A contrario du régime de LMNP, le LMP (pour Loueur Meublé Professionnel) a récemment mauvaise presse car il impose des cotisations à l’URSSAF sur les bénéfices perçus.

Dans cet article nous allons vous expliquer en détail les conditions du LMP, et nous verrons pourquoi les avantages du régime ne compensent plus ses inconvénients.

Conditions d’accès au statut LMP

Un seuil de revenu minimum obligatoire

(…) L’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel lorsque les trois conditions suivantes sont réunies :

  • [1° Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel : cette condition n’est désormais plus nécessaire];
  • 2° Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 euros ;

  • 3° Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62.

Ainsi, pour avoir le statut de LMP, les deux conditions suivantes doivent être réunies:

  • des recettes supérieures à 23 000 euros : il s’agit des recettes annuelles retirées de l’activité (total des loyers TTC, charges comprises) qui doivent être supérieures au reste des recettes des autres membres du foyer fiscal (salaires, pensions etc…);
  • par ailleurs, la somme des recettes générées par l’activité de LMP doit être supérieure au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC…)

Si une de ces conditions n’est pas remplie, le loueur sera considéré comme loueur non professionnel au regard du droit fiscal.

Enfin, petite précision supplémentaire, la durée de la location n’est pas un critère de validité de la LMP, en effet le statut de LMP peut s’appliquer également aux locations saisonnières dès lors qu’elle est exercée de manière habituelle et à titre professionnel.

Plus besoin d’inscription au RCS

Il fallait auparavant qu’au moins un des membres du foyer fiscal soit inscrit au RCS en tant que LMP, mais une décision récente du Conseil Constitutionnel a déclaré cette disposition inconstitutionnelle car cette formalité ne pouvait pas être obtenue par des particuliers (Conseil Constitutionnel Décision n° 2017-689 QPC du 8 février 2018).

Choix du régime d’imposition en LMP

Trois régimes d’impositions des revenus sont disponibles en LMP :

  • régime micro BIC et son abattement de 50% (les charges sont forfaitisées à hauteur de 50% des revenus locatifs perçus) s’applique dès lors que les recettes sont inférieures à 70 000 euros. Cette option est intéressante si vos charges déductibles ne dépassent pas ce seuil de 50%. Si vos charges sont supérieures à 50% des revenus, il est toutefois possible d’opter pour le régime réel simplifié sur option
  • régime du réel simplifié (dit « RSI »), les charges sont déclarées pour leur valeur réelle mais le régime permet de bénéficier d’obligations comptables et déclaratives allégées si le chiffre d’affaires réalisé est compris entre 70 000 euros et 238 000 euros
  • régime réel au-delà de 238 000 euros;

Dans tous les cas, ces trois régimes requièrent des obligations fiscales et comptables renforcées telles que tenir une comptabilité, un compte de résultat et un bilan à l’actif duquel figure le/les biens loués. En résumé voici les régimes possibles en fonction des revenus encaissés.

Loyers annuels Micro Bic Réel Simplifié Réél
Inférieurs à 23 000 euros LMNP
Entre 23 000 euros et 70 000 euros automatique optionnel impossible
Entre 70 000 euros et 238 000 euros impossible automatique impossible
Plus de 238 000 euros impossible impossible automatique

(Pour en savoir plus sur la fiscalité de la LMP : Bofip-impôts n°BOI-BIC-CHAMP-40 relatif à la location en meublé).

Avantages du LMP

Déductibilité des charges et amortissement de l’immeuble

Si vous choisissez le régime réel (simplifié ou non), le LMP permet de déduire de son résultat certaines charges relatives à son investissement locatif soit de manière forfaitaire, soit pour leur montant réel.

En plus d’avoir la possibilité d’amortir le local loué en fonction la durée de détention afin de refléter la dépréciation du bien certaines charges peuvent être déduites du résultat imposable. Plus d’infos sur les amortissements sur notre fiche LMNP.

Ces charges déductibles ne sont pas listées de manière exhaustive, c’est pourquoi l’intervention d’un comptable est souvent nécessaire pour déterminer ce qui est déductible et de quelle manière.

