Mathieu Chantalat 15 janvier 2018 Gestion locative > Juridique

Récupération de la taxe d’ordure ménagère (TEOM) auprès du locataire

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères ou TEOM est une taxe qui fait partie des charges récupérables auprès du locataire.

Nous allons vous expliquer dans cet article en quoi consiste la TEOM, qui la paie et comment vous pouvez la refacturer au locataire.

Mode de calcul de la TEOM

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères est un outil de financement mis à disposition des communes pour assurer l’enlèvement des ordures ménagères (d’autres dispositifs sont possibles, pour en savoir plus rendez-vous sur la page service public).

Tous les bâtiments soumis à la taxe foncière sont également soumis à la TEOM dans les communes ayant choisi ce mode de financement. Elle n’est donc pas calculée en fonction des consommations réelles de déchet, il est notamment compliqué de s’en voir exonéré même si vous n’occupez plus le bien (il faut que la vacance soit indépendante de la volonté du contribuable).

La TEOM est payée en même temps que la taxe foncière, son calcul est basé sur la valeur cadastrale.

Pour identifier le montant exact, reportez-vous au tableau de la deuxième page de votre avis, nous vous donnons un exemple ci-dessous :

screenshot_teom

Dans notre exemple vous allez donc payer 170€ par an de TEOM que vous allez pouvoir récupérer auprès du locataire dans les conditions décrites ci-dessous.

Une taxe récupérée comme les autres charges et non séparément

La taxe sur les ordures ménagères fait partie des charges récupérables auprès du locataire. En fonction de votre mode de récupération des charges, la TEOM est à intégrer de manière différente.

Récupération via une provision pour charges

La provision pour charges est le régime le plus courant en location vide. Il consiste en une facturation mensuelle en plus du loyer, avec une régularisation sur l’année suivante en fonction des charges réelles.

Contrairement à ce que pratique de nombreux bailleurs (et mêmes certaines agences), la TEOM est donc récupérable en même temps que les autres charges et doit donc être intégrée dans le calcul de la régularisation annuelle.

En pratique cela ne change pas grand chose puisque dans tous les cas le locataire va payer les charges au réel, mais la question devient sensible en cas de sous-estimation de la provision pour charges.

Prenons l’exemple d’un bien avec peu de charges courantes, par exemple 20€/mois. Si le propriétaire fixe une provision à 20€/mois sans prendre en compte la TEOM de 15€/mois qu’il pensait refacturer séparément, le locataire pourra lui dire que sa provision était sous-évaluée puisqu’il paiera in fine 35€/mois. Mieux vaut donc intégrer la TEOM dans le calcul de la provision et demander dès le démarrage 35€/mois au locataire.

Récupération via un forfait de charges

Le forfait de charges est la solution à privilégier en cas de location meublée ou en cas de colocation en location vide.

Le principe est plus simple puisqu’il n’est pas nécessaire de régulariser en fin d’année en fonction des dépenses réelles. Il est néanmoins important de fixer un forfait conforme en ordre de grandeur aux dépenses réelles.

Nous vous recommandons donc d’intégrer la TEOM dans votre calcul du forfait de charges.

Récupération sans provisions

Si vous avez très peu de charges à récupérer (notamment dans une maison individuelle), vous pouvez opter pour une récupération au réel sans provisions. Le fonctionnement est alors très simple : en fin d’année vous transmettez au locataire l’ensemble des dépenses qui lui sont imputables, dont la TEOM, et vous lui demandez de vous les régler en complément d’une échéance de loyer.

Est-il nécessaire de préciser la TEOM dans le bail ?

Comme nous venons de le voir, la TEOM est une charge comme les autres, il n’est donc pas nécessaire de la préciser sur le bail. Son ajout peut même prêter à confusion dans la cas d’un forfait ou d’une provision puisqu’elle est censée y être intégrée.

Dans le cas cas particulier d’une récupération des charges sans provisions, il peut néanmoins être judicieux de la mentionner en clause libre, pour que le locataire ait bien à l’esprit qu’il devra la payer en fin d’année (sur les maisons les charges sont souvent nulles, une refacturation même minime peut donc donner lieu à contestation).

Que faire en cas de départ du locataire en cours d’année ?

Comme toutes les charges récupérables, nous vous recommandons d’imputer la TEOM au locataire au prorata de sa présence sur l’année civile.

La question ne se pose pas sur un forfait de charges, mais dans le cas d’une refacturation au réel (avec ou sans provision), calculez la part de TEOM en fonction du nombre de jours d’occupation sur l’année civile. La TEOM est donc à la charge du bailleur pendant les périodes d’inoccupation du logement.

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