LMNP : le régime réel pour défiscaliser via l’amortissement (2019)

La location meublée est souvent réputée pour être avantageuse fiscalement pour les bailleurs. En réalité peu de propriétaires connaissent et utilisent correctement ce statut.

Nous allons vous expliquer dans cet article comment le régime réel du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) va vous permettre d’économiser une part importante d’impôts sur vos loyers grâce aux amortissements et à un régime d’imposition sur les plus-values très avantageux.

illustration lmnp

LMNP : micro-BIC ou régime réel ?

Quelles conditions pour avoir le statut LMNP ?

La majorité de nos clients de gestion locative louent sans le savoir avec le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP). Il est défini en opposition au statut de loueur meublé professionnel qui ne s’applique que si les trois conditions suivantes sont remplies :

1° Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;
2° Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
3° Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62.

Si vous ne respectez pas ces trois conditions simultanément, bravo vous louez en meublé en tant que loueur meublé non professionnel (le régime ne s’applique pas aux locations vides).

Choix du régime réel simplifié en LMNP

Une fois que vous avez validé d’être dans les critères du LMNP, vous avez alors le choix entre deux régimes pour déclarer vos loyers considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) :

  • le micro-BIC où vous déclarez un forfait de charges correspondants à 50% du loyer encaissé
  • le régime réel où vous déclarez vos charges locatives au réel, avec en plus des amortissements qui constituent tout l’intérêt du régime

Rentrons dans le détail de ce régime réel en LMNP qui constitue une des dernières niches fiscales accessibles au bailleur particulier – on parle bien de niche fiscale car comme vous allez le voir vous allez pouvoir sous conditions vous exonérer complètement de taxation sur vos loyers.

Comment opter pour le régime réel en LMNP ?

Seuil de loyers et date limite d’option du LMNP réel

Le régime réel s’applique automatiquement si vos loyers encaissés sur l’année civile dépassent 70 000€.

Si vos revenus sont inférieurs à 70 000€ vous pouvez opter pour le régime réel (sinon par défaut le régime micro-BIC et son abattement de 50% s’applique).

L’option pour le régime réel doit être demandée avant le 1er février de l’année civile où vous souhaitez en bénéficier. L’option est activée pour 2 années civiles et reconduite tacitement tous les 2 ans.

Tableau de synthèse

Loyers annuels Régime micro-BIC Régime réel
Inférieurs à 70 000€ Automatique Optionnel
Supérieurs à 70 000€ Impossible Obligatoire

Obligation de déclaration par un comptable en LMNP?

Même s’il n’est pas obligatoire nous vous recommandons fortement de passer par un comptable pour réaliser votre déclaration en LMNP réel.

L’option réel vous impose en effet de faire un compte de résultat et un bilan d’actif avec des amortissements par composantes que nous allons détailler dans les prochaines sections. Ce sont des notions complexes sources d’erreurs potentielles.

Sachez que les honoraires de notre comptable partenaire se situent entre 500 et 600€, que vous pouvez les déduire des revenus fonciers et que l’adhésion complémentaire à un centre de gestion agréé (CGA) vous permet de récupérer 2/3 des honoraires du comptable et du CGA en réduction d’impôts.

C’est donc in fine beaucoup de temps de gagné, une grande sécurité sur le montage et des frais de l’ordre de quelques centaines d’euros maximum (à comparer aux milliers d’euros d’impôts que vous allez probablement économisés).


Notre équipe a accompagné plus de 1200 bailleurs dans leur projet d’investissement locatif depuis 2012.

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Quelles charges déduire en LMNP réel ?

Principe de l’amortissement en LMNP

Le principe du régime réel est assez simple : contrairement au micro-BIC où vous déduisez un forfait de charges de 50% vous allez devoir déduire vos charges en fonction de leurs valeurs réelles.

Le régime réel en location meublée a deux particularités par rapport au régime réel de la location vide :

  • la liste des charges déductibles n’est pas définie (ce qui est le cas aussi dans une entreprise percevant des bénéfices industriels et commerciaux)
  • les grosses dépenses sont amorties sur plusieurs années, tout comme la valeur du bien que vous pouvez déprécier chaque année, on parle d’amortissement

Qu’est-ce qu’un amortissement ?

Un amortissement est une notion comptable (il ne s’agit donc pas de flux financiers réels) vous permettant de lisser l’impact d’un investissement ou d’une dépréciation de la valeur d’un actif sur plusieurs années.

