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Démarrer un bail

Si vous vous apprêtez à mettre en location pour la première fois votre logement (ou si vous réfléchissez à basculer d’un régime à l’autre au départ d’un locataire) la question de louer vide ou meublé va normalement se poser.

Dans cet article nous allons détailler chaque aspect de la location (fiscalité, bail, impayés, tension locative) et vous expliquer à chaque fois quels sont les avantages ou inconvénients de chaque régime.

L’objectif final est de vous aider à choisir, sachant que de notre avis le meublé est préférable si votre logement s’y prête.

illustration vide ou meuble

Souplesse contractuelle : léger avantage meublé

La loi ALUR de 2014 a quasiment fait converger l’intégralité des dispositions des baux vides ou meublés. Autrefois beaucoup plus souple, le bail meublé de résidence principale est maintenant complètement intégré dans la loi de 89.

Les seules dispositions différentes du bail vide sont les suivantes :

  • possibilité de demander deux mois de dépôt de garantie (ou « caution ») au lieu d’un mois en vide
  • bail d’un an reconductible au lieu de trois ans en vide
  • congé donné par le bailleur à chaque échéance avec un préavis de 3 mois au lieu de 6 en vide
  • des conditions plus souples pour donner congé pour vente
  • la possibilité de définir un forfait de charges au lieu d’une provision à régulariser
  • le congé locataire réduit à un mois au lieu de trois en location vide

En résumé la principale différence reste la faculté de récupérer le logement pour y habiter, y loger un proche ou le vendre tous les ans et non tous les 3 ans.

Si vous pensez devoir récupérer un jour le logement pour y habiter ou le vendre rapidement, il est recommandé de choisir le bail meublé puisque vous aurez cette faculté de récupération chaque année et non tous les 3 ans comme en location vide.

Impayés : léger avantage vide

Nous l’avons vu le bail meublé est un peu plus souple dans la mesure où il vous permet, dans le cadre théorique du bail, de récupérer votre logement tous les ans.

Cette faculté de récupération théorique n’a néanmoins pas d’incidence sur les impayés éventuels, contrairement à ce que pensent de nombreux bailleurs.

En effet lorsque le locataire décide de ne plus payer son loyer, il va en général décider également de ne pas respecter les éventuels congés que vous allez lui envoyer pour résilier le bail; la loi le protégera quoi qu’il arrive et la résiliation annuelle du bail en meublé n’accélérera pas la procédure d’expulsion.

La longueur légendaire des procédures d’expulsion – de l’ordre de 18 à 24 mois – est donc la même en location meublée qu’en location vide.

La location vide est même préférable en terme de risques d’impayés que la location vide car vous ne prenez pas le risque de voir vos meubles et équipements d’un meublé dégradés; pour information les garanties loyers impayés ne couvrent jamais les meubles.

Par ailleurs les meublés attirent plus facilement les locataires de mauvaise foi qui s’installent quelques mois dans un meublé, qui ne paient pas et qui quittent le logement en sachant très bien que le propriétaire ne les poursuivra pas pour 2 – 3 mois d’impayés.

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Gestion locative : avantage vide

Le principal inconvénient de la location meublée est qu’elle demande plus de temps qu’en location vide.

Il faut tout d’abord meubler le logement, et procéder aux réparations et remplacements des équipements en cours de bail.

Par ailleurs les locataires qui louent en meublé ont tendance à rester moins longtemps qu’en vide, donc vous augmentez le temps passé en moyenne à chercher de nouveaux locataires, faire les visites, valider le dossier, signer le bail etc.

En louant en location vide vous avez plus de chances de trouver un locataire souhaitant s’installer 10 ans et qui ne vous sollicitera pas à la moindre panne d’aspirateur ou de ventilateur.

Rentabilité et fiscalité : gros avantage meublé

La location meublée a un énorme avantage par rapport à la location vide : le rendement net après impôts est potentiellement beaucoup plus élevé que sur une location vide et ce pour deux raisons.

Rendement locatif brut plus élevé en meublé

Si vous êtes dans un centre-ville dynamique qui se prête bien à la location meublée, il est probable que la demande pour des logements meublés vous permette de demander des loyers bien plus élevés qu’en vide, grâce auxquels vous amortirez facilement les dépenses d’ameublement, l’augmentation de la rotation des locataires avec les frais et la vacance locative qui va avec.

