Vérification du dossier de location : les techniques pour déceler les faux dossiers

Le sujet des faux dossiers de location est sensible car la peur de se retrouver en situations d’impayés pousse les bailleurs à être particulièrement méfiants lors du choix de leur nouveau locataire.

Dans cet article nous allons vous donner toutes les méthodes utilisées par les agences pour détecter les faux dossiers.

Comment récupérer les dossiers de location ?

Avant de vous détailler les vérifications par pièces, voici un conseil général : privilégiez les dossiers électroniques au dossier papier.

Les faussaires préfèrent les photocopies et l’absence de trace écrite d’envoi. Par ailleurs il sera beaucoup plus facile de faire vérifier le dossier et de le conserver si vous l’avez en version électronique. De nombreux documents sont maintenant en format pdf : l’avis d’impôts en ligne, mais aussi les fiches de salaires de nombreuses sociétés.

Notre module en ligne vous permet de récupérer un dossier locataire au format PDF. Nous vous guidons pas à pas dans la vérification et dans l’éligibilité à l’assurance loyer impayé.

Passons donc maintenant à la liste (non exhaustive) des vérifications qui s’appliquent à la fois au locataire mais également aux éventuels garants. Gardez en tête qu’il ne s’agit pas de points de vérifications infaillibles mais simplement de signaux faibles dont l’accumulation doit vous alerter.

Un candidat peut ne pas avoir d’avis d’impôts s’il revient de l’étranger par exemple, mais par contre le doute doit vous rendre méfiant et si vous détectez des anomalies sur les fiches de paie il faudra alors refuser le dossier (même s’il peut paraître tentant de l’accepter).

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Vérification des revenus déclarés

Vérification de l’avis d’impôts

Rendez-vous sur la page dédiée du site des impôts pour vérifier l’avis d’imposition fourni par le locataire : page de vérification impots.gouv. En tapant le numéro fiscal du candidat et la référence de l’avis vous allez pouvoir vérifier que les montants déclarés n’ont pas été modifiés. Si l’avis ressort avec des infos différentes que celui que le candidat vous a fourni, ou si l’avis ne ressort pas il est fort probable que le document ait été falsifié.

Cette arme est imparable pour détecter les fraudes, mais elle est limitée dans la mesure où certains candidats n’ont pas d’avis, qu’ils reviennent de l’étranger ou qu’ils démarrent leurs vies professionnelles. C’est donc un critère de validation positive très fort, mais cela ne suffit pas à exclure des candidats.

capture avis
Capture d’écran d’un avis d’impôts avec les identifiants à utiliser sur la page de vérification impots.gouv

Cohérences des revenus

Revenu brut contractuel

Pour un salarié le revenu brut annuel précisé dans le contrat de travail doit correspondre grosso modo au revenu brut mensuel multiplié par 12 figurant en haut de la fiche de salaire (attention au revalorisation si ancien contrat ou paiement sur 13 mois).

Ratio net/brut

Le revenu net mensuel de la fiche de salaire doit correspondre grosso modo à 75% du salaire brut.

Cohérence du net imposable

Le revenu net mensuel de la fiche de salaire multiplié par 12 doit correspondre grosso modo au revenu imposable déclaré sur la feuille d’impôts.

Base de charges sociales

Vous pouvez vérifier à la volée quelques lignes de charges sociales sur la feuille de paie. Vérifiez notamment que certaines lignes ont une assiette égale au revenu brut du haut de la feuille de salaire (ce n’est pas le cas pour toutes les lignes). Regardez également que les calculs en pourcentage sont justes.

Cohérence des cumuls

D’un mois sur l’autre les cumuls doivent parfaitement correspondre, vous les trouverez souvent en bas des fiches de salaire, faites la somme par exemple du net imposable du mois N et du cumul net imposable du mois N-1 pour obtenir le cumul net imposable du mois N. Si cela ne correspond il est fortement probable que le bulletin de salaire soit falsifié (les cumuls sont une addition simple faite par le logiciel de paie). Vous pouvez demander des explications au locataire mais soyez extrêmement méfiants car c’est l’erreur principale que font les faussaires.

