L’immeuble de rapport représente le Graal de la plupart des investisseurs immobiliers chevronnés. Il permet en effet de réaliser des opérations complexes et à forte création de valeur; il constitue par ailleurs un micro-marché plus propice aux bonnes affaires que le marché immobilier classique.

Nous allons définir dans cet article ce qu’est un immeuble de rapport, les avantages et inconvénients par rapport à un investissement standard, et enfin vous expliquer comment trouver ce type d’opportunités.

Définition d’un immeuble de rapport

L’immeuble de rapport est un terme qui désigne historiquement un ensemble immobilier complet, détenu en mono-propriété par un investisseur dont l’objectif est d’en tirer un rendement locatif le plus important possible.

C’est un terme ancien qui remonte aux 18ième et 19ième siècles, période à laquelle la plupart des ménages étaient locataires, les logements étant détenus par blocs d’immeubles entiers par des propriétaires vivant de leurs rentes (voir pour cela « L’immeuble de rapport aux Presses universitaires de Rennes).

Les temps ont changé mais l’appétit des français pour les rentes immobilières a fait resurgir ce terme ancien, au-delà des cercles de professionnels, marchands de biens ou foncières, dans lesquels il était souvent cantonné.

Grâce à plusieurs facteurs combinés (baisse des prix dans les centres villes de province, facilité d’accès au crédit, exhaustivité des annonces sur internet), l’immeuble de rapport est devenu une stratégie d’investissement accessible au grand public. Nous allons vous détailler dans les sections suivantes les avantages et inconvénients d’un immeuble de rapport.

Avantages d’un immeuble de rapport

Mutualisation du temps passé

Prenons un exemple simple : vous avez 400 000 euros à investir dans une ville moyenne française où les prix sont faibles, disons 1500€/m² (c’est le cas par exemple à Cherbourg mi 2019 selon Meilleurs Agents. Il va donc falloir trouver entre 250 et 350m², par exemple 4 biens à 70m².

Il est évidemment plus simple de trouver un immeuble de 4-5 logements et de réaliser l’opération et les démarches d’achat d’un coup : recherche, négociation, promesse de vente chez le notaire, négociation avec la banque, etc, plutôt que de multiplier le temps passé par 4 en achetant des lots isolés.

Micro-marché et pouvoir de négociation à l’achat

L’autre gros avantage d’un immeuble de rapport vendu en bloc, qu’il soit vide ou occupé, est le pouvoir de négociation que vous avez en tant qu’acheteur. Ce type de bien n’intéresse en effet que les investisseurs, vous ne serez donc pas en concurrence avec les acheteurs qui souhaitent acheter pour habiter (ils représentent environ 90% des acheteurs).

L’immeuble de rapport n’est donc pas forcément un bien très liquide, son prix est donc par définition plus facilement négociable qu’un appartement parisien qui peut se vendre dans la journée au prix demandé.

Stratégie de valorisation et liberté de décision

L’immeuble de rapport est par définition détenu en mono-propriété c’est à dire que vous pouvez décider comme bon vous semble des travaux à réaliser ou des modifications et autre changement de destination à entreprendre.

Vous n’êtes pas bloqué par les autres copropriétaires et pouvez donc décider de modifier les parties communes, transformer un local commercial en habitation, surélever l’immeuble. C’est en général ce type d’opération qui crée de la valeur sur votre investissement et qui n’est en souvent pas possible dans un immeuble en copropriété.

Dernier point vous gérez en direct sans passer et payer un syndic de copropriété (il reste néanmoins possible d’en prendre un).

Economie d’échelle d’un immeuble

Dernier avantage de l’immeuble de rapport : la mutualisation des dépenses sur vos lots regroupés au même endroit. Les travaux seront moins coûteux si vous décidez de rénover l’intégralité de l’immeuble, vous pourrez éventuellement négocier vos contrats d’assurance et d’entretien.

Par rapport au scenario où vous achetez 4 petites maisons de 80m² par rapport à un immeuble de 4 logements, vous n’aurez également qu’une seule toiture et façade à entretenir (cette analyse ne vaut pas si vous achetez les 4 lots isolés dans 4 immeubles en copropriété).

Pièges d’un immeuble de rapport

Division en lots

C’est le gros problème d’un immeuble de rapport acheté en bloc. Si la division en lots n’a pas été faite, vous risquez de rencontrer des problèmes quand vous allez louer chaque logement.

En effet en théorie si l’immeuble n’a pas été divisé, vous louez un même lot à plusieurs locataires via des baux individuels. Il faut alors définir la jouissance des parties communes dans chaque bail, et fixer des charges au forfait via un prorata des surfaces privatives; tout cela peut s’avérer compliqué à justifier en cas de contestation des locataires (voir notre article sur les baux individuels).

Autre point compliqué si vous n’avez pas fait la division de l’immeuble de rapport: les dépenses privatives, notamment l’électricité et le gaz. En effet si la division n’a pas été faite il va être compliqué voire impossible de demander la pose de compteur électrique individuel, ce qui peut poser des problèmes évidents dans la gestion locative de l’immeuble.

