amorties sur plusieurs années, tout comme la valeur du bien que vous pouvez déprécier chaque année, on parle d’amortissement

Qu’est-ce qu’un amortissement ?

Un amortissement est un notion comptable (il ne s’agit donc pas de flux financiers réels) vous permettant de lisser l’impact d’un investissement ou d’une dépréciation de la valeur d’un actif sur plusieurs années.

Dans le cas d’une location meublée, si vous dépensez 10 000€ pour refaire une cuisine vous allez pouvoir lisser cette dépense sur plusieurs années. Concernant les dépréciations, vous pouvez aussi considérer que votre toiture perd de sa valeur chaque année, vous allez donc pouvoir imputer une dépense fictive chaque année, correspondant à la perte de valeur de votre actif immeuble qui a une toiture qui vieillit.

Dépenses réelles déductibles dans l’année civile

En l’absence de liste exhaustive, vous allez pouvoir de manière arbitraire imputer à votre revenu locatif de l’année les petites dépenses que vous avez eues pour louer votre bien. La limite de 500€ semble apparaître de plusieurs sources non officielles mais le plus simple restera de laisser choisir votre expert-comptable qui s’occupera de cette déclaration.

Ces petites dépenses imputables pourront notamment être :

  • intérêt d’emprunt et assurance emprunteur
  • frais d’agence pour l’achat et frais de notaire si vous décidez de ne pas les amortir (cf la suite)
  • frais d’agence pour la mise en location ou frais de rédaction du bail
  • primes d’assurances (PNO ou assurance loyer impayé)
  • remplacement de petit électroménager
  • taxe foncière et CFE
  • charges courantes de copropriété hors travaux

Dépenses réelles amortissables sur l’année civile

Les grosses dépenses que vous engageriez sur l’année civile vont être amorties sur plusieurs années. Chaque type de dépenses a sa durée d’amortissement spécifique correspondant grosso modo à la durée d’usage de la dépense que vous engagez.

Votre comptable se chargera de ventiler chaque dépense mais voici quelques exemples simples et habituels :

  • Un canapé à 2000€ amorti sur 5 ans : vous allez déduire 400€ de charges chaque année pendant 5 ans
  • Des travaux de peinture de 10 000€ amortis sur 10 ans : 1000€ chaque année pendant 10 ans
  • Des travaux de réfection de toiture de 30 000€ amortis sur 30 ans : 1000€ chaque année pendant 30 ans

Pour les frais d’agence et les frais de notaires, vous pouvez les amortir sur une durée équivalente à celle du bien (cf section suivante), si vous avez décidé de ne pas les imputer en charges réelles directes du premier exercice.

Dépenses « fictives » : dépréciations du bien

La spécificité principale du régime réel est de pouvoir amortir votre actif en passant une dépréciation comptable comme dépense « fictive » chaque année. On parle de dépense fictive car vous n’allez pas réellement la décaisser, elle va simplement s’imputer au revenu et donc diminuer votre base imposable.

De la même manière que l’amortissement des grosses dépenses, l’amortissement de votre bien (de facto inscrit à l’actif de votre bilan de loueur meublé) doit être géré par votre comptable car il répond à des règles comptables précises, notamment sur la décomposition de l’actif immobilier en composantes ayant chacune une durée d’amortissement propre.

In fine vous allez souvent pouvoir amortir 85% de la valeur du bien sur une durée indicative de 30 ans.

Si vous avez donc acheté un bien 200 000€ vous allez donc pouvoir imputer un amortissement annuel de 5700€. Comme nous allons le voir dans l’exemple qui suit, cet amortissement de l’actif va vous permettre de grandement diminuer votre revenu imposable.