capture cumul

Date d’entrée

Vous pouvez vérifier que la date d’entrée précisée sur la feuille de salaire correspond bien à la date précisée dans le contrat de travail ou à celle figurant sur l’attestation employeur. Dans le même esprit vous pouvez vérifier que les congés cumulés sont cohérents avec la date d’entrée (un salarié depuis 3 ans dans une entreprise ne peut avoir ses droits de congés en cours égaux à 0)

Saisie sur salaire et autres mentions

Vérifiez enfin les lignes des bulletins de salaire, pour détecter des éventuelles saisies ou oppositions sur salaire (c’est un critère d’exclusion pour la garantie loyer impayé) mais également des lignes « entrée/sortie » qui signifieraient que le candidat est en instance de départ.

screenshot_saisie

Vérification de l’existence de la société

Existence sur le greffe

Que ce soit pour les salariés employés d’une société ou pour les dirigeants d’entreprise, l’existence de leur société peut facilement être vérifiée sur societe.com en tapant le numéro SIREN (9 premiers chiffres du numéro SIRET que vous trouverez sur les feuilles de paie).

Soyez attentifs notamment si le candidat ressort comme mandataire de la société, cela veut dire qu’il peut contrôler sa rémunération et que les éventuels bulletins de salaire ont peu de valeurs, il est alors recommandé de fonder la solvabilité du dossier sur l’avis d’imposition.

Regardez enfin que la société n’est pas fermée ou en liquidation judiciaire.

Appel à l’employeur

Vous pouvez évidemment appeler la société en passant par son site web ou par les pages jaunes, mais cette méthode n’est pas forcément garantie dans la mesure où certains employeurs peuvent être de connivence avec des candidats faussaires. Dans tous les cas ne vous contentez pas d’appeler le numéro présenté sur les documents, utilisez une source extérieure.

Une des solutions possibles est de vérifier le bulletin de salaire en ligne via des services utilisés par les employeurs, Payfit notamment vient de lancer un service de vérification des fiches de paie, mais attention ce système n’est pas encore partagé par tous les employeurs.

Vérification de l’identité

Photo de la pièce d’identité

Vérifiez bien la copie de la pièce d’identité fournie par le locataire, la photo doit correspondre à la personne qui va signer.

Numéro de sécurité sociale

Vérifiez que son numéro de sécurité sociale sur ses fiches de paie coïncide bien avec son année de naissance (les deuxième et troisième chiffres du numéro de sécu correspondent à l’année de naissance, les chiffres suivants au département de naissance, les personnes nées à l’étranger ayant le chiffre 99.

Présence sur Internet

Ce n’est pas un critère bloquant mais si le candidat a un gros poste dans une société connue, il est quasiment certain qu’il soit présent sur Google, que ce soit sur Linkedin ou sur une page de la société.
Si certaines pièces vous paraissent douteuses ou mal photocopiées n’hésitez pas à demander un original, notamment une pièce d’identité à la signature.
Dernière précaution si le garant ne peut se déplacer lors de la signature du bail, envoyez-lui l’acte de caution solidaire directement par la poste, sans donner un exemplaire au locataire, pour être bien sûr que le locataire ne signe pas au nom du garant. Vous pouvez éventuellement lui demander d’authentifier sa signature en mairie.

Quelles sont les conséquences d’un dossier falsifié ?

En pratique un faux dossier n’implique pas systématiquement un impayé à la clef; ce peut être simplement un locataire qui cherche à améliorer ses chances d’avoir un bien qu’il convoite.

Néanmoins le dossier falsifié augmente grandement le risque d’impayés car:

  • le locataire peut en réalité avoir une situation fragile qui va impliquer des difficultés financières à moyen terme
  • le locataire peut tout simplement être de mauvaise foi et avoir prévu de ne pas payer dès le premier mois

Si vous vous rendez compte en cours de bail que le dossier du locataire est falsifié, vous pouvez demander la résiliation du bail même si le locataire vous paie régulièrement. La procédure n’est pas simple mais la jurisprudence a déjà statué dans le sens du bailleur (cf tweet ci-contre).

Si vous vous rendez compte en cours de procédure d’expulsion que le locataire a falsifié son dossier, vous ne pouvez pas accélérer la procédure civile de résiliation du bail et d’expulsion du locataire. Vous pouvez essayer de le poursuivre en parallèle pour faux et usage de faux mais vous n’avez quasiment aucune chance de voir la procédure aboutir.

