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Après 9 années d’expérience dans l’immobilier locatif, des centaines de locations traitées par les équipes de Smartloc à Paris, des dizaines de milliers réalisées par nos clients particuliers via notre assistant de gestion locative, notre équipe a une bonne vision des méthodes qui fonctionnent pour trouver le bon locataire rapidement.

Voici notre revue exhaustive des 5 principales erreurs à ne pas faire.

Erreur n°1 : diffuser son annonce sur un seul site

Si vous décidez de louer sans agence, vous avez probablement deux sites des locations entre particuliers en tête : PAP et Le Bon Coin.

Même si vous êtes dans une zone tendue, nous vous recommandons de diffuser sur les deux en même temps et ne pas vous contenter d’un seul. Il est en effet probable que certains locataires cherchent sur un site mais pas sur l’autre, ou plus simplement qu’ils aient défini un profil avec des alertes sur PAP mais pas sur Le Bon Coin et vice versa.

Point très important : Seloger est maintenant disponible pour les particuliers (voici le lien pour déposer une annonce), et ce service est gratuit. Vous le savez probablement mais Seloger a une audience équivalente au Bon Coin sur les annonces immobilières, nous vous recommandons donc fortement de publier également sur cette plateforme si vous êtes en zone non tendue.

Si vous publiez sur ces trois sites, il nous semble par contre superflu de poster sur la marketplace de Facebook ou sur d’autres réseaux sociaux.

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Erreur n°2 : Fixer un loyer trop élevé

C’est l’erreur la plus contre-intuitive : fixer un loyer au-dessus du marché va in fine vous faire perdre du temps et de l’argent.

Imaginez un appartement à Paris 3P 50m² aux Gobelins, l’encadrement des loyers donne une valeur maximum de 1400€ hors charges, donc environ 1500€ avec charges. A cette valeur de loyer si l’appartement est en bon état vous allez louer en quelques jours.

Supposons maintenant que vous souhaitez fixer un loyer plus cher, disons 1750€ charges comprises. Vous vous exposez alors à plusieurs problèmes :

  1. vous allez mettre probablement un mois à louer au lieu d’une semaine, donc vous perdrez 15 jours soit 750€ de loyer à chaque changement de locataire, c’est ce que qu’on appelle la vacance locative; par ailleurs vous allez faire plus de visites donc plus de temps passé
  2. le locataire qui acceptera ce loyer trop cher va probablement rester moins longtemps, donc le problème précédent de temps passé et de vacance locative va survenir tous les ans au lieu de tous les deux ans si le locataire était resté plus longtemps
  3. le loyer trop cher va probablement rebuter les bons dossiers, par contre il ne rebutera pas les fraudeurs, qui de toute façon avaient prévu de ne pas payer, que le loyer soit à 1500€ ou à 1750€
  4. au-delà des fraudeurs vous allez avoir plus de mal à trouver des dossiers éligibles à l’assurance loyer impayé, car loyer plus cher + dossier moins bon = ratio de solvabilité plus faible

Voilà pour les conséquences pratiques, nous n’évoquerons pas les paramètres fiscaux qui font que les 250€ par mois que vous demanderez seront imposés à votre tranche marginale d’impôts, donc probablement fortement taxés (à parti si vous louez au LMNP réel). Pour en savoir plus sur ce sujet, consultez notre fiche sur la fixation du loyer.

Erreur n°3: Rédiger une annonce sommaire

Airbnb a commencé a décollé grâce à des photos réalisées par des professionnels. Les photos, et de manière plus générale l’annonce, sont des paramètres déterminants de réussite pour votre recherche locataire.

De nombreuses offres se développent à la vente, notamment le coaching immo de PAP, mais les faibles sommes en jeu en location vous obligent à faire l’effort vous-même de rédiger correctement l’annonce et de prendre des photos de qualité.

Qui dit annonce correctement rédigée dit exhaustivité et intelligibilité des informations : proscrivez les acronymes comme SDB RDC HC, donnez la localisation précise du bien, ce que les charges contiennent (eau chaude, parking), l’étage avec ou sans ascenseur, le nombre de pièces et de chambres, la présence de chambre en enfilade, etc.

Pour les photos la règle est simple, des photos prises à mi-hauteur, bien exposées, avec un smartphone de qualité ou un reflex numérique. Enlevez l’aspirateur qui traîne, la vaisselle sur la table. Enfin la première photo est déterminante, c’est celle qui s’affichera dans les résultats de recherche, choisissez donc une photo attirante, d’une des pièces principales. Proscrivez les photos de façade, de salles de bains ou de cage d’escalier en première photo.

Erreur n°4 : Restreindre les profils de locataire

Si vous diffusez une annonce de qualité, au bon loyer, sur les 3 plateformes que nous vous avons indiquées (Seloger, PAP, Le Bon Coin), vous allez avoir des candidats potentiels intéressés par votre logement.

A ce stade vos critères de sélection des dossiers peuvent bloquer la signature du bail. En effet si vous avez en tête des critères trop restrictifs, vous prenez le risque de ralentir la signature du bail, voire même de rater des profils corrects dans la première vague de visites, qui rappelons-le constitue le pool principal de prospects (puisqu’ils ont reçu une alerte mail lors de la parution de votre annonce).

Les deux pièges classiques en termes de critères sont i) vouloir absolument un garant ii) vouloir absolument un candidat éligible à la garantie loyer impayé.

Nous avons fait un article complet sur les 4 types de garanties possibles pour les locataires. En résumé pour chaque profil de locataire une solution de garantie existe. Si vous n’avez pas forcément beaucoup de choix, il ne faut donc pas hésiter par exemple à accepter les CDI en période d’essai qui sont éligibles à la garantie Visale (voir notre fiche comment choisir un locataire pour plus de détails sur la sélection).

Erreur n°5 : Attendre l’entrée dans les lieux pour signer le bail

Vous avez trouvé un candidat qui vous convient, son dossier est prêt mais il ne souhaite rentrer dans les lieux que dans 3 semaines.

Pour éviter les désistements pendant ces 3 semaines, nous vous recommandons fortement de signer le bail rapidement, quitte à mettre une date d’effet dans le futur. Vous réduisez ainsi les chances d’avoir un candidat non fiable, qui vous donne une réponse de principe mais qui en réalité continue à chercher un logement qu’il jugera meilleur.

Pour signer rapidement vous pouvez convenir d’un rendez-vous physique, ou plus simplement recourir à la signature électronique du bail de location.

Sachez enfin que vous pouvez demander le dépôt de garantie dès la signature du bail. Si le locataire accepte de vous le régler d’avance c’est une preuve supplémentaire d’engagement. Pour en savoir plus sur ce sujet, consultez notre fiche sur la signature du bail à l’avance.

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