Mathieu Chantalat 5 mai 2018 Gestion locative > Échéances importantes

Congé du locataire : préavis et formalisme

Votre locataire souhaite partir du logement que vous lui louez à titre de résidence principale, en location vide ou meublée.

Nous allons vous expliquer dans cet article les modalités légales de son congé.

Durée et conditions du préavis

Que ce soit en location vide ou meublée un principe fondamental s’applique : le locataire peut donner son congé à tout moment sans conditions.

C’est une différence fondamentale avec le bailleur qui est lui obligé d’attendre – sauf exceptions très encadrées – l’échéance du bail et de motiver son congé (voir notre fiche sur le congé du bailleur).

En théorie le locataire peut donc vous envoyer son congé dès le premier jour du bail, il est simplement nécessaire qu’il respecte un préavis légal.

La loi stipule que le locataire doit vous envoyer son congé en respectant un préavis de :

  • 3 mois en location vide
  • 1 mois en location meublée

Cas particuliers de préavis réduit en location vide

La loi ALUR promulguée en mars 2014 réduit le préavis des locations vides dans les zones tendues de trois mois à un mois. La liste des zones tendues est disponible au lien suivant.

En plus de Paris et de sa banlieue, la réduction du préavis est donc également applicable à Bayonne, Bastia, La Rochelle et plein d’autres villes de taille moyenne.

macron

Extension aux baux en cours

Initialement limité aux baux signés après le 31/07/2014, la récente loi Macron est venue étendre la nouvelle disposition à tous les baux en cours. Nous en profitons pour vous rappeler les différents motifs permettant de réduire son préavis de trois à un mois en location vide.

Nous vous rappelons dans le tableau ci-dessous les motifs de préavis réduit prévus par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Motifs Baux signés avant le 31/07/2014 Baux signés après le 31/07/2014
Locataire d’une zone tendue (Paris, etc.) oui oui
Obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi oui oui
Locataire de moins de 60 ans dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile non oui
Locataire de plus de 60 ans dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile oui oui
Bénéficiaire du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé oui oui
Locataire s’étant vu attribuer un logement social non oui

Préavis réduit pour perte d’emploi

Avec la zone tendue, la perte d’un emploi (ou le nouvel emploi trouvé après une perte d’emploi) constitue un des motifs principaux de réduction de préavis par le locataire.

La définition d’une perte d’emploi est large, il ne peut s’agir d’une démission, puisqu’elle doit être subie par le locataire, mais elle peut très bien être prévisible tel la fin d’un contrat en CDD. La rupture conventionnelle peut également être considérée comme une perte d’emploi donnant droit à un préavis réduit (cf la réponse ministérielle sur le sujet). Le licenciement est évidemment un motif valable.

Le congé avec préavis réduit doit être postérieur à la perte d’emploi et assez proche de celle-ci (de l’ordre de quelques mois max) pour que le locataire puisse justifier le lien de causalité entre préavis réduit et perte d’emploi.

Cette proximité entre la perte d’emploi et le congé ne concerne pas le motif de « nouvel emploi après perte d’emploi ». Grâce à ce motif le locataire peut donner congé s’il a trouvé un nouvel emploi longtemps après sa perte d’emploi. Cette subtilité est bien rappelée dans la jurisprudence ci contre où le juge d’appel valide à la fois le CDD comme motif valable de perte d’emploi et la possibilité de donner congé en cas de nouvel emploi trouvé après 8 mois de chômage (le juge semble même ne pas fixer de limite).

Préavis réduit pour mutation

La mutation est un cas moins courant mais permet également de motiver le préavis réduit.

Contrairement à la perte d’emploi, la mutation ne doit pas être forcément subie par le locataire, elle est légitime pour un préavis réduit qu’elle ait ou non été demandé par le locataire, comme le confirme un arrêt de la cour de cassation datant de 2010.

Autre point intéressant et assez incompréhensible, il n’y a pas de condition de distance sur la mutation, comme le confirme un arrêt de la Cour de Cassation de 2003 où les locataires, mutés dans la même ville, ont eu gain de cause sur la validité de leur congé pour mutation (voir l’arrêt).

Formalités de la de la demande de congé

A noter que dans tous les cas, la demande de congé précisant ces motifs est à envoyer par courrier recommandé avec accusé de réception et que le délai ne court qu’à compter de la réception de votre envoi.

Le congé peut également être remis en main propre contre signature.

Si le locataire souhaite bénéficier du préavis réduit en location vide, il doit rappeler dans son courrier le motif qu’il souhaite utiliser parmi ceux évoqués ci-dessus.

Voir notre modèle de lettre de résiliation

Mail impossible

Un congé transmis par mail n’est pas valide. Le propriétaire pourra donc toujours contester sa validité.

Le préavis est envoyé par le titulaire du bail. En cas de colocation, les colocataires peuvent donner leur congé ensemble ou séparément. Si un seul colocataire donne congé, le bail se poursuit avec les colocataires restants. Si une clause de solidarité est prévue au bail, la solidarité du partant avec les restants s’éteint après 6 mois ou dès son remplacement par un nouveau colocataire.

Réduction du préavis si repreneur

Si le locataire souhaite réduire son préavis il peut proposer au bailleur de trouver un repreneur qui serait capable de signer un bail prenant effet avant la fin du préavis.

Il est préférable de demander l’avis préalable du propriétaire pour ne pas faire des recherches inutiles.

Le propriétaire peut également proposer au locataire de démarrer les recherches. S’il trouve un repreneur il est tout à fait possible de convenir avec le locataire d’une réduction de son préavis, il sera simplement nécessaire d’en convenir par écrit.

En effet même si le bailleur accepte de faire l’état des lieux plus tôt, cela ne veut pas dire qu’il renonce à sa faculté de vous demander les 3 mois de préavis. Il faut donc que cette renonciation soit écrite, c’est ce qu’il ressort de la jurisprudence ci-contre où une locataire en impayés avait accepté de quitter l’appartement; le bailleur l’avait poursuivi après le départ pour récupérer les 3 mois de préavis qu’elle n’avait pas respectés (en plus des impayés antérieurs).

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