Vérification du dossier de location : les techniques pour déceler les faux dossiers

Le sujet des faux dossiers de location est sensible car la peur de se retrouver en situations d’impayés poussent les bailleurs à être particulièrement méfiants lors du choix de leur nouveau locataire.

Dans cet article nous allons vous donner toutes les méthodes utilisées par les agences pour détecter les faux dossiers.

Comment vérifier un dossier de location ?

Le risque d’impayés n’en demeure pas moins plus grand avec un candidat présentant un faux dossier. Conscients que les faussaires sont souvent plus au fait des différentes techniques que les propriétaires, nous avons choisi de mettre tout le monde sur un pied d’égalité en vous révélant les principales vérifications à faire. De nombreux professionnels préfèrent garder pour eux leurs techniques qui s’avéreraient infaillibles; nous partons du principe qu’il s’agit de pratiques de bons sens que nous devons partager.

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Faites vérifier le dossier de votre locataire

Voici la liste (non exhaustive) des vérifications qui s’applique à la fois au locataire mais également aux éventuels garants, par ordre décroissant d’importance :

1) Vérification des revenus déclarés

Vérification de l’avis d’impôts

Rendez-vous sur la page dédiée du site des impôts pour vérifier l’avis d’imposition fourni par le locataire : page de vérification impots.gouv. En tapant le numéro fiscal du candidat et la référence de l’avis vous allez pouvoir vérifier que les montants déclarés n’ont pas été modifiés.

Cette arme est imparable pour détecter les fraudes, mais elle est limitée dans la mesure où certains candidats n’ont pas d’avis, qu’ils reviennent de l’étranger ou qu’ils démarrent leurs vies professionnelles. C’est donc un critère de validation positive très fort, mais cela ne suffit pas à exclure des candidats.

Revenu brut contractuel

Pour un salarié le revenu brut annuel précisé dans le contrat de travail doit correspondre grosso modo (attention au revalorisation si ancien contrat ou paiement sur 13 mois) au revenu brut mensuel multiplié par 12 figurant en haut de la fiche de salaire

Ratio net/brut

Le revenu net mensuel de la fiche de salaire doit correspondre grosso modo à 75% du salaire brut.

Cohérence du net imposable

Le revenu net mensuel de la fiche de salaire multiplié par 12 doit correspondre grosso modo au revenu imposable déclaré sur la feuille d’impôts

Base de charges sociales

Vous pouvez vérifier à la volée quelques lignes de charges sociales sur la feuille de paie. Vérifiez notamment que certaines lignes ont une assiette égale au revenu brut du haut de la feuille de salaire (ce n’est pas le cas pour toutes les lignes). Regardez également que les calculs en pourcentage sont justes

Cohérence des cumuls

D’un mois sur l’autre les cumuls doivent parfaitement correspondre, vous les trouverez souvent en bas des fiches de salaire, faites la somme par exemple du net imposable du mois N et du cumul net imposable du mois N-1 pour obtenir le cumul net imposable du mois N. Si cela ne correspond il est fortement probable que le bulletin de salaire soit falsifié (les cumuls sont une addition simple fait par le logiciel de paie). Vous pouvez demander des explications au locataire mais soyez extrêmement méfiants car c’est l’erreur principale que font les faussaires.

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Date d’entrée

Vous pouvez vérifier que la date d’entrée précisée sur la feuille de salaire correspond bien à la date précisée dans le contrat de travail ou à celle figurant sur l’attestation employeur. Dans le même esprit vous pouvez vérifier que les congés cumulés sont cohérents avec la date d’entrée (un salarié depuis 3 ans dans une entreprise ne peut avoir ses droits de congés en cours égaux à 0)

Saisie sur salaire et autres mentions

Vérifiez enfin les lignes des bulletins de salaire, pour détecter des éventuels saisies ou oppositions sur salaire (c’est un critère d’exclusion pour la garantie loyer impayé) mais également des lignes « entrée/sortie » qui signifierait que le candidat est en instance de départ.

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2) Vérification de l’existence de la société

Existence sur le greffe

Que ce soit pour les salariés employés d’une société ou pour les dirigeants d’entreprise, l’existence de leur société peut facilement être vérifiée sur societe.com en tapant le numéro SIREN (9 premiers chiffres du numéro SIRET que vous trouverez sur les feuilles de paie).

Soyez attentifs notamment si le candidat ressort comme mandataire de la société, cela veut dire qu’il peut contrôler sa rémunération et que les éventuels bulletins de salaire ont peu de valeurs, il est alors recommandé de fonder la solvabilité du dossier sur l’avis d’imposition.

Regardez enfin que la société n’est pas fermée ou en liquidation judiciaire.

Appel à l’employeur

Vous pouvez évidemment appeler la société en passant par son site web ou par les pages jaunes, mais cette méthode n’est pas forcément garantie dans la mesure où certains employeurs peuvent être de connivence avec des candidats faussaires.

3) Vérification de l’identité

Photo de la pièce d’identité

Vérifiez bien la copie de la pièce d’identité fournie par le locataire, la photo doit correspondre à la personne qui va signer.

