Comment signer un bail à l’avance ?

Pas de chèque de réservation possible

Rappelons pour commencer une règle de base : il est interdit de demander un chèque de réservation au locataire sans lui avoir fait signer de bail.

En effet la loi précise les documents qu’il est possible de demander au locataire avant de signer le bail, et le chèque de réservation n’en fait pas partie. En théorie cette interdiction est cohérente, le locataire n’ayant pas signé de contrat, il n’y a pas de raison à lui conserver une éventuelle indemnité en cas de désistement.

En pratique cela permet surtout d’éviter les abus et les arnaques. Nous les répétons sans cesse au locataire mais il ne faut jamais déposer un dossier de logement avant de l’avoir visité, et a fortiori ne jamais envoyer de chèque de réservation avant visite (voir un article sur les arnaques aux annonces de location).

Signature d’un bail avec date d’effet dans le futur

Vous faites visiter un logement en juillet pour des étudiants qui commencent leur cursus en septembre et qui ne souhaitent donc entrer dans les lieux qu’à cette date ?

La solution pour bloquer la location, et éviter le désistement du locataire sur un simple accord verbal, est de signer le bail fin juillet avec une date d’effet début septembre.

Cette manière de procéder est tout à fait légale contrairement au chèque de réservation et permet également de rassurer le locataire.

Dans le modèle type du bail, il suffit de mettre une date dans le futur sur la case « date d’effet », il s’agit de la date d’entrée dans les lieux que vous envisagez.

Si cette date est finalement modifiée de quelques jours et que tout le monde est d’accord pour décaler, pas besoin de refaire un bail, mentionnez-le simplement dans l’état des lieux d’entrée que la date d’effet est fixée à la date d’entrée.

Par contre si la date d’effet est modifiée d’une semaine par exemple, il est préférable de faire un avenant au bail pour acter du décalage.

Si ce décalage important est dû au locataire et que le propriétaire ne souhaite pas perdre une semaine de loyer par exemple, la date d’effet fixée initialement est conservée, aucun avenant n’est signé, l’état des lieux d’entrée indique une date d’entrée tardive mais les loyers sont dus à partir de la date d’effet prévue initialement.

Encaissement du dépôt de garantie et du premier loyer à la signature du bail

Vous pouvez demander au locataire de vous verser le dépôt de garantie (appelé abusivement caution) dès signature du bail ce qui vous permet de renforcer son engagement. En théorie vous pourriez également demander le premier loyer au prorata dès la signature du bail, nous recommandons néanmoins d’attendre l’entrée dans les lieux pour le demander.

Nous avons vu que la date d’effet prévue dans le futur sera en effet potentiellement décalée, ce qui modifiera le montant du premier loyer au prorata.

Cet encaissement du dépôt de garantie d’un ou deux mois de loyer peut-il servir d’indemnité en cas de désistement ?

Que faire si le locataire se désiste malgré tout ?

La signature du bail et l’encaissement du dépôt de garantie doivent normalement parer à tout désistement potentiel du locataire. Néanmoins il arrive que pour des raisons légitimes le locataire ne puisse pas prendre le local et demande à se désister.

En théorie il a signé un contrat, il est donc dans l’obligation théorique de prendre à bail, et de vous donner congé dans les conditions prévues, soit bien souvent avec un préavis d’un mois.

Vous devez donc récupérer a minima un mois de loyer en cas de désistement, que vous pouvez retenir sur le dépôt de garantie.

De plus, le locataire peut, afin de se rétracter, adresser un courrier au propriétaire formalisant sa décision de ne pas prendre le logement. Cette décision unilatérale de mettre fin au contrat sous forme de courrier est bien assimilable à un congé. En effet, cette forme de désistement s’est vue accepter par la Cour dans cette décision.

Une fois que vous avez reçu ce désistement, par mail ou courrier, le locataire ne vous est donc redevable que des mois de préavis, donc potentiellement un mois en location meublée ou en zone tendue.

Vous pouvez donc le poursuivre au tribunal pour récupérer ce mois de loyer, mais cela nous semble peu rentable en terme de coût/bénéfice, il est préférable d’abandonner le dossier du locataire qui s’est désisté et d’en chercher un autre.

Côté propriétaire, est-il également possible de se désister ?

Le propriétaire peut-il annuler le bail signé ?

De la même manière que le locataire, la signature engage le propriétaire qui doit donner le logement en location à la date d’effet prévue. Les conséquences en cas d’annulation sont moins importantes car le locataire ne détient pas de dépôt de garantie contrairement au propriétaire, néanmoins ce dernier peut en théorie être poursuivi pour rupture abusive de contrat si l’annulation n’est pas justifiée par un motif légitime et sérieux.

Au rang des motifs légitimes et sérieux pour annuler le bail signé, voici les raisons que nous rencontrons souvent dans le cadre de notre gestion locative en ligne :

• Faux dossier : le propriétaire découvre après la signature du bail que le locataire lui a fourni un faux dossier de location
• Documents non fournis : le locataire refuse de fournir une pièce complémentaire du dossier comme il s’y était engagé
• Non présentation de la garantie demandée : le locataire ne présente pas l’acte de caution de son garant signé ou une éventuelle caution bancaire qu’on lui avait demandée
• Non versement des sommes : le locataire a fait un chèque en bois pour le dépôt de garantie, ou refuse de fournir les chèques de dépôt de garantie ou de premier loyer lors de l’entrée dans les lieux, en faisant la promesse d’un hypothétique virement (c’est un des points de notre checklist d’entrée)
• Non présentation du certificat d’assurance : le locataire refuse de fournir l’attestation d’assurance habitation lors de l’entrée dans les lieux
• Décalage abusif de la date d’entrée : le locataire demande un décalage de la date d’entrée de plusieurs semaines voire de plus d’un mois

Les 3 premiers points ne sont pas vraiment prévus par la loi comme condition essentielle du bail, il est donc recommandé d’écrire noir sur blanc dans le bail qu’il s’agit de conditions suspensives pour la prise d’effet du bail.

Conséquences sur les contrats d’assurances et d’énergies

Vous signez donc un bail fin juillet pour une prise d’effet (une entrée dans les lieux) début septembre. Il est important de bien gérer les contrats d’assurances et d’énergies dans la période transitoire.

Comme le logement est vide pendant un mois minimum, il est très important qu’il soit assuré; vérifiez donc bien que vous avez souscrit une assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) et que votre souscription est à jour.

Pour le compteur électrique, demandez au locataire précédent de conserver l’abonnement quelques semaines, le temps que le nouveau locataire arrive. En effet si l’abonnement est résilié, et qu’aucun abonnement n’est pris dans la foulée, le gestionnaire du réseau peut passer fermer le compteur, ce qui nécessitera de repasser pour l’ouvrir….

Enfin si vous souhaitez souscrire une assurance loyer impayé, vous devez constituer le dossier locataire à jour lors de la signature du bail (et non pas lors de la date d’entrée). Si vous décidez plutôt de partir sur une garantie Visale, sachez que vous devez avoir le visa locataire avant de signer le bail (et non pas avant la date d’entrée).