Récupération de la taxe d’ordure ménagère (TEOM) auprès du locataire

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères ou TEOM est une taxe qui fait partie des charges récupérables auprès du locataire.

Nous allons vous expliquer dans cet article en quoi consiste la TEOM, qui la paie et comment vous pouvez la refacturer au locataire.

pexels-photo-128421

Mode de calcul de la TEOM

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères est un outil de financement mis à disposition des communes pour assurer l’enlèvement des ordures ménagères (d’autres dispositifs sont possibles, pour en savoir plus rendez-vous sur la page service public).

Tous les bâtiments soumis à la taxe foncière sont également soumis à la TEOM dans les communes ayant choisi ce mode de financement. Elle n’est donc pas calculée en fonction des consommations réelles de déchet, il est notamment compliqué de s’en voir exonéré même si vous n’occupez plus le bien (il faut que la vacance soit indépendante de la volonté du contribuable).

La TEOM est payée en même temps que la taxe foncière, son calcul est basé sur la valeur cadastrale.

Pour identifier le montant exact, reportez-vous au tableau de la deuxième page de votre avis, nous vous donnons un exemple ci-dessous :

screenshot_teom

Exemple en se basant sur l’avis de taxe foncière précédent vous allez donc payer 170€ par an de TEOM que vous allez pouvoir récupérer auprès du locataire dans les conditions décrites ci-dessous.


gestion locative

Vous êtes propriétaire et vous souhaitez calculer votre régularisation de charges ?

Feuille de calcul + modèle de courrier disponible sur Smartloc

Essayez Smartloc gratuitement pendant 30 jours


Une taxe récupérée comme les autres charges et non séparément

La taxe sur les ordures ménagères fait partie des charges récupérables auprès du locataire. En fonction de votre mode de récupération des charges, la TEOM est à intégrer de manière différente.

Récupération via une provision pour charges

La provision pour charges est le régime le plus courant en location vide. Il consiste en une facturation mensuelle en plus du loyer, avec une régularisation sur l’année suivante en fonction des charges réelles.

Contrairement à ce que pratique de nombreux bailleurs (et même certaines agences), la TEOM est donc récupérable en même temps que les autres charges et doit donc être intégrée dans le calcul de la régularisation annuelle.

En pratique cela ne change pas grand chose puisque dans tous les cas le locataire va payer les charges au réel, mais la question devient sensible en cas de sous-estimation de la provision pour charges.

Prenons l’exemple d’un bien avec peu de charges courantes, par exemple 20€/mois. Si le propriétaire fixe une provision à 20€/mois sans prendre en compte la TEOM de 15€/mois qu’il pensait refacturer séparément, le locataire pourra lui dire que sa provision était sous-évaluée puisqu’il paiera in fine 35€/mois. Mieux vaut donc intégrer la TEOM dans le calcul de la provision et demander dès le démarrage 35€/mois au locataire.

Récupération via un forfait de charges

Le forfait de charges est la solution à privilégier en cas de location meublée ou en cas de colocation en location vide.

Le principe est plus simple puisqu’il n’est pas nécessaire de régulariser en fin d’année en fonction des dépenses réelles. Il est néanmoins important de fixer un forfait conforme en ordre de grandeur aux dépenses réelles.

Nous vous recommandons donc d’intégrer la TEOM dans votre calcul du forfait de charges.

Récupération sans provisions

Si vous avez très peu de charges à récupérer (notamment dans une maison individuelle), vous pouvez opter pour une récupération au réel sans provisions. Le fonctionnement est alors très simple : en fin d’année vous transmettez au locataire l’ensemble des dépenses qui lui sont imputables, dont la TEOM, et vous lui demandez de vous les régler en complément d’une échéance de loyer.

Dans le cadre de notre gestion locative en ligne, nous avons préparé un modèle de courrier pour récupérer la TEOM auprès du locataire, vous pouvez le télécharger gratuitement ci-dessous :

Modèle courrier refacturation TEOM maison

Est-il nécessaire de préciser la TEOM dans le bail ?

Comme nous venons de le voir, la TEOM est une charge comme les autres, il n’est donc pas nécessaire de la préciser sur le bail. Son ajout peut même prêter à confusion dans le cas d’un forfait ou d’une provision puisqu’elle est censée y être intégrée.

Dans le cas particulier d’une récupération des charges sans provisions, il peut néanmoins être judicieux de la mentionner en clause libre, pour que le locataire ait bien à l’esprit qu’il devra la payer en fin d’année (sur les maisons les charges sont souvent nulles, une refacturation même minime peut donc donner lieu à contestation).

Que faire en cas de départ du locataire en cours d’année ?

Comme toutes les charges récupérables, nous vous recommandons d’imputer la TEOM au locataire au prorata de sa présence sur l’année civile.