Néanmoins, à titre d’exemple, ces charges déductibles peuvent être:

  • les frais d’établissement (frais de notaire, de constitution de société, par exemple);
  • les frais d’entretien et de réparation;
  • impôts locaux (CFE et taxe foncière);
  • les frais de gestion et d’assurances;
  • les intérêts d’emprunt;
  • l’amortissement du mobilier et des améliorations (sur une durée allant de 5 à 10 ans en règle générale, soit un taux compris entre 10 % et 20 % par an).

Ce principe de déductibilité des amortissements et des frais de notaire est le même que pour le LMNP, le LMP n’a donc pas d’avantage spécifique sur ce point.

Imputation des déficits sans limitation

Alors que pour la LMNP les déficits ne peuvent être imputés que sur les revenus de l’activité, dans le cas d’une LMP , les déficits éventuels peuvent être imputés sur le revenu global sans limitation de montant (en prenant simplement la part du déficit qui n’est pas due aux amortissements).

Les déficits créés par des charges engagées avant le démarrage de la location peuvent être imputés par tiers sur le revenu des 3 premières années de location. C’est le cas lorsque la personne devient LMP l’année de livraison de l’immeuble.

Plus-values de cessions en LMP

Alors que pour la LMNP, les plus-values sont exonérées d’IR au bout de 22 ans de détention (et ce n’est qu’après 30 ans de détention qu’il y a une exonération sur les prélèvements sociaux), les plus-values réalisées dans le cadre de l’activité de LMP bénéficient d’un régime fiscal plus favorable: celui des plus-values professionnelles.

En application des articles 151 sexies et 151 septies et suivants du Code général des impôts, l’exonération pourra être totale lorsque:

  • les recettes de location sont inférieures à 90 000 euros hors taxes (HT) au cours des 2 années civiles qui précèdent la cession; et
  • l’activité a commencé depuis au moins 5 ans.

Si les recettes sont supérieures à 90 000 euros mais inférieures à 126 000 euros alors l’exonération ne sera que partielle.

Enfin, si aucune de ces conditions ne sont remplies alors la plus-values sera imposée en fonction de la durée de détention du bien. Si la détention est inférieure à 2 ans alors c’est le régime des plus-values à court terme qui viendra à s’appliquer, par contre si la détention est supérieure à 2 ans alors s’applique le régime des plus-values à long terme (taux de 16 % auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux, ce qui aboutit à une imposition effective de 31,5 %).

Plus-value de cession calculée sur la valeur amortie en LMP

Contrairement au régime LMNP qui retient la valeur initiale du bien dans le calcul de la plus-value, pour le LMP c’est la valeur amortie qui est prise en compte. En d’autres mots si vous déduisez par exemple 3% de la valeur du bien en amortissement chaque année, en LMP vous allez calculer la plus-value à la revente au bout de 10 ans en enlevant 30% de la valeur du bien. Le mode de calcul est donc moins favorable qu’en LMNP, puisque rapidement les amortissements en LMNP vont compenser la fiscalité moins avantageuse sur les plus-values.

Nous allons voir qu’avec le récent changement de loi qui impose les revenus LMP aux charges sociales, le régime LMP est selon nous à éviter malgré les avantages listés ci-dessus.

Inconvénients du LMP

Paiement des charges sociales

C’est la grande révolution, prévue au projet de loi de Finances 2020, qui fait tomber les bénéfices du LMP dans l’assiette des cotisations sociales, de l’ordre de de 30 à 50% des bénéfices selon cet article complet du blog patrimoine.

Comme tout dirigeant d’entreprise, une fois ces charges sociales payées, vous serez soumis à l’impôt sur le revenus à votre tranche marginale. Le régime LMP devient donc vraiment désavantageux quand on le compare au régime LMNP où un taux fixe de CSG de 17% « seulement » est appliqué avant impôt sur le revenu.

Ce changement de paradigme fait dire à la plupart des acteurs du marché que le LMP est à éviter, comme le résume très bien Stéphane Desquartiers dans l’interview ci-dessous :

Risques de tomber sous le régime de la TVA en LMP

En application de l’article 261 D 4° du Code général des impôts, les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d’habitation (c’est-à-dire toutes les locations meublées) sont exonérées de la taxe sur la valeur ajoutée.