Si le faux dossier vous a été validé par une agence, vous pouvez éventuellement poursuivre l’agence en responsabilité (qui fera éventuellement sa responsabilité civile professionnelle), mais sachez que la falsification doit être évidente; si le dossier est un faux très bien fait la responsabilité de l’agence va être difficilement activable car l’agent immobilier n’est pas censé être un expert en détection de faux.

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17 commentaires sur “Vérification du dossier de location : les techniques pour déceler les faux dossiers

  1. Jean Valjean le a posté:

    Merci SmartLoc pour cet article éclairant, afin d’espérer habiter dans un endroit décent malgré un marché de l’immobilier qui frise la ségrégation sociale, je sais comment falsifier mon dossier de façon cohérente à présent !

  2. Chloé le a posté:

    Je suis locataire, je change de région et de contrat de travail. Mon contrat est un CDI mais avec une période d’essai (comme c’est presque toujours le cas), donc bien que je gagne bien plus que 3 fois le loyer, personne ne veut me louer car je ne rentre pas dans les critères de l’assurance loyer impayé ! Comment suis-je censée faire ? Hôtel jusqu’à la fin de ma période d’essai ?

  3. Benoist Sophie le a posté:

    Bonjour,

    Je mets en location un T2. J’ai rencontré un candidat qui me semble sérieux, le dossier est complet, l’avis d’imposition vérifié, l’attestation employeur donnée et un appel à la société où il est employé confirme qu’il est bien en CDI avec les bonnes rémunérations.
    MAIS : nous avons relevé 2 fautes d’orthographe surs la fiche de paie (« personalisé » et « horraire ») et l’appel passé à la société employeur sur une ligne fixe a basculé sur un portable et ce n’est pas le directeur que nous avons eu mais une autre personne qui a confirmé que le candidat était en CDI.
    Nous sommes un peu perplexes.
    Auriez-vous des conseils?
    Merci!

    • PC33600 le a posté:

      Bonjour Madame si vous avez peur adressez vous à une agence immobilière elle est responsable pendant toute la durée du bail
      Si vous voulez faire la location seule
      Il faut demander les 2 derniers avis d’imposition c’est le plus important
      Et dernières quittances de loyers

  4. Malek le a posté:

    Bonjour,
    J’aimerai des informations svp.
    J’ai 25 ans et cadre et j’ai fini les etudes en alternance il y’a un an et j’ai effectué un CDD d’un an dans la meme societé.
    Le souci c’est qu’aujourd’hui je suis en recherche d’emploi et gagne plus de 1500 eur de chomage et je n’arrive pas à trouver d’appartement bien que j’ai des garants et je pourrais tres bien honorer tous mes loyers.
    Alors qu’il y’a des etudiants qui sont acceptés avec des gatants c’est vraiment injuste.

    Y’a t’il des solutions dans mon cas?
    Merci beaucoup de votre retour.

  5. prisonforslumlords le a posté:

    Haha, arrêtez de demander un CDI avec 4 fois le montant du loyer pour louer des placards de 16m² avec des murs moisis en centre-ville, les locataires seront peut-être plus honnêtes avec vous. Dommage qu’il n’y ait pas de site pour ficher les propriétaires véreux aussi.
    Signé : une personne qui va se retrouver à la rue dans deux mois malgré un salaire régulier.

    • tony le a posté:

      tout à fait d’accord avec vous!! actuellement je rencontre des problèmes pour louer une maison sur Bordeaux car je suis micro-entrepreneur depuis 2 mois (après avoir habité au Maroc pendant 5 ans) et que je n’ai pas de fiches de paies ni de contrat de travail et évidemment pas d’avis d’imposition!! PERSONNE ne veut me louer ,même les proprios véreux avec des baraques toutes moisies demandent des garanties impossible à donner!! pourtant je gagne en moyenne 4000 €/mois!!