La question ne se pose pas sur un forfait de charges, mais dans le cas d’une refacturation au réel (avec ou sans provision), calculez la part de TEOM en fonction du nombre de jours d’occupation sur l’année civile. La TEOM est donc à la charge du bailleur pendant les périodes d’inoccupation du logement.

Gérez votre location sans agence
Assurances Bail Quittances Indexation

Essayez gratuitement pendant 30 jours

20 commentaires sur “Récupération de la taxe d’ordure ménagère (TEOM) auprès du locataire

  1. LEFEBVRE le a posté:

    Bonjour,
    J’ai quitté mon logement au bout de 8 mois. L’agence garde 34 % de mon dépôt de garantie : moitié pour la régularisation de charges, moitié pour la taxe d’ordures ménagères. Est-ce normal ? (on dépasse beaucoup les 20 %).
    Merci

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Non ce n’est pas normal, la taxe d’ordure ménagère est une charge comme une autre et doit être régularisée dans la provision. Il n’y a pas de raison de la facturer séparément.

  2. Catherine le a posté:

    Bonjour et merci pour vos informations claires.
    Mon propriétaire n’ pas fait de régularisation des charges pendant les 2 premières années de mon bail, j’en fait la demande maintenant et il ne me donne pas de réponse. Puis-je arrêter de payer les provisions pour charges et que dois-je faire pour obtenir les régularisations?
    Bien cordialement

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Non vous ne pouvez pas vous faire justice vous-même, si vous souhaitez contester ce point il va falloir saisir un médiateur ou un conciliateur puis éventuellement des les assigner au tribunal.

  3. LOGNON le a posté:

    Bonjour

    Je loue un T2 depuis 10 ans lors de la signature du bail j’ai cosigné avec le propriétaire les 4 feuillets du décret récapitulant l’ensemble des charges récupérables. Lors d’un litige sur une régularisation anormale de charges je me suis aperçue que le propriétaire me fait régler chaque mois d’octobre le montant de la TEOM alors que celle-ci est déjà incluse dans la liste des charges récupérables et qu’aucune mention particulière ne figure au bail concernant cette taxe. Il ne veut pas en convenir; il a mis en gestion depuis le 1er novembre et l’agence non plus ne veut pas en convenir.
    merci pour votre réponse

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      En théorie vous avez raison, en pratique vous aurez simplement une régularisation plus importante en votre faveur si la TEOM n’est pas incluse. Mais oui je comprends votre point, vous n’aviez probablement pas prévu de payer la TEOM en plus du loyer et de la provisions pour charges.

  4. Margaux le a posté:

    Bonjour,
    Ma propriétaire m’a fournit une version tronquée de taxe foncière, pour m’indiquer le montant de la TEOM due pour 2019.
    Seulement, pour cette adresse, elle possède un appartement et deux places de parking. Sur mon bail, il est bien indiqué que je ne loue qu’une seule des deux places.
    Peut-elle me faire payer l’ensemble de la TEOM, sachant que celle-ci est calculée en fonction des biens possédés (donc un appartement et deux parkings) ? Comment calculer la TEOM due à ma propriétaire ?

  5. Alain le a posté:

    Bonjour
    Mon agence inclut dans la base de ses honoraires et surtout dans la base de calcul de l’assurance risques d’impayés le montant de 180 euros de taxe sur ordures ménagères.
    Pour moi, ce n’est qu’un remboursement de frais et donc, ne devrait pas être inclus.

  6. ben sais le a posté:

    Bonjour
    En tant que locataire comment calculer ma taxe d’ordure ménagère afin de savoir si ce que me réclame mon propriétaire est juste ? A savoir que de janvier a juillet 2019 je vivais dans un f2 de 45m2 et que de juillet à aujourd’hui je vis dans un f3 de 65m2 toujours avec le même propriétaire. Merci de votre réponse

    • LION1035 le a posté:

      le proprétaire doit te justifier sa demande via une copie de la TF

  7. Martine FRANCHITTI le a posté:

    Bonjour
    Je suis locataire, nous sommes deux à la maison, je voudrais savoir comment est calculée ma part de taxe foncière.Merci.

