Le coaching immo de PAP, vraiment mieux qu’une agence ?

Avec un nombre de transaction records dépassant le million de ventes en résidentiel, l’année 2019 a également vu un record de transactions réalisées par les agences immobilières.

Souvent décriées par les particuliers, les agences finissent quand même par réaliser environ 70% des ventes, soit en ordre de grandeur 7 milliards d’euros d’honoraires payées aux agences en 2019.

Pour attaquer ce marché énorme, PAP a lancé en mai 2019 l’offre « Mieux qu’une agence », renommée aujourd’hui « Coaching immo » avec l’idée de proposer des services complémentaires à leur offre historique de parution d’annonces entre particuliers. L’idée étant de se rapprocher des services d’une agence, sans tomber sous les fourches de la loi Hoguet réglementant l’activité d’agence.

La pari est osé et la stratégie se rapproche de la gestion locative en ligne que nous proposons aux bailleurs particuliers sur Smartloc. Nous avons donc voulu en savoir plus sur cette offre et vous expliquer en détail les avantages (nombreux) que nous voyons par rapport à une agence immobilière classique.

Prestations : mieux qu’une agence sans les visites

En résumé voici la liste des prestations fournies par le Coaching immo, nous vous avons rappelé en parallèle ce que fait une agence :

Prestations Coaching immo PAP Agence immobilière
Photos pro Oui Souvent
Visite virtuelle Oui Parfois
Estimation du prix Oui Oui
Filtrage des appels Oui Oui
Filtrage des mails Non Oui
Visites Non Oui
Négociation Non Oui
Promesse de vente Non (faite par notaire) Parfois (sinon notaire)
Prix 690€ 10 000€
Paiement Au démarrage A la vente

Au-delà du prix que nous aborderons plus loin dans l’article, la différence principale par rapport à une agence est que PAP ne s’occupe pas des visites.

Quant à la rédaction et de la signature de la promesse de vente, il est important de noter que la plupart des agences la confient de toute façon au notaire, qui s’en charge très bien sans surcoût.

Visites virtuelles et photos professionnelles

Le nom de l’offre, Mieux qu’une agence, retenu initialement par PAP était censé vous convaincre que le service proposé sera meilleur qu’une agence alors même que vous restez en charge des visites. L’offre de PAP répond notamment à sa promesse via des photos de votre appartement faites par une professionnel, mais surtout une visite virtuelle.

Ce type de technologie est très efficace pour convaincre des acheteurs potentiels de visiter lorsqu’elles sont combinées à des photos professionnelles (elles ont fait le succès de Airbnb notamment).

La visite virtuelle est également recommandée en cette période de déconfinement où les contacts physiques sont à minimiser. Elle permet enfin d’éviter les visites inutiles des acheteurs qui se rendent compte sur place d’un point bloquant, comme une chambre en enfilade par exemple.

Vous pouvez voir un exemple de visite virtuelle sur le site d’Ubixus, un prestataire qui propose ce type de services; au passage vous verrez que la prestation est de l’ordre de 400€ TTC pour un appartement de 100m², à comparer au tarif de 690€ TTC de PAP sur l’intégralité de la prestation. Sinon faites une recherche sur PAP, les annonces avec visites virtuelles sont facilement reconnaissables.

La plupart des agences proposent ce service de visite virtuelle et de photos faites par des professionnels, mais cela n’est pas systématique, notamment si vous leur confiez un simple mandat de vente sans exclusivité. Elles n’investiront alors souvent pas le temps et l’argent nécessaire à la réalisation de photos professionnelles et d’une visite virtuelle.

Diffusion des annonces sur PAP

Si vous décidez de vendre en direct, les deux principales plateformes d’annonces à utiliser sont PAP et Le Bon Coin. Dans le cadre de l’offre de coaching immobilier, PAP vous offre la diffusion de votre annonce sur leur site Pap.fr. Cette prestation coûte normalement 49€/mois et peut suffire à vendre le logement dans une zone tendue.
En plus de vous fournir les photos, la visite virtuelle, l’aide dans la rédaction de l’annonce, un plan du logement est insérée dans l’annonce, ce qui est clairement un argument supplémentaire permettant aux acquéreurs de se projeter avant et après visite.

Exemple d’un plan permettant de voir que le bureau peut être transformé en troisième chambre

Dans une zone où la demande n’est pas très forte, il peut néanmoins être nécessaire de doubler l’annonce PAP par une annonce que vous publiez sur Le Bon Coin.

Après vérification auprès des équipes de PAP, vous êtes libre de publier des annonces ailleurs, en réutilisant les photos professionnelles et le lien de la visite virtuelle.

Dans une zone non tendue ou pour des biens atypiques, nous recommandons de fortement de faire l’annonce sur Le Bon Coin en complément, voire même de la tripler par une annonce sur Seloger qui accepte maintenant les annonces des particuliers.

A noter que PAP ne filtrera pas les contacts ne venant pas de son site, or nous allons voir que c’est un service bien pratique.

Filtrage des appels

Si vous essayez de vendre un appartement dans une zone tendue, vous allez rapidement vous rendre compte d’un problème de taille : les agences vont faire le siège de votre téléphone et de votre boîte mail. Et comme vous devez par ailleurs être réactif pour des prospects potentiels, vous dépensez beaucoup de bande passante à leur répondre non.

