Fiscalité de la SCI : IS, IR et flat tax

La flat tax introduite début 2018 allège l’imposition des revenus du capital en les soumettant à une taxe forfaitaire de 30% incluant prélèvement sociaux et impôts sur le revenus.

Cette nouveauté fait basculer l’arbitrage IS/IR en faveur de l’IS si vous souhaitez conserver votre investissement locatif sur le long terme ou si vous avez une tranche marginale d’impôts élevée. Explications sur un exemple concret.

Imposition d’une SCI à l’IR

Taux d’imposition d’une SCI à l’IR

L’imposition des revenus locatifs à l’IR (impôts sur le revenus) pour les associés d’une SCI est le régime par défaut en location vide (en location meublée vous êtes automatiquement à l’IS).

Dans ce cas de figure, la SCI est transparente, c’est à dire que tous les revenus fonciers sont transférés automatiquement sans imposition aux associés qui vont être soumis aux prélèvements sociaux et à leur tranche marginale d’impôt sur le revenus le cas échéant. Les revenus ne sont donc pas imposés au niveau de la société.

Les prélèvements sont les suivants:

  • prélèvement sociaux : 17,2 % (CSG de 9,9 %, CRDS de 0,5 %, prélèvement social de 4,5 %, contribution additionnelle de 0,3 % et prélèvement de solidarité de 2 %).
  • tranche marginale de l’impôt sur le revenu : de 14% à 45% pour la dernière tranche marginale à 153 000€

Détermination du revenu imposable

Les associés perçoivent les revenus de la SCI en proportion de leurs parts sauf convention contraire. Les revenus distribuable sont calculés de manière équivalente à ceux d’un bailleur indépendant en location vide :

  • soit la SCI opte pour le régime micro-foncier et son abattement forfaitaire de 30% pour des revenus fonciers inférieurs à 15 000€
  • soit la SCI calcule son revenu à distribuer déduction faite des charges réelles (voir notre fiche sur la déductibilité des charges au réel en location vide)

La dernière option permet notamment de déduire les intérêts d’emprunt ayant servi à l’acquisition des parts de la SCI.

Gestion des déficits d’une SCI à l’IR

Si la SCI transmet aux associés un déficit, ce déficit est imputable sur le revenu imposable des associés dans la limite de 10 700€. C’est donc une vrai opportunité de diminuer vos impôts si vous investissez par exemple sur un projet en rénovation avec de gros travaux.

Les déficits au-delà de ce seuil sont reportables sur les 10 prochains exercices de la SCI.

Comme nous l’avons vu les intérêts d’emprunt sont déductibles des loyers perçus au régime réel, mais ils ne peuvent pas servir à créer du déficit déductible des revenus fiscaux de l’associé; le cas échéant la part de déficit créé par les intérêts d’emprunt sont reportables sur les 10 prochains exercices de la SCI.

Imposition sur la plus-value

Les associés d’une SCI à l’IR sont imposés de manière classique sur les plus-values immobilières lors de la revente (voir notre fiche sur le calcul de la plus-value immobilière).

Le taux fixe d’IR de 18% couplé aux prélèvement sociaux de 17% s’applique sur une plus-value calculée de manière « standard » (grosso modo prix de vente – prix d’achat) avec un abattement forfaitaire qui dépend de la durée de détention, mais qui devient fortement intéressant à partir de 5 ans de détention, jusqu’à annuler toute imposition à 25 ans environ (voir notre fiche sur le calcul de la plus-value immobilière pour consulter les taux d’abattement).

Imposition d’une SCI à l’IS

Taux d’imposition

Dans le cas d’une SCI à l’IS (impôts sur les sociétés), la SCI va être imposée de facto comme une société classique, c’est à dire soumise à l’impôts sur les sociétés concernant son résultat net, qui sera éventuellement redistribué aux associés sous la forme de dividendes qui seront elles imposées au niveau de l’associé.

La réforme récente sur l’imposition des revenus des capitaux introduit une flat-tax qui permet (sur demande du contribuable concernée) de remplacer prélèvement sociaux + impôt sur le revenu par une taxe forfaitaire de 30%.

Cette flat-tax est une option donc le contribuable peut choisir de conserver le régime précédent, qui peut être avantageux s’il a une tranche marginale d’imposition faible.

sci

En résumé les taux d’impositions sont pour les loyers d’une SCI à l’IS :

  • l’impôt sur les sociétés
    • 15% sur la tranche de résultat net (loyers – charges à inférieure à 38 120 €
    • 28% sur la tranche de résultat net (loyers – charges à inférieure à 500 000 €
    • 33% au-delà
  • l’imposition des dividendes distribuées aux associés
    • 30% s’il a opté pour la flat tax
    • 17% de prélèvement sociaux + sa tranche marginale d’impôts s’il préfère rester au barème progressif

L’introduction de la flat tax et le taux d’IS réduit à 15% créé une opportunité fiscale pour les contribuables avec de gros revenus imposables et des revenus fonciers faibles.

