La loi Climat et résilience adoptée en 2021 va profondément modifier l’immobilier résidentiel des 10 prochaines années. Les contraintes qui vont peser sur les locations des logements mal isolés vont être le levier qui doit servir à accélérer la rénovation énergétique des logements français.

La location est beaucoup plus contrainte que la vente par cette nouvelle réglementation; il est cependant facile à comprendre que cette nouvelle réglementation risque par ricochet de faire baisser les prix de vente desdites passoires.

Les nouvelles règles s’appliquent en fonction du score de diagnostic de performance énergétique de votre logement. Nous avons fait un tableau résumant toutes les mesures et leurs dates d’application. Nous rentrerons ensuite dans le détail de chaque mesure.

Notation DPE A-C D E F G
DPE opposable par le locataire 1er juillet 2021
Date limite des anciens DPE non valide si réalisé avant le 1er janvier 2013
jusqu’au 31 décembre 2022 si réalisé avant le 1er janvier 2018
jusqu’au 31 décembre 2024 si réalisé entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021
Interdiction de location 1er janvier 2034 1er janvier 2028 1er janvier 2023(*)
Interdiction d’indexation en cours de bail 25 août 2022
Gel du loyer entre deux locataires 25 août 2022
Impossibilité d’appliquer un complément pour dépasser l’encadrement des loyers 25 août 2022
Mention de conso excessive dans les annonces 1er janvier 2022
Mention de conso excessive dans le bail 1er janvier 2022
Audit énergétique (uniquement en vente) 1er janvier 2034 1er janvier 2025 1er août 2022

(*) ou 1er janvier 2025 pour les logements G entre 420 et 450 kWh/m2.an

Un diagnostic plus fiable mais qui dégrade la note DPE

Avant de rentrer dans le détail des mesures, nous devons rappeler que le diagnostic de performance énergétique a été réformé une premier fois en juillet 2021. L’objectif était de mieux prendre en compte les émissions de CO2 du logement et de fiabiliser l’évaluation de son isolation avec des critères objectifs.

La sortie de ce nouveau DPE a provoqué un véritable tollé des acteurs du marché, qui ont alerté le gouvernement sur la dégradation de la note d’une part importante des logements évalués. Et comme nous le verrons plus tard cette note est cruciale pour définir les nouvelles contraintes…

Un DPE nouvelle mouture corrigé a été relancé fin 2021 (voir l’article de PAP sur le sujet), les aberrations sont a priori histoire ancienne mais des changements de notes sont encore identifiés. Les principales raisons évoquées par les professionnels pour comprendre les baisses de notation sont les suivantes :

  • les logements chauffés au fioul ou au gaz sont pénalisés par rapport à l’électricité car l’impact carbone de la source de chauffage est évalué (et rappelons qu’en France l’électricité est surtout nucléaire)
  • l’isolation est évaluée sur factures des travaux, et en l’absence de justificatifs des notations pénalisantes sont appliquées par défaut
  • l’évaluation se fait en rapport à la surface, les petites surfaces sont donc pénalisées quand il s’agit notamment de considérer l’impact énergétique d’un ballon d’eau chaude

Rappelons enfin qu’il ne sera pas possible de conserver son ancien DPE réalisé avant 2021 avec une note potentiellement meilleure. Comme nous le rappelons sur notre fiche concernant les diagnostics en location, la durée de validité des anciens DPE a été réduite.

Interdiction de mise en location des passoires thermiques

C’est la mesure principale de la loi Climat 2021 concernant l’immobilier locatif : l’impossibilité de mettre en location (et non pas de continuer à louer) des passoires thermiques, dès 2023 pour les logements G au-dessus de 450kWh/m2.an (2025 pour les autres), 2028 pour les F, 2034 pour les E.

Pour mettre en place cette interdiction, le score DPE devient un critère de décence du logement parmi d’autres. Nous verrons dans la suite que cette inclusion dans les critères de décence a des conséquences importantes sur la fiscalité…

Incertitude sur la date de 2023

La loi Climat de 2021 prévoit une interdiction des logements G en 2025; l’interdiction dès 2023 des logements G entre 420 et 450kWh/m2.an était prévue par une autre loi Climat de 2019… Il est donc possible que cette loi soit abrogée et que la date de 2025 soit retenue pour toute la classe G.

