Mathieu Chantalat 12 juillet 2018 Bail > Signature

Signature électronique du bail de location

Chez Smartloc nous avons dès le démarrage proposé la signature électronique pour le bail de location numérique.

Le nouveau modèle de bail obligatoire depuis la publication de la loi ALUR nous conforte dans ce choix : avec ses 5 pages, sa notice obligatoire de 14 pages et les différents diagnostics et autre extrait du règlement de copropriété, c’est plus de 40 pages que vous serez amené à signer, en 2 exemplaires ou plus.

signature electronique

Avant de détailler les multiples avantages de la signature en ligne pour votre bail type de location, nous allons vous donner un petit rappel sur la légalité de la signature électronique, puis vous expliquer comment cela fonctionne concrètement.

Sommaire

  1. La signature électronique du bail en théorie
  2. Vérification de l’identité du locataire
  3. Verrouillage du bail électronique
  4. Signature électronique des annexes
  5. Avantages pratiques de la signature en ligne du bail

La signature électronique du bail en théorie

La signature électronique est admise à titre de preuve, en droit français, au même titre que la signature manuscrite.

C’est la loi du 13 mars 2000 (15 ans déjà !) qui pose les principes de la validité de la signature électronique :

Lorsque la signature est électronique, elle consiste en l’usage d’un procédé fiable d’identification garantissant son lien avec l’acte auquel elle s’attache. La fiabilité de ce procédé est présumée, jusqu’à preuve contraire, lorsque la signature électronique est créée, l’identité du signataire assurée et l’intégrité de l’acte garantie, dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat.

Voilà pour la théorie; en pratique la plupart des fournisseurs comme les banques, les assureurs, ou les opérateurs de téléphone utilisent déjà la signature électronique pour valider leur contrat, via des prestataires de signature certifiés.

C’est ce niveau de garanties que nous avons choisi d’utiliser via la solution proposée par Yousign. Ce type de signature électronique est opposable devant un juge comme l’a confirmé un récent arrêt de la Cour de Cassation (article sur le sujet).

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Signature du bail en ligne

Vérification de l’identité du locataire

Techniquement différents niveaux de preuves sont demandés pour vérifier que c’est bien la personne inscrite au contrat qui signe le document à distance.

Nous utilisons une solution qui valide à la fois le mail du locataire, mais surtout son numéro de téléphone en lui envoyant un code SMS.

Toutes ces preuves sont regroupées dans un rapport conservé par notre prestataire certifié pendant 10 ans sur un serveur sécurisé.

Identification du signataire en tant qu’occupant

En plus de ces solutions techniques légalement prévues et reconnues en pratique par les tribunaux, nos avocats sur ce sujet (Me Depadt Bels du cabinet Gramond) nous ont confirmé que le locataire en place aura du mal en pratique à prouver qu’il n’a pas signé de bail, puisqu’il est dans les lieux. Il peut alors fournir un faux (comme dans le cas d’un bail manuscrit d’ailleurs), mais dans ce cas nous allons voir que la signature électronique est plus sure que la signature papier.

Verrouillage du bail électronique

En effet une fois signé électroniquement le document est verrouillé par des algorithmes mathématiques complexes, empêchant toute modification a posteriori du document.

Contrairement à un bail papier rempli à la main où il est toujours possible de faire des modifications, le bail électronique est inviolable, un jeton d’horodatage étant directement attaché au ficher pdf que vous récupérez in fine.

Paraphe inutile

Sachez également qu’il n’est alors pas nécessaire de parapher chaque page comme sur une signature manuscrite, le document est verrouillé et signé en entier. Plus besoin de parapher des dizaines de pages et vous êtes certain de conserver un document complet.

capture signature

Exemple de tampon de signature électronique

Une fois toutes ces précautions prises, le document est tout à fait opposable devant un tribunal lors d’une procédure de manière équivalente à un bail papier, comme nous l’a confirmé Maître Depadt Bels notre avocat conseil sur ce sujet (nous pouvons vous transmettre une note de synthèse sur demande, listant notamment les jurisprudences ayant validé la signature électronique dans le cadre de contrat d’assurances ou de prêts bancaires).

Exemple Pour vous donner une idée du document final, vous trouverez au lien suivant la liste des charges locatives signée électroniquement. Il est possible de dessiner sa signature ou simplement d’insérer un tampon automatique de signature, comme nous l’avons vu ce sont les preuves électroniques qui font foi (le code SMS notamment) et non le tracé de la signature.

Signatures électronique des annexes au bail de location

La signature électronique que nous avons évoquée pour le bail s’entend également pour toutes les annexes qui seront agrégées au format pdf via notre outil de bail numérique, et qui ne nécessitent pas de mention manuscrite; c’est donc le cas des diagnostics, du règlement de copropriété ou d’un inventaires des meubles que vous auriez préparé à l’avance. Deux annexes cruciales font exception : l’état des lieux et l’acte de caution.

