Luc Vincent 26 septembre 2018 Uncategorized > Fiscalité

Loueur meublé professionnel

Synthèse de l’article : Le statut de loueur meublé professionnel (LMP) est mis à la disposition des propriétaires qui font de la location de meublés; dès lors que l’activité génère un seuil de revenus suffisant (i.e. 23 000 euros), le régime du loueur meublé professionnel permet aux propriétaires de bénéficier d’une fiscalité avantageuse à travers différents mécanismes d’abattements et d’exonérations.

Sommaire

  1. Conditions d’accès au statut de loueur meublé professionnel (LMP)
  2. Fiscalité avantageuse de la LMP

Conditions d’accès au statut de loueur meublé professionnel (LMP)

Définie à l’article 155 IV du Code général des impôts, la LMP est l’activité tirée de la location de locaux comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire c’est-à-dire lorsque les meubles loués avec le local permettent une habitabilité suffisante.

Pour résumer, dès lors que vous louez un meublé vous pouvez être considéré comme un LMP si certaines conditions que nous verrons sont réunies.

Une habitabilité suffisante

En premier lieu, pour bénéficier du statut de LMP, il faut louer un local meublé.

Ainsi, la liste de meubles à fournir afin de rendre le lieu suffisamment habitable est établie par décret et doit inclure notamment des éléments tels que la literie, des plaques de cuissons, des luminaires, des étagères, etc… mais pas seulement.

Il est donc recommandé de bien lire la liste de mobiliers dans le décret afin de remplir les conditions d’un logement meublé.

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Ensuite, comme nous allons le voir, cette activité doit dépasser un seuil minimum de revenus pour se voir appliquer le statut de LMP, à défaut c’est le statut de loueur meublé non-professionnel qui aura vocation à s’appliquer.

Un seuil de revenu minimum obligatoire

(…) L’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel lorsque les trois conditions suivantes sont réunies :

  • [1° Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel : cette condition n’est désormais plus nécessaire];
  • 2° Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 euros ;

  • 3° Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62.

Ainsi, pour avoir le statut de LMP, les deux conditions suivantes doivent être réunies:

  • des recettes supérieures à 23 000 euros : il s’agit des recettes annuelles retirées de l’activité (total des loyers TTC, charges comprises) qui doivent être supérieures aux reste des recettes des autres membres du foyer fiscal (salaires, pensions etc…);
  • par ailleurs, la somme des recettes générées par l’activité de LMP doit être supérieure au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC…)

Si une de ces conditions n’est pas remplie, le loueur sera considéré comme loueur non professionnel au regard du droit fiscal.

Enfin, petite précision supplémentaire,la durée de la location n’est pas un critère de validité de la LMP, en effet le statut de LMP peut s’appliquer également aux locations saisonnières dès lors qu’elle est exercée de manière habituelle et à titre professionnel.

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Plus besoin d’inscription au RCS

Enfin, à noter également qu’auparavant il fallait qu’au moins un des membres du foyer fiscal soit inscrit au RCS en tant que LMP, mais une décision récente du Conseil Constitutionnel a déclaré cette disposition inconstitutionnelle car cette formalité ne pouvait pas être obtenue par des particuliers (Conseil Constitutionnel Décision n° 2017-689 QPC du 8 février 2018).

Fiscalité avantageuse de la LMP

Que vous releviez du régime des micro BIC ou de celui du réel, le droit fiscal met à la disposition du LMP (qu’il soit bailleur particulier ou entreprise) des outils lui permettant de bénéficier d’une fiscalité analogue à celle d’un professionnel du secteur.

Choix du régime d’imposition

Les revenus générés par la LMP relèvent du système des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Les revenus de location meublée professionnelle doivent être déclarés soit à l’IR, soit à l’IS (si l’exercice de l’activité est exercée, par exemple, à travers une société) en fonction de la structure choisie pour exercer l’activité.

Selon le montant du bénéfice imposable qui est déterminé en application de l’article 38 et de l’article 39 du Code général des impôts, les revenus seront soumis soit:

  • au régime du réel simplifié dit « RSI » (permet de bénéficier d’obligations comptables et déclaratives allégées) si le chiffre d’affaire réalisé est compris entre 70 000 euros et 238 000 euros;
  • au régime du réel au-delà de 238 000 euros;
  • ou alors au régime des micro BIC et son abattement de 50% (les charges sont forfaitisées à hauteur de 50% des revenus locatifs perçus) s’applique dès lors que les recettes sont inférieures à 70 000 euros. Cette option est intéressante dès lors que les charges déductibles ne dépassent pas ce seuil de 50%. A noter que les entreprises éligibles au régime des micro BIC peuvent toutefois opter pour le régime réél simplifié sur option dès lors que la demande est faite avant le 1er février de l’année au titre de laquelle le contribuable souhaite en bénéficier.

Dans tous les cas, ces trois régimes requièrent des obligations fiscales et comptables renforcées telles que tenir une comptabilité, un compte de résultat et un bilan à l’actif duquel figure le/les biens loués.

