Une légende urbaine de l’immobilier raconte que 2/3 des annonces sont publiés par les particuliers mais que seulement 1/3 des ventes sont réalisées sans agence. Cet écart s’explique majoritairement par l’estimation de la maison ou de l’appartement à vendre qui est mal réalisée par le particulier qui démarre sans agence. Une mauvaise estimation va enrayer le process de vente d’un bien.
capture carte immo

Souvent surestimée, votre annonce va rester pendant des mois sur les plateformes, vous allez enchaîner des visites qui ne donneront rien, et votre maison ou votre appartement finira par devenir invisible aux yeux des acheteurs en recherche sur Seloger ou Le Bon Coin.

Pas de fatalité néanmoins, il est tout à fait possible d’estimer son bien et le vendre sans agence. Différents acteurs peuvent vous aider à réaliser une estimation au bon prix, les bases de données des ventes historiques sont maintenant facilement accessibles, et les critères d’évaluation entraînant une décote ou une surcote sont simples à appréhender.

Dans cet article nous allons vous lister l’accès aux différentes ressources en ligne, puis vous donner les contacts des professionnels qui pourront vous aider à estimer gratuitement.

Pourquoi l’estimation du prix de vente est-elle importante ?

L’estimation de son bien immobilier constitue la première étape d’une vente. Il s’agit d’un des points les plus importants car c’est grâce à cette estimation que votre projet de vente va pouvoir aboutir dans les meilleurs délais.

En effet, il est important de fixer un prix juste, en accord avec le marché immobilier de votre région. Même si la sous-estimation est rare, sachez que si vous sous-estimez votre bien et qu’un acheteur vous fait une offre au prix vous serez dans l’impossibilité légale de la refuser

Sans grande surprise, le problème le plus courant vient de la surestimation. Si vous n’avez pas correctement estimé votre bien, vous allez enclencher un cercle vicieux qui est classique, notamment dans un marché immobilier qui rentre en zone de turbulences début 2023 :

  1. l’annonce trop chère est au-dessus des seuils maximum des acheteurs sur les plateformes, elle ne déclenche donc pas d’alertes lors de sa parution et n’apparaît pas dans les recherches
  2. les prospects potentiels qui viennent visiter trouvent le bien trop cher, n’essaient donc même pas de négocier et ne reviendront probablement pas, et ce même si vous décidez plus tard de baisser significativement le prix (qui veut d’un bien soldé dont personne n’a voulu ?)
  3. vous décidez finalement de baisser le prix mais pas suffisamment, les acheteurs voient votre prix baisser doucement et se disent que le bien doit avoir un problème, ou que vous êtes désespéré et que vous seriez donc prêt à accepter une offre à la casse

Il faut donc absolument publier l’annonce au bon prix dès la première fois, pour créer un momentum, un sentiment d’urgence auprès des acheteurs afin de finaliser le process de vente rapidement sans trop de négociations.

Pour bien estimer son logement il faut commencer par bien évaluer la valeur moyenne des biens équivalents au vôtre.

Se tourner vers les bases de données pour démarrer l’estimation

Pour obtenir le prix moyen au m2 d’un bien dans une zone, il est maintenant possible de se baser sur les bases de données accessibles à tous. Plus besoin de passer par un agent immobilier expert du secteur qui était historiquement la seule solution possible.

Vous pouvez commencer par la base de données publique de toutes les transactions immobilières réalisées. Aussi incroyable que cela puisse paraître toutes les ventes immobilières sont maintenant accessibles depuis 2014. Le seul inconvénient est que la mise à jour de ses données n’est faite que tous les 6 mois. Cela vous permet tout de même d’avoir un aperçu. Plusieurs solutions

Ces bases de données vous donnent le prix de vente de toutes les transactions dans un secteur donné. En revanche, tous les détails du bien ne sont pas mentionnés. Il s’agit donc simplement d’informations sur lesquelles vous pouvez vous appuyer. Attention également pour votre estimation, il s’agit de prix net vendeur et non de prix FAI, donc elles sont sous-estimées des frais d’agences. Plus de détails sur notre fiche Prix FAI et prix net vendeur : quel juste prix ?.

Certains sites proposent des estimateurs algorithmiques qui utilisent les bases de données précédentes. Meilleursagents enrichit ces données publiques par les informations des notaires et des agences immobilières, les données sont donc en général plus « fraîches ». Le site vous propose une estimation précise de votre bien basé sur un algorithme qui a fait ses preuves depuis maintenant plus de 10 ans, avec une prise en compte des critères d’évaluation que nous avons évoqués dans la partie précédente. C’est le site que nous recommandons systématiquement à nos clients (nous ne sommes pas rémunérés par Meilleursagents)

Autre technique que nous ne recommandons pas : vous rendre sur les sites d’annonces tels que SeLoger ou Le Bon Coin et comparer les annonces similaires à votre bien. Attention cependant à un biais classique, les annonces trop chères ont tendance à rester très longtemps et donc à être surreprésentées quand les annonces au prix de marché disparaissent rapidement. Les comparables sur les sites d’annonces représentent donc la fourchette haute de votre estimation. Par ailleurs les prix sont frais d’agence inclus et non pas net vendeur comme sur la base Etalab ou Meilleursagents.

