Dispositif loi PINEL : est-ce une bonne affaire ?

De nombreux propriétaires nous interrogent pour savoir si le dispositif Pinel constitue une bonne idée pour un investissement immobilier.

La réponse n’est pas simple car elle dépend de plusieurs paramètres, notamment de votre niveau d’imposition, de votre capacité d’emprunt ou encore de la demande locative de la zone que vous allez retenir.

Nous allons dans cet article vous détailler notre approche en abordant les avantages de la loi Pinel, les conditions pour en profiter et enfin les pièces à éviter.

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Réduction d’impôts en loi Pinel

Le principe général du dispositif Pinel est que vous allez pouvoir déduire de vos impôts une partie de votre investissement .

Cette déduction se calcule sur l’investissement que vous allez engager qui est limité par deux facteurs :

  • un montant total maximum de 300 000€
  • un montant d’achat maximum à 5500€/m² en valeur de surface pondérée (voir plus loin)
  • pour 2 logements maximum

Dépassement du plafond de prix en loi Pinel

Il est possible de retenir un bien dont le prix dépasse le plafond des 300 000€ ou les 5500€/m².

Sachez que dans ce cas vous ne pourrez retenir comme base de calcul que la part d’investissement respectant le ou les plafonds (donc par exemple 300 000€ si vous achetez un bien à 400 000€).

Pour calculer le montant de la réduction d’impôts il faut appliquer au montant d’investissement un coefficient qui dépend de votre durée d’engagement sur le dispositif.

Durée de la location Taux applicable Réduction totale max Réduction annuelle max
Engagement initial de 6 ans Durée initiale de 6 ans 12% 36 000€ 6000€ (2%/an)
Prolongation de 3 ans 6% 18 000€ 6000€ (2%/an)
Prolongation de 3 ans 3% 9000€ 3000€ (1%/an)
Engagement initial de 9 ans Durée initiale de 9 ans 18% 54 000€ 6000€ (2%/an)
Prolongation de 3 ans 3% 9000€ 3000€ (1%/an)

Nous vous avons fourni dans le tableau précédant les valeurs équivalentes de réduction d’impôts si vous investissez 300 000€ (ou plus), si votre investissement est inférieur le coefficient qui s’applique au montant est le même mais la réduction diminuera en proportion.

Ainsi si vous investissez 150 000€ dans le logement au lieu de 300 000€, la réduction annuelle potentielle sur vos impôts passera de 6000€ par an à 3000€ par an.

Calibrez bien le montant investi en fonction de vos impôts (présentes et estimés), il ne servirait en effet à rien d’investir 300 000€ en Pinel si votre impôts est de 3000€ chaque année.

Conditions à respecter pour bénéficier du dispositif Pinel

Conditions sur le bien

Pour bénéficier du dispositif Pinel, le bien doit être :

  1. un logement neuf (ou équivalent consultez le site service public pour plus d’infos sur les définitions et les délais de travaux)
  2. situé dans une commune appartenant aux zones A, A bis ou B1 (consultez le simulateur de zonage du service public)
  3. à haute performance énergétique (RT 2012 ou BBC 2005 ou HPE rénovation)

Prolongation du dispositif Pinel en 2018

Le dispositif Pinel a été prolongé en 2018 jusqu’en 2021.

La prolongation a néanmoins vu l’exclusion des zones B2 et C du dispositif; dans ces zones seuls les projets dont le permis a été déposé avant le 31/12/2017 sont éligibles.

Conditions sur la location Pinel

Vous devez louer votre bien en résidence principale via un bail de location vide (source). La location en meublé n’est donc pas possible.

Pour être éligibles au dispositif vous devez par ailleurs respecter un plafond de loyer au m² qui varie en fonction des zones et qui est défini pour 2018 de la manière suivante :

Zone Plafond de loyer/m²
Zone A bis 16,96€/m²
Zone A 12,59€/m²
Zone B1 10,15€/m²
Zone B2 (sous conditions) 8,82€/m²

Si vous louez donc un 50m² à Evry, vous vous trouvez en zone A et le loyer maximum possible sera donc de 629,50€.

Tout comme le plafond de 5500€/m², le calcul du loyer maximum implique de retenir une surface. Ce calcul peut s’avérer piégeux en fonction des définitions que vous retenez, nous vous donnons plus d’indications dans la partie suivante.

Conditions sur les locataires en Pinel

En plus de devoir respecter le plafond de loyer Pinel, vous devez également respecter un seuil maximum de revenus qui dépend de votre zone mais également de la composition du foyer locataire.

Pour définir le revenu du foyer vous devez vous fonder sur le revenu fiscal de référence de l’avant-dernière année précédent l’année de signature du bail, donc si le bail est signé en 2018 il s’agit du revenu fiscal de référence de l’année 2016 présenté sur l’avis d’impôts 2017.

Les plafonds 2018 ne sont pas encore connus, en attendant vous pouvez toujours vous baser les plafonds 2017 :

Composition du foyer du locataire Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
Personne seule 37 126 € 37 126 € 30 260 € 27 234 € 27 234 €
Couple 55 486 € 55 486 € 40 410 € 36 368 € 36 368 €
Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge 72 737 € 66 999 € 48 596 € 43 737 € 43 737 €
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge 86 843 € 79 893 € 58 666 € 52 800 € 52 800 €
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge 103 326 € 94 579 € 69 014 € 62 113 € 62 113 €
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge 116 268 € 106 431 € 77 778 € 70 000 € 70 000 €
Majoration par personne à charge supplémentaire 12 954 € 11 859 € 8 677 € 7 808 € 7 808 €

Reprenons notre exemple du 2P de 50m² loué à Evry maximum 629,50€. Ce 2P ne pourra pas être loué à un couple sans enfants qui gagnent à 2 plus de 55 486€, a priori cela vous laisse assez de latitude car le seuil de revenus pour couvrir 629,50€ de loyer via notre assurance loyer impayé est de 21 585€.