Exemple Si vous consultez les annonces de ce spécialiste de la location meublée à Paris, vous vous rendrez compte que les 2P meublés sont loués aux alentours de 50€/m² ce qui est évidemment bien supérieur aux 30-35€/m² qui sont envisageables en location vide.

Par ailleurs sur les locations meublées à ces valeurs élevées, il est fort probable que les locataires quittent le logement régulièrement, vous permettant ainsi de réajuster le loyer à la hausse plus facilement pour suivre le marché (ce qui n’est pas possible pour une location vide où le locataire reste en place plusieurs années).

Attention néanmoins nos deux derniers points d’analyse sont à relativiser quand on considère d’une part l’encadrement des loyers qui se développe dans beaucoup d’agglomérations (voir notre article complet sur l’encadrement et le plafonnement), et d’autre part quand on réintègre la vacance locative du meublé c’est à dire la période d’inoccupation entre deux locataires. Comme les locataires en meublé tournent plus souvent vous prenez plus de risques sur cette vacance locative, notamment en 2021 où l’offre de meublé a explosé et la demande a régressé (voir un article sur le sujet).

Fiscalité (beaucoup) plus intéressante

La location meublée se fait sous le régime par défaut du LMNP (Louer meublé non professionnel). Dans le cadre de ce régime vous pouvez déclarer vos charges au forfait (micro-Bic) ou au réel.

Si vous optez pour le régime simplifié du micro-BIC le forfait de charges est de 50% au lieu de 30% en location vide. Cela veut dire que vous n’allez être imposé qu’à hauteur de 50% des loyers encaissés au lieu de 70% en location vide.

Au régime réel c’est encore mieux, puisque vous pouvez déclarer vos charges au réel comme en location vide, mais en plus vous allez pouvoir amortir le bien et déduire de vos loyers des amortissements qui vont grandement (voire totalement) réduire les loyers imposables.

Ce montage est décrit en détail sur notre article complet sur le LMNP réel. Le régime en plus d’être très avantageux ne vous impose quasiment aucune contrainte contrairement au Pinel ou au Censi-Bouvard par exemple: pas de plafonds de loyers, de ressources locataires, de zonage ou encore de durée d’engagement.

Conclusion : si possible optez pour le meublé

En résumé le meublé est la solution à privilégier quand cela est possible, c’est à dire quand vous vous trouvez dans une zone dynamique avec une demande sur des étudiants ou des cadres en mobilité.

Il faut également avoir le temps de s’occuper de la gestion en cours de bail et des entrées/sortie locataire qui prennent plus de temps.

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- Mathieu Chantalat, Directeur immobilier

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Bonjour,

J’ai fait l’acquisition d’un immeuble en 2021 sur lequel j’ai fait des travaux durant l’année 2022.

2 appartement sont loués depuis le 1er septembre 2022. Ils ont été meublés car initialement je pensais effectuer ces locations sous le regime LMNP.

Apres quelques calculs, je m’interroge à présent à transiter par une période de location Vide avant de le basculer en meublé, mais il me semble que certaines conditions sont nécessaire pour cela.
Notamment : le fait que l’activité vide ne doit pas avoir généré de déficit durant les 3 ans précédents le passage vide/meublé.

Question : qu’entend par « généré de déficit »
Est ce le déficit initial ou parle-t-on de résultats déficitaire

EX simplifié: Travaux 30 001 / loyer 10 000

Résultat année 1 : -20 000
Résultat année 2 : -10 000 (report de déficit année 1 : 20 000)
Résultat année 3 : -1 (report de déficit année 2 : 10 000)

Ici le déficit à été généré en année 1 mais le report induit un résultat déficitaire sur les années 2 et 3.
A partir de quand vais-je pouvoir effectuer le transfert Vide / Meublé ?

Année 4 (en référence à la création du déficit année 1)
Ou
Année 7 (en référence au résultat déficitaire de l’année 3)

Par ailleurs j’ai une seconde question : je m’interrogeais sur le fait d’integrer dans le compte de résultat les frais d’acte et d’agence de l’année 2021.
En effet le bien à été acheté en 2021, mais je n’ ai pas déclaré les frais d’acte et d’agence, est – il possible de faire du rétroactif en vide ou en meublé, en prouvant evidemment que les frais ont été payé et non imputé à l’exercice 2021.

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