SCI familiale : définitions et implications sur la location

De nombreux propriétaires nous interrogent sur la pertinence de monter une SCI et notamment une SCI familiale quand les associés de la société sont exclusivement des parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus.

La question se pose notamment en comparaison de l’indivision. Nous allons dans cet article vous expliquer quelles sont les conditions pour créer un SCI familiale, quelles sont les implications sur les relations bailleur-locataire et enfin quelles sont les avantages par rapport à l’indivision.

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Conditions spécifiques pour créer une SCI de famille

C’est l’article 13 de la loi de 89 qui définit par défaut les SCI familiales : société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus.

Donc en pratique vous pouvez créer une SCI familiale avec deux associés minimum, reliés entre eux par des relations au quatrième degré donc des frères, des enfants avec leurs parents, des enfants avec leurs beaux-parents. On parle de parents et alliés quand ils sont liés par le sang ou par le mariage, par contre le PACS ne permet pas de monter une SCI familiale (voir la réponse ministérielle sur le sujet).

En pratique si en cours de la vie de la société un associé qui n’est pas parent ou allié au quatrième degré rentre au capital, la SCI perd son statut de SCI familiale.

Conséquences de la SCI familiale sur le bail de location

Durée du bail de location

C’est la disposition la plus importante, en location vide la durée du bail est de 3 ans, étendue à 6 ans quand le bailleur est une personne morale.

Il existe une exception pour les SCI familiales qui leur permet de signer un bail vide 3 ans. L’idée du législateur est de permettre à ces investisseurs « non professionnels », regroupés dans une structure ad hoc, de bénéficier de la durée standard du bail de location.

Source : article 10 de la loi de 89

Possibilité de demander un garant

Les bailleurs personnes morales ne peuvent pas demander de garant aux locataires; l’idée du législateur est de ne pas imposer des garanties au locataires quand le bailleur personne morale, considéré comme un professionnel de l’investissement, est susceptible de prendre ses dispositions pour garantir son risque (en propre ou via une assurance loyer impayé).

De la même manière que la durée du bail, la loi de 89 a prévu une exception pour les SCI familiales qui peuvent bien demander un garant (même si nous vous recommandons l’assurance loyer impayé si votre candidat est éligible).

Source : article 22-1 de la loi de 89

Obligation de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives

C’est une disposition peu connue des bailleurs physiques puisqu’elle est réservée aux bailleurs personnes morales : en cas d’impayés, avant de résilier le bail, le bailleur personne morale doit attendre 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux, puis 2 mois après la saisine de la la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

On comprend bien que c’est encore une disposition faite pour rééquilibrer les relations bailleur-locataire quand le bailleur est une société susceptible d’être plus au fait du droit.

Heureusement le législateur a encore prévu une exception, ce délai de 2 mois après la saisine de la commission ne s’applique pas aux SCI familiales.

Source : article 22-1 de la loi de 89

Possibilité de donner congé au profit d’un des associés

Plusieurs dispositions du droit locatif définissent des événements qui permettent au bailleur de reprendre possession de son logement (voir notre fiche sur le congé du bailleur pour plus de détail) :

  • donner congé pour reprise afin d’y habiter ou de loger un proche à l’issue du bail
  • définir une durée réduite de bail (inférieure à 3 ans) pour motif de reprise personnelle bien défini

Quand le bailleur est une personne morale, la question de pose de l’extension de ces dispositions aux associés de la personne morale. La loi prévoit une extension seulement pour les associés d’une SCI familiale ou pour les membres d’une indivision.

Par conséquent si vous êtes associé d’une SCI de famille vous pouvez demander à la SCI de donner congé pour occuper le logement ou y loger un proche, disposition dont ne pourra pas bénéficier l’associé d’une SARL ou d’une SCI classique.

Source : article 13 de la loi de 89

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Avantages de la SCI de famille

Si vous souhaitez investir avec un membre de votre famille pour un investissement locatif plusieurs solutions s’ouvrent à vous : l’indivision (par défaut), la SCI familiale ou la SARL de famille.

Nous allons d’abord comparer indivision et SCI familiale.

La SCI familiale pour simplifier la gestion et la transmission

La SCI a l’immense avantage par rapport à l’indivision de séparer le pouvoir de contrôle de l’actif en parts sociales de SCI, il est donc possible de définir des règles de gestion dans les statuts avec un gérant et d’éviter qu’en cas de succession le bien devienne ingérable comme c’est souvent le cas dans une indivision (même si des règles de gestion de l’indivision ont été fixées par défaut depuis 2007). Pour être exact l’avantage de la SCI est de pouvoir choisir des règles de gestion plus flexibles que dans une indivision.

Un deuxième avantage de la SCI est limiter la responsabilité des associés aux capitaux de la personne morale. Même si cette disposition est moins importante que dans une société commerciale, la responsabilité des associés est limitée aux apports en cas de difficulté financière sur l’investissement ou de procès en responsabilité faite à la SCI.

Enfin dernier avantage de la SCI : la possibilité de transmettre facilement vos parts sociales à vos enfants en respectant les seuils d’exonération de donations. Ce découpage partiel du capital vous permet de vous caler pile sur les seuils ce qui n’est pas possible dans une indivision. C’est là le seul avantage niveau transmission, il n’y a pas d’autres avantages fiscaux sur la transmission en SCI contrairement à ce que de nombreux bailleurs pensent.

Ces trois avantages (gestion normalisée, limite de responsabilité, transmission) est propre à tous les bailleurs personnes morales et donc y compris à la SARL de famille qui est la deuxième option. Quelle forme choisir ?

La SCI ne permet pas de réduire ses impôts

Contrairement à ce que certains propriétaires pensent ou espèrent, la SCI ne créé pas une niche fiscale pour les bailleurs. C’est simplement une structure transparente qui réplique la fiscalité des bailleurs individuels à une société de personnes.

La SCI familiale en meublée, la SARL de famille en vide.

La SCI familiale est transparente en terme fiscal, cela veut dire que les loyers sont répercutés sans taxation à l’impôt sur les revenus des associés. Vous pouvez donc également imputer un déficit éventuel si vous choisissez de déclarer vos charges au réel comme si vous étiez bailleur individuel (voir notre fiche sur les charges au réel en location vide).

Le fonctionnement de la SCI familiale est plus souple que la SARL de famille donc elle est à privilégier mais attention, si vous souhaitez louer en meublé, notamment pour bénéficier du régime réel en LMNP, l’activité est considérée comme commerciale. Votre SCI basculerait donc sous le régime de l’impôt des sociétés qui n’est vraiment pas avantageux.

Donc en résumé optez pour la SCI familiale en location vide, en location meublée optez pour la SARL de famille.

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