Mathieu Chantalat 26 mai 2018 Gestion locative > Échéances importantes

Demander l’attestation d’assurance du locataire : mode d’emploi

Synthèse de l’article : le locataire doit vous fournir une attestation d’assurance habitation lors de l’entrée dans les lieux puis chaque année. En cas de refus vous pouvez souscrire une assurance habitation pour son compte.

Le locataire qui loue votre logement a l’obligation de prendre une assurance multi-risques habitation pour couvrir les sinistres qui auraient lieu en cours de bail. C’est une obligation qui est clairement écrite dans l’article 7 de la loi de 89 et que nous vous rappelons dans notre checklist d’entrée dans les lieux :

[…] De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.[…].

Que se passe-t-il en cas d’absence d’assurance du locataire ?

En pratique l’assurance multi-risques habitation du locataire couvre les sinistres intervenant dans le logement (dégâts des eaux et incendies) et les dommages causés par le locataire en responsabilité civile (chute d’un pot de fleurs, détérioration d’une serrure, etc.).

Si un dégât survient et que le locataire n’est pas couvert, l’assurance propriétaire non occupant du bailleur peut prendre le relais – à condition qu’elle ait bien été souscrite – assurance qui sera ensuite susceptible de se retourner contre le locataire.

Pourquoi faut-il demander l’attestation d’assurance du locataire ?

La loi prévoit explicitement que le propriétaire demande chaque année au locataire son assurance habitation :

[…] La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.[…]

Il y a donc une obligation implicite à demander chaque année à la date anniversaire du bail l’attestation d’assurance du locataire. Vous pouvez le faire par courrier simple ou plus simplement par mail (voir notre modèle de courrier ou mail simple de demande d’attestation).

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Que se passe-t-il si le locataire ne transmet pas son attestation ?

Deux solutions sont possibles :

  1. souscrire une assurance à la place du locataire après l’avoir mis en demeure; une fois l’assurance souscrite lui refacturer les primes
  2. résilier le bail en activant la clause résolutoire après un commandement délivré par huissier

La loi est assez claire sur les modalités de résiliation ou de souscription :

[…] Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire. […]

La solution de souscription à la place du locataire est recommandée par nos équipes car elle est plus simple et moins onéreuse à mettre en place : pas besoin d’envoyer un commandement par huissier, pas de procédures judiciaires pour résilier le bail si le locataire refuse de partir, ou encore de contentieux pouvant amener à un impayé.

Vous trouvez ci-dessous des modèles de courrier pour cette option :

  1. courrier ou mail simple de demande d’attestation
  2. mise en demeure RAR de transmettre l’attestation sous un mois
  3. courrier ou mail indiquant l’augmentation des charges proportionnelle à la prime.

Et si le locataire finit par transmettre son attestation ?

Si vous avez souscrit une assurance habitation pour le compte d’un locataire récalcitrant et que ce dernier finit par vous fournir une attestation, vous avez l’obligation de résilier le contrat. Les primes restant dues au titre du contrat sont toujours dues par le locataire comme le précise le même article de la loi de 89 :

[…] Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d’assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d’assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus bref permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire. […]

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