Mais attention à ne pas proposer des prestations supplémentaires !

Au risque de tomber dans le régime fiscal de la para-hotellerie, le loueur meublé professionnel qui propose ou fournit au moins trois des prestations suivantes : petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison ou service de réception, ne relèvera plus du régime fiscal de la location meublée (article 261 D du Code général des impôts), mais sera soumis au régime para-hôtellier tel que celui de la chambre d’hôte (article L.324-3 du Code du tourisme). Une des conséquences également est que le loueur qui propose de telles prestations de nature hôtelière sera également assujetti à la TVA de droit commun pour l’exercice de son activité.

Comment ne pas basculer en LMP ?

En conclusion, il devient important pour beaucoup d’investisseurs de ne pas basculer en LMP au vu de l’imposition sur les charges sociales.

Deux points de vigilance sont à préciser à cet effet, liés aux conditions du LMP.

Premièrement attention de ne pas voir vos revenus d’activité diminuer, et descendre sous vos revenus de la location meublée. Si vous gagnez bien votre vie et que vos revenus du travail dépassent les 30 ou 50 000 euros annuels que vous tirez du meublé, vous serez en LMNP. Mais en cas de chômage, d’accident ou plus heureusement de départ à la retraite, anticipez la vente de vos lots meublés ou leur bascule en location vide pour que les loyers meublés ne dépassent pas vos autres revenus.

Deuxièmement, si vous décidez d’investir et que vous risquez de dépasser le seuil de 23 000€ de revenus meublés, pensez éventuellement à diversifier vos locations en ajoutant plutôt des locations vides. Comme le précise Stéphane Desquartiers dans l’interview ci-dessus, le meublé n’est plus la martingale d’il y a 10 ans, et certaines zones sont donc saturées de meublés et notamment de colocations qui ont du mal a trouvé preneur. Il est donc bon de diversifier son risque avec des stratégies d’investissement différentes.

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16 commentaires ont été déposés sur “Pourquoi éviter le LMP en 2022 ?

  1. pierre bordessoule le a posté:

    Bonjour

    Merci pour cet article tres informatif.
    Si je suis en regime LMP et que je revends un bien dans le but d’investir dans une residence principale, suis-je soumis a la fiscalite defavorable du regime LMP qui retient la valeur amortie, ou suis je exonere?

    merci

    pierre

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Oui comme vous n’êtes pas en société a priori, quand vous réalisez une plus-value vous payez l’impôts, vous ne pouvez pas les réinvestir immédiatement de manière transparente.

  2. Leroy le a posté:

    Bonjour,

    Le LMP ne peut il pas être intéressant pour éviter l’imposition à l’IFI, et avec l’amortissement des premières années, le bénéfice reste faible voir nul donc cotisation Urssaf min à 1 145 €.

    Ce cas se présente pour de l’immobilier type parisien, avec une forte valorisation et peu de rentabilité.

    Dans ce cas au lieu de payer 4 600 € d’IFI on paye 1 145 € de cotisation qui nous permet en plus de valider 3 trimestres de retraite lors de cotisation minimum par année.

    Merci de votre retour,

  3. eric le a posté:

    Bonjour,
    Vous alertez dans cet article sur les conséquences d’un passage en LMP en cas de chomage ou de départ à la retraite. Les revenus LMP sont effectivement pris en compte comme revenus complémentaires et donc déduits pour partie des Allocations de Recherche d’Emploi.
    Pouvez vous préciser quels sont les revenus LMP pris en compte par l’Unedic ? Est ce les recettes du LMP (les loyers) ou bien le résultat (bénéfice ou perte) du LMP ? La différence est de taille quand on sait que beaucoup de LMP dégagent un résultat faible ou négatif lié aux amortissements notamment.
    Merci

  4. JP le a posté:

    Bonjour, merci pour cet article intéressant.
    Dans mon cas je louais un meublé depuis quelques temps et puis je suis parti a l’étranger et j’ai donc loué mon logement perso avec tout son contenu y compris les meubles, également en meublé donc. À l’époque tout était en LMNP donc a priori simple de reprendre mon logement pour y habiter à mon retour en France. Maintenant je suis tombé dans le LMP avec ces 2 biens car les recettes sont légèrement au-dessus des 23,000. Qu’est ce qu’il se passe au niveau fiscal si je reprend mon logement pour y habiter ? Merci beaucoup pour votre conseils.

