A contrario du régime de LMNP, le LMP (pour Loueur Meublé Professionnel) a récemment mauvaise presse car il impose des cotisations à l’URSSAF sur les bénéfices perçus.

Dans cet article nous allons vous expliquer en détail les conditions du LMP, et nous verrons pourquoi les avantages du régime ne compensent plus ses inconvénients.

Conditions d’accès au statut LMP

Un seuil de revenu minimum obligatoire

Ainsi, pour avoir le statut de LMP, les deux conditions suivantes doivent être réunies:

• des recettes supérieures à 23 000 euros : il s’agit des recettes annuelles retirées de l’activité (total des loyers TTC, charges comprises) qui doivent être supérieures au reste des recettes des autres membres du foyer fiscal (salaires, pensions etc…);
• par ailleurs, la somme des recettes générées par l’activité de LMP doit être supérieure au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC…)

Si une de ces conditions n’est pas remplie, le loueur sera considéré comme loueur non professionnel au regard du droit fiscal.

Enfin, petite précision supplémentaire, la durée de la location n’est pas un critère de validité de la LMP, en effet le statut de LMP peut s’appliquer également aux locations saisonnières dès lors qu’elle est exercée de manière habituelle et à titre professionnel.

Plus besoin d’inscription au RCS

Il fallait auparavant qu’au moins un des membres du foyer fiscal soit inscrit au RCS en tant que LMP, mais une décision récente du Conseil Constitutionnel a déclaré cette disposition inconstitutionnelle car cette formalité ne pouvait pas être obtenue par des particuliers (Conseil Constitutionnel Décision n° 2017-689 QPC du 8 février 2018).

Choix du régime d’imposition en LMP

Trois régimes d’impositions des revenus sont disponibles en LMP :

• régime micro BIC et son abattement de 50% (les charges sont forfaitisées à hauteur de 50% des revenus locatifs perçus) s’applique dès lors que les recettes sont inférieures à 70 000 euros. Cette option est intéressante si vos charges déductibles ne dépassent pas ce seuil de 50%. Si vos charges sont supérieures à 50% des revenus, il est toutefois possible d’opter pour le régime réel simplifié sur option
• régime du réel simplifié (dit « RSI »), les charges sont déclarées pour leur valeur réelle mais le régime permet de bénéficier d’obligations comptables et déclaratives allégées si le chiffre d’affaires réalisé est compris entre 70 000 euros et 238 000 euros
• régime réel au-delà de 238 000 euros;

Dans tous les cas, ces trois régimes requièrent des obligations fiscales et comptables renforcées telles que tenir une comptabilité, un compte de résultat et un bilan à l’actif duquel figure le/les biens loués. En résumé voici les régimes possibles en fonction des revenus encaissés.

(Pour en savoir plus sur la fiscalité de la LMP : Bofip-impôts n°BOI-BIC-CHAMP-40 relatif à la location en meublé).

Avantages du LMP

Déductibilité des charges et amortissement de l’immeuble

Si vous choisissez le régime réel (simplifié ou non), le LMP permet de déduire de son résultat certaines charges relatives à son investissement locatif soit de manière forfaitaire, soit pour leur montant réel.

En plus d’avoir la possibilité d’amortir le local loué en fonction la durée de détention afin de refléter la dépréciation du bien certaines charges peuvent être déduites du résultat imposable. Plus d’infos sur les amortissements sur notre fiche LMNP.

Ces charges déductibles ne sont pas listées de manière exhaustive, c’est pourquoi l’intervention d’un comptable est souvent nécessaire pour déterminer ce qui est déductible et de quelle manière.

Néanmoins, à titre d’exemple, ces charges déductibles peuvent être:

• les frais d’établissement (frais de notaire, de constitution de société, par exemple);
• les frais d’entretien et de réparation;
• impôts locaux (CFE et taxe foncière);
• les frais de gestion et d’assurances;
• les intérêts d’emprunt;
• l’amortissement du mobilier et des améliorations (sur une durée allant de 5 à 10 ans en règle générale, soit un taux compris entre 10 % et 20 % par an).

Ce principe de déductibilité des amortissements et des frais de notaire est le même que pour le LMNP, le LMP n’a donc pas d’avantage spécifique sur ce point.

Imputation des déficits sans limitation

Alors que pour la LMNP les déficits ne peuvent être imputés que sur les revenus de l’activité, dans le cas d’une LMP , les déficits éventuels peuvent être imputés sur le revenu global sans limitation de montant (en prenant simplement la part du déficit qui n’est pas due aux amortissements).