Détermination du revenu imposable

Un des avantages historiques de la SCI à l’IS est la possibilité de déduire des loyers, en plus des charges réelles, des amortissements comptables qui viennent réduire le revenu net imposable à l’IS.

Il s’agit d’amortissement comptable équivalent à ceux utilisés sur le LMNP réel: amortissement du gros oeuvre, des aménagements, des équipements, selon des durées qui varient et qui vous seront données par votre comptable.

Comme il ne s’agit pas dépenses réelles (vous ne payez pas l’amortissement comptable de la toiture en pratique), ce mécanisme permet de réduire considérablement le revenu imposable de la SCI à l’IS, notamment dans les zones où le rendement locatif est faible; en effet avec un rendement locatif brut de 3% en moyenne à Paris, des amortissements de l’ordre de 2% de la valeur du bien annulent quasiment entièrement les loyers taxables.

En réalité l’imputation des amortissements ne permet que de décaler le paiements des impôts, puisque que comme nous le verrons ces amortissements sont réintégrés au calcul de la plus-value.

Gestion des déficits d’une SCI à l’IS

Les amortissements peuvent parfois être si élevés que la SCI se retrouve en déficit comptable en fin d’année. Dans ce cas les associés ne perçoivent pas de revenus mais ils ne peuvent pas non plus imputer ses déficits à leurs revenus imposables personnels.

Comme toute société les déficits seront simplement reportables sur les prochains exercices.

Imposition sur la plus-value d’une SCI à l’IS

C’est le gros point noir de la SCI à l’IS : les plus-values de cession sont calculés à partir de la valeur initiale d’achat, déduction faite des amortissements comptables.

Contrairement aux plus-values en LMNP, vous pouvez donc vous retrouver avec une imposition conséquente sur les plus-values si vous avez amorti votre bien de l’ordre de 3% par an pendant 10 ans, puisque la plus-value sera donc calculée sur la valeur initiale du bien décotée de 30%. En pratique il ne s’agit ni plus ni moins que des amortissements que vous avez déduit pendant les 10 ans et qui réapparaissent à la cession du bien immobilier. On peut donc parler d’un simple décalage d’imposition.

La plus-value de cession rentre dans le bilan de la SCI comme un revenu classique, elle passe donc par l’IS et la flat-tax que nous avons détaillés précédemment.


Notre équipe a accompagné plus de 1200 bailleurs dans leur projet d’investissement locatif depuis 2012 .

Si vous souhaitez avancer sur un projet de SCI à l’IS, notre expert comptable partenaire peut vous rappeler gratuitement.


Cas concrets de choix entre IS/IR pour une SCI

Choix des régimes IS/IR pour une SCI

Comme nous l’avions vu sur notre fiche de synthèse concernant la SCI, le choix de régime d’imposition doit se faire à la création de la société; il est par ailleurs irrévocable, il est donc nécessaire de bien appréhender les implications financières d’un tel choix.

Par ailleurs l’imposition de la SCI à l’IS est un choix sur des revenus provenant de locations vides, il devient automatique si plus de 10% des revenus locatifs proviennent de locations meublées longe durée.

Une fois posées ces contraintes, résumons les avantages/inconvénients des deux régimes IR et IS pour une SCI :

SCI IR

déduction des intérêts d’emprunt, plus-value de cession avantageuse en cas de détention longue, déficit imputable

imposition à la tranche marginale de l’associé

SCI IS

amortissement comptable sur revenus locatifs, flat tax possible

intérêt d’emprunt non déductible, déficit non imputable, plus-value de cession sans abattement

Une fois résumés les avantages et inconvénients de chaque régime on peut donc définir des profils types d’investisseurs.

  • Vous souhaitez investir dans plusieurs opérations immobilières en vendant rachetant des logements sur des cycles courts : IS
  • Vous êtes imposé à la tranche marginale maximum et vous n’avez pas forcément besoin des revenus fonciers pour vivre : IS
  • Vous faites beaucoup de travaux sur un bien à rénover que vous achetez à crédit : IR
  • Vous avez besoin de revenus récurrents sur votre investissement locatif : IR
  • Votre taux d’imposition marginal est faible : IR
  • Vous souhaitez transmettre votre patrimoine immobilier : IS

Sur ce dernier point que nous aborderons dans un autre article, la SCI à l’IS est préférable dans le cadre d’une transmission de patrimoine. Elle permet en effet de donner la nu-propriété de la SCI à ses enfants et de réduire le revenu distribuable aux usufruitiers par le jeu des amortissements comptables et des décisions d’actionnaires. C’est un mécanisme encore plus intéressant quand les investissements sont financés par la dette, plus de détails à suivre.

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