Vous venez de signer votre bail de location mais vous avez besoin de décaler la date d’effet ? Pas de panique c’est encore possible. Nous allons voir dans cet article les différents cas de figure que vous pouvez rencontrer.

Cas numéro 1 : La date d’effet est décalée de quelques jours

Pour rappel, la date d’effet du bail correspond (en théorie) à la date d’entrée dans les lieux mais aussi à la date à laquelle les loyers sont dus. Cette date doit être mentionnée dans le bail, ce dernier peut très bien être signé à l’avance.

Il se peut que l’entrée dans les lieux ait besoin d’être décalée, pour une raison ou pour une autre. Si le décalage correspond à quelques jours, pas plus d’une semaine, il n’est pas nécessaire de refaire le bail. En effet vous pouvez très bien avoir une date d’effet où le bail commence, et une autre date où le locataire a récupéré les clefs.

Si le décalage résulte du fait du locataire vous êtes en droit de demander le loyer dans sa globalité depuis la date d’effet sans en déduire les jours de décalage.

Si vous souhaitez ne pas demander les loyers au locataire pour les jours où le logement n’est pas occupé, ou si ce décalage est de votre faute, indiquez sur l’état des lieux que la date d’effet est décalée au jour même. Les loyers ne seront donc pas dus avant cette date.

Cas numéro 2 : La date d’effet est décalée de plus d’une semaine

Si la date d’effet a besoin d’être décalée de plus d’une semaine, nous vous conseillons de faire un avenant au bail quoi qu’il arrive. En effet les sommes en jeu sont plus importantes, il est donc important de clarifier clairement la date d’exigibilité du loyer.

Comme nous l’avons vu précédemment, si le décalage est dû au locataire vous pouvez lui imposer de payer entièrement le loyer depuis la date d’effet initiale, vous pourrez donc préciser sur l’avenant les raisons pour lesquelles l’entrée dans les lieux a été décalée, et rappeler que la date d’effet initiale et le paiement du loyer qui en découle sont maintenus.

En revanche, si le décalage de la date d’effet vous est imputable, il faudra impérativement déduire les jours perdus, d’autant plus si le décalage de la date d’effet est de plusieurs semaines. Effectivement, le locataire étant en aucun cas responsable de ce report de date d’entrée, il ne serait pas très correct de lui compter ces jours. Le plus simple est alors de décaler la date d’effet dans l’avenant, en rappelant les raisons du décalage.

Dans tous les cas l’avenant nous semble une solution plus simple que l’annulation du bail précédent et la rédaction d’un nouveau bail; cette annulation impliquerait notamment de devoir refaire signer les garants avec de nouveaux actes de caution solidaire.

Dans certaines situations particulières, l’annulation du bail reste la seule solution possible.

Comment annuler le bail ?

Il est possible que vous ne trouviez pas d’arrangement avec votre locataire et que vous soyez dans l’obligation d’annuler le bail. Ce désistement peut venir du locataire mais également du propriétaire.

Parmi les raisons possibles, un locataire qui refuse de prendre à bail et décale sine die l’entrée dans les lieux; un propriétaire qui se rend compte que le dossier du locataire est falsifié après signature du bail (voir notre fiche sur la vérification); ou encore un chèque de dépôt de garantie qui revient sans provisions. Nous listons toutes les raisons d’annulation sur notre article concernant la signature du bail à l’avance.

En théorie, la signature du bail engage le locataire comme le propriétaire, il est donc important d’annuler le bail avec un minimum de précautions. Nous vous recommandons donc de faire un écrit mail et/ou courrier RAR en lui rappelant les raisons qui vous amènent à annuler le bail, et lui signifier que le bail signé est annulé.

Quand le locataire est en faute, notamment lors de désistements abusifs, certains propriétaires espèrent pouvoir faire appliquer le contrat coûte que coûte.

En effet si le bail est annulé avant l’entrée dans les lieux du fait du locataire, ce dernier est obligé (en théorie) de vous donner congé (un mois en location meublée, trois en location vide) et donc de payer le loyer pendant le délai de préavis. En effet, la Cour de cassation a rappelé le principe selon lequel le locataire ayant renoncé à une location avant sa date de prise d’effet est redevable du loyer durant le délai de préavis.

Cette stratégie nous semble très aléatoire, car vous prenez le risque de poursuivre le locataire en justice sur plusieurs mois voire une année, pour récupérer deux ou trois mois de loyer, alors qu’en parallèle vous serez obligé de ne pas relouer votre bien. Une annulation du bail et une relocation à un autre candidat est donc à privilégier.

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