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Démarrer un bail

Vous vous apprêtez à mettre en location un bien pour la première fois, et vous hésitez pour définir le bon loyer.

Nous allons vous expliquer ici les quatre techniques classiques utilisées par les professionnels de l’immobilier. Elles vous permettront de définir un loyer optimal, ni trop faible, ni trop haut.

Nous verrons en effet que mettre en location avec un loyer trop élevé vous expose à de nombreux problèmes à moyen terme.

La fixation du loyer est-elle libre ?

En préambule nous vous rappelons qu’il existe trois situations où le loyer ne peut pas être fixement librement : le plafonnement des loyers en zone tendue et l’encadrement des loyers.

Le plafonnement des loyers en zone tendue est une mesure qui s’applique aux grandes agglomérations françaises (voir la liste sur ce site), et qui bloque l’évolution des loyers entre deux locataires, en la limitant à l’évolution de l’IRL (utilisée pour l’indexation).

Il existe des exceptions possibles à cette règle, notamment si le logement n’a pas été loué depuis plus de 18 mois, ou si vous réalisez des travaux d’amélioration ou de mise aux normes, consultez notre fiche sur le plafonnement et l’encadrement pour en savoir plus.

L’encadrement des loyers est géographiquement plus ciblé, initialement en vigueur à Paris et Lille, plusieurs cœurs d’agglomération vont le mettre en oeuvre en 2021.

Le principe de l’encadrement est assez simple : le loyer du logement doit se trouver dans une fourchette définie par les loyers médians du quartier, avec impossibilité de déroger sauf à définir un complément de loyer exceptionnel. Plus d’infos sur notre fiche sur l’encadrement des loyers ou sur le complément de loyer exceptionnel.

Enfin certains dispositifs de défiscalisation comme le Pinel définissent des loyers maximum à ne pas dépasser en fonction de la localisation géographique de votre bien.

Pour résumer si vous n’êtes pas en défiscalisation, si vous n’êtes pas en zone tendue, ou si vous louez pour la première fois un logement hors des très grandes villes concernées par l’encadrement, vous pouvez fixer librement le loyer de votre bien.

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Les techniques pour définir le prix d’un loyer

Les loyers comparables

C’est la technique la plus simple, qui consiste à comparer votre logement avec des logements similaires, c’est-à-dire répondant à des caractéristiques identiques sur les critères suivants :

  • localisation : idéalement au quartier près
  • taille : nombre de pièces et surface
  • qualité générale : exposition, étage, état du bien
  • niveau de charges inclus notamment chauffage collectif et parking

Le dernier point est important car vous allez probablement comparer des loyers charges comprises si vous regardez les sites d’annonces, or les loyers sont indiqués charges comprises, donc potentiellement avec du chauffage collectif et/ou un parking qui représente chacun au minimum 100€/mois.

Il existe grosso modo deux bases de données pour trouver des comparables : les annonces immobilières et les bases des observatoires de loyer.

Les annonces immobilières ont le gros avantage de vous simplifier la recherche mais attention à un biais évident mais souvent ignoré : les annonces trop chères sont surreprésentées. En effet les annonces avec des loyers au marché ou en dessous disparaissent en quelques jours, ne restent alors que les annonces trop chères. Nous vous recommandons donc de prendre la moyenne des annonces immobilières comme la fourchette haute de votre estimation (et non comme la fourchette basse comme le font à tort certains bailleurs). Le problème est identique sur la vente immobilière, voir notre article Les 3 techniques pour estimer son prix de vente.

Si votre ville dispose d’un observatoire des loyers il est possible de leur demander des références ou plus simplement de vous rendre sur le site des observatoires de loyers. Nous vous recommandons de regarder quand cela est possible le loyer moyen au m2 des locataires entrants et non celui du parc historique, il correspondra plus à la réalité du marché.

L’exemple ci-contre a été pris pour le centre-ville de Rennes, sur les locataires entrants en 2019 pour des trois pièces. On voit que le loyer médian est à 12,4€/m² et la fourchette haute (qui servira potentiellement de borne maximum en cas d’encadrement) à 15,2€/m². Dans la mesure du possible, sauf éléments réellement exceptionnels, nous recommandons de ne pas dépasser cette dernière valeur, soit pour un 3P de 80m² 80*15,2= 1216€. Attention les valeurs données pour l’observatoire des loyers sont hors charges.