Exemple : annuler ses impôts avec un rendement locatif faible

Régime Régime réel Micro-BIC Commentaires
Loyers perçus 18 000 € 18 000 € Bien à 400k€ net vendeur loué meublé 1500€/mois HC
Dépenses courantes 1 500 € Assurance loyer impayé, électroménager, petites réparations
Intérêt emprunt 2 000 €
Travaux amortis 1 000 €
Amortissement bien 12 000 € 400k€ amorti sur 33 ans
Taxes 1 000 € Taxe foncière + CFE
Frais fixes amortis 4 500 € Possibilité d’amortir les frais d’agences et les frais de notaires
Charges totales 22 000 € 9 000 €
Revenus imposables 0 € 9 000 € #magie
Impôts 0 € 3600 € Tranche marginale à 45%

L’exemple ci-dessous est assez parlant : nous avons pris l’exemple d’un 2P acheté 400k€ net vendeur à Paris loué 1500€ hors charges avec un emprunt à 200K€. On remarque alors que l’amortissement du bien à 3% compense quasiment tout le loyer (rappelons que les rendements bruts à Paris sont de seulement 4% en ordre de grandeur sur de la location meublée).

A faible rendement locatif l’amortissement du bien est donc prépondérante. Si vous louez dans une zone avec un rendement locatif à 8% (par exemple une maison meublé à Saint-Malo) l’amortissement du bien sera en proportion du loyer deux fois plus faible.

A noter enfin dans le tableau précédent la possibilité de déduire ses intérêts d’emprunt comme en location vide, mais également d’amortir vos frais de notaires et vos frais d’agence (respectivement 28k€ et 16k€ amortis sur 10 ans).

Une comptabilité qui a un coût

L’exemple précédent vous faisant économiser 3600€ d’impôts sur l’année a un coût caché : les honoraires du comptable qui va se charger de votre liasse fiscale (compte de résultat, bilan et amortissement). Il est effectivement complexe, chronophage et risqué de se charger de cette déclaration, un expert comptable éventuellement couplé à un centre de gestion agréé vous coûtera environ 600€ par an, coût fixe par lot éventuellement dégressif en fonction de la taille de votre portefeuille immobilier.

Nous vous recommandons de passer par Contablimo, l’expert-comptable spécialisé en immobilier locatif, un devis en ligne vous sera proposé directement sur leur site.

Limite du déficit et report possible

L’exemple précédent faisait apparaître un déficit au compte de résultat de votre actif. Plusieurs règles encadrent ce déficit que nous allons vous résumer.

Limite du déficit dû aux amortissement

Dans notre précédent calcul l’amortissement du bien était la charge comptable principale créatrice du déficit in fine. En pratique nous avons retenu un revenu imposable de 0 car l’amortissement du bien ne peut créer un déficit ou l’augmenter s’il existe déjà suite aux imputations des dépenses réelles (charges directes ou travaux amortis).

Il est par contre tout à fait possible de créer un déficit à partir des seules dépenses réelles. Se pose alors la question du report de déficit sur les années suivantes.

Source : site des impôts Bofip

Report du déficit

Un déficit sur une année (qui ne peut être créé que par des dépenses réelles) peut être reporté sur les exercices suivants dans la la limite de 10 ans.

La part non utilisée de l’amortissement du bien (pour rappel vous ne pouvez déduire sur un exercice qu’à hauteur du solde positif résiduel) peut être reporté indéfiniment, c’est en tout cas notre lecture de l’article 39C du Code général des impôts.

Niche fiscale sur votre plus-value

Ce n’est pas l’amortissement du bien qui fait du régime réel en location meublée une niche fiscale; c’est le calcul de la plus-value du bien amorti.

En comptabilité d’entreprise classique, quand un actif est vendue, la plus-value servant de base à l’imposition est calculée en faisant la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du bien amorti.

Dans notre exemple cela voudrait dire que si vous achetez un bien 400k€ que vous le revendez 430k€ dix ans plus tard après avoir amorti 2% du bien chaque année, vous allez grosso modo payer une plus value sur 430k€ – 80% de 400k€ = 110k€. En gros tout l’amortissement que vous avez enlevé de votre loyer se retrouve dans la plus-value.

La magie du régime réel en LMNP réside dans le mode calcul de la plus-value qui est celle des particuliers, c’est à dire un calcul sans prise en compte de l’amortissement (ou dépréciation) de l’actif.

Dans l’exemple précédent vous ne payez une taxe que sur 30k€, vous avez réellement gagné les 80k€ amortis.

—–

Voilà en synthèse le régime réel est intéressant dans les zones à rendement locatif faibles, pour des montants des loyers conséquents et une tranche marginale d’imposition importante vous permettant d’absorber largement le surcoût d’un expert comptable.

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