Generic selectors
Exact matches only
Search in title
Search in content
Post Type Selectors

Plus de 100 000 bailleurs particuliers aidés depuis 2012

Avis clients 4,8/5

Démarrer un bail

Quels sont les diagnostics obligatoires pour une vente ?

Lorsque vous mettez en vente votre logement, un dossier de diagnostic technique (dossier regroupant l’ensemble des diagnostics) est nécessaire et doit être indexé au compromis ou à l’acte de vente.

Ce dossier vous sera demandé par le notaire. Le contenu de ce dernier varie sensiblement d’un bien à l’autre, tout dépend alors du type de bien, de sa date de construction ainsi que sa localisation.

Vous trouverez dans ce tableau une synthèse des diagnostics demandés lors d’une vente.

Diagnostics Durée de validité Pour quels logements
Surface carrez Illimitée sauf si travaux Tous les logements en copropriété
Diagnostic de performance énergétique (DPE) 10 ans sauf pour ceux

  • réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 valables jusqu’au 31 décembre 2022
  • ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 valables jusqu’au 31 décembre 2024
Tous les logements
Plomb 1 an si positif, illimité si négatif Logements construits avant 1949
Amiante
  • Si réalisé avant 01/04/2013 : doit être refait avant la vente
  • si réalisé après le 01/04/2013 : illimité
Logements dont le permis de construire a été délivré avant juillet 1997
Electricité 3 ans Logements dont l’installation à plus de 15 ans
Gaz 3 ans Logements dont l’installation à plus de 15 ans
Fosse septique 3 ans à partir de la signature du compromis ou de l’acte de vente Logements non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées s’il n’existe pas encore de réseau ou si le raccordement n’est techniquement pas réalisable.
Termites 6 mois Logements situés dans les zones déclarées par un arrêté préfectoral comme étant infestées par les termites ou pouvant l’être à court terme.
État des risques et pollutions(ERP) 6 mois Tous les logements
Bruit Illimité sauf modifications du plan d’exposition au bruit Logements situés dans une zone d’exposition au bruit des aéroports
Carnet d’information du logement (CIL) illimité Logement neufs ou rénovés (définitions)

Diagnostic mérule non obligatoire

Le diagnostic mérule n’est pas obligatoire, le vendeur a par contre l’obligation de transmettre toutes les informations en sa possession au vendeur : une atteinte potentielle du bien à vendre évidemment mais aussi la présence d’un arrêté préfectoral définissant la commune du bien comme infectée par ce champignon xylophage. Plus de détails sur les communes concernées sur le site du diagnostiqueur Dimo.

Comment réaliser les diagnostics pour une vente ?

La plupart des diagnostics obligatoires sont à réaliser par un professionnel certifié. L’état des risques et pollution ainsi que le mesurage de la surface Carrez sont les seuls diagnostics que vous pouvez légalement réaliser vous-même. Cependant, nous vous le déconseillons afin d’éviter toute erreur.

Il est en effet plus simple de mandater un diagnostiqueur qui réalisera l’intégralité des diagnostics, y compris la surface Carrez et l’ERP. Le seul cas où il peut être intéressant de faire son ERP tout seul est la situation où vous avez tous les diagnostics à jour et non expirés (par exemple depuis votre achat il y a moins de 10 ans) et que vous n’avez que l’ERP à refaire. Le cas échéant vous pouvez le faire gratuitement sur le site Errial que nous vous redonnons également dans le tableau.

Les diagnostiqueurs proposent des packs de diagnostics comme Kiwidiag par exemple, pour un coût moyen d’environ 300€, coût qui dépend évidemment de la taille du logement et du nombre de diagnostics à faire. Kiwidiag est partenaire de Smartloc pour les propriétaires bailleurs, vous pouvez commander en ligne vos diagnostics de vente au lien suivant.

Nous vous donnons dans ce tableau le coût indicatif de chaque diagnostic, comme vous allez le voir il est beaucoup plus rentable de prendre un pack et de faire déplacer le professionnel pour plusieurs diagnostics en même temps.

Diagnostics Comment le réaliser Prix
Surface Carrez Par un diagnostiqueur ou par vous même Gratuit ou comptez entre 50 et 150 € selon la superficie du logement
DPE Par un diagnostiqueur certifié Tarif non réglementé, comptez entre 100 et 250€
Plomb Par un diagnostiqueur certifié Comptez entre 110 et 180 € selon la superficie de votre logement
Amiante Par un diagnostiqueur certifié Comptez entre 80 et 150 € selon le type de logement, maison ou appartement
Electricité Par un diagnostiqueur certifié Comptez entre 65 et 190 € selon la superficie de votre logement
Gaz Par un diagnostiqueur certifié Comptez entre 100 et 160 €
Fosse septique Contacter le service public d’assainissement non collectif de votre commune pour convenir d’un rendez-vous au lien suivant (Onglet Démarches). Comptez entre 100 et 150 €
Termites Par un diagnostiqueur certifié Comptez entre 100 et 150 €
ERP A remplir par le vendeur à l’aide du formulaire
Vous pouvez également le faire en ligne
Possibilité de passer par un diagnostiqueur
Gratuit
Bruit A remplir par le propriétaire sur le formulaire suivant Gratuit
Carnet d’information du logement (CIL) Le carnet est établi par le propriétaire à partir des informations transmises par le professionnel qui a construit le logement ou par celui qui a réalisé les travaux de rénovation Gratuit

Impact des diagnostics sur la vente

Avec les nouvelles mesures de normes énergétiques et notamment l’impossibilité de louer un logement trop énergivore, le DPE est particulièrement important aux yeux des acheteurs. Plus de détails sur cette nouvelle réglementation sur notre fiche Location et passoires thermiques : synthèse des interdictions.