Dérogations possibles en copropriété

La loi prévoit des dérogations pour les propriétaires détenant un lot dans une copropriété où ils n’arrivent pas à faire voter une résolution concernant les travaux de mise aux normes énergétiques.

Sanctions en cas de non respect des critères de décence thermiques

Le législateur a prévu un ensemble de mesures contre les propriétaires qui continueraient à louer des passoires thermiques passées les dates limites. Ce sont en réalité les sanctions contre les logements indécents que nous avons détaillés dans la fiche Louer un logement décent : critères et (faibles) risques encourus.

En résumé le locataire pourra saisir un juge (après avoir mis en demeure le propriétaire et éventuellement avoir saisi la commission de conciliation) qui décidera :

  • d’une baisse de loyer
  • de dommages et intérêts à verser au locataire
  • de travaux obligatoires à réaliser par le propriétaire

Dans notre fiche sur les logements indécents nous donnions l’exemple d’un propriétaire contraint de rembourser 50% des loyers perçus pour un logement mal ventilé. Encore faut-il que le locataire soit au courant du score DPE du logement ET qu’il décide de poursuivre le propriétaire.

Plusieurs dispositions annexes resserrent néanmoins l’étau autour du propriétaire et nous font croire que cette interdiction sera effective (contrairement à d’autres règles comme l’encadrement des loyers par exemple) :

  • permis de louer : dans les communes où ce permis de louer est en place, les mairies peuvent vous demander le DPE et refuser le permis en cas de passoire thermique
  • mentions dans les annonces et dans le bail : le score DPE et le rappel des seuls maximaux de location doivent être indiqués dans les annonces et le bail depuis le 1er janvier 2022
  • prêt bancaire : nous avons déjà eu écho de banques refusant de financer une passoire thermique sans travaux pour un investissement locatif (article de capital)

Ces 3 points renforcent les contrôles indirects sur la mise en location des passoires thermiques et réduisent la probabilité d’arriver à passer entre les mailles du filet.

Gérez votre location sans agence
avec Smartloc
Assurances Bail Quittances Indexation

Essayez gratuitement pendant 30 jours

Encadrement des loyers plus strict pour les passoires thermiques

L’encadrement des loyers s’étend à de nombreuses agglomérations où la location est tendu car l’offre rare. Le principe de l’encadrement est de fixer des seuils maximum, environ 20% du loyer médian, au-delà desquels il est interdit de fixer son loyer, sauf à définir un complément de loyer exceptionnel.

Ce complément de loyer exceptionnel doit être justifié, mais aucun texte ne détermine les éléments qui peuvent donner lieu à un complément, ce qui créé un flou dans lequel s’engouffre près de la moitié des bailleurs parisiens, voir notre article Complément de loyer exceptionnel : le flou ne permet pas tout.

La loi Climat et résilience a néanmoins défini des critères d’exclusion qui vous empêchent d’appliquer un complément de loyer exceptionnel, quelle que soit la qualité de votre logement. La note DPE F ou G fait partie de ces critères d’exclusion, il n’est donc plus possible depuis fin août 2022 de déroger à la valeur maximale d’encadrement des loyers pour une passoire thermique.

Contraintes sur les baux en cours

L’interdiction de mise en location s’appliquera sur les nouveaux baux, mais des mesures sont prévues avant cela pour dissuader les propriétaires d’attendre la date limite. Deux outils sont utilisés : le gel de l’indexation annuelle, et le plafonnement du loyer entre deux locataires.

La première mesure est assez simple et consiste à vous empêcher d’augmenter votre loyer via l’indexation annuelle. L’indice IRL a redémarré fin 2021 et on parle donc d’une perte d’un ou deux % du loyer chaque année.

La deuxième mesure est déjà appliquée dans les zones tendues, et consiste à interdire au propriétaire d’augmenter le loyer entre deux locataires. Le loyer est donc indéfiniment bloqué en fonction de l’évolution de l’IRL.

Ces deux mesures s’appliqueront à partir du 25 août 2022 pour tous les logements classés F ou G. Contrairement à l’interdiction de location, elles nous semblent par contre difficilement contrôlables et donc applicables. A titre d’exemple comparable, le plafonnement des loyers actuellement en place en zone tendue est peu respecté par les propriétaires et peu connu des locataires.

Impossibilité de bénéficier de Loc'avantages

La défiscalisation via Loc’avantages (voir notre fiche très positive sur le sujet) n’est d’ores et déjà pas possible pour des logements considérés comme passoire thermique, c’est à dire F ou G.