Dans le cas d’une location meublée, si vous dépensez 10 000€ pour refaire une cuisine vous allez pouvoir lisser cette dépense sur plusieurs années. Concernant les dépréciations, vous pouvez aussi considérer que votre toiture perd de sa valeur chaque année, vous allez donc pouvoir imputer une dépense fictive chaque année, correspondant à la perte de valeur de votre actif immeuble qui a une toiture qui vieillit.

Dépenses réelles déductibles dans l’année civile

En l’absence de liste exhaustive, vous allez pouvoir de manière arbitraire imputer à votre revenu locatif de l’année les petites dépenses que vous avez eues pour louer votre bien. La limite de 500€ semble apparaître de plusieurs sources non officielles mais le plus simple restera de laisser choisir votre expert-comptable qui s’occupera de cette déclaration.

Ces petites dépenses imputables pourront notamment être :

  • intérêt d’emprunt et assurance emprunteur
  • frais d’agence pour l’achat et frais de notaire si vous décidez de ne pas les amortir (cf la suite)
  • frais d’agence pour la mise en location ou frais de rédaction du bail
  • primes d’assurances (PNO ou assurance loyer impayé)
  • remplacement de petit électroménager
  • taxe foncière et CFE
  • charges courantes de copropriété hors travaux

Dépenses réelles amortissables sur plusieurs années

Les grosses dépenses que vous engageriez sur l’année civile vont être amorties sur plusieurs années. Chaque type de dépenses a sa durée d’amortissement spécifique correspondant grosso modo à la durée d’usage de la dépense que vous engagez.

Votre comptable se chargera de ventiler chaque dépense mais voici quelques exemples simples et habituels :

  • Un canapé à 2000€ amorti sur 5 ans : vous allez déduire 400€ de charges chaque année pendant 5 ans
  • Des travaux de peinture de 10 000€ amortis sur 10 ans : 1000€ chaque année pendant 10 ans
  • Des travaux de réfection de toiture de 30 000€ amortis sur 30 ans : 1000€ chaque année pendant 30 ans

Pour les frais d’agence et les frais de notaires, vous pouvez les amortir sur une durée équivalente à celle du bien (cf section suivante), si vous avez décidé de ne pas les imputer en charges réelles directes du premier exercice.

Cet amortissement des grosses dépenses a pour intérêt de lisser les charges sur plusieurs années et de ne pas ainsi se retrouver avec un gros déficit une année puis des exercices positifs donc imposables.

Durée d’amortissement en LMNP réel

La spécificité principale du régime réel est de pouvoir amortir votre actif en plus d’amortir vos grosses dépenses.

Comme nous l’avons vu l’amortissement est une dépréciation comptable qui va s’imputer sur vos loyers comme dépense « fictive » chaque année. On parle de dépense fictive car vous n’allez pas réellement la décaisser, elle va simplement s’imputer au revenu et donc diminuer votre base imposable.

De la même manière que l’amortissement des grosses dépenses, l’amortissement de votre bien (de facto inscrit à l’actif de votre bilan de loueur meublé) doit être géré par votre comptable car il répond à des règles comptables précises, notamment sur la décomposition de l’actif immobilier en composantes ayant chacune une durée d’amortissement propre.

En ordre de grandeur vous allez pouvoir amortir 85% de la valeur du bien sur une durée indicative de 30 ans. les 85% sont habituellement retenus comme la valeur du bien, les 15% restants étant la valeur du terrain qui n’est pas amortissable.

Les 30 ans d’amortissement sont également donnés à titre indicatif, votre comptable fera une décomposition par composantes, chaque composante ayant une durée d’amortissement propre. Voici quelques exemples tirés du site des impôts :

Composante Part dans la valeur de l’actif Durée d’amortissement
Structure 70% 80 ans
Toiture 10% 25 ans
Installations électriques 5% 25 ans
Agencements intérieurs 8% 15 ans

Reprenons notre valeur moyenne de 85% amorti sur 30 ans. Si vous avez donc acheté un bien 200 000€ vous allez donc pouvoir imputer un amortissement annuel de 5666€ (200 000 X 0.85 /30). Comme nous allons le voir dans l’exemple qui suit, cet amortissement de l’actif va vous permettre de grandement diminuer votre revenu imposable.