Ainsi, un mauvais DPE aura un impact direct sur le prix de vente et même parfois sur la décision d’acheter ou non. Par exemple, pour des logements équivalents, ceux ayant un DPE mal noté verront leur prix chuter d’environ 6%. La décote peut atteindre 15 % pour un logement classé F ou G selon un article de PAP. Seloger dans une étude récente est plus modéré sur la décote avec -5% en zone rurale pour les passoires thermiques mais seulement 1% à Paris. La raison vient probablement du fait qu’une part très importante de logements haussmanniens est classéé passoire thermique, et qu’il ne s’agit donc pas d’un critère de sélection pour les acquéreurs parisiens. Plus d’infos sur notre fiche Les immeubles haussmanniens sont-ils vraiment des passoires thermiques ?.

En général il est déconseillé de faire des travaux lourds de rénovation énergétique avant de vendre un logement. D’une part ces travaux sont coûteux (on estime qu’il faut en moyenne 15 000 euros pour changer d’une classe énergétique) et d’autre part la rénovation énergétique implique bien souvent des travaux de second oeuvre qui seront plus faciles à réaliser par les acquéreurs. Par exemple si vous changez les fenêtres d’un logement, il faudra reprendre les murs autour de la fenêtre et peut être changer les volets, il s’agit de travaux esthétiques que l’acquéreur voudra entreprendre lui-même.

La bonne solution consiste selon nous à chiffrer les travaux de rénovation énergétique pour rassurer les acquéreurs craintifs en leur présentant des devis concrets; cela vous évitera aussi d’avoir des négociations à la casse d’acquéreurs aguerris qui pourraient surestimer le coût des travaux à faire.

Dans le cas de la fosse septique, si le diagnostic révèle que des travaux de mise aux normes ou d’entretien sont nécessaires, l’acheteur a l’obligation de les réaliser au plus tard dans l’année qui suit la vente. Cette obligation peut alors avoir un impact sur le prix de vente, le mieux est de les réaliser avant la vente ou de les faire chiffrer comme pour les travaux de rénovation énergétique.

Concernant les anomalies sur les installations de gaz ou d’électricité, idem prévoyez des chiffrages pour les gros travaux de mise aux normes. Pour les petites anomalies électriques, telles que des fils apparents et dangereux, faites passer un électricien pour les résoudre avant la vente. Cela vous permettra d’avoir un meilleur diagnostic électricité mais surtout un logement plus rassurant à visiter.

Quand fournir les diagnostics ?

Le dossier de diagnostic technique comprenant l’ensemble des diagnostics doit être fourni au plus tard au moment de la signature du compromis ou de l’acte de vente chez le notaire. Ce dernier vous demandera ce dossier sans lequel la vente ne pourra se faire.

Une exception s’applique pour le DPE qui doit obligatoirement être présent sur les annonces immobilières. Nous vous conseillons alors de réaliser tous vos diagnostics en même temps avant la mise en vente de votre bien. Vous économiserez ainsi sur le coût des diagnostics en ne faisant venir le professionnel qu’une seule fois.

Que faire en cas de diagnostic erroné ?

Si l’acquéreur se rend compte qu’un diagnostic est erroné, il peut obtenir des dommages et intérêts de la part du diagnostiqueur qui engage alors sa responsabilité professionnelle.

C’est ce que confirme la décision de la cour de cassation le 8 juillet 2015 :

la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art, et qu’il se révèle erroné

Le vendeur quant à lui peut échapper à la garantie des vices cachés s’il est de bonne foi, grâce à une clause d’exonération qui est souvent proposée par les notaires. Mais attention cette clause ne s’applique pas au vendeur qui avait connaissance des irrégularités sans en informer l’acheteur. Dans ce cas, l’acquéreur pourra réclamer une réduction du prix voir l’annulation de la vente s’il arrive à démontrer que le vendeur avait connaissance du diagnostic erroné.

S’abonner
Notification pour
0 Commentaires
Commentaires en ligne
Afficher tous les commentaires

Autres articles qui pourraient vous interesser

Vendre un logement loué : la solution de dernier recours

Si vous venez d’hériter d’un logement loué, ou que de manière plus générale vous êtes propriétaire bailleur et que vous avez besoin de liquidités, vous vous posez peut être la question de la vente d’un logement loué. Nous allons voir que cette opération est complexe et va se faire à des conditions de marché dégradées. […]

Voir l'article

Comment choisir un bon diagnostiqueur immobilier ?

Les diagnostics immobiliers sont obligatoires en France lors de la vente ou de la location d’un bien immobilier. Ils permettent d’informer les acquéreurs et les locataires de l’état du bien et de les protéger contre les risques potentiels. Par ailleurs, la note du DPE est devenu un élément crucial sans laquelle vous ne pourrez plus […]

Voir l'article

Nos experts vous
accompagnent sur l’essentiel.

Ne prenez plus de risques et laissez Smartloc vous aider

Démarrer

Des experts disponibles pour vous aider