Mathieu Chantalat 24 janvier 2019 Bail > Clauses

Facturer l’électricité ou l’internet dans les charges locatives

La location meublée à titre de résidence principale est régie par la loi de 89 qui définit la liste des charges récupérables par défaut auprès du locataire.

Dans cette liste figure les dépenses classiques (eau froide, salaires du gardien, chauffage collectif le cas échéant) qui vont être répercutées via la provision pour charges ou via le forfait que vous allez demander en complément du loyer.

Nous allons voir dans cet article comment un bailleur peut conserver les abonnements internet et électricité et les refacturer facilement au locataire.

illustration electricite
Photo by Marius Masalar on Unsplash

Sommaire

  1. Définitions des charges locatives
  2. Clause du bail pour refacturer les consommations privatives au locataire
  3. Liberté du locataire pour choisir ses abonnements EDF et Internet
  4. Dans quel cas conservez les abonnements internet et électricité ?

Définitions des charges locatives

Pour rappel la liste des charges locatives en résidence principale est fixée par décret; cette liste ne contient pas l’électricité privative, ni les consommations internet. Les dépenses d’électricité des parties communes sont quant à elle bien incluses.

En résumé si vous souhaitez refacturer au locataire les dépenses privatives d’électricité ou d’internet, il va falloir prévoir une clause spéciale dans le bail de location.

Clause du bail pour refacturer les consommations privatives au locataire

Le modèle type loi ALUR définit la trame que vous devez suivre lors de la conclusion d’un bail de location.

Il vous reste néanmoins la possibilité d’ajouter des clauses libres, du moment qu’elles ne soient pas considérées comme des clauses abusives. Cette clause libre doit donc contenir une référence aux abonnements EDF et internet si vous souhaitez les conserver en tant que bailleur.

Voici une suggestion de clause que nous vous proposons dans notre outil en ligne de bail numérique :

Le bailleur refactura le cas échéant au locataire les abonnements et consommations variables des abonnements des dépenses privatives relatives à l’internet et l’électricité du logement.

Ces abonnements seront conservés au nom du bailleur pendant la durée du bail, sauf demande contraire du locataire.

Cette refacturation sera incluse dans la provision pour charges demandée au locataire, et sa régularisation […]

Plusieurs points importants dans cette clause que nous vous suggérons :

  1. choisissez la provision et non le forfait : en cas de surconsommation vous allez devoir demander au locataire de compléter, or si vous aviez prévu un forfait de charges la régularisation est théoriquement impossible; par ailleurs le forfait peut vous mettre dans une situation de revente à profit d’électricité au locataire, ce qui est problématique comme nous le verrons par la suite.
  2. régularisez en même temps que les charges communes : pour éviter de devoir demander régulièrement des compléments au locataire (ou lui rendre des trop perçus), nous vous recommandons de régulariser les consommations électricité et internet annuellement, en même temps que la régularisation des charges générales.
  3. liberté du locataire : nous avons indiqué que le locataire pouvait choisir de reprendre les abonnements pour éviter d’imposer cette refacturation au locataire car comme nous allons voir le risque de requalification en clause abusive existe.

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Liberté du locataire pour choisir ses abonnements EDF et internet

La clause de refacturation que nous proposons est à utiliser avec grande précaution car en pratique plusieurs principes empêchent de garder les abonnements privatifs en tant que bailleur.

La première disposition est l’article L331-1 du Code de l’Energie qui précise

Tout client qui achète de l’électricité pour sa propre consommation ou qui achète de l’électricité pour la revendre a le droit de choisir son fournisseur d’électricité. Il peut conclure un contrat d’achat d’électricité avec un producteur ou un fournisseur d’électricité de son choix installé sur le territoire d’un Etat membre de l’Union européenne ou, dans le cadre de l’exécution d’accords internationaux, sur le territoire d’un autre Etat.

Cette liberté de choix impose de facto l’obligation de fournir au locataire d’un lot privatif un compteur d’électricité individuel.

Cette liberté de choix est donc directement prévue « à la source » pour l’électricité, mais c’est aussi un principe plus général rappelé dans les clauses abusives réputées non écrites du bail.

Sachez que la clause précédente n’est pas listée explicitement comme une clause abusive, mais il existe quand même une interdiction sur une clause abusive quasiment équivalente : t) Qui impose au locataire, en surplus du paiement du loyer pour occupation du logement, de souscrire un contrat pour la location d’équipements.

Si l’on considère que le législateur considère que d’imposer la location de meubles ou d’équipements au locataire est abusif, on peut se dire qu’imposer l’abonnement internet et électricité l’est aussi.

Dans quel cas conservez les abonnements internet et électricité ?

Garder les abonnements internet & électricité en tant que bailleur peut être tentant pour des locations de courte durée, mais en réalité il est souvent plus simple de laisser le locataire choisir ses contrats, d’autant plus qu’il disposez d’un numéro gratuit d’assistance sur l’état des lieux pour le faire dès son arrivée (service gratuit de notre partenaire Selectra).

