Les 9 dispositifs de défiscalisation immobilière (en 2021)

En plus de taux d’emprunt bas, de nombreux dispositifs sont mis à disposition des investisseurs immobiliers pour réduire leurs impôts grâce à la défiscalisation immobilière. Ils ont été créés pour inciter à l’investissement immobilier alors que la France ne parvient pas à construire les logements dont la population en croissance à besoin.

Le plafonnement des niches fiscales à 10 000€ par foyer limite cependant ces réductions d’impôts. Il importe donc de bien choisir votre outil de défiscalisation immobilière.

Voici une liste de ces dispositifs de défiscalisation immobilière en 2021, leurs conditions d’accès, les avantages fiscaux qu’ils procurent et les risques à éviter.

illustration defiscalisation immobiliere

La loi Pinel – un dispostif intéressant mais attention à la vacance

Les avantages fiscaux de la loi Pinel

En vous engageant à louer votre bien immobilier neuf pendant une durée minimale de 6 ans, 9 ans ou 12 ans, vous pouvez récupérer 12%, 18% ou 21% de la valeur du bien sur la durée de mise en location (soit 2 % par an jusqu’à 9 ans et 1% supplémentaire par an jusqu’à 12 ans). La valeur du bien prise en compte pour le calcul de cette défiscalisation est plafonnée à 300 000€.

Exemple : Pour un bien d’une valeur de 150 000€, vous bénéficiez de 3000€ d’économie d’impôt par an pendant 9 ans, puis 1500€.

Les conditions pour bénéficier de la loi Pinel

Pour bénéficier de la loi Pinel, les conditions suivantes doivent être respectées :

  • le bien immobilier doit être neuf ou récemment rénové à neuf
  • il doit être situé dans une zone spécifique
  • les loyers et les ressources des locataires sont plafonnés (voir notre fiche sur le Pinel pour les valeurs);
  • le bail doit être pour une résidence principale, et la location ne peut être meublée.

La loi Pinel est soumise au plafonnement des niches fiscales, et vous ne pouvez déduire plus de 10000 euros par an.

Les risques liés à la loi Pinel en 2019

Un investissement réussi avec la loi Pinel sous-entend que vous parveniez à louer votre logement. Il ne peut y avoir de vacance supérieure à 12 mois, sous risque de perdre les avantages fiscaux de la loi Pinel. Il est donc nécessaire de choisir une région à forte demande locative, en tenant notamment compte des zonages qui sont régulièrement mis à jour.

Pensez également à faire des calculs précis avant d’investir, en incluant le montant du loyer plafonné, pour vérifier la cohérence de votre montage financier.

Vérifiez enfin si vous souhaitez prendre une garantie loyer impayé que le ratio revenus/loyer imposé par les plafonds Pinel soit cohérent avec le ratio demandé par les compagnies d’assurances, en général de x3.

Débranchement progressif du Pinel jusqu'en 2023

La fin du Pinel a été annoncé début 2021 sans pour le moment connaître le dispositif qui va le remplacer. La clôture du dispositif va se faire progressivement avec un avantage fiscal qui va diminuer progressivement jusqu’en 2024.

La loi Pinel Outre-Mer – le Pinel plus avantageux mais plus risqué

Les avantages fiscaux de la loi Pinel Outre-Mer

La loi Pinel Outre-Mer ressemble beaucoup à la loi Pinel, mais avec des plafonds de défiscalisation plus élevés.

En vous engageant à louer votre bien immobilier neuf pendant une durée minimale de 6 ans, 9 ans ou 12 ans, vous pouvez récupérer 23%, 29% ou 32% de la valeur du bien sur la durée de mise en location, soit 11% de plus que sur le Pinel classique. La valeur du bien prise en compte pour le calcul de cette défiscalisation est toujours plafonnée à 300 000€.

illustration dom

Exemple :

Vous investissez dans un bien pour une valeur de 150 000 €. Vous pouvez bénéficier de :

  • 34 500 € de réduction soit 5750 € par an pendant 6 ans
  • 43 500 € de réduction soit 4833 € par an pendant 9 ans
  • 48 000 € de réduction soit 4000 € par an pendant 12 ans

Les investissements en loi Pinel Outre-Mer entrent dans le calcul du plafonnement des niches fiscales, avec un plafonnement spécifique rehaussé à 18 000 €.