Simulateur LMNP réel : annuler (quasiment) ses impôts

Exemple d’un LMNP réel à faible rendement locatif

Nous allons prendre ci-dessous un exemple d’un appartement de deux pièces acheté 400k€ net vendeur à Paris loué 1500€ hors charges avec un emprunt à 200K€.

Régime Régime réel Micro-BIC Commentaires
Loyers perçus 18 000 € 18 000 € Bien à 400k€ net vendeur loué meublé 1500€/mois HC
Dépenses courantes 1 500 € Assurance loyer impayé, électroménager, petites réparations
Intérêt emprunt 2 000 €
Travaux amortis 1 000 €
Amortissement bien 12 000 € 400k€ amorti sur 33 ans
Taxes 1 000 € Taxe foncière + CFE
Frais fixes amortis 4 500 € Possibilité d’amortir les frais d’agences et les frais de notaires
Charges totales 22 000 € 9 000 €
Revenus imposables – 4000 € 9 000 € #magie
Impôts 0 € 3600 € Tranche marginale à 45%

Dans l’exemple ci-dessus on remarque bien que l’amortissement du bien à 3% compense quasiment tout le loyer (rappelons que les rendements bruts à Paris sont de seulement 4% en ordre de grandeur sur de la location meublée).

A faible rendement locatif l’amortissement du bien est donc prépondérante. Si vous louez dans une zone avec un rendement locatif à 8% (par exemple une maison meublé à Saint-Malo) l’amortissement du bien sera en proportion du loyer deux fois plus faible.

A noter enfin dans le tableau précédent la possibilité de déduire ses intérêts d’emprunt comme en location vide, mais également d’amortir vos frais de notaires et vos frais d’agence (respectivement 28k€ et 16k€ amortis sur 10 ans).

Coût de la comptabilité lmnp réel simplifié

L’exemple précédent vous faisant économiser 3600€ d’impôts sur l’année a un coût caché : les honoraires du comptable qui va se charger de votre liasse fiscale (compte de résultat, bilan et amortissement). Il est effectivement complexe, chronophage et risqué de se charger de cette déclaration, un expert comptable éventuellement couplé à un centre de gestion agréé vous coûtera environ 600€ par an, coût fixe par lot éventuellement dégressif en fonction de la taille de votre portefeuille immobilier.


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Limite du déficit et report possible en LMNP réel

L’exemple précédent faisait apparaître un déficit au compte de résultat de votre actif. Plusieurs règles encadrent ce déficit que nous allons vous résumer.

Limite du déficit dû aux amortissement

Dans notre précédent calcul l’amortissement du bien était la charge comptable principale créatrice du déficit in fine. En pratique il aurait fallu retenir un revenu imposable de 0 car l’amortissement du bien ne peut créer un déficit ou l’augmenter s’il existe déjà suite aux imputations des dépenses réelles (charges directes ou travaux amortis).

Il est par contre tout à fait possible de créer un déficit à partir des seules dépenses réelles. Se pose alors la question du report de déficit sur les années suivantes.

Source : site des impôts Bofip

Report du déficit

Un déficit sur une année (qui ne peut être créé que par des dépenses réelles) peut être reporté sur les exercices suivants dans la la limite de 10 ans.

La part non utilisée de l’amortissement du bien (pour rappel vous ne pouvez déduire sur un exercice qu’à hauteur du solde positif résiduel) peut être reporté indéfiniment, c’est en tout cas notre lecture de l’article 39C du Code général des impôts.

Revente en LMNP : calcul de la plus-value

Ce n’est pas l’amortissement du bien qui fait du régime réel en location meublée une niche fiscale; c’est le calcul de la plus-value du bien amorti.

En comptabilité d’entreprise classique, quand un actif est vendu, la plus-value servant de base à l’imposition est calculée en faisant la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du bien amorti.

Dans notre exemple cela voudrait dire que si vous achetez un bien 400k€ que vous le revendez 430k€ dix ans plus tard après avoir amorti 2% du bien chaque année, vous allez grosso modo payer une plus value sur 430k€ – 80% de 400k€ = 110k€. En gros tout l’amortissement que vous avez enlevé de votre loyer se retrouve dans la plus-value.

La magie du régime réel en LMNP réside dans le mode calcul de la plus-value qui est celle des particuliers, c’est à dire un calcul sans prise en compte de l’amortissement (ou dépréciation) de l’actif.

