La vente à réméré : l’investissement locatif solidaire ?

Si vous êtes dans une situation financière un peu délicate et que vous ne souhaitez pas vendre votre bien immobilier ou ne voulez pas prendre le risque de vous le faire saisir, il existe un montage financier encore peu utilisé : la vente à réméré. Nous allons dans cet article vous présenter le principe de cette vente.

Quel est le principe de la vente à réméré ?

La vente à réméré, aussi connue sous le nom de vente avec faculté de rachat est un acte notarié régi par les articles 1659 à 1673 du Code Civil. Cet acte va vous permettre, en tant que propriétaire, de vendre votre bien afin d’en dégager des liquidités. Vous allez pouvoir rester occupant du bien pour une durée ne pouvant excéder 5 ans tout en versant une indemnité d’occupation à l’acheteur.

Le but de ce montage financier est le fait que vous puissiez, pendant ces 5 années, racheter le bien à un prix défini dès le départ de l’opération, de manière exclusive et irrévocable. Si le bien n’est pas racheté au bout de 5 ans, l’acheteur en devient définitivement propriétaire. Vous allez donc pouvoir, à tout moment, dans le délai prédéfini, récupérer votre bien immobilier en exerçant la faculté de rachat.

Ce principe de vente est une solution permettant aux personnes en difficulté d’éviter une saisie judiciaire de leur bien ainsi que sa vente aux enchères.

La vente à réméré s’adresse principalement à des propriétaires en situation d’endettement ou ayant des difficultés importantes de trésorerie, et qui sont dans l’impossibilité de résoudre en contractant un crédit bancaire classique par exemple car ils sont fichés à la Banque de France. Cela va donc vous permettre, en tant que propriétaire, d’obtenir une source de financement sans passer par les établissements de crédit et donc sans être redevable d’intérêts !

Plusieurs étapes sont essentielles afin de concrétiser cette vente.

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Quelles sont les étapes de la vente à réméré ?

Sachez tout d’abord que les seules conditions d’éligibilité sont d’être propriétaire d’un bien immobilier bâti et d’avoir des difficultés financières. Votre taux d’endettement ne doit pas dépasser 60 % de la valeur réelle du bien.

Dans un premier temps vous allez rechercher l’acheteur. Cet acheteur peut être un investisseur. Vous pouvez le trouver de particulier à particulier, via une agence immobilière ou encore par l’intermédiaire de sociétés spécialisées dans ce type d’opération telles que ImmoSafe, Vente-a-remere.fr.

A l’issue de la vente devant le notaire, vous devenez occupant du bien et vous allez tenter d’apurer votre situation financière durant une période de 5 années maximum (en général le délai est fixé entre 18 et 24 mois).

Après signature du contrat, la somme versée par l’investisseur sera conservée par le notaire qui s’en servira pour rembourser les créanciers. La somme restante servira d’apport personnel pour racheter le bien, elle sera soit gardée dans un dépôt de garantie, soit sous forme de séquestre. Vous aurez donc la possibilité d’emprunter à nouveau ce qui vous permettra d’éventuellement contracter un crédit afin de racheter le logement au prix fixé dans le contrat.

Vous êtes bien évidemment redevable d’une indemnité d’occupation (montant généralement compris entre 1 et 5 % du prix du bien vendu et fixé au début de la procédure) pouvant être payée chaque mois ou dès le début de la vente. Dans ce cas, cette avance est prélevée sur le solde de la vente.
Sachez qu’il n’est pas possible de souscrire à une garantie loyer impayé dans le cadre d’une vente avec faculté de rachat.

Par la suite, deux possibilités s’offrent à vous :

  • Soit vous êtes dans la capacité de racheter le bien, vous redevenez donc propriétaire du bien, vous devrez cependant vous acquitter des indemnités d’occupation dues à l’acheteur avant de pouvoir récupérer votre bien. Le dépôt de garantie est donc débloqué, il sert à couvrir les frais de notaire et une partie du rachat du bien. Le rachat nécessite généralement de refaire un crédit.
  • Soit vous n’êtes pas en mesure de réunir la somme demandée, vous perdez alors définitivement la propriété de votre bien. Vous devenez donc occupant sans droit ni titre du logement et vous êtes dans l’obligation de le quitter, sous peine d’être expulsé. L’investisseur récupère alors le montant du dépôt de garantie

Vous l’avez donc compris, cette vente peut vous être bénéfique pour vous aider à vous en sortir financièrement mais il s’agit aussi d’une opération risquée.

Les inconvénients d’une vente à réméré

Si vous n’exercez pas votre droit à réméré, l’opération peut se révéler désavantageuse. En effet, dans le cadre du réméré le prix est inférieur à celui qui aurait pu être obtenu lors d’une mise en vente classique sur le marché immobilier et l’indemnité d’occupation peut être beaucoup plus élevée que le prix d’un loyer pour une location équivalente. Effectivement, l’indemnité d’occupation représente la plus-value de l’investisseur et n’est réglementée par aucun plafond. Ce montant est négociable, attention donc de ne pas vous faire avoir par des indemnités d’occupation trop élevées !

Tout dépend donc de l’ampleur de votre endettement et de votre capacité à revenir sur une situation financière plus stable !

Quels sont les avantages pour l’acheteur ?

Afin d’intégrer le risque de non rachat, la vente à réméré se fait en dessous de la valeur du marché du bien.

Le bien est généralement vendu à 80 % de la valeur d’expertise (soit 20 % de décote), avec une moyenne se situant entre 50 % et 70 % (soit entre 30% et 50% de décote). Sachez que le bien ne pourra être vendu à moins de 41,7 % de sa valeur, au risque de se voir poursuivre par le vendeur en rescision pour lésion, principe régi par l’article 1674 du code civil.

Concernant la rentabilité, la vente à réméré est une vente à court terme garantie par un bien immobilier dont le rendement est présenté à des niveaux élevés, par exemple 8 % par an sur ce site spécialisé. Ce rendement est composé de deux parties :

  1. la décote sur le prix d’achat, que le vendeur rachète ou pas son actif. Par exemple 20% de décote sur 5 ans vous donne un rendement marginal de 4%
  2. les indemnités d’occupation équivalentes à un loyer soit environ 3-4%

Le montage semble clairement défavorable pour le vendeur, des acteurs se sont donc positionnés sur du portage immobilier qui semble plus « solidaire », notamment le site de Stayhome.

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