Les conditions pour bénéficier de la loi Pinel Outre-Mer

Pour bénéficier de la loi Pinel, les conditions suivantes doivent être respectées :

  • le bien immobilier doit être neuf ou récemment rénové à neuf, et respecter quelques normes énergétiques précises ;
  • il doit être situé dans les DOM-TOM ;
  • les loyers et les ressources des locataires sont plafonnées ;
  • le bail doit être pour une résidence principale, et la location ne peut être meublée.

Les risques liés à la loi Pinel Outre-Mer

Comme pour la loi Pinel, la loi Pinel Outre-Mer nécessite que le logement soit loué. Il est donc important de choisir des zones de forte tension locative.

Le principal problème de la loi Pinel Outre-Mer réside dans le fait que vous êtes généralement à distance. Il est donc nécessaire de choisir des promoteurs ayant une réputation éprouvée avant de vous lancer dans cet investissement.
Pour en savoir plus consultez l’article du Code des impôts précisant les déductions supplémentaires en Outre-mer.

A noter que comme le Pinel en métropole, le Pinel Outre-Mer va être débranché avec des réductions d’impôts qui diminueront jusqu’en 2024.

Gérez votre location sans agence
Assurances Bail Quittances Indexation

Essayez gratuitement pendant 30 jours

La loi Censi Bouvard – louez en meublé une résidence avec services

Les avantages fiscaux de la loi Censi Bouvard

Ce dispositif concerne la location meublée de résidences avec services (étudiant, EHPAD, appart-hôtel). Il vous donne le droit à une réduction d’impôt de 11% de la valeur du bien (valeur plafonnée à 300 000€), sur une durée de 9 à 12 ans.

Vous bénéficiez également du remboursement de la TVA sur le montant de l’investissement, et vous avez la possibilité de le cumuler avec d’autres dispositifs de défiscalisation.

La loi Censi Bouvard est soumise au plafonnement des niches fiscales. Vous ne pouvez donc déduire plus de 10 000 euros par an.

Exemple Vous investissez dans un logement au sein d’un établissement pour personnes âgées, pour un montant de 150 000 euros TTC. La TVA applicable ici est de 20%.
En louant votre bien meublé et par bail commercial à un exploitant pendant 9 ans, vous bénéficiez alors d’une réduction d’impôt totale de 150000 X 11%, soit de 16 500 euros. Cette réduction est répartie sur 9 ans, ainsi vous payez 1 833 euros d’impôt en moins chaque année.
En suivant les conditions de la Censi Bouvard et LMNP (voir ci-dessous), vous pouvez également récupérer votre TVA de 20%, soit 30 000 euros.

Autres avantages de la loi Censi Bouvard

La gestion de votre bien est confié à un exploitant, ce qui vous libère de tout souci logistique ou administratif. L’exploitant vous loue directement le logement donc vous n’avez plus de risques d’impayés ou de vacance locative (en théorie, voir la dernière section).

Les conditions pour bénéficier de la loi Censi Bouvard en 2019

Pour bénéficier du dispositif Censi Bouvard, il faut respecter les conditions suivantes :

  • le bien doit être meublé ;
  • il doit appartenir à une certaine catégorie d’immeubles éligibles : résidence pour étudiants, pour seniors, EHPAD ou résidence de tourisme ;
  • vous devez signer un bail commercial d’une durée de 9 à 12 ans avec l’exploitant de la résidence.

Comme vous le voyez il n’y a pas de conditions de loyers, de ressources ou de zonage, ce que rend ce dispositif attractif par rapport au dispositif Pinel par exemple. Les risques liés au dispositif ne sont néanmoins pas inexistants.