Demander une estimation par une agence

C’est une méthode classique utilisée lors de la vente d’un logement mais que vous pouvez également utiliser pour la mise en location.

Demandez à une agence locale de passer estimer votre bien et de fixer un loyer de marché; vous pourrez même éventuellement lui confier un mandat de location simple. Sur une première location cela peut valoir le coût de déléguer à une agence, notamment car les visites peuvent se multiplier si le loyer est mal fixé.

L’important selon nous est de conserver la gestion du logement une fois le locataire trouvé, en utilisant par exemple notre système de gestion locative pour particuliers indépendants.

La « fausse » annonce de location

Cette troisième technique est un peu moins connue, elle est aussi un peu limite déontologiquement mais assez efficace, voire cruciale selon nous quand vous êtes d’une optique d’investissement locatif avec un rendement minimum.

Quand vous achetez un logement pour le louer, il vous suffit de dupliquer l’annonce du vendeur, et de créer une annonce de location identique sur Le Bon Coin ou PAP, avec le loyer cible que vous avez en tête. Si l’annonce ne vous rapporte pas la première semaine au moins 3-4 contacts en zone détendue ou une dizaine en zone tendue, c’est que le loyer est trop élevé.

Si vous êtes déjà propriétaire du logement cette technique a moins d’intérêt; nous vous recommandons néanmoins d’ajuster le loyer selon le même principe. Si votre annonce ne déclenche pas assez de contact la première semaine, retirez-la pendant 10 jours et republiez-la plus tard avec un loyer plus bas. N’attendez pas plusieurs semaines pour trouver un locataire avec le loyer initial trop élevé, nous verrons dans la deuxième partie que c’est une mauvaise idée et que vous devez idéalement avoir le choix des candidats.

Le rendement locatif comme proxy du loyer

Dernière technique pour fixer le prix de loyer, le calcul via le rendement locatif. Le rendement locatif correspond au ratio entre le loyer hors charges et le prix net vendeur du logement (voir notre fiche sur le rendement locatif pour toutes les subtilités de définition).

Dans certaines zones, ce ratio du rendement locatif est connu, voir par exemple une étude récente du Figaro, où vous verrez que le rendement locatif à Aix-en-Provence est aux alentours de 4%.

Si vous achetez un bien 300 000€, vous allez donc pouvoir le loyer environ 300 000 X 0,04 = 12000€ par an soit 1000€ par mois.

Cette technique très utilisée en immobilier commercial n’est selon nous pas très précise pour l’immobilier d’habitation, elle peut simplement être utilisée pour vous donner des ordres de grandeur en complément des trois techniques précédentes.

Quels risques à mal définir le loyer ?

Un loyer trop faible que vous ne pourrez plus modifier

Si vous définissez un loyer trop faible, vous perdez évidemment de l’argent pendant le premier bail car vous ne pourrez plus modifier le loyer au-delà de l’indexation du loyer annuelle.

Mais surtout si vous êtes en zone tendue vous n’avez théoriquement pas le droit d’augmenter le loyer pour le deuxième locataire, l’évolution du loyer étant plafonnée à l’IRL comme nous l’avons vu en préambule.

Un loyer trop élevé qui attire les mauvais locataires

Si vous fixez un loyer trop élevé, vous prenez plusieurs risques qui ne sont pas évidents mais bien réels :

  • vous allez mettre plus de temps à louer, et donc potentiellement perdre plusieurs semaines, voire un mois de loyer à chaque changement de locataire
  • vous aurez moins de dossiers de qualité et donc vous augmentez le risque d’avoir un impayé
  • vous attirez en plus grand nombre les fraudeurs, qui ne sont pas sensibles au loyer trop élevé car ils ont de toute façon prévu de ne pas vous payer
  • vous aurez des locataires qui resteront moins longtemps

En résumé il est préférable de louer au loyer de marché et de ne pas essayer de dépasser la fourchette haute, même de quelques pourcents, car contrairement à vous les locataires sont très informés sur les loyers des appartements qu’ils visitent.

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