Nous avons fait un article complet pour analyser les avantages et les pièges de l’investissement locatif en Pinel. Nous avons également rédigé un comparatif Pinel ou LMNP réel et même si le LMNP réel nous semble plus intéressant, de nombreux bailleurs ont choisi le Pinel et nous sollicitent pour leurs déclarations 2023.

Dans cette fiche nous allons vous expliquer comment remplir les différentes déclarations 2042 C 2044EB et 2044, notamment en fonction de votre année d’investissement et de la date d’achèvement de l’opération.

Engagement de location (2044EB)
la première année

Le dispositif Pinel impose des plafonds de loyer et de ressources pour les locataires. Il vous est donc demandé de remplir un engagement écrit de respecter ces conditions lors de l’année d’achèvement.

Vous trouverez ci-contre un aperçu de l’engagement à remplir, signer et envoyer aux impôts. Le modèle est disponible directement sur le site des impôts.

Sachez qu’en plus de cet engagement initial il vous faudra conserver pour chaque location pendant la durée d’engagement les documents suivants qui pourront être contrôlés par les impôts :

• les baux de location pour prouver le respect du plafond de loyer
• les dossiers complets des locataires, notamment les avis d’impôts pour prouver le respect des conditions de ressources
• les documents sur l’acquisition du logement, notamment la déclaration d’achèvement des travaux et l’acte authentique d’acquisition

Déclaration du prix de revient (2042C)
la première année

Lors de l’année d’achèvement du logement, en plus de l’engagement sur la 2044EB, vous allez devoir déclarer le prix de revient de l’opération sur la 2042C, prix de revient qui permettra de calculer la réduction d’impôts annuelle.

Pour rappel cette réduction représente, en fonction de la durée d’engagement, 1% ou 2% du prix de revient de l’opération (voir notre fiche sur les avantages du Pinel).

Le prix de revient de l’opération s’entend du prix d’acquisition majoré des frais d’acquisition : honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, taxe sur la valeur ajoutée, droits d’enregistrement le cas échéant, et taxe de publicité foncière (source BOFIP).

Vous trouverez ci-dessous un aperçu de la partie de la 2042C à remplir, cette déclaration est disponible sur le site des impôts mais vous pouvez évidemment la remplir lors de votre déclaration en ligne sans passer par le pdf.

Il s’agit de la déclaration 2023 des revenus 2022, il faut donc reporter le prix de revient des opérations achevées en 2022. Vous avez plusieurs lignes en fonction de l’année de réalisation de l’investissement qui selon la notice de cette déclaration 2042C est définie ainsi en page 25 :

La réduction annuelle sera calculée la première année à partir du prix de revient et de la durée d’engagement indiqués. Vous verrez ce montant apparaître automatiquement sur l’avis d’impôts.

Report de la réduction d’impôts annuelle (2042 C)
à partir de la deuxième année

A partir de la deuxième année, plus besoin de remplir le prix de revient, sur la déclaration 2042 C il suffit de reporter la réduction annuelle qui apparaît sur l’avis d’impôts de l’année précédente.

Ce montant est à reporter dans le paragraphe « Reports concernant les investissements des années antérieures » dont vous trouverez un aperçu ci-dessous.

Déclaration des revenus fonciers (2044)
chaque année

Chaque année, y compris la première année d’achèvement, vous devez par ailleurs déclarer vos revenus fonciers, c’est à dire vos loyers déduction faite de vos charges. Nous avons réalisé une fiche complète sur la déclaration des revenus fonciers sur la 2044, c’est une déclaration à faire pour toutes les locations vides, qu’elles soient ou non en Pinel.

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