La location meublée a de nombreux avantages que nous avons résumés dans notre guide.

Un des principaux avantages de la location meublée est la fiscalité du régime LMNP réel (plus d’infos sur notre fiche LMNP : le régime réel pour défiscaliser via l’amortissement (2023).

Il s’agit grosso modo d’un régime qui vous permet de transformer votre location meublée en activité commerciale, et de bénéficier de certains avantages de la comptabilité des entreprises (l’amortissement notamment), sans les inconvénients (le calcul des plus-values à partir de la valeur amortie).

Au rayon des gros inconvénients des entreprises, on trouve la fiscalité personnelle des dirigeants d’une entreprise, avec notamment des cotisations sociales qui font très mal. Il faut donc éviter si possible d’être assujetti aux cotisations sociales en tant que loueur meublé, sauf cas particuliers que nous verrons en fin d’article.

On parle ici de cotisations sociales donnant lieu à des droits tels que la retraite ou le chômage, à ne pas confondre avec les prélèvements sociaux (CSG CRDS) qui sont ajoutés à l’impôt sur le revenu pour calculer votre imposition sur les revenus locatifs, mais qui n’ouvrent aucun droit.

En location meublée il existe schématiquement 2 situations où vous allez être assujetti aux cotisations sociales, en plus de l’IR + CSG/CRDS sur vos revenus locatifs :

  1. en location longue durée : si vous êtes en LMP, c’est à dire que vous avez plus de 23000€ de recettes de location et que vos autres revenus d’activité sont inférieurs à ces revenus meublés. Voir notre fiche Pourquoi éviter le LMP en 2023 ?
  2. en location saisonnière : si vous avez plus de 23000€ de recettes sur cette activité saisonnière, quels que soient vos autres revenus par ailleurs.

Il existe une exception au cas 2 : si vous passez par une agence qui réalise les locations pour vous, alors vous ne serez pas considéré comme gérant l’activité, et vous échapperez donc aux cotisations sociales (source : réponse ministérielle Pellois 2018). Cette exception ne s’applique pas si vous vous contentez de passer par des plateformes types Airbnb ou Booking.

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Ces deux cas d’assujettissement s’appliquent également aux associés d’une SARL de famille souhaitant bénéficier des avantages du LMNP ou du LMP via l’option de transparence fiscale; le cas échéant les seuils indiqués sont à considérer en fonction des recettes, encaissées ou non, calculées au prorata des parts dans la SARL. Voir notre fiche SARL de famille : investir à plusieurs en location meublée (LMNP) pour plus de détails.

Le gérant majoritaire d’une SARL de famille va devoir payer les cotisations sociales, quels que soient ses revenus locatifs ou d’activité, donc même si son activité relève théoriquement du LMNP en location longue durée. Cette affiliation doit d’ailleurs se faire dès la création de la SARL, même si l’activité meublée n’a pas démarré…

Pour le calcul des cotisations sociales, deux régimes sont possibles, entre celui de la micro-entreprise (possible jusqu’à 72600€ de recettes) et le régime des travailleurs non salariés (TNS). Un récapitulatif est disponible sur le site de l’URRSAF, mais le régime des TNS nous semble plus intéressant car la base imposable est constituée des bénéfices souvent faibles voire nuls en location meublée, à la différence des recettes. Attention cependant même en cas de bénéfices nuls, la cotisation minimale est de l’ordre de 1000€.

Dans tous les cas nous vous recommandons d’aborder ces problématiques complexes avec le comptable LMNP qui vous assistera sur la comptabilité et les impôts de votre activité meublée en LMNP ou LMP.

Pour conclure cette fiche rapide, évoquons le cas où l’affiliation aux cotisations sociales peut être intéressante : celle d’un expatrié ayant une activité meublée en France. Comme ces revenus d’activité en France sont souvent nuls, il basculera en LMP dès 23000€ de recettes en location saisonnière ou longue durée. L’assujettissement aux cotisations sociales minimales de l’ordre de 1000€/an lui permettra de valider des trimestres de retraite et de bénéficier de la sécurité sociale lors de ses passages en France. Plus d’infos sur notre fiche LMNP pour un expatrié : un bon plan ?.

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