Signature électronique de l’acte de caution solidaire

Le projet de loi ELAN est en train de modifier cette disposition et de supprimer via l’article 47 l’obligation de remplir manuscritement l’acte de caution, ce qui empêchait de facto le recours à la signature électronique.

En résumé aujourd’hui la signature électronique par le garant n’est pas possible (nous recommandons de passer par une authentification en mairie), mais elle devrait être possible courant 2019.

Signature électronique de l’état des lieux

L’état des lieux est une annexe complexe à signer électroniquement, car le document est bien souvent rempli en direct lors de l’entrée dans les lieux, contrairement au bail qui est signé électroniquement en avance.

Il est difficile de le remplir en avance puisqu’en pratique le locataire voudra constater les observations avant de signer.

Il est par ailleurs plus simple de remplir l’état des lieux sous format papier lorsque l’on est un particulier, que d’utiliser des applications coûteuses et parfois complexes à prendre en main.

Si vous souhaitez malgré tout avoir une version électronique de l’état des lieux, il est possible de remplir notre modèle d’état des lieux au format pdf sur une tablette; vous pouvez cocher les cases et remplir les champs libres de commentaires. La plupart des outils PDF vous permettent ensuite de rajouter une signature manuscrite dessinée sur la tablette.

Attention cette signature numérique est de faible valeur : elle n’est pas équivalente à une signature manuscrite sur papier, et elle ne bénéficie pas de la sécurité du code SMS et du dossier de preuve que nous avions évoqués pour le bail. En résumé c’est un simple scan de signature manuscrite qui est apposé sur le document, et donc potentiellement falsifiable.

Il existe donc un risque de contestation en cas de contentieux avec le locataire, il s’agit néanmoins d’un risque mineur qui peut aussi advenir sur un état des lieux papier non sécurisé, à vous de voir donc la solution que vous préférez.

Avantages pratiques de la signature en ligne du bail

Passons maintenant aux avantages nombreux que vous offre la signature électronique pour votre bail de location. Voici la liste non exhaustive :

  • faire un geste pour la planète en évitant l’impression de 500 millions de pages par an en France
  • ne pas réimprimer le bail en cas d’erreur, ou le scanner une fois la signature effectuée
  • signer à distance le bail avec un locataire en vacances ou à l’étranger
  • gagner du temps entre l’accord bailleur-locataire et la signature, avec à la clef un risque de désistement qui diminue drastiquement
  • économiser un rendez-vous de signature
  • changer les pratiques de l’immobilier en proposant enfin un service innovant, déjà adopté par plusieurs professions comme les notaires

Exemple Sachez enfin que la signature électronique est acceptée par la plupart des garanties loyers impayés, et notamment dans le cadre de notre assurance loyer impayé.

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6 commentaires sur “Signature électronique du bail de location

  1. je souhaite utiliser votre service de signature électronique du bail et je souhaite savoir si en insérant un scan des actes de cautions qui auront été rédigés manuellement cela est conforme juridiquement pour la GLI que je compte prendre via vos services?

  2. Je vous contacte car suite à mon enregistrement sur votre site, j’ai opté pour la formule téléchargement du bail et des pièces jointes et ai souscrit à la signature électronique pour l’envoi des baux.

    Je loue mon appartement à un couple d’étudiants pour 9 mois, ils seront donc considérés comme colocataires. Leurs pères respectifs se portent garants de leurs enfants. Habitant chacun dans des villes différentes, la signature électronique m’a donc semblé idéale pour gagner du temps.

    Or, je m’aperçois que les actes de caution doivent être remplis et signés manuellement par les garants mais aussi par le bailleur, m’obligeant donc à faire un envoi postal de ces éléments indispensables à la constitution de mon dossier. Dès lors, la signature électronique n’a plus aucun intérêt dans la mesure où je vais me déplacer à la poste et payer des frais d’envoi postaux en + du coût afférent à la signature électronique.

    D’où mes questionnements:

    Est-il possible de joindre les actes de caution au bail et soustraire les garants à la réécriture manuelle pour envoi dématérialisé et validation par signature électronique des 2 parties?
    Sinon, comment me faire rembourser?

    Merci de votre retour.

    • Nous vous confirmons qu’il n’est pas possible de faire signer les actes de caution en ligne.

      La signature électronique vous permet par contre de faire signer le bail aux garants.

      Les agences ont l’habitude de demander aux garants de passer par une authentification de la signature en mairie pour les actes de caution à distance
      https://www.bailtype.fr/guide/authentification-en-mairie-dun-acte-de-caution-solidaire/

      Combiné à la signature du bail cela fonctionne bien.

      J’espère avoir répondu à votre question. Si finalement vous décidiez de ne pas signer en ligne nous pourrons vous rembourser les frais de signature (pas ceux du bail) il suffit de nous le demander en réponse de ce mail.

  3. bonjour, je suis bailleur et souhaite finaliser la location de mon appartement. Le contrat de bail est rédigé et accepté par le locataire. Il me semble que vous proposez un service de certification de signature électronique. Comment cela fonctionne-t-il et quels sont vos tarifs pour ce service?

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