Les risques liés à la loi Censi Bouvard

Le dispositif Censi Bouvard permet de bénéficier de réductions d’impôts, sans avoir à se soucier des contraintes de l’immobilier classique (gestion du bien et des locataires, etc.). En revanche, vous devez veiller à bien choisir l’exploitant de votre bien, qui est le garant de vos revenus pendant toute la durée du bail commercial. Comme l’a démontré la dernière crise du Covid, le meublé avec services est un investissement risqué (voir cet article où Bruno Le Maire rappelle le risque du Censi-Bouvard), l’exploitant n’est pas obligé de vous donner les loyers, il peut très bien négocier une baisse, refuser de payer ou plus simplement faire faillite.

Dernier point important la revente : un appartement dans une résidence services est compliqué à revendre et beaucoup moins liquide qu’un logement classique, la revente se fait donc souvent à perte.

Comme nous allons le voir dans la prochaine partie, le LMNP réel est plus avantageux sur ce point de la revente.

Pour en savoir plus, consultez notre fiche complète sur le Censi-Bouvard.

Le LMNP réel – défiscalisez via l’amortissement en meublé sans conditions

Les avantages fiscaux du statut LMNP

Lorsque vous louez un logement en meublé, vous êtes par défaut considéré comme un Loueur Meublé Non Professionnel ou LMNP.

Le régime LMNP vous permet de déclarer fiscalement vos revenus locatifs de deux manières :

  1. le régime micro-Bic où vous imputez un forfait de 50% de charges sur vos loyers
  2. le régime réel où vous déclarez vos charges réellement payées, en y ajoutant en plus des amortissements

Dans ce deuxième régime dit « réel », les amortissements comptables qui vont s’ajouter aux dépenses réelles vont vous permettre de diminuer fictivement votre loyer imposable. La réduction est conséquente et dans certaines zones à faible rendement locatif comme Paris vous allez quasiment pouvoir annuler vos impôts (plus de détails sur les amortissements sur notre fiche complète).

Autres avantages du statut LMNP réel

Ce statut s’obtient sans aucune condition géographique ni zonage, sur tout bien loué en meublé. Vous n’avez pas de conditions de ressources sur les locataires ou de loyer. Vous pouvez louer plusieurs biens sous ce régime.

Cette absence totale de contraintes est un énorme avantage par rapport aux contraintes de zonages du Pinel, ou à l’obligation de louer dans une résidence services pour le Censi-Bouvard.

Enfin concernant la revente, vous n’avez aucune contrainte de durée de détention.

Les conditions pour bénéficier du statut LMNP réel

Le régime réel doit être choisi au plus tard le 1er février de l’année en cours.

L’important est de ne pas tomber dans le régime de LMP (Loueur Meublé Professionnel) est donc de respecter a minima une de ces deux conditions :

  • les revenus annuels de la location meublée sont inférieurs à 23000€
  • Les revenus annuels de la location meublée sont inférieurs aux autres revenus du foyer

Les risques liés au statut LMNP

Pour être honnête c’est le dispositif fiscal que nous recommandons car il n’y a pas de risques évidents sur le montage, vu l’absence de contraintes. Pensez tout de même à investir dans une zone et pour un type de bien où la location meublée rencontre un minimum de demande.

Simulation avec notre comptable
gratuite sans engagement

Si vous souhaitez avancer sur un projet en LMNP, notre comptable partenaire peut vous aider à valider votre éligibilité au dispositif et l’intérêt de choisir cette option.

Planifier un rdv téléphonique

La loi Malraux – rénovez des bâtiments anciens

La loi Malraux permet d’investir dans des bâtiments anciens qui nécessitent des rénovations.

Les avantages fiscaux de la loi Malraux

En investissant dans un bâtiment ancien, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 22% ou 30% du montant des travaux, avec une limite de 100 000€ par an pendant 4 ans.

Exemple Une enveloppe de travaux de 300 000 euros sur 4 ans dans une zone PSMV (zone faisant partie du Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur du territoire français, afin de protéger son patrimoine historique et esthétique) vous permet une économie d’impôt de 22 500€ par année de travaux.