La meilleure solution est donc de faire la division vous-même mais

1. cela a un coût, notamment pour le géomètre et le notaire, qui vont se charger de délimiter chaque lot, de rédiger le règlement intérieur détaillant la répartition des charges notamment
2. en fonction du plan local d’urbanisme de votre commune, la division peut vous obliger à faire des aménagements sur l’immeuble, la demande la plus courante étant de créer des places de parking

Renseignez vous donc en amont pour savoir si la division a été faite et sinon quelles sont les conséquences d’une demande de division que vous devriez initier après l’achat (voir cet article intéressant détaillant le certificat d’urbanisme que vous pouvez demander avant d’acheter l’immeuble afin d’avoir une réponse de principe).

Concentration du risque

Contrairement à une idée répandue, l’immeuble de rapport concentre les risques en tant qu’investisseur au lieu de les diluer.

Reprenons notre exemple de 4 appartements dans un immeuble de rapport. Les 4 appartements sont concentrés au même endroit donc si des nuisances apparaissent au pied de l’immeuble (travaux, discothèque, trafic de stupéfiants), c’est l’intégralité de votre investissement qui sera dévalué (cela n’aurait pas été le cas si vous aviez les 4 logements à 4 endroits différents).

Idem pour des gros problèmes de structure ou des sinistres, vous êtes par définition seul propriétaire de l’immeuble de rapport et vous assumerez donc entièrement l’intégralité des travaux (contrairement à une copropriété où votre contribution aurait été diluée).

En résumé il ne faut pas confondre mutualisation des dépenses et mutualisation des risques : sur ce dernier point l’immeuble de rapport présent un sur-risque dans votre stratégie patrimoniale (sauf si vous passez à la vitesse supérieure et diversifiez vos immeubles de rapport).

Liquidité à la revente

Nous l’avons vu dans la partie avantages, l’acheteur a le pouvoir de négociation sur l’immeuble de rapport, la conséquence évidente étant que la position de vendeur est plus compliquée.

Il faut bien garder en tête que l’immeuble de rapport est par définition là pour vous créer une rente, idéalement entre 5 et 10% en rendement locatif brut et ce indépendamment de l’éventuelle plus-value que vous seriez amenée à réaliser. En d’autres mots il ne faut pas se retrouver dans une position où vous êtes obligé à revendre car le marché sur ce type de bien est par définition moins liquide.

Acheter et revendre un immeuble de rapport

Identifier un immeuble de rapport à acheter demande plus d’efforts qu’une recherche immobilière classique.

En effet tous les portails d’annonces ne proposent pas des filtres pour ce type de biens. C’est néanmoins le cas de plusieurs sites comme Seloger ou encore PAP. Vous pouvez également taper « immeuble de rapport » dans le champ de recherche Leboncoin.

Dernière solution passer par des acteurs spécialisés de l’investissement locatif comme Masteos ou la Maison de l’Investisseur qui pourront essayer de vous dénicher des immeubles de rapport.

Les meilleures opportunités sont effectivement souvent « hors marché » pour des raisons de confidentialité, les vendeurs demandent à des agences locales de commercialiser les immeubles de rapport à la vente.

Il est donc crucial de faire le tour des agences de la zone qui vous intéresse et de spécifier votre demande pour éventuellement être rappelé.

A noter qu’avec l’explosion de la colocation, et notamment des gros opérateurs de coliving, les grandes maisons ou les petits immeubles en zone urbaine sont maintenant très recherchés, il peut donc être plus compliqué de trouver ce type d’actifs qu’il y a 10 ans.

Comment financer l’achat d’un immeuble de rapport ?

Il est possible de financer l’achat d’un immeuble de rapport par un emprunt bancaire, éventuellement avec un différé de remboursement de plusieurs mois ce qui va vous permettre de garder de la trésorerie pour financer les travaux de rénovation et d’aménagement.

Il est évidemment plus simple de financer l’achat d’un immeuble de rapport déjà occupé. En effet la banque sera rassurée sur

1. la présence de locataire qui diminue le risque de carence locative au démarrage et les frais de commercialisation
2. la corrélation des loyers annoncés avec le marché

Sur ce dernier point il est en effet primordial d’intégrer des loyers cohérents dans votre modèle, que l’immeuble de rapport soit vendu ou non occupé.

S’il est occupé, vous risquez de voir vos locataires partir rapidement pour relouer à meilleur rapport qualité prix, vous retrouvant ainsi avec une décote de loyer sur les prochains baux.

S’il n’est pas occupé, vous risquez de faire vos projections sur des valeurs erronées et donc de vous retrouver avec un rendement sur l’opération plus faible qu’imaginé.

Nous vous recommandons donc d’utiliser la technique connue de la fausse annonce et de passer quelques annonces avant d’acheter l’immeuble : vous devez avoir de nombreux contacts après la parution de l’annonce, sans quoi le loyer que vous avez imaginé est probablement sur-évalué. Plus d’infos sur les différentes méthodes sur notre article concernant la fixation du loyer.

Immeuble de rapport mixte commerce et habitation

Dernier point important, la présence de locaux commerciaux ou professionnels dans l’immeuble de rapport. Le cas classique est l’immeuble de centre-ville avec un commerce en pied d’immeuble et des locaux d’habitation à l’étage.

Notre conseil sur ce type de montage est de vous faire assister par des spécialistes, avocats ou gestionnaires immobiliers, car la gestion contractuelle d’un bail commercial est beaucoup plus complexe qu’un local d’habitation et les pièges nombreux : indexation, refus de renouvellement, contrôle de la cession, refacturation des charges, etc.

Comme les loyers commerciaux sont par ailleurs souvent élevés par rapport au reste de l’immeuble, c’est une composante importante de votre opération.