Pinel ou LMNP réel : le match en détail pour investir

Si vous envisagez de réaliser un investissement locatif, vous vous demandez peut être comment défiscaliser les revenus locatifs que vous allez tirer de vos locations.

Dans un précédent article nous avons fait un panorama complet des dispositifs fiscaux disponibles en 2020. Parmi les 9 schémas de défiscalisation immobilière présentés les deux largement utilisés sont le LMNP réel et le Pinel.

lmnp vs pinel

Ces deux dispositifs concernent des cibles d’investissement très différentes : le Pinel cible les logements neufs loués vide, le LMNP réel les locations meublées.

Nous allons dans cet article faire un focus sur les conditions, les avantages et les risques de chaque dispositif, et vous aider à arbitrer entre les deux pour choisir le logement qui correspond le mieux.

Spoiler : nous recommandons le LMNP réel qui est beaucoup plus souple sur les conditions à avantage équivalent.

Conditions d’éligibilité : gros avantage LMNP réel

Disons le tout de suite, le LMNP réel est quasiment sans conditions, à part louer en meublé et respecter au moins une des deux conditions suivantes :

  • les recettes tirées de la location n’excèdent pas 23 000€
  • OU les recettes tirées de la location n’excèdent pas les revenus des salaires et pensions du foyer fiscal

Ces conditions sont vraiment simples à respecter contrairement au Pinel.

Le dispositif Pinel induit en effet des conditions sur plusieurs facteurs très contraignants de votre location :

  • le zonage du bien : le logement doit être dans une zone précise dite tendue
  • programme neuf : le logement doit être construit récemment
  • plafond de loyer : en fonction des zones le loyer est plafonné et bien souvent décoté par rapport au loyer de marché
  • plafond de ressources : en fonction des zones et de la composition du foyer, les ressources des locataires retenus sont limitées

L’objectif de cet article n’est pas de rentrer dans les détails (vous pouvez lire la fiche complète sur le Pinel) mais de comprendre que contrairement au LMNP réel, louer en Pinel est très contraignant en terme de conditions au démarrage. Vous allez forcément devoir acheter un programme neuf en zone tendue, le louer à loyer modéré à des locataires aux ressources également modérées.

A contrario le LMNP réel est applicable partout en France, vous pouvez louer à n’importe quel loyer à n’importe quel locataire, pour un logement neuf ou ancien.

Avantage fiscal : léger avantage Pinel

Le LMNP réel a un avantage assez simple : en plus des charges locatives classiques, vous pouvez déduire du loyer l’amortissement du bien. Il s’agit d’une charge comptable (qui ne correspond à aucun décaissement cash) représentant la dépréciation de l’actif immobilier. En ordre de grandeur vous pouvez déduire 3% de 85% de la valeur du bien, soit environ 2,5% de la valeur du bien en réduction de la base imposable.


Exemple si vous choisissez un investissement locatif de 300 000€ avec un rendement locatif brut de 5% (rapport sur le loyers hors charges / la valeur du bien) le loyer annuel est 15 000€, le LMNP réel vous permet de réduire votre base imposable de 7500€ avec un amortissement comptable. L’économie d’impôts est donc de 7500€ multiplié par votre tranche marginale d’imposition + charges sociales de 17%. Donc si votre tranche marginale est à 30% vous économisez 3525€ d’impôts par an.


Le Pinel vous permet de déduire une partie de votre investissement en crédit d’impôt. Tout dépend de la durée d’engagement mais si vous partez sur une durée moyenne de 9 ans, pour un investissement de 300 000€, l’économie d’impôts est de 18% soit 54 000€. Rapporté à 9 ans cela représente 6000€ par an (ou 2% de la valeur du bien en économie d’impôts, ce qui est mieux que le LMNP réel qui était pour rappel 2,5% de la valeur du bien en réduction de la base imposable).

En théorie la réduction Pinel est donc plus intéressante mais elle est en pratique compliquée à maximiser car elle est contrainte par trois paramètres :

  • un montant total maximum de 300 000€
  • un montant d’achat maximum à 5500€/m² en valeur de surface pondérée (voir plus loin)
  • pour 2 logements maximum

Le LMNP réel a contrario n’est pas plafonné sur le montant total d’investissement, sur le nombre de logements ou sur le montant maximum d’achat en €/m².

Enfin le LMNP réel se rapproche du Pinel si votre tranche marginale d’imposition est importante.

Plus-value à la revente : avantage LMNP réel

Le principal problème du dispositif Pinel est la revente du bien souvent compliquée ou risquée.

Pour commencer si vous ne respectez pas la durée d’engagement initiale (de 9 ans dans notre exemple), vous perdez tout l’avantage de la réduction d’impôts.

Par ailleurs les programmes éligibles en Pinel sont souvent proposés au-dessus du marché car les investisseurs se concentrent sur la réduction d’impôts et non sur la valeur intrinsèque du logement.

Les retours d’expérience ont montré que les logements étaient souvent revendus avec une perte ou sur un marché où l’offre abonde quand tous les investisseurs d’un ensemble immobilier arrivent à l’expiration de leur période d’engagement.

Enfin un logement en Pinel se doit d’être dans une zone particulière, ce qui empêche potentiellement de récupérer le logement à des fins personnelles. A contrario le LMNP réel n’a pas de conditions, vous pouvez donc acheter un bien près de chez vous, le louer en LMNP réel deux ou trois ans, et le récupérer in fine si la plus-value de revente n’est pas intéressante.

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