Les économies d’impôt provenant d’un investissement Malraux ne sont pas comptées dans le plafonnement global des niches fiscales.

Les conditions pour bénéficier de la loi Malraux

Pour bénéficier de la loi Malraux, le bâtiment à rénover doit se situer dans des zones précises décrites sur la page des impôts. Voici un extrait des textes mais le plus simple est de passer par un opérateur immobilier qui va se charger du programme (et donc de son éligibilité) :

Les contribuables bénéficient de la réduction d’impôt à raison des dépenses qu’ils supportent en vue de la restauration complète d’un immeuble bâti situé :

– dans un site patrimonial remarquable, soit lorsque l’immeuble est localisé dans le périmètre de ce site couvert par un PSMV approuvé ou par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé,

– dans un quartier ancien dégradé […]

– dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé […]

Il faut s’engager à louer le bien pendant 9 ans en location nue, mais sans conditions particulières ni plafonnement des loyers.

Sachez enfin que les travaux doivent être suivis par des architectes des Bâtiments de France.

Les risques liés à la loi Malraux

La loi Malraux oblige à une mise en location de 9 ans avant de pouvoir revendre le bien. Il s’agit donc d’un investissement sur le long terme. Il est important d’évaluer correctement le prix des travaux, le niveau des loyers dans la zone concernée, ainsi que la valeur à la revente pour s’assurer que votre montage financier est intéressant, et que le prix d’achat n’est pas trop élevé.

Pour en savoir plus, consultez la page de référence du site des impôts sur la loi Malraux.

Le déficit foncier – déduisez les travaux lourds en location vide

Les avantages fiscaux du dispositif du déficit foncier

En location vide, si les charges de vos biens immobiliers dépassent vos revenus locatifs, vous pouvez déclarer un déficit foncier. Vous pouvez alors le soustraire à vos autres revenus perçus, dans la limite de 10 700 €. En cas de surplus, vous pouvez reporter cet avantage fiscal, sur 10 ans maximum.

Contrairement au LMNP, il s’agit des dépenses que vous avez réellement engagées, vous pouvez donc déduire de vos revenus locatifs : vos travaux, les dépenses de réparation et d’entretien, les primes d’assurances, les charges de copropriété à la charge du propriétaire, les intérêts d’emprunt, les frais de gérance ou honoraires de gestion, la taxe foncière, etc.

Ce dispositif n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales, ce qui vous permet donc de le cumuler avec d’autres lois de défiscalisation.

Exemple Vous êtes propriétaire d’un appartement destiné à la location. Vos loyers perçus dans l’année représentent 6000 €. Vous calculez :

+ les charges financières liées aux intérêts d’emprunt : 4000 €
+ les charges liées à l’exploitation du bien : 1000 €
+ les charges liées à des travaux de rénovation : 2000 €.

Vous avez donc un déficit foncier imputable sur le revenu global de 1 000€, que vous pouvez déduire de vos revenus imposables.

Les conditions pour bénéficier du dispositif du déficit foncier

Pour bénéficier du dispositif du déficit foncier, vous devez avoir choisi le régime réel d’imposition et louer en bail d’habitation vide. Celui-ci est obligatoire pour des revenus supérieurs à 15000€, mais optionnel en-dessous. Vous pouvez donc faire la demande du changement de régime.

La seule condition est donc d’avoir un déficit réel à constater, il faut donc choisir des biens avec beaucoup de travaux à déduire.

Les risques liés au dispositif du déficit foncier

Les travaux d’agrandissement, de construction et de reconstruction ne sont pas pris en compte.

Les logements doivent être occupés, et vous ne pouvez bénéficier de ce dispositif en cas de vacances de locataires. Il est donc important de choisir des biens dans des zones attractives et de bien séparer les différentes typologies de travaux.

Pour en savoir plus consultez notre fiche complète sur le déficit foncier.