Derniers comparables intéressants à considérer : les programmes neufs. En ville ils sont nombreux, en zone détendue vous pouvez plus simplement regarder le coût de construction d’une maison. En général le neuf définit la fourchette haute pour estimer le prix de votre logement ancien.

Exemple En première couronne parisienne, si les programmes neufs sont vendus 10 000€/m2, il sera très compliqué de dépasser les 7-8000€/m2 pour votre logement ancien. En zone très détendue, si le coût de construction d’une maison est de 2000€/m2, il sera compliqué de vendre une maison ancienne plus de 1500€/m2.

Maintenant que vous avez une idée du prix moyen de votre logement, vous devez définir s’il est supérieur, égal ou inférieur à la moyenne des biens équivalents.

Affiner l’estimation avec les critères de qualité

Afin d’obtenir une estimation objective, plusieurs critères sont à prendre en compte concernant les caractéristiques du bien à vendre. Voici les critères qui nous paraissent les plus pertinents après 10 ans d’expérience dans l’immobilier résidentiel :

La superficie du bien. Il ne faut jamais oublier que vous vendez in fine des mètres carrés. Comment sont-ils définis ? Même si la loi Carrez ne concerne que les logements en copropriété, il est habituel de la retenir également pour les maisons individuelles. Elle prend en compte la surface des planchers des lieux clos et couverts, soit la partie habitable uniquement. Sont déduits du calcul les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres ainsi que les locaux d’une hauteur inférieure à 1.80 mètre. Sont exclus du calcul les caves et sous-sols, les remises, les terrasses, balcons, et vérandas. Plus de détails sur ce concept important sur notre fiche Loi Carrez : la surface nécessaire et suffisante pour une vente.

Les surfaces annexes. Balcon, jardin ou encore terrasse, tout dépend de la zone dans laquelle se situe votre logement. Par exemple, si votre bien se situe dans le sud et qu’il ne possède ni jardin ni terrasse, à surface équivalente, il faudra appliquer une décote par rapport au prix de marché. En revanche, en région parisienne, une terrasse est rare et fera donc prendre de la valeur à votre appartement.

La rareté de votre bien dans sa zone. Faites un tour des sites afin de vérifier si votre bien est plutôt rare ou au contraire s’il s’ajoute aux nombreux biens déjà en vente. Les grands appartements sont par exemple rares dans l’Est de Paris mais pas dans l’Ouest.

Etat général intérieur. Un bien à refaire intégralement aura moins de valeur qu’un bien en parfait état ou avec peu de travaux. Vous pouvez même prendre en compte les potentiels travaux à effectuer au m2 et les déduire du prix de marché.

Etat général de l’immeuble. Par exemple, si un ravalement de façade est prévu, il peut être nécessaire de baisser le prix de vente. A l’inverse un immeuble en très bon état augmentera la valeur de votre appartement.

Nuisances sonores. Prenez en considération les nuisances telles que les routes, les aéroports, les métros, etc. Elles sont évidemment à pondérer en fonction des nuisances moyennes de votre commune; il est ainsi plus pénalisant d’être au bord d’une rue très passante à la campagne qu’au centre de Paris.

Les diagnostics et notamment le DPE. Vous pouvez vous aider de ce document afin de fixer votre prix de vente. En effet, plus votre logement est isolé, mieux c’est. A contrario, les logements classés F ou G auront plus de mal à se vendre car en plus de dépenses énergétiques importantes, ils ne pourront bientôt plus être loués (voir notre fiche Location et passoires thermiques : synthèse des interdictions).

Les charges de copropriété. Avec des charges de copropriété élevées, le prix final peut être revu à la baisse, car le budget mensuel dédié au remboursement du crédit sera diminué en proportion.

L’étage. Si votre bien est en rez-de-chaussée, vous devez le prendre en compte dans l’estimation (habituellement la décote est de 10% en ordre de grandeur pour un RDC côté cour, 15-20% côté rue). En revanche, si votre bien se situe au dernier étage, vous pouvez le vendre plus cher, à condition qu’il y ait un ascenseur. En l’absence d’ascenseur la décote sera de 10% en ordre de grandeur à partir du 5ième étage.

L’exposition. C’est un critère très important souvent négligé ! L’exposition Nord implique souvent une décote du fait de l’absence de luminosité et de dépenses de chauffage plus importantes. L’exposition Sud est la plus recherchée à condition d’avoir des bonnes protections solaires en été (en hiver on recherche plutôt l’ensoleillement pour diminuer les frais de chauffage). Les expositions Est et Ouest sont neutres ou légèrement positives; elles apportent de la luminosité le matin à l’Est et le soir à l’Ouest, mais les rayonnements solaires directs peuvent rapidement devenir un enfer dans les régions chaudes.

