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Le bail zéro charges est un contrat type utilisé par les gestionnaires professionnels des résidences étudiantes ou des investisseurs faisant du coliving.

Nous allons voir qu’il peut représenter une solution aux problèmes de charges dans des cas bien précis, notamment pour les colocations ou les immeubles de rapport.

Nous verrons néanmoins que ce bail a plusieurs inconvénients et qu’il doit donc être utilisé avec précaution.

Définition du bail zéro charges

Dans un bail classique en résidence principale, il est habituel de demander des charges au locataire en plus du loyer. Ces charges sont facturées via un forfait ou une provision régularisable. Quand on parle de charges, on parle de charges communes récupérables, à l’exclusion des charges privatives telles que l’électricité ou l’internet.

Exemple Vous louez 1000€ de loyer et 100€ de charges un appartement de 2 pièces à Paris; en bail zéro charges vous ne demanderiez que 1100€ de loyer au locataire et pas de charges

Mention explicite nécessaire

Attention à bien mentionner explicitement que le bail est sans charges. En l’absence de toute mention le propriétaire peut quand même demander au locataire de payer les charges récupérables lors de la régularisation.

Voilà pour ce rappel simple, rentrons maintenant dans les cas pratiques où ce bail est à privilégier.

Bail zéro charges en meublé

Le propriétaire peut vouloir conserver certains abonnements privatifs à son nom et les refacturer au locataire, notamment en location meublée. Ce peut être le cas de l’électricité ou encore de l’internet quand le locataire reste quelques mois et ne veut pas s’occuper de ces abonnements; ce peut aussi être le cas de contrat d’entretien sur le jardin ou la chaudière.

Nous l’avons vu dans une fiche complète sur la refacturation de l’électricité, il est en pratique possible de refacturer des dépenses privatives au locataire mais en théorie cela reste contestable par le locataire. Il doit en effet conserver sa faculté de choisir et payer ses abonnements privatifs comme l’électricité.

Pour éviter les contentieux potentiels le bail zéro charges est indiqué puisqu’il permet de ne pas refacturer l’électricité au locataire, mais de lui offrir gratuitement (en théorie car en pratique cela est compensé par une augmentation de loyer). Le locataire conserve toujours la faculté de prendre son abonnement EDF et de le payer, mais cela diminue clairement son intérêt à contester s’il n’a rien à y gagner.

Nous allons voir que ce principe s’applique dans un deuxième cas de figure.

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Bail zéro charges en colocation à la chambre

Beaucoup de particuliers utilisent l’assistant de gestion locative Smartloc, pour gérer des colocations en bail individuel. Ce type de colocation est définie par la location d’appartements à la chambre avec des parties communes mises à disposition.

La colocation en bail individuel a plein d’avantages mais elle a un gros défaut : la gestion des charges privatives entre colocataires non solidaires. Il est en effet très compliqué de détailler la consommation d’électricité par chambre en l’absence de sous-compteurs, ou encore la consommation internet ou la taxe d’habitation au prorata.

Le bail zéro charges permet donc de résoudre ce problème de gestion : les colocataires paient un loyer plus élevé mais il est clairement écrit dans le bail que le propriétaire fournit l’électricité, l’assurance habitation, l’internet et toutes les dépenses privatives.

La solution alternative de refacturer une contribution pour ces dépenses dans les charges reste possible mais sachez qu’elle est contestable théoriquement par les colocataires.

Une dernière situation où le risque de contestation est très élevé : l’immeuble de rapport qui n’a pas été divisé. Dans le cas d’une colocation sur un appartement, les colocataires peuvent facilement comprendre que l’électricité n’est pas individualisée. Dans un immeuble de rapport non divisé il risque d’être beaucoup moins compréhensif s’ils ont l’impression de payer l’électricité de l’appartement voisin.

En effet la division d’un immeuble de rapport est complexe mais c’est la condition sine qua none pour installer des compteurs par logement (voir notre fiche sur l’immeuble de rapport pour plus de détails). En l’absence de division, la présence d’un compteur EDF unique pour tout l’immeuble va forcément poser des problèmes lors de la régularisation des charges. Le bail zéro charges est alors la solution recommandée.

Inconvénient du bail zéro charges

Le bail zéro charges est donc à envisager en location meublée moyenne durée, ou sur des colocations en bail individuel. Il a néanmoins deux gros inconvénients.

Premièrement vous ne pouvez évidemment pas ajuster le loyer en cours de bail si les dépenses privatives explosent. C’est évidemment le cas des charges communes mais surtout des charges privatives comme l’électricité. En théorie si le locataire recharge son scooter électrique tous les soirs, c’est vous qui allez payer la facture…

Deuxièmement le bail zéro charges transfère des charges payables par le locataire en revenus fonciers imposables alors même que les dépenses privatives payées par le propriétaire ne sont pas déductibles. En d’autres mots vous allez payer des impôts sur les dépenses privatives que vous conservez à votre charge. Le bail zéro charges est donc à privilégier quand votre taux d’imposition marginal est faible, que vous réalisez du déficit foncier ou que vous investissez en société via une SCI ou une SARL de famille.

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- Mathieu Chantalat, Directeur immobilier

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