Il n’est néanmoins parfois pas possible de mettre techniquement les abonnements au nom du locataire; dans d’autre cas le locataire demande explicitement que ses charges lui soient refacturées pour éviter des démarches. Voici les situations où la clause précédente peut être envisagée :

  • absence de compteur individuel : c’est notamment le cas dans les immeubles de rapport n’ayant pas fait l’objet de division, dans ce cas notre conseil est de démarrer avec notre clause de refacturation d’électricité mais de faire les démarches très rapidement pour installer des compteurs individuels
  • location d’un logement en bail individuel : si vous louez un appartement de 4 chambres via bail individuel, vous ne pourrez pas installer de compteur par chambre, la clause de refacturation internet & électricité nous semble donc envisageable
  • location courte durée : si vous louez en meublé résidence principale ou résidence secondaire mais que le locataire ne souhaite rester que quelques mois, il est possible de garder les abonnements (avec son accord explicitement indiqué dans notre clause); si la location dépasse les quelques mois nous vous recommandons de lui demander de reprendre les abonnements.
La jurisprudence ci-contre et celle récente de 2017 disponible au lien suivant nous confirment que c’est une clause limite, qui peut être utilisée sans conséquence importante pour le bailleur si le locataire est d’accord, mais qui doit être annulée dès que le locataire en fait la demande.

Cette jurisprudence valide enfin qu’à défaut d’autre solution possible la refacturation par provisions est une solution à privilégier, le forfait ne vous exonérant de toute façon pas de la rétrocession interdite et ouvrant même la porte à un enrichissement en cas de dépenses réelles inférieures au forfait.


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6 commentaires sur “Facturer l’électricité ou l’internet dans les charges locatives

  1. Mario Furrer le a posté:

    Bonjour,
    Je voudrais inclure la clause concernant les charges – eléctricité et eau continuent à être facturés à moi, en tant que bailleur. Il s’agit d’une location vide par contre et c’est le souhait explicite du locataire qui ne voudrait pas s’en occuper et qui préfère le régler avec les charges (régulariser avec les charges générales). Pourriez-vous me répondre à ce point s’il vous plaît et me fournir le texte complet. A mon avis il ne s’agit pas d’une clause abusive car je n’ai rien trouvé à ce sujet sur la liste des clauses abusives (les liens que vous indiquez, Legifrance et la commission des clauses abusives). Merci d’avance.
    Cordialement,
    Mario FURRER

  2. billie le a posté:

    Faux pour l’électricité. Il s’agit obligatoirement d’un monatnt dit « forfaitaire » (à nous de l’ajuster au mieux pour ne pas « y perdre »). Il est strictement interdit de « revendre » de l’électricité. Or mettre ce poste au « réel » équivaut à de la revente…

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Nous avons mis à jour l’article mais nous ne sommes pas de votre avis : la rétrocession est interdite quelque soit le mode de refacturation.
      Nous listons les cas où il n’y a pas le choix néanmoins, et en pratique les deux jurisprudences que nous listons précisent que les refacturations au réel sont à privilégier.

      En résumé que ce soit au forfait ou en provisions ce n’est pas possible, si vraiment vous devez passer outre privilégiez la provision.

      Si vous avez une autre source validant le forfait comme une solution possible nous sommes preneurs !

  3. Claire le a posté:

    Bonjour,
    J’ai des soucis avec ma facture d’électricité justement chez moi. Je vis en résidence et ma facture est énorme à la fin du mois alors que nous ne sommes que deux dans l’appartement. Nous avons un forfait justement que l’on paye par mois et qui est toujours dépassé malgré le fait que nous ne soyons souvent pas là. Est-ce que c’est possible que notre voisin se soit « mis » sur notre facture ?
    Merci de votre réponse et bon courage.

  4. Max le a posté:

    Ne serait-il pas plus prudent d’éviter le terme « refacturation » ?

    J’ai lu que revente d’électricité par un client direct est interdite.
    Le risque n’est-il pas que la refacturation d’électricité soit assimilé à de la revente d’électricité ?

    Je propose :
    « Les charges incluent les abonnements et consommations variables des dépenses privatives relatives à l’internet et l’électricité du logement.
    Ces abonnements seront conservés au nom du bailleur pendant la durée du bail, sauf demande contraire du locataire.
    Le montant prévisionnel de ces charges privatives sera inclus dans la provision pour charges demandée au locataire, et sa régularisation se fera dans les mêmes conditions que les charges locatives prévues par décret. »

  5. Denis le a posté:

    Bonjour

    Il n’est pas interdit de « revendre de l’électricité ». En revanche, il est interdit de se faire de la marge sur cette revente.
    En effet comment ferait les campings et agence de location de véhicules électrique. Elle ne vont pas ouvrir à chaque location un compte client chez EDF pour le refermer une fois la location finit.

    Dans votre cas, vous pouvez demander un sous compteur certifié MID uniquement pour votre consommation.
    Il s’agit d’une directive européenne sur les instruments de mesure. Seuls les compteurs électriques conformes à cette directive peuvent être utilisés pour facturer l’électricité.
    C’est donc légal.

    Cordialement

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