Coût et financement des travaux de rénovation

Si vous détenez un bien noté F ou G nous vous déconseillons de le vendre, l’annonce des mesures va nécessairement augmenter l’offre de logements F ou G sur le marché et en parallèle les investisseurs risquent d’être très réticents sur ce type de bien (voir l’article de BFM ou l’étude Seloger sur la vague de ventes qui s’annonce).

Selon nous la stratégie à adopter dépend de la localisation du bien.

En zone tendue
Si vous êtes en copropriété il est probable que les mesures ne seront pas ou peu appliquées, étant donné l’impossibilité d’obtenir l’accord de la copropriété composée essentiellement de propriétaires occupants. Et dans certaines villes comme Paris les immeubles haussmanniens vont être très compliqués à rénover (voir notre article sur le DPE des immeubles hausmanniens).

Si vous êtes en maison individuelle, dans une zone où le prix au m2 est important, le mieux est de réaliser les travaux d’isolation, accompagnée éventuellement d’une subvention Ma Prime Renov ouverte aux bailleurs.

Nous vous recommandons dans tous les cas d’attendre le départ du locataire en place pour faire les travaux, et éviter ainsi des contentieux sur la jouissance du bien. Ce sont en effet des travaux longs et coûteux (de l’ordre de 300-400€/m2) qui doivent être réalisés avec soin. Notez que ces travaux permettront d’améliorer le potentiel du bien à la revente et à la location.

En zone détendue
Engager des travaux de rénovation énergétique coûtant jusqu’à 500€/m2 pour un actif qui en vaut 1000-1500€/m2, comme à Romorantin-Lanthenay par exemple, peut faire hésiter avec raison les bailleurs investisseurs.

Dans ces cas précis l’Etat a prévu un dispositif de défiscalisation équivalent à celui du Pinel mais pour les logements situés en coeur de Ville qui nécessite une rénovation. Il s’agit du Denormandie dont vous trouverez tous les détails sur notre fiche Dispositif Denormandie : défiscalisez via une rénovation de centre-ville.

Si votre logement ne se trouve pas dans les communes éligibles au Denormandie, vous pouvez vous tourner vers Loc’avantages, un dispositif au moins aussi intéressant. Il est activable via la signature d’une convention avec l’Anah avec qui vous pourrez négocier une subvention pour la rénovation énergétique de votre logement.

Gérez votre location sans agence
avec Smartloc
Assurances Bail Quittances Indexation

Essayez gratuitement pendant 30 jours

Autres articles qui pourraient vous interesser

Réglementation location saisonnière : les 4 techniques pour louer plus de 120 jours

Rappel du contexte réglementaire Dans les grandes agglomérations, il est obligatoire de déclarer son activité de location saisonnière en récupérant un numéro d’identification à mentionner dans les annonces. Ce numéro a pour objectif principal de permettre de calculer le nombre de nuitées total pour un logement donné, présenté sur plusieurs plateformes. Sauf si vous louez […]

Voir l'article

Encadrement des loyers 2022 : le guide complet (meublé inclus)

L’encadrement des loyers a été réactivé par la loi ELAN voté fin 2018. Après Paris en 2019, Lille en 2020, de nombreuses communes vont le mettre en place en 2021. Dans ces communes le loyer à la relocation va être bloqué à une valeur maximum, appelée valeur de référence majorée, calculée à partir de valeurs […]

Voir l'article

Location et passoires thermiques : synthèse des interdictions

La loi Climat et résilience adoptée en 2021 va profondément modifier l’immobilier résidentiel des 10 prochaines années. Les contraintes qui vont peser sur les locations des logements mal isolés vont être le levier qui doit servir à accélérer la rénovation énergétique des logements français. La location est beaucoup plus contrainte que la vente par cette […]

Voir l'article

Complément de loyer exceptionnel : le flou ne permet pas tout

La liste des communes soumises à l’encadrement des loyers s’allonge (voir notre liste à jour), et pour chaque bailleur dans ces communes le complément de loyer peut être la solution pour sortir de l’encadrement des loyers. Pour rappel, un loyer de référence majoré est défini pour votre quartier, le nombre de pièces du logement, l’année […]

Voir l'article

Nos experts vous
accompagnent sur l’essentiel.

Ne prenez plus de risques et laissez Smartloc vous aider

Démarrer

Des experts disponibles pour vous aider