Tableau récapitulatif

Loyers annuels Micro Bic Réel Simplifié Réél
Inférieurs à 23 000 euros LMNP
Entre 23 000 euros et 70 000 euros automatique optionnel impossible
Entre 70 000 euros et 238 000 euros impossible automatique impossible
Plus de 238 000 euros impossible impossible automatique

(Pour en savoir plus sur la fiscalité de la LMP : Bofip-impôts n°BOI-BIC-CHAMP-40 relatif à la location en meublé).

Déductibilité des charges et amortissement de l’immeuble

Selon le régime fiscal choisi, le LMP peut déduire de son résultat certaines charges relatives à son investissement locatif soit de manière forfaitaire, soit pour leur montant réél.

Notons cependant que si vous optez pour le régime des micro BIC, vous déduisez un forfait de charges de 50%. Le choix entre le régime des micro BIC et celui du réél doit être étudier sérieusement notamment si l’investissement locatif en question génère beaucoup de charges et d’amortissements (dans quel cas il se peut que le forfait de 50% du régime des micro BIC s’avère défavorable fiscalement, car le montant des charges et amortissements déductibles peut facilement dépasser ce forfait de 50%).

En plus d’avoir la possibilité d’amortir le local loué en fonction la durée de détention afin de refléter la dépréciation du bien certaines charges peuvent être déduites du résultat imposable.

Ces charges déductibles ne sont pas listées de manière exhaustive, c’est pourquoi l’intervention d’un comptable est souvent nécessaire pour déterminer ce qui est déductible et de quelle manières.

Néanmoins, à titre d’exemple, ces charges déductibles peuvent être:

  • les frais d’établissement (frais de notaire, de constitution de société, par exemple);
  • les frais d’entretien et de réparation;
  • impôts locaux (CFE et taxe foncière);
  • les frais de gestion et d’assurances;
  • les intérêts d’emprunt;
  • l’amortissement du mobilier et des améliorations (sur une durée allant de 5 à 10 ans en règle générale, soit un taux compris entre 10 % et 20 % par an).

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Exemple
Dans le cas d’une location meublée, si vous dépensez 10 000 euros pour refaire une cuisine vous allez pouvoir lisser cette dépense sur plusieurs années. Concernant les dépréciations, vous pouvez aussi considérer que votre toiture perd de sa valeur chaque année, vous allez donc pouvoir imputer une dépense fictive chaque année, correspondant à la perte de valeur de votre actif immeuble qui a une toiture qui vieillit.

Chaque type de dépenses a sa durée d’amortissement spécifique correspondant grosso modo à la durée d’usage de la dépense que vous engagez. Par exemple, concernant le local loué, si sa durée de vie est estimée à 50 ans, 2 % du prix du bien peut être déduit pendant cette période chaque année.

Imputation des déficits sans limitation

Alors que pour la LMNP les déficits ne peuvent être imputés que sur les revenus de l’activité, dans le cas d’une LMP , les déficits éventuels peuvent être imputés sur le revenu global sans limitation de montant.

Les déficits créés par des charges engagées avant le démarrage de la location peuvent être imputés par tiers sur le revenu des 3 premières années de location. C’est le cas lorsque la personne devient LMP l’année de livraison de l’immeuble.

Régime des plus-values professionnelles pour les cessions

Alors que pour la LMNP, les plus-values sont exonérées d’IR au bout de 22 ans de détention (et ce n’est qu’après 30 ans de détention qu’il y a une exonération sur les prélèvements sociaux), les plus-values réalisées dans le cadre de l’activité de LMP bénéficie d’une régime fiscal plus favorable: celui des plus-values professionnelle.

En application des articles 151 sexies et 151 septies et suivants du Code général des impôts, l’exonération pourra être totale lorsque:

  • les recettes de location sont inférieures à 90 000 euros hors taxes (HT) au cours des 2 années civiles qui précèdent la cession; et
  • l’activité a commencé depuis au moins 5 ans.

Si les recettes sont supérieures à 90 000 euros mais inférieures à 126 000 euros alors l’exonération ne sera que partielle.

Enfin, si aucune de ces conditions ne sont remplies alors la plus values sera imposée en fonction de la durée de détention du bien. Si la détention est inférieure à 2 ans alors c’est le régime des plus values à court terme qui viendra à s’appliquer, par contre si la détention est supérieure à 2 ans alors s’applique le régime des plus values à long terme (taux de 16 % auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux, ce qui aboutit à une imposition effective de 31,5 %).

L’activité du LMP, exonérée de TVA

Enfin, en application de l’article 261 D 4° du Code général des impôts, les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d’habitation (c’est-à-dire toutes les locations meublées) sont exonérées de la taxe sur la valeur ajoutée.

Attention à ne pas proposer des prestations supplémentaires

Au risque de tomber dans le régime fiscal de la para-hotellerie, le loueur meublé professionnel qui propose ou fournit au moins trois des prestations suivantes : petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison ou service de réception, ne relèvera plus du régime fiscal de la location meublée (article 261 D du Code général des impôts), mais sera soumis au régime para-hôtellier tel que celui de la chambre d’hôte (article L.324-3 du Code du tourisme). Une des conséquences également est que le loueur qui propose de telles prestations de nature hôtelière sera également assujetti à la TVA de droit commun pour l’exercice de son activité.

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