LMNP Censi Bouvard : défiscalisez risqué via une résidence service

Le dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard est un régime permettant de réduire ses impôts de 11% du montant de son investissement, à condition de confier son bien pendant 9 ans à un opérateur qui va le louer dans le cadre d’une location meublée avec services (par exemple une résidence étudiante ou un EHPAD).

Nous allons vous expliquer dans cet article quelles locations sont éligibles au dispositif Censi-Bouvard, comment la réduction d’impôt s’applique en pratique, pour enfin comparer le Censi-Bouvard et LMNP réel (vous allez être surpris).

illustration Censi Bouvard etudiant

Éligibilité de votre location au dispositif Censi-Bouvard

Type de résidence avec services éligible

Pour être éligible à la réduction d’impôts du Censi Bouvard, votre location doit être faite dans le cadre d’une structure proposant des logements meublés dont le périmètre de services doit faire partie de la liste suivante :

  • résidence seniors (notamment résidence médicalisée)
  • résidence pour étudiants
  • résidence de tourisme

La liste exhaustive des structures éligibles est précisée sur le site des impôts.

En pratique sachez que vous allez donc devoir passer par un opérateur à qui vous louerez votre logement et qui le sous-louera dans le cadre de la résidence avec services.

Pas de zonage ni de plafond de loyer

Contrairement au dispositif Pinel, le Censi-Bouvard ne vous impose pas de zonage avec des valeurs maximums sur les loyers et les ressources des locataires. En cela c’est un gros point positif par rapport au Pinel qui pour rappel vous fait économiser 18% de la valeur du bien en réduction d’impôts.

Bail commercial avec l’opérateur de résidence

L’opérateur qui va se charger de commercialiser et gérer votre logement va le faire dans le cadre d’un bail commercial, dont la durée doit être au minimum de 9 ans pour que vous puissiez bénéficier de la réduction Censi-Bouvard.

En pratique c’est pour vous la garantie de ne rien avoir à faire, de ne pas vous exposer au risque d’impayés de loyer ou de vacance locative pour le bien que vous détenez au sein de la résidence.

Les contreparties sont néanmoins à garder à l’esprit :

  1. Perte de contrôle : vous abandonnez complètement le contrôle du bien pendant 9 ans
  2. Risque de gestion : votre locataire est l’opérateur qui doit gérer correctement la résidence sous risque de faire faillite
  3. Illiquidité à la revente : le logement au sein d’une résidence avec services est moins liquide à la revente qu’un bien classique.

Sur les deux premiers points nous verrons dans la partie suivante que la résiliation du bail commercial avec l’opérateur est toujours possible moyennant des conséquences financières. Il n’empêche qu’in fine le risque de liquidité existe que vous ayez ou non réussi à récupérer la gestion directe du logement au sein de la résidence.

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Réduction d’impôts en Censi-Bouvard

Si vous louez votre logement meublé à un opérateur de résidences services comme décrit précédemment, votre location vous donne le droit à une réduction d’impôts. Cette réduction d’impôts est justement censée inciter les investisseurs à financer la construction de ce type de résidences où la demande est très forte (notamment pour les résidences seniors et les étudiants) alors même que le montage de bail commercial 9 ans et la spécificité du logement en résidence peuvent faire hésiter les bailleurs.

Les caractéristiques principales de la réduction d’impôts Censi-Bouvard sont les suivantes :

  • 11% de la valeur du bien en réduction d’impôts
  • sur une valeur maximum de 300 000€
  • réduction d’impôts étalée sur les 9 ans d’engagement
  • reportable sur 6 ans en cas de réduction plus importante que l’impôts sur une année

Exemple Imaginons que vous achetez un bien à 340 000€ dans une résidence senior en Ile de France éligible au Censi-Bouvard. Vous allez donc pouvoir bénéficier d’une réduction d’impôts de 11% de 300 000€ (la limite maximum), soit 33 000€ sur 9 ans, soit 3667€ par an.

Le dispositif est donc assez simple est transparent, la vraie question qui se pose est la concurrence des autres montages, et notamment le LMNP réel.

Censi-Bouvard ou LMNP réel ?

Rappel du régime LMNP réel

Pour rappel lorsque vous louez en meublé, vous allez tomber quasi systématiquement dans le régime par défaut du LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Ce régime n’est donc pas un choix de défiscalisation, c’est le régime par défaut qui s’applique à votre location meublée classique ou à votre location en résidence-service si vous optez pour le Censi-Bouvard.

Lors d’une location en LMNP vous allez pouvoir choisir entre deux régimes pour le calcul de vos charges locatives :

  • le micro-Bic qui vous permet de partir sur un forfait fixe de 50% des loyers; seuls 50% de vos loyers seront donc imposés
  • ou le régime réel qui vous permet comme son nom l’indique de déduire vos charges au réel

Ce régime réel est intéressant si vous avez beaucoup de travaux et de dépenses à imputer sur vos loyers (notamment, des intérêts d’emprunt ou vos frais d’achat amortis), mais il permet surtout de passer des amortissements comptables de dépréciation de l’actif qui vont pouvoir fortement diminuer vos revenus imposables.