Les déficits créés par des charges engagées avant le démarrage de la location peuvent être imputés par tiers sur le revenu des 3 premières années de location. C’est le cas lorsque la personne devient LMP l’année de livraison de l’immeuble.

Plus-values de cessions en LMP

Alors que pour la LMNP, les plus-values sont exonérées d’IR au bout de 22 ans de détention (et ce n’est qu’après 30 ans de détention qu’il y a une exonération sur les prélèvements sociaux), les plus-values réalisées dans le cadre de l’activité de LMP bénéficient d’un régime fiscal plus favorable: celui des plus-values professionnelles.

En application des articles 151 sexies et 151 septies et suivants du Code général des impôts, l’exonération pourra être totale lorsque:

• les recettes de location sont inférieures à 90 000 euros hors taxes (HT) au cours des 2 années civiles qui précèdent la cession; et
• l’activité a commencé depuis au moins 5 ans.

Si les recettes sont supérieures à 90 000 euros mais inférieures à 126 000 euros alors l’exonération ne sera que partielle.

Enfin, si aucune de ces conditions ne sont remplies alors la plus-values sera imposée en fonction de la durée de détention du bien. Si la détention est inférieure à 2 ans alors c’est le régime des plus-values à court terme qui viendra à s’appliquer, par contre si la détention est supérieure à 2 ans alors s’applique le régime des plus-values à long terme (taux de 16 % auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux, ce qui aboutit à une imposition effective de 31,5 %).

Nous allons voir qu’avec le récent changement de loi qui impose les revenus LMP aux charges sociales, le régime LMP est selon nous à éviter malgré les avantages listés ci-dessus.

Inconvénients du LMP

Paiement des charges sociales

C’est la grande révolution, prévue au projet de loi de Finances 2020, qui fait tomber les bénéfices du LMP dans l’assiette des cotisations sociales, de l’ordre de de 30 à 50% des bénéfices selon cet article complet du blog patrimoine.

Comme tout dirigeant d’entreprise, une fois ces charges sociales payées, vous serez soumis à l’impôt sur le revenus à votre tranche marginale. Le régime LMP devient donc vraiment désavantageux quand on le compare au régime LMNP où un taux fixe de CSG de 17% « seulement » est appliqué avant impôt sur le revenu.

Ce changement de paradigme fait dire à la plupart des acteurs du marché que le LMP est à éviter, comme le résume très bien Stéphane Desquartiers dans l’interview ci-dessous :

Risques de tomber sous le régime de la TVA en LMP

En application de l’article 261 D 4° du Code général des impôts, les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d’habitation (c’est-à-dire toutes les locations meublées) sont exonérées de la taxe sur la valeur ajoutée.

Mais attention à ne pas proposer des prestations supplémentaires !

Au risque de tomber dans le régime fiscal de la para-hotellerie, le loueur meublé professionnel qui propose ou fournit au moins trois des prestations suivantes : petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison ou service de réception, ne relèvera plus du régime fiscal de la location meublée (article 261 D du Code général des impôts), mais sera soumis au régime para-hôtellier tel que celui de la chambre d’hôte (article L.324-3 du Code du tourisme). Une des conséquences également est que le loueur qui propose de telles prestations de nature hôtelière sera également assujetti à la TVA de droit commun pour l’exercice de son activité.

Comment ne pas basculer en LMP ?

En conclusion, il devient important pour beaucoup d’investisseurs de ne pas basculer en LMP au vu de l’imposition sur les charges sociales.

Deux points de vigilance sont à préciser à cet effet, liés aux conditions du LMP.

Premièrement attention de ne pas voir vos revenus d’activité diminuer, et descendre sous vos revenus de la location meublée. Si vous gagnez bien votre vie et que vos revenus du travail dépassent les 30 ou 50 000 euros annuels que vous tirez du meublé, vous serez en LMNP. Mais en cas de chômage, d’accident ou plus heureusement de départ à la retraite, anticipez la vente de vos lots meublés ou leur bascule en location vide pour que les loyers meublés ne dépassent pas vos autres revenus.

Deuxièmement, si vous décidez d’investir et que vous risquez de dépasser le seuil de 23 000€ de revenus meublés, pensez éventuellement à diversifier vos locations en ajoutant plutôt des locations vides. Comme le précise Stéphane Desquartiers dans l’interview ci-dessus, le meublé n’est plus la martingale d’il y a 10 ans, et certaines zones sont donc saturées de meublés et notamment de colocations qui ont du mal a trouvé preneur. Il est donc bon de diversifier son risque avec des stratégies d’investissement différentes.

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