Signature d’un bail notarié : avantages et inconvénients

Synthèse de l’article : le bail notarié permet en théorie de saisir les impayés sur le compte des locataires mais en pratique il a peu d’avantages dans le cadre d’une expulsion.

Chez Smartloc nous sommes spécialisés dans la rédaction du bail de location conforme loi ALUR. Ce modèle type est obligatoire depuis 2014 et s’applique à toutes les locations de résidence principale en vide ou meublée.

C’est également ce modèle là que vous utiliserez si vous souhaitez signer votre bail de location devant notaire. Habituellement utilisée par les bailleurs commerciaux, la signature notariée vous apporte des garanties supplémentaires que nous allons vous détailler.

Force exécutoire du bail notarié

Depuis la promulgation du bail type, le passage devant notaire ne sert plus à garantir les parties sur la validité du bail rédigé. Le principal avantage du bail notarié est qu’il est considéré comme un titre exécutoire, c’est à dire qu’il n’est pas nécessaire d’obtenir un jugement pour faire valoir vos droits de propriétaire, notamment en cas d’impayés.

En théorie le bail notarié vous permet donc de saisir directement les comptes du locataire via huissier pour recouvrir vos impayés de loyer. Il n’est donc pas nécessaire d’attendre la décision du juge comme dans le cas d’un bail signé sous seing privé (le délai entre l’assignation peut se compter en mois).

En pratique les choses ne sont pas aussi simples: le locataire peut contester la saisie qui se fonde sur un titre exécutoire (le bail notarié) qui en réalité moins solide qu’une décision de justice (voir les détails sur cet article).

Par ailleurs la saisie implique d’avoir un locataire solvable disposant de fonds ce qui est rarement le cas pour un impayé de loyer.

Enfin le recouvrement des sommes sans jugement ne vous dispense pas de poursuivre le locataire au tribunal pour l’expulser et mettre un terme à son occupation sans loyer qui creuse sa dette locative (voir notre fiche sur la procédure d’expulsion).

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Coût et délai du bail notarié

Le principal inconvénient du bail notarié est son coût et le délai de signature.

Le coût est en ordre de grandeur de quelques centaines d’euros, tout dépend des caractéristiques de votre bien. C’est néanmoins beaucoup plus cher que le bail de location que nous proposons sur Smartloc et qui suit le même modèle qui sera utilisé chez le notaire (pour rappel le modèle type est obligatoire depuis 2014).

Enfin le délai de signature peut se trouver allongé de quelques jours, le temps de rédiger l’acte et de prendre rendez-vous. Ce délai peut compliquer la finalisation de la location et entraîner le désistement de locataire. A l’opposée la signature électronique du bail de location que nous proposons permet de signer immédiatement et à distance le bail afin de verrouiller rapidement le locataire.

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