Numéro de sécurité sociale

Vérifiez que son numéro de sécurité sociale sur ses fiches de paie coïncide bien avec son année de naissance (les deuxième et troisième chiffre du numéro de sécu correspondent à l’année de naissance, les chiffres suivants au département de naissance, les personnes nés à l’étranger ayant le chiffre 99.

Présence sur Internet

Ce n’est pas un critère bloquant mais si le candidat a un gros poste dans une société connue, il est quasiment certain qu’il soit présent sur Google, que ce soit sur Linkedin ou sur une page de la société.

Conseil Smartloc Vous pouvez toujours appeler l’employeur pour vérifier que la personne figurant sur les fiches de salaire est toujours présente; il est en effet possible de modifier simplement le nom sur la fiche de paie ou de modifier la date pour une candidat ayant quitté l’entreprise.

Si certaines pièces vous paraissent douteuses ou mal photocopiées n’hésitez pas à demander un original, notamment une pièce d’identité à la signature.

Dernière précaution si le garant ne peut se déplacer lors de la signature du bail, envoyez-lui l’acte de caution solidaire directement par la poste, sans donner un exemplaire au locataire, pour être bien sûr que le locataire ne signe pas au nom du garant. Vous pouvez éventuellement lui demander d’authentifier sa signature en mairie.

Faire vérifier le dossier

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Faites vérifier le dossier de votre locataire

Quelles sont les conséquences d’un dossier falsifié ?

En pratique un faux dossier n’implique pas systématiquement un impayé à la clef; ce peut être simplement un locataire qui cherche à améliorer ses chances d’avoir un bien qu’il convoite.

Néanmoins le dossier falsifié augmente grandement le risque d’impayés car:

  • le locataire peut en réalité avoir une situation fragile qui va impliquer des difficultés financières à moyen terme
  • le locataire peut tout simplement être de mauvaise foi et avoir prévu de ne pas payer dès le premier mois

Si vous vous rendez compte en cours de bail que le dossier du locataire est falsifié, vous pouvez demander la résiliation du bail même si le locataire vous paie régulièrement. La procédure n’est pas simple mais la jurisprudence a déjà statué dans le sens du bailleur (cf tweet ci-contre).

Si vous vous rendez compte en cours de procédure d’expulsion que le locataire a falsifié son dossier, vous ne pouvez pas accélérer la procédure civile de résiliation du bail et d’expulsion du locataire. Vous pouvez essayer de le poursuivre en parallèle pour faux et usage de faux mais vous n’avez quasiment aucune chance de voir la procédure aboutir.

Si le faux dossier vous a été validé par une agence, vous pouvez éventuellement poursuivre l’agence en responsabilité (qui fera éventuellement sa responsabilité civile professionnelle), mais sachez que la falsification doit être évidente; si le dossier est un faux très bien fait la responsabilité de l’agence va être difficilement activable car l’agent immobilier n’est pas censé être un experte en détection de faux.

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8 commentaires sur “Vérification du dossier de location : les techniques pour déceler les faux dossiers

  1. Client Smartloc le a posté:

    Bonjour,

    Je n’ai pas trouvé de téléphone aussi je vous écris ; Je suis en train de mettre en location un appartement à COURBEVOIE et j’ai un candidat ingénieur depuis mars 2018 en CDI avec sa compagne dont les revenus à eux deux sont conformes à vos critères ; cependant monsieur ne peut pas fournir d’avis d’imposition ; il est camerounais en situation régulière ;

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      L’avais d’imposition est optionnel, donc vous pouvez souscrire sans ce document.
      Mais idéalement demandez une explication au locataire.

  2. guy ito le a posté:

    BONJOUR
    mon locataire à 70 ans il fournit un relevé de sa caisse retraite CARSAT portant 2612 € par mois et un avis d’impôt de 8000 € qu’il justifie parcequ’il a pris une année sabbatique = c’est possible
    on loue, il laisse une maison saccagée et il a déjà fait ça et il recommence pour le nouveau bailleur il declare de la CARSAT 3600 par mois et l’avis d’impôt 48000
    bien sûr il fait des faux en ajoutant 2 puis 3 et 4 etc… on ne peut savoir pour la CARSAT il ne veulent donner aucune indication

  3. prisonforslumlords le a posté:

    Haha, arrêtez de demander un CDI avec 4 fois le montant du loyer pour louer des placards de 16m² avec des murs moisis en centre-ville, les locataires seront peut-être plus honnêtes avec vous. Dommage qu’il n’y ait pas de site pour ficher les propriétaires véreux aussi.
    Signé : une personne qui va se retrouver à la rue dans deux mois malgré un salaire régulier.

    • tony le a posté:

      tout à fait d’accord avec vous!! actuellement je rencontre des problèmes pour louer une maison sur Bordeaux car je suis micro-entrepreneur depuis 2 mois (après avoir habité au Maroc pendant 5 ans) et que je n’ai pas de fiches de paies ni de contrat de travail et évidemment pas d’avis d’imposition!! PERSONNE ne veut me louer ,même les proprios véreux avec des baraques toutes moisies demandent des garanties impossible à donner!! pourtant je gagne en moyenne 4000 €/mois!!

    • Christian le a posté:

      Tout à fait d’accord, ajouté les propriétaires qui font leurs choix au faciès,

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