    • Boris G. le a posté:

      Bonjour,

      Si vous reprenez le logement, vous perdrez les avantages fiscaux liés à ce bien.

  5. Damien le a posté:

    Bonjour,
    Sais tu si les dividendes reçues par sa société sont prises en compte dans le calcul des revenus du foyer fiscal ?

    Merci à toi

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour Damien ! Non a prior ce sont les revenus des salaires cf la deuxième condition de l’article 155 du CGI
      Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires

  6. LE BLOIS le a posté:

    Bonjour,
    J’étais en LMNP. L’an passé mon épouse e perd son travail donc nos revenues sont en dessous des revenues locatifs. Je devient automatiquement LMP. Hors je suis fonctionnaire et je n’ai pas le droit d’être LMP. Savez vous dans ce cas, que dois je faire ? Cordialement

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      A priori ce n’est plus incompatible depuis que l’inscription au greffe n’est plus obligatoire, d’ailleurs c’est un fonctionnaire qui a créé cette jurisprudence en attaquant l’Etat en justice selon https://eldorado-immobilier.com/statut-lmp/

      • LE BLOIS le a posté:

        Merci pour votre réponse

  7. Vincent le a posté:

    Bonjour,

    J’ai quelques question très précise ( les réponses diverges avec plusieurs comptable interrogés )

    Je fais de la location meublé courte durée (airbnb etc) Je suis en LMNP au réel

    Je fait 30 000 € de chiffre d’affaire ( donc les loyers airbnb auxquelle je n’ai pas enlever les 17% de commission, les charges , interet d’emprunt , etc )

    Je suis au régime du réel ( donc je rempli le cerfa 2031 SD )

    Sur ces 30 000 € de loyer , j’enlève toute les charges que l’on peut enlever avec le régime du réel ( amortissement, interet d’emprunt, travaux etc). Pour l’exemple j’arrive à 8000€ de bénéfice

    Donc dans le cerfa je rentre dans la case BIC non professionnel : bénéfice : 8000€

    Question 1 : Quand l’état parle de « recette » que l’on tire de la location meublé, il parle du chiffre d’affaire ? (30 000€) ou bien du bénéfice réel ? ( 8000€ )

    Question 2 : Est ce que je passe automatiquement en LMP avec cette exemple ?

    Question 3 :

    L’état dit : « Les recettes annuelles retirées de cette activité (total des loyers toutes taxes comprises et charges comprises) par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent dépasser 23 000 € sur l’année civile »

    Quand il parle de charge , il parle de charge déductible qu’on peut retiré au loyer ( commission airbnb, interet d’emprunt, amortissement ) ou bien il parle des charges de co pro ?

    En gros est ce que je doit considérer que mon bénéfice est de 8000€ ( donc ne dépasse pas les 23 000€ , et ne dépasse pas non plus la moitié de mes revenus ( 10 000€ ( 20K/2) ) et donc je reste LMNP

    ou bien il entende que 30 000€ de loyer est superieur à 23 000 et donc c’est LMP ?

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Quelques réponses sans garantie, je vous invite à consulter un comptable pour être certain.

      Quand l’état parle de « recette », il s’agit du chiffre d’affaire, pas des bénéfices

      Vous passez en LMP si vous avez plus de 23k€ de recettes ET que vos autres revenus sont inférieurs à vos recettes meublées.

      Pour les 23000€ de loyer et de charges, il s’agit des charges refacturées au locataire, enacaissées en provision ou au réel, en plus du loyer.

  8. Nicolas le a posté:

    Merci pour cet article. Si j’ai des revenus 25k€ via un meublé de tourisme classé, 12k de retraite, 50k via de la location NUE, suis-je considéré comme LMP ?

    Merci.

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Le critère de seuil est d’avoir les revenus meublés supérieurs aux « traitements et salaires » donc a priori vos revenus de location nues n’en font pas partie et vous allez être au LMP sur vos revenus meublés.

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