Possibilité de louer à un ascendant ou descendant

Le législateur a autorisé à partir de 2018 la location Pinel à un descendant ou ascendant hors du foyer fiscal, ce qui n’était pas possible précédemment (source).

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Les pièges d’une location en Pinel

Calcul de la surface Pinel

Comme nous l’avons vu sur les maximums qui s’appliquent au prix d’achat ou au loyer, la surface servant au calcul des ratios par m² n’est pas précisément définie. La surface doit en réalité intégrée les annexes du local principal, avec une pondération à appliquer sur les balcons, terrasses ou caves selon la formule suivante.

La surface à prendre en compte pour l’appréciation du plafond de loyer s’entend de la surface habitable (cf. IV-C-1-a § 330). Cette surface habitable est augmentée de la moitié, dans la limite de 8 m² par logement, de la surface des annexes (cf. IV-C-1-b § 340). La surface ainsi définie figure dans l’engagement de location pris par le bailleur.

Le lien que nous donnons sur le site des impôts définit précisément les annexes à prendre en compte, et notamment le plafond de 9m² à appliquer aux terrasses.

C’est donc un point important à prendre en compte car vous risqueriez de retenir une surface trop faible en oubliant les annexes, définissant ainsi un loyer maximum sous-évalué.

Indexation du loyer Pinel

Si vous fixer le loyer au plafond maximum, vous allez peut être vous poser la question d’indexer ou non le loyer à la date d’anniversaire. Est-ce que vous prenez le risque de dépasser le plafond et de ne plus bénéficier de la réduction d’impôts ?

La réponse est évidemment non puisque les plafonds Pinel sont indexés selon l’indice IRL que vous allez utiliser pour augmenter son loyer. Vous serez donc toujours égal ou inférieur au plafond Pinel si vous utilisez le même indice IRL.

Gare au parking en Pinel

Comme nous l’avons vu précédemment la définition du loyer maximum à partir de la surface pondérée est cruciale.

Un piège classique est de rajouter un supplément pour le parking loué en annexe du bail d’habitation. Les surfaces de parking ne rentrent pas dans le calcul de la surface pondérée, donc vous n’allez pas pouvoir dépasser le plafond Pinel avec un supplément parking.

La solution est de signer un bail parking séparé, indépendant du bail d’habitation principal. Nous vous proposons un modèle de bail parking séparé qui répond aux exigences du Code Civil.

Attention l’administration fiscale accepte ce montage sous trois conditions (source) :

  • vous ne devez pas lier les deux baux, c’est à dire que le locataire doit être libre de pouvoir résilier le parking en restant dans les lieux
  • le locataire doit pouvoir accéder au parking séparément du local principal, donc en pratique vous devez être en mesure de le louer à quelqu’un d’autre
  • le loyer du parking doit être raisonnable

Calcul du plafond de revenus pour un étudiant avec garant en Pinel

Si vous louez à un étudiant en prenant des garants, quels sont les revenus à considérer ? Celui de l’étudiant, des garants ou les deux cumulés ?

Les critères de prise en compte des ressources pour la loi Pinel sont longuement détaillés sur le site des impôts qui donne la réponse pour les enfants rattachés fiscalement au foyer de leurs parents :

Le conseil d’État a jugé dans le cadre de l’application de la réduction d’impôt au titre de l’investissement locatif codifiée sous l’article 199 decies B du CGI que lorsque le locataire est un enfant rattaché fiscalement au foyer fiscal de ses parents, les revenus à prendre en compte s’entendent des seuls revenus de ce locataire sans tenir compte de ceux des parents ou des autres membres du foyer fiscal (CE, arrêt du 21 novembre 2007, n°295949).

Par extension les revenus des garants éventuels n’ont pas d’influence sur le plafond des ressources des locataires, vous devez considérer la somme des revenus des locataires.

Une vacance locative mortelle en Pinel

Les différentes raisons de remise en cause de l’avantage Pinel sont listées sur la page des impôts au lien suivant.

Le risque principal de remise en cause de l’avantage est la vacance locative du logement sur une période supérieure à 12 mois à compter de la réception du congé du locataire précédent. Si le locataire vous prévient avec un préavis de 3 mois, standard en location vide, votre logement doit être reloué dans les 9 mois après son départ.

En plus de risquer une perte de revenus conséquent mettant à mal votre rendement locatif, il est donc primordial de choisir une zone avec un marché locatif tendu vous garantissant de louer votre logement avec une éventuelle décote.

Loi Pinel et assurance loyer impayé

Le dispositif Pinel n’est a priori pas remis en cause en cas d’impayés.

Pour préserver votre rendement locatif, notamment en cas d’acquisition via un crédit, nous vous recommandons fortement de passer par notre garantie loyer impayé.

Attention les critères sont assez strictes, il faut donc choisir une zone dynamique économiquement où il existe des locataires solvables.

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2 commentaires sur “Dispositif loi PINEL : est-ce une bonne affaire ?

  1. Bonjour, je viens de vous payer 19.90€ pour un modèle de bail pré-rempli, il s’agit d’une maison en location sous la loi PINEL, et je m’aperçois que ce n’est pas stipulé dans le contrat. Or, il me semble que ça devrait l’être.

    Pourriez-vous SVP me compléter le contrat en conséquence ? Merci.

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