La loi Monuments Historiques – le dispositif de défiscalisation sans plafond

Les avantages fiscaux de la loi Monuments Historiques

En investissant dans un bâtiment à rénover classé à l’inventaire des Monuments Historiques, vous pouvez déduire de vos revenus 50% de vos charges foncières, voire 100% si votre bien est ouvert à la visite (ouvert un minimum de 50 jours par an au public). De même, le coût des travaux à votre charge est déductible à 100% de l’impôt sur le revenu lorsque le monument est ouvert à la visite.

Lorsque le monument n’est pas ouvert à la visite, la déduction de l’impôt sur le revenu s’élèvera à 100 % de la part restant à la charge du propriétaire si les travaux sont subventionnés par l’État. Si les travaux ne sont pas subventionnés par l’État, la déduction s’élève à 50 %.

monument historique

Exemple Vous investissez dans un bien immobilier tombant sous le coup de la loi Monuments Historiques, pour un montant de 300 000 euros. Vous réalisez des travaux pour un montant de 100 000 euros 2 années consécutives. Si le monument est ouvert à la visite vous pouvez déduire ces 100 000€ de travaux de votre base imposable. Si votre tranche d’imposition marginale est de 45%, vous économiserez donc 45 000€ d’impôts sur 2 ans.

On voit donc dans cet exemple qu’il est nécessaire d’avoir de très gros revenus imposables pour que la déduction soit pleine sur une tranche marginale d’imposition élevée.

Parmi les gros avantages de ce dispositif, en plus de l’économie d’impôts citons :

  1. le déplafonnement complet du montant d’économies
  2. sous certaines conditions s’exonérer des droits de succession

Les conditions pour bénéficier de la loi Monuments Historiques

Les travaux de restaurations doivent faire l’objet d’une Autorisation Spéciale de travaux pour être déductibles de vos revenus, et doivent être supervisés un Architecte des Bâtiments de France (A.B.F.).

Vous devez conserver ce bien immobilier un minimum de 15 ans. Il n’y a pas d’obligation de location, mais vos loyers sont alors sans conditions ni plafonds.

Les risques liés à la loi Monuments Historiques

Ces investissements sont intéressants si vous êtes fortement imposé. Mais il s’agit d’un investissement sur le long terme, et il faut veiller à la rentabilité de votre montage avant de vous lancer, certains biens classés sont en effet situés dans des zones périphériques ou en pleine campagne, et donc moins prisées si vous comptez revendre un jour.

Par ailleurs si vos revenus imposables diminuent l’intérêt du montage disparaît.
Pour en savoir plus consultez la page de référence du dispositif monument historique sur le site des impôts.

La loi Denormandie – rénovez un bien dans un centre-ville dégradé

Les avantages fiscaux de la loi Denormandie

La loi Denormandie a été mise en place le 1er janvier 2019, suite à l’écroulement des immeubles à Marseille. Ce nouveau dispositif concerne des achats d’immeubles anciens, pour rénovation et mise en location.

La loi Denormandie offre des réductions d’impôts liées à la durée de location du logement, avec des coefficients qui sont calculés sur une base acquisition + travaux :

  • 12 % pour un engagement de louer pendant 6 ans ;
  • 18 % pour un engagement de louer pendant 9 ans ;
  • 21% pour la prolongation de l’engagement jusqu’à 12 ans.

La base acquisition du bien + travaux est plafonnée à 300 000€, le dispositif étant quant à lui soumis au plafonnement des avantages fiscaux à 10 000€. Il est donc très proche du Pinel, mais pour les logements anciens à rénover dans les zones non tendues.

Exemple Vous achetez 100 000€ un bien dégradé et vous réalisez 50 000€ de travaux. Si vous louez le bien pendant 6 ans vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôts de 18 000€ soit 3000€ par an.