La vue. Une vue sans vis-à-vis est habituellement un bon point, si vous donnez sur un monument ou un paysage exceptionnel vous aurez alors probablement une surcote. Vous aurez également une assurance de liquidité, dans la mesure où une vue exceptionnelle déclenche souvent des coups de coeur qui vous assurent de vendre à un bon prix même dans un marché morose. A l’inverse, il est habituellement prouvé que la vue sur un cimetière entraîne une décote sur le prix du logement, aussi bizarre que cela puisse paraître.

La hauteur sous plafond. Vous achetez une surface mais aussi un volume et donc une belle hauteur sous plafond sera toujours un plus pour la vente. A partir de 3m-3m20 vous avez une hauteur sous plafond importante, par contre si vous êtes autour des 2m50 vous risquez de devoir appliquer une décote, une partie des acheteurs risquant de trouver votre logement trop oppressant (dans ce cas privilégiez à tout prix les plafonds blancs !). Plus de détails sur notre fiche Hauteur sous plafond pour une vente : quels standards ?.

Le nombre de chambres. L’idée est assez simple : les acheteurs raisonnent en surface minimum mais aussi en nombre de pièces. Habituellement pour une surface donnée, plus le nombre de chambres est important, plus le logement aura de la valeur. Il faut évidemment que le séjour reste d’une taille raisonnable, mais vous aurez forcément plus d’acheteurs potentiels sur un 100m2 de 3 chambres qu’avec 2 chambres.

Si vous n’êtes pas certain de l’estimation que vous réalisez vous-même à partir des comparables disponibles et des critères ci-dessus, vous pouvez toujours vous tourner du côté d’un professionnel qui pourra réaliser l’estimation pour vous. C’est la solution à privilégier dans les marchés qui ne sont pas liquides comme Paris, ou si vous essayez de vendre un bien atypique qui est difficilement comparable.

Confirmer l’estimation en passant (gratuitement) par une agence

Si vous souhaitez déléguer l’estimation de votre bien dans le cadre d’une vente, plusieurs solutions s’offrent à vous.

Vous pouvez vous rendre dans une agence traditionnelle qui estime généralement gratuitement. Nous vous recommandons fortement de faire plusieurs estimations via plusieurs agences différentes. Certaines agences peuvent surestimer le prix de vente afin d’être plus attractives et obtenir ainsi un mandat de votre part (plus d’infos sur notre fiche comment choisir son agence). Sachez que vous n’avez aucune obligation de faire un mandat suite à une estimation.

Vous pouvez également vous tourner du côté des agences en ligne. Plusieurs nouveaux acteurs se sont lancés avec des tarifs compressés et des prestations concentrées sur l’essentiel : Welmo, Immopop ou encore le coaching de PAP qui propose un accompagnement afin de vous accompagner dans la vente de votre bien de A à Z. En passant par une estimation en ligne, les professionnels se baseront simplement sur des photos et les bases de données, sans se déplacer pour évaluer votre bien. C’est donc selon nous une bonne solution pour des biens standards dans des marchés liquides.

L’estimation par multiple ou rendement locatif

Cette dernière méthode d’estimation est réservée aux investisseurs locatifs. Si vous vendez votre bien loué, ou s’il peut intéresser des investisseurs locatifs, il est parfois intéressant de raisonner en comparant les revenus locatifs au prix de vente.

Pour le ratio prix de vente / loyer on parle de multiple, à l’inverse le loyer/prix de vente correspond au rendement locatif (brut).

Dans certaines zones où le marché locatif est très dynamique, par exemple les grandes agglomérations ou les zones côtières, les investisseurs peuvent valoriser votre bien en fonction des multiples de loyer. A Saint-Malo par exemple, les investisseurs chercheront à rentabiliser leurs achats en ayant un multiple de 10, c’est-à-dire 10 années de revenus locatifs bruts pour rembourser l’achat (hors frais de notaire et frais d’agence).

A l’inverse à Paris vous pouvez raisonner en rendement locatif, avec une fourchette haute à 5%. Cela veut donc dire qu’un bien qui peut se louer 2000€/mois max avec l’encadrement des loyers, rapportera 24000€/an. Si on applique un rendement locatif brut de 5% on obtient un prix d’achat à 24000/0.05 à 480000€. Ce rendement de 5% est plutôt celui des quartiers risqués type Goutte d’or (voir la carte des multiples par station de métro réalisée par Homepilot).
capture carte multiple paris

Si vous êtes dans un quartier moyen type Austerlitz ou Porte d’Auteuil vous pouvez plutôt considérer 4% soit un prix de 600000€. A Saint-Germain des Prés ou près de Notre-Dame le rendement brut descend à 3% soit un prix d’achat à 800 000€ pour un loyer équivalent de 20000€/mois.

Cette méthode est moins précise que les précédentes, donc nous recommandons de ne l’utiliser que si les comparables sont compliqués à obtenir (ce qui n’est pas le cas de Paris) et que le logement sera dédié à la location avec des revenus locatifs faciles à estimer.

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