    • Christian le a posté:

      Tout à fait d’accord, ajouté les propriétaires qui font leurs choix au faciès,

    • coindreau le a posté:

      Bonjour
      Je suis tout à fait d’accord avec vous, il y a des gens malhonnêtes des deux côtés, à la différence prête que si un propriétaire vous loue un bien indécent ou sur-évalué par rapport au loyer demandé, rien ne vous empêche sans verser un sous d’appeler les services de mairie, de ne pas payer votre loyer a terme sans risque de devoir payer aucun intérêts car c’est une clause abusive et illégale, qu’il est très difficile de mettre un mauvais payeur à la porte, c’est long pardon très long et coûteux. Imaginez donc! Il est interdit au propriétaire de rentrer dans le logement sans autorisation du locataire même en cas de sinistre!!! Vous imaginez vous travailler des années pour obtenir un credit bancaire, payer un logement, le rénover à vos frais et ne pas avoir le droit de rentrer sans l’autorisation de quelqu’un qui ne vous paye pas et voir votre bien se détruire devant vous? Assurément non, moi non plus d’ailleurs. Du coup, devant tant de protections débiles du locataire, cela fait monter la surenchère des documents demandés. En conclusion, le locataire idéal est entre un homme et une femme, une femme (plus soigneuse en général) avec enfants sans enfants? Sans enfants, avec enfants impossible de la virer. Avec caution solidaire de papa maman. papa, maman profession libérale et gros salaires, demander une assurance, un mois de caution si possible 2, ainsi que tous les papiers qui vous passent par la tête. la fille étudiante ou un travail de 3 a 4 fois le loyer. etc etc etc. En fait ne plus louer au pauvre c’est le mieux à moins qu’il soit possible d’asseoir rapidement une situation qui part en C……lle. Les villes on normalement l’obligation de construire des logements sociaux, Versailles, Chouzy et Neuilly pareillement mais comme la population locale ne veut pas de ce genre de population chez eux ils préfèrent payer une amende au gouvernement complice qui se rabat sur le parc immobilier privé, en général pour le marche des studios des petites propriétaires qui se retrouvent indirectement a assumer les devoirs de l’état. Imaginez ce qui se passe pour lui lorsqu’il ne touche plus le loyer, doit faire face aux des frais de justice interminable et doit continuer de payer charges de l’immeuble et impôts. Bien sûr tous les locataires qui font face à des problèmes de paiement ne sont pas tous de mauvaise foi, loin s’en faut mais de bonne ou de mauvaise foi, l’état laisse le propriétaire se démerder seul.

      • Pixpix le a posté:

        C’est exactement ça le problème, les propriétaires n’ont aucune sécurité de leur côté. Un locataire qui ne paie pas c’est les emmerdes assurés, même avec une décision de justice puisque si le locataire n’est pas solvable et bien les loyers impayés sont perdus (par contre le crédit immobilier est bien là lui à la fin du mois)

        Du coup les propriétaires choisissent les candidats les plus stables et laissent sur le carreau tout ceux qui sont en situation précaire : demandeurs d’emploi, CDD, intérim, période d’essai, etc… alors que tous ne sont pas de mauvais payeurs.

        En revanche si on donnait aux propriétaires un filet de sécurité, garantissant le paiement de loyers impayés, je suis certain que l’accès au logement serait beaucoup plus simple.

        Le système n’est pas en phase avec la réalité et même si je ne cautionne pas je ne suis pas étonné que certains locataires finissent par faire des faux dossier.

  6. guy ito le a posté:

    BONJOUR
    mon locataire à 70 ans il fournit un relevé de sa caisse retraite CARSAT portant 2612 € par mois et un avis d’impôt de 8000 € qu’il justifie parcequ’il a pris une année sabbatique = c’est possible
    on loue, il laisse une maison saccagée et il a déjà fait ça et il recommence pour le nouveau bailleur il declare de la CARSAT 3600 par mois et l’avis d’impôt 48000
    bien sûr il fait des faux en ajoutant 2 puis 3 et 4 etc… on ne peut savoir pour la CARSAT il ne veulent donner aucune indication

  7. Client Smartloc le a posté:

    Bonjour,

    Je n’ai pas trouvé de téléphone aussi je vous écris ; Je suis en train de mettre en location un appartement à COURBEVOIE et j’ai un candidat ingénieur depuis mars 2018 en CDI avec sa compagne dont les revenus à eux deux sont conformes à vos critères ; cependant monsieur ne peut pas fournir d’avis d’imposition ; il est camerounais en situation régulière ;

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      L’avais d’imposition est optionnel, donc vous pouvez souscrire sans ce document.
      Mais idéalement demandez une explication au locataire.

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