Nous avons rédigé une fiche complète sur le sujet du LMNP réel (nous vous invitons chaudement à la lire !), mais dans les grandes lignes vous allez pouvoir déduire des charges de l’ordre de 25 à 50% de vos loyers par le jeu de cet amortissement, auxquelles viendront s’ajouter les charges réelles. Certains investisseurs se retrouvent donc avec une base imposable nulle par le jeu du LMNP réel, notamment dans les grandes villes où le rendement locatif est faible.

Amortissement du bien impossible en Censi-Bouvard

Le problème auquel vous devez réfléchir est le suivant : vous ne pouvez pas bénéficier de cet amortissement de l’actif dans le cadre du Censi-Bouvard, tout du moins sur la part ayant servi à calculer la réduction d’impôts dans la limite des 300 000€ (source le site des impôts).

Vous serez donc bien au régime LMNP via le Censi-Bouvard mais vous ne pourrez déduire que les charges réelles (ou opter pour le régime micro-BIC avec le forfait de 50%).


Exemple Si nous reprenons l’exemple précédent à 340 000€, vous avez via le Censi-Bouvard une réduction de 3667€ par an. Si vous aviez fait le même investissement en LMNP classique et que vous aviez opté pour le régime réel, l’amortissement de 3% de l’actif en ordre de grandeur vous aurait permis de réduire votre base imposable de 10 200€ chaque année.

En d’autres termes dans notre exemple le Censi-Bouvard n’est intéressant que si vous êtes en tranche marginale d’impôts à 14%. En effet à 30% d’impôts + 17% de prélèvement, le LMNP réel vous fait économiser 4700€ vs les 3667€ d’impôt sur le revenu de notre simulation en Censi-Bouvard.

Or si vous êtes à 14% de tranche marginale c’est forcément que vous payez maximum 2450€ d’impôts, ce qui vous empêche de bénéficier pleinement des 3667€ que nous avions calculés.

En résumé le LMNP réel nous semble plus intéressant d’un point de vue fiscal et vous permet de choisir le logement que vous souhaitez acquérir puisqu’il n’y a pas de conditions comme sur le Censi-Bouvard. Il vous permet enfin de garder le contrôle de votre bien et de le revendre facilement si vous avez acheté dans une zone liquide.

D’après notre lecture du sujet, le seul avantage du Censi-Bouvard est la possibilité d’investir sur des actifs à rendement locatifs plus élevés, avec un niveau de garanties fort, puisque le bail commercial de 9 ans signé avec l’opérateur vous assure vos loyers et vous exonère de toute gestion. Faites simplement bien attention lors de l’achat sur le choix de l’opérateur qui va être le garant de vos revenus sur la durée de la location.

Sachez enfin que les loyers versés par le gestionnaire ne sont pas garantis, comme nous l’a montré l’épisode du Covid et des confinements de 2020.

Résiliation du dispositif Censi-Bouvard

La crise du Covid a mis en évidence le risque intrinsèque du Censi-Bouvard avec des opérateurs qui négociaient à la baisse ou refuser de payer les bailleurs suite aux confinements de 2020 (voir un article complet sur le sujet). Le rendement sans risque n’existe pas et l’année 2020 nous rappelle la dure réalité de l’immobilier dit « rentable ».

Si vous décidez de sortir du dispositif Censi-Bouvard, le risque auquel vous vous exposez est de devoir rembourser la réduction d’impôts dont vous avez bénéficiée depuis le démarrage.
Ce remboursement intervient dans plusieurs situations, listées en détail sur le site des impôts, que nous pouvons résumer ainsi :

  • vente du logement pendant la période des 9 ans
  • absence de location, location hors délai
  • occupation à titre personnel

Le site des impôts liste des exceptions, notamment en cas de décès, d’invalidité ou de chômage dans le cadre du foyer fiscal, mais gardez en tête que la réduction d’impôts peut donc être remise en cause si vous ne louez pas dans les conditions demandées sur l’intégralité de la période des 9 ans. C’est un autre inconvénient à nos yeux du régime Censi-Bouvard par rapport au LMNP réel qui est beaucoup moins contraignant sur les conditions de location.

Sachez enfin que la revente est également compliquée. Ce type d’actifs dans des résidences services étudiants ou EHPAD est moins liquide qu’un logement meublé en centre-ville. La plupart des propriétaires souhaitent vendre en même temps, soit parce que les conditions de location se sont durcies (comme en 2021 avec les baisses de loyers suite au Covid) soit parce qu’ils arrivent en même temps à la fin de la période d’engagement de 9 ans.

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Commentaires sur “LMNP Censi Bouvard : défiscalisez risqué via une résidence service

  1. Jeanne Claude Saucet le a posté:

    Bonjour,
    Mon fils a hérité de son père d’un studio Bouvard – Le comptable l’a transformé en LMNP en régime réel, mais au total, il ne gagne rien et même perd une partie de son AAH (il a un handicap).
    comment sortir de cette situation?
    Merci

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