Les conditions pour bénéficier de la loi Denormandie

Les conditions pour être éligible à la loi Denormandie sont :

  • le bien doit nécessité d’être restauré, et situé dans une zone contenant de nombreux logements vides ou vétustes (voir la liste des communes sur le site du Ministère)
  • les travaux doivent représenter 25% de la part du total de l’opération
  • les travaux doivent améliorer la performance énergétique d’au moins 30% OU impacter au moins 2 des 5 postes suivants : changement de chaudière ; isolation des combles ; isolation des murs ; changement de production d’eau chaude ; isolation des fenêtres
  • les loyers et ressources des locataires sont plafonnées en fonction des zones, voir le site du Ministère pour les valeurs

Les risques liés à la loi Denormandie

Les risques liés à la loi Denormandie tiennent à un risque de vacance locative dans des zones pas assez prisées. Attention aussi : les dépenses des travaux ne peuvent pas être déduits de vos revenus fonciers.

Pour en savoir plus, consultez notre fiche complète sur le Denormandie ancien et la page de référence du dispositif Denormandie.

Le dispositif Cosse Ancien (ex Borloo Ancien) – louez rentable avec des loyers sociaux

Le dispositif Cosse Ancien concerne la mise en location de logements abordables. Il a été renforcé par la loi Elan le 1er janvier 2019.

Les avantages fiscaux du Cosse Ancien (Borloo Ancien)

Le dispositif Cosse Ancien permet une déduction des revenus fonciers, avec un abattement variant de 15 % à 85 %. Ce taux de déduction dépend de la localisation des travaux et des conditions de la convention que vous allez signer avec l’ANAH (loyer maximum, travaux).

En cas de déficit foncier, vous pouvez l’imputer sur votre revenu global à hauteur de 15 300€.

Les conditions pour bénéficier du Cosse Ancien (Borloo Ancien) en 2019.

Pour bénéficier du Cosse Ancien, vous devez signer une convention avec l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat) qui vous imposera notamment les conditions suivantes :

  • louer des résidences principales, non meublées ;
  • respecter des plafonds de loyer, et de ressources de vos locataires
  • louer pendant un minimum de 6 ou 9 ans en cas de travaux subventionnés par l’Anah

Malgré le nom du dispositif, il peut s’appliquer à des immeubles neufs comme anciens.

Les risques liés au Cosse Ancien (Borloo Ancien)

L’abattement varie suivant la localisation de votre bien immobilier. Dans des zones de fortes tensions locatives, la rentabilité de votre investissement s’en retrouvera donc fortement diminuée, car les écarts entre les plafonds de loyer et les prix du marché sont très élevés.

Pour en savoir plus, consultez notre fiche complète sur le Cosse ancien et le site de l’ANAH sur le conventionnement.

Gérez votre location sans agence
Assurances Bail Quittances Indexation

Essayez gratuitement pendant 30 jours

Autres articles dans la même catégorie

La SCI bénéficie d’une réputation qui est un peu galvaudée. Ce n’est pas un dispositif de défiscalisation immobilière contrairement à ce que pensent de nombreux investisseurs, et en général la SCI ne doit pas être utilisée si vous investissez seul. La SCI a néanmoins de gros avantages si vous investissez à plusieurs, ou si vous […]

Le démembrement de propriété signifie la séparation du droit de propriété entre d’une part la nue-propriété détenue par le nu-propriétaire et d’autre part l’usufruit détenu par l’usufruitier. Le démembrement a des conséquences à la fois sur les rapports bailleur-locataire mais également sur la fiscalité des revenus fonciers. Nous allons dans cet article vous détailler les […]

Le dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard est un régime permettant de réduire ses impôts de 11% du montant de son investissement, à condition de confier son bien pendant 9 ans à un opérateur qui va le louer dans le cadre d’une location meublée avec services (par exemple une résidence étudiante ou un EHPAD). Nous allons vous […]

En plus de taux d’emprunt bas, de nombreux dispositifs sont mis à disposition des investisseurs immobiliers pour réduire leurs impôts grâce à la défiscalisation immobilière. Ils ont été créés pour inciter à l’investissement immobilier alors que la France ne parvient pas à construire les logements dont la population en croissance à besoin. Le plafonnement des […]