  8. TOUSSAINT le a posté:

    Bonjour,
    Vous mentionnez :
    « La TEOM est donc à la charge du bailleur pendant les périodes d’inoccupation du logement. »
    Sauf erreur de ma part, pas dans tous les cas.
    La TEOM est à la charge du bailleur mais sous le régime du réel, déclaration 2044, elle semble déductible ligne 225 ; « charges récupérables non récupérées au départ du locataire » F. Charges locatives supportées pendant la vacance du bien
    Les dépenses locatives définitivement supportées par le contribuable pendant la période de vacance d’un bien destiné à la
    location, restent admises en déduction dans les conditions de droit commun. »
    notice 2044 a écrit:
     » Charges récupérables non récupérées au départ du locataire
    Il s’agit des dépenses incombant normalement au locataire, que
    vous avez payées pour son compte (frais de chauffage ou d’éclairage,
    entretien des ascenseurs, taxes de balayage et d’enlèvement
    des ordures ménagères, location de compteur, etc.) et dont vous
    n’avez pu obtenir le remboursement au 31 décembre de l’année de
    son départ. Ces charges peuvent avoir été engagées au titre de l’année
    de départ du locataire comme au titre des autres années depuis
    son entrée dans le logement.
    Cette situation peut notamment se produire à l’expiration du bail lorsque
    le locataire ne vous rembourse pas les charges locatives que vous avez
    payées pour son compte et que le dépôt de garantie est insuffisant pour
    couvrir ces dépenses (voir paragraphe 213) ou lorsque l’immeuble reste
    vacant entre la résiliation et la conclusion d’un nouveau bail.  »
    Suis-je dans l’erreur ?
    Comment doit-on interpréter cette ligne 225 ?
    Merci à vous.

  9. Lecouls le a posté:

    Bonjour , je suis propriétaire d une villa neuve que je loue avec un bail sans charges et je n est pas mentionné dessus qu ils doivent me payer la taxe d ordures ménagères , mes locataires partent après 1 ans et ne veulent pas me régler celle ci
    Si quelqu un à une réponse merci

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Sur le bail vous avez explicitement écrit « pas de charges » ? Ou vous n’avez rien mis ?

  10. Robert Drique le a posté:

    Bonjour,
    J’ignore si je suis dans la bonne rubrique…

    Je souhaite savoir s’il est possible de récupérer auprès d’une locataire le montant de la taxe « ordures ménagères » sur les années antérieures et si oui, ce jour, sur quelle période…(2014 à 2018).
    Merci de votre réponse.
    Robert D

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      A priori les actions en récupération de charge ou de loyer ont une durée de prescription de 3 ans, à compter de la date de connaissance de l’éventuelle dette du locataire.

  11. Celerier le a posté:

    j’habite a 1km300 d’un point de collecte d’ordure ménagère puis je demandé une exonération de la taxe
    j’aimerai savoir le N° de la loi ou le N° du décret
    je vous remercie

  12. Mathieu Chantalat le a posté:

    Bonjour,

    en théorie quand vous n’avez pas accès aux dépenses réelles, vous devez faire une retenue sur le dépôt de garantie (max 20%) et attendre d’avoir la valeur réelle pour régulariser les charges. En effet la TEOM fait partie de la provision pour charges. Plus d’infos ici https://www.smartloc.fr/blog/regularisation-des-charges-locatives-mode-demploi/

    Pour éviter d’attendre (ou si vous n’avez pas de provision à régulariser par ailleurs), vous pouvez convenir avec le locataire de partir sur la valeur de l’année dernière (dans ce cas qu’il vous écrive que cette approximation lui convient et que tout le monde renonce à considérer la valeur 2018).

    Il sera alors possible de solder le décompte locataire sur le dépôt de garantie.

  13. michel ercilbengoa le a posté:

    erreur de frappe de ma part je voulais mentionner de : janvier a juillet 2018.excuses .

  14. michel ercilbengoa le a posté:

    mon locataire demenageant le 6 aout comment faire pour recuperer les charges des ordures menageres .je pense que je peux diviser le montant payé en 2017 et le multiplier par 7 (de janvier a fevrier ) .est ce qu i m est permis de soustraire ce montant de la caution que je dois lui remettre un mois apres son départ .merci.

Autres articles dans la même catégorie

Dans le cadre de notre assistant de gestion locative, nous sommes souvent amenés à rappeler aux propriétaires ou aux locataires les jurisprudences concernant l’accès au logement par le bailleur ou une entreprise qu’il aurait mandatée. Cette question est souvent tendue puisque l’on parle de pénétrer dans le domicile du locataire; elle est parfois corrélée au […]

Les punaises de lit infestent de plus en plus de logements. Leur prolifération est favorisée par l’essor de la vente de meubles d’occasion via Le Bon Coin, l’explosion des voyages de courte durée et des locations Airbnb mais aussi une résistance accrue aux insecticides. Une fois les punaises de lit installées dans le logement, leur […]

Nous avions vu dans un précédent article que les propriétaires n’avaient pas à déclarer un nouveau locataire aux impôts. Dans certaines communes il va par contre leur falloir un permis de louer, renouvelable à chaque changement de locataire. Nous allons voir que ce permis de louer permet aux communes concernées de vérifier que vous ne […]

Si vous avez opté pour une provision pour charges dans votre bail de location (et non un forfait de charges possible en location meublée ou pour des colocataires), la loi vous oblige à régulariser cette provision chaque année en fonction des dépenses réellement engagées. Nous allons essayer dans cet article de vous expliquer tous les […]