Dans l’exemple précédent vous ne paierez donc d’impôts que sur 30k€ de plus-value (plus de détails sur l’imposition de la plus-value ici), vous avez donc réellement gagné les 80k€ amortis en cours de bail.

Cumul LMNP réel avec d’autres montages (Pinel, SCI, etc)

En conclusion nous souhaitions vous rappeler comment structurer votre LMNP réel avec d’autres montages patrimoniaux et fiscaux dont vous avez probablement entendus parler.

Pour le Pinel, la réponse est simple : le LMNP réel n’est pas possible car le dispositif Pinel impose de louer en vide. Le Pinel et le LMNP réel sont les deux dispositifs fiscaux les plus recommandés par les conseilles de gestion en patrimoine. Le LMNP réel a notre préférence dans la mesure où vous n’avez aucune contrainte sur le zonage du bien, le niveau des loyers ou les plafonnements de ressources des locataires.

Si vous investissez à plusieurs, vous ne pourrez plus bénéficier des avantages décrits dans l’article si vous optez pour une SCI, car qui dit SCI en meublé dit SCI à l’IS (voir notre article sur le choix SCI à l’IS ou à l’IR). Vous devrez donc passer par une SARL de famille si vous souhaitez investir avec des proches et faire du LMNP réel à plusieurs.

Si vous souhaitez louer en conventionnement ANAH et bénéficier du Cosse ancien, le LMNP réel n’est pas non plus possible car le logement doit être loué vide. Idem pour les dispositifs Malraux (rénovation en centre-ville) et Girardin (investissement dans les DOM).

—–

Voilà en synthèse le régime réel est intéressant dans les zones à rendement locatif faibles, pour des montants des loyers conséquents et une tranche marginale d’imposition importante vous permettant d’absorber largement le surcoût d’un expert comptable.


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11 commentaires sur “LMNP : le régime réel pour défiscaliser via l’amortissement (2019)

  1. Tristan le a posté:

    Bonjour,
    Merci beaucoup pour cet article très clair.

    Question rapide svp, en tant que Français résidant en Suisse (salaire perçus et impots payés en Suisse), pourrais-je être éligible pour louer mon bien à Paris au régime réel (loyer annuel perçu 30-35k€)?

    Merci beaucoup.
    Tristan

  2. Chris01 le a posté:

    Bonjour,
    Merci pour cet article. Dans le cas d’un appartement en residence principale que l’on decide de passer en colocation apres quelques, qu’en est-il des frais que l’on peut deduire ?
    Peut-on deduire les travaux realises au moment de l’achat ou cela se reporte directement sur la valeur venale du bien ?
    Merci.

  3. FAMELART Isabelle le a posté:

    Merci beaucoup pour cet article très riche en informations et très clair à déchiffrer
    Isa

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Merci !

  4. Mahrez le a posté:

    Bonjour,

    Bravo pour la clarté de cet article, pour la complétude du sujet traité!

    Merci

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      merci !

  5. Medy le a posté:

    Bonjour ! En espérant que vous pourrez me donner une réponse fiable car impossible a trouver clairement !
    Loyers encaissés superieurs a 23ke et supérieurs aux autres revenus du foyer
    Lmp obligatoire ? Ou possible lmnp ?
    Bien cdt

  6. Sonia Soldati le a posté:

    Bonjour , si je me met en LMNP reel simplifié et que j ai beaucoup d amortissement car beaucoup de travaux , si je revend mon bien car sa ne marche pas bien 3 ans après , est ce que a la revente je peux faire enlever par mon notaire de la plu valu ce qui me reste en amortissement ? cet a dire le reste des travaux que je n ai pas eu le temps d amortir ?

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Je ne sais pas comment fonctionne la reprise des amortissements à la vente sur le LMNP, le mien est de demander un rappel par notre comptable partenaire, il sera plus en mesure de rentrer dans ce genre de détail.

  7. LOPEZ le a posté:

    Toutes les fois où je lis ce type d’article, très complet soit dit en passant, je ne peux que me féliciter d’avoir fait ce choix pour mon dernier investissement et me maudire de n’y avoir pas songé pour les précédents…

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Oui c’est très bizarre que ce ne soit pas plus utilisé/connu par les bailleurs. Comparé au Duflot / Pinel par exemple, la notoriété de ce montage est très faible.

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