Pour l’avoir vécu personnellement, certaines agences se présentent lors de l’appel, mais d’autres ne se dévoilent que lors de la visite, engendrant dans tous les cas des pertes de temps importantes. Certaines n’hésitent pas à dupliquer votre annonce pour la poster sur Seloger, captant ainsi des acheteurs qui auraient pu vous contacter directement.

Pour éviter cette jungle, PAP vous propose de filtrer les appels des personnes intéressées par votre annonce, et de refuser dans la mesure du possible les agences.

Ce service a également comme intérêt de qualifier un minimum les acheteurs potentiels, notamment en vérifiant leur capacité de financement. Vous gagnez ainsi du temps et les acheteurs potentiels également car il est toujours préférable de faire son plan de financement avant de chercher (nous vous recommandons de passer par Pretto qui pourra vous faire une attestation sur votre capacité de financement). En effet les conditions de crédit se resserrent depuis le déconfinement, et les banques refusent de plus en plus de demandes.

Prix : un gain conséquent mais difficile à appréhender

La vraie différence entre l’offre de PAP est une agence est le prix : à 690€ TTC, l’offre de PAP vous permet d’économiser plusieurs milliers, voire plusieurs dizaines de milliers d’euros.

Comment les équipes de PAP arrivent à proposer un tarif aussi bas ?

La première réponse est qu’ils vous facturent la prestation quoi qu’il arrive, contrairement à une agence qui n’est payée qu’une fois la vente réalisée. Vous payez donc 10000€ d’honoraires à une agence, qui en réalité à travaillé sur 3 ventes en parallèle sur lesquelles elle n’a pas été payée.

La deuxième raison est que PAP ne réalise pas les visites, et que c’est de loin cette prestation qui coûte le plus cher à une agence.

La dernière raison est que PAP a un coût d’acquisition du client beaucoup plus faible qu’une agence, à la fois par son positionnement prix mais aussi par sa notoriété historique. Ils n’ont donc pas besoin d’amortir leur budget marketing en facturant des prix délirants.

Cela nous semble une évidence mais il est bon de le rappeler : même si c’est l’acheteur qui in fine paie les honoraires à l’agence via le prix FAI (frais d’agence inclus), c’est autant d’argent que le vendeur aurait pu récupérer auprès de l’acheteur.

Certains vendeurs pensent étrangement qu’une vente par agence ou par particulier revient au même, mais si le marché est parfait l’acheteur paiera le prix FAI au particulier directement s’il en a la possibilité.

Risques : mal démarrer sa vente

Comme nous l’avons vu l’offre de PAP est bien pensée, néanmoins un point n’est pas à négliger : la fixation du prix initial.

Dans une zone tendue comme Paris, il est facile, notamment via les données de Meilleursagents d’avoir une idée du prix. Mais dans des zones moins tendues ou pour des biens atypiques, il est plus compliqué de faire une estimation à distance, même aidé par les experts de PAP.

Nous recommandons alors de solliciter des agences qui pourront vous faire des estimations gratuites.

Il est important de bien fixer le prix de départ pour démarrer une vente rapide et sans trop de négociations. Si le prix est trop élevé l’annonce va rester trop longtemps sur le marché, les acheteurs se diront que le bien a un problème ou est trop cher, et vous risquez in fine de perdre en temps ou en négociation les euros que vous espériez gagner initialement.

Controverses : une frontière avec l’agence mal définie

L’offre de PAP attaque de front les agences immobilières en proposant quasiment les mêmes services mais en s’exonérant des contraintes des agences, et notamment l’impossibilité de facturer sans avoir réaliser la vente.

Pour les particuliers c’est un super service mais pour PAP les ennuis ont rapidement commencé, les syndicats des agents immobiliers ayant décidé de les poursuivre notamment pour exerice illégal de la profession d’agent immobilier mais aussi pour dénigrement.

La présidente de PAP a en effet un ton très iconoclaste quand il s’agit de parler des agences immobilières, allant jusqu’à souhaiter leur « mort » dans une interview à France Info en janvier.

Conclusion : le bon service pour les particuliers en zone tendue

Nous recommandons donc le service de Coaching immo à nos bailleurs qui donnent congé à leur locataire pour vendre leur logement, notamment quand il s’agit d’un bien en zone tendue qui a vocation à se vendre facilement sans agence.

Les deux conditions importantes pour bien réussir sa vente en direct est selon nous i) la multi-diffusion sur Le Bon Coin et Se Loger en plus de PAP ii) la fixation d’un prix initial raisonnable pour vendre vite et créer de la tension entre les acheteurs potentiels.

Pour les biens plus compliqués à estimer et/ou à vendre, vous pouvez éventuellement démarrer en direct, et demander à des agences de prendre le relais si la vente ne se fait pas rapidement ou si vous n’êtes plus en mesure de réaliser les visites facilement. Dans ce dernier cas pensez aux nouveaux sites d’agences en ligne comme Proprioo, Hosman ou Equinimo qui proposent des honoraires compressés.

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