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La loi Climat et résilience adoptée en 2021 va profondément modifier l’immobilier résidentiel des 10 prochaines années. Les contraintes qui vont peser sur les locations des logements mal isolés vont être le levier qui doit servir à accélérer la rénovation énergétique des logements français.

La location est beaucoup plus contrainte que la vente par cette nouvelle réglementation; il est cependant facile à comprendre que cette nouvelle réglementation risque par ricochet de faire baisser les prix de vente desdites passoires.

Les nouvelles règles s’appliquent en fonction du score de diagnostic de performance énergétique de votre logement. Nous avons fait un tableau résumant toutes les mesures et leurs dates d’application. Nous rentrerons ensuite dans le détail de chaque mesure.

Notation DPE * A-C D E F G
DPE opposable par le locataire 1er juillet 2021
Date limite des anciens DPE non valide si réalisé avant le 1er janvier 2013
jusqu’au 31 décembre 2022 si réalisé avant le 1er janvier 2018
jusqu’au 31 décembre 2024 si réalisé entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021
Interdiction de location 1er janvier 2034 1er janvier 2028 1er janvier 2023(**)
Interdiction d’indexation en cours de bail 25 août 2022
Gel du loyer entre deux locataires 25 août 2022
Impossibilité d’appliquer un complément pour dépasser l’encadrement des loyers 25 août 2022
Mention de conso excessive dans les annonces 1er janvier 2022
Mention de conso excessive dans le bail 1er janvier 2022
Audit énergétique (uniquement en vente) 1er janvier 2034 1er janvier 2025 1er août 2022

(*) correspond au score du nouveau DPE, pour une équivalence des anciens DPE consultez notre fiche complète sur le DPE.
(**) ou 1er janvier 2025 pour les logements G entre 420 et 450 kWh/m2.an

Un diagnostic plus fiable mais qui dégrade la note DPE

Avant de rentrer dans le détail des mesures, nous devons rappeler que le diagnostic de performance énergétique a été réformé une premier fois en juillet 2021. L’objectif était de mieux prendre en compte les émissions de CO2 du logement et de fiabiliser l’évaluation de son isolation avec des critères objectifs.

La sortie de ce nouveau DPE a provoqué un véritable tollé des acteurs du marché, qui ont alerté le gouvernement sur la dégradation de la note d’une part importante des logements évalués. Et comme nous le verrons plus tard cette note est cruciale pour définir les nouvelles contraintes…

Un DPE nouvelle mouture corrigé a été relancé fin 2021, les aberrations sont a priori histoire ancienne mais des changements de notes sont encore identifiés. Les principales raisons évoquées par les professionnels pour comprendre les baisses de notation sont les suivantes :

  • les logements chauffés au fioul ou au gaz sont pénalisés par rapport à l’électricité car l’impact carbone de la source de chauffage est évalué (et rappelons qu’en France l’électricité est surtout nucléaire)
  • l’isolation est évaluée sur factures des travaux, et en l’absence de justificatifs des notations pénalisantes sont appliquées par défaut
  • l’évaluation se fait en rapport à la surface, les petites surfaces sont donc pénalisées quand il s’agit notamment de considérer l’impact énergétique d’un ballon d’eau chaude

Rappelons enfin qu’il ne sera pas possible de conserver son ancien DPE réalisé avant 2021 avec une note potentiellement meilleure. Comme nous le rappelons sur notre fiche concernant les diagnostics en location, la durée de validité des anciens DPE a été réduite.

Interdiction de mise en location des passoires thermiques

C’est la mesure principale de la loi Climat 2021 concernant l’immobilier locatif : l’impossibilité de mettre en location (et non pas de continuer à louer) des passoires thermiques, dès 2023 pour les logements G au-dessus de 450kWh/m2.an (2025 pour les autres), 2028 pour les F, 2034 pour les E.

Pour mettre en place cette interdiction, le score DPE devient un critère de décence du logement parmi d’autres. Nous verrons dans la suite que cette inclusion dans les critères de décence a des conséquences importantes sur la fiscalité…

C’est l’article 6 de la loi de 89 qui inclut la performance énergétique dans les critères de décence, avec des seuils de performance qui ne seront ajoutés qu’à partir du 01/01/2025, nous vous indiquons en source la version à cette date

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent […] répondant à un niveau de performance minimal […]
Le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation :
1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ;
2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ;
3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D

L’interdiction de location à partir du 1er janvier 2023 des logements classés G au-dessus de 450kWh/m2.an était déjà prévu par l’article 17 de la loi Energie Climat de 2019 (les lois s’empilent pour notre plus grand plaisir), et son décret d’application. C’est cette loi de 2019 qui introduit en réalité les performances énergétiques comme critères de décence, avec un seuil à 450kwh/m2.an (donc la tranche haute des logements G), la loi de 2021 ne vient que rajouter des seuils plus contraignants sur les années qui viennent.

Interdiction non applicable aux contrats en cours

La loi précise explicitement que ces dispositions ne s’appliquent pas aux locations en cours, mais seulement aux baux signés à compter du 1er janvier 2023.

Sanctions en cas de non respect des critères de décence thermiques

Le législateur a prévu un ensemble de mesures contre les propriétaires qui continueraient à louer des passoires thermiques passées les dates limites. Ce sont en réalité les sanctions contre les logements indécents que nous avons détaillés dans la fiche Louer un logement décent : critères et (faibles) risques encourus. Elles sont listées dans l’article 20-1 de la loi de 89.

En résumé le locataire pourra saisir un juge (après avoir mis en demeure le propriétaire et éventuellement avoir saisi la commission de conciliation) qui décidera :

  • d’une baisse de loyer
  • de dommages et intérêts à verser au locataire
  • de travaux obligatoires à réaliser par le propriétaire

Dans notre fiche sur les logements indécents nous donnions l’exemple d’un propriétaire contraint de rembourser 50% des loyers perçus pour un logement mal ventilé. Encore faut-il que le locataire soit au courant du score DPE du logement ET qu’il décide de poursuivre le propriétaire.

Plusieurs dispositions annexes resserrent néanmoins l’étau autour du propriétaire et nous font croire que cette interdiction sera effective (contrairement à d’autres règles comme l’encadrement des loyers par exemple) :

  • permis de louer : dans les communes où ce permis de louer est en place, les mairies peuvent vous demander le DPE et refuser le permis en cas de passoire thermique
  • mentions dans les annonces et dans le bail : le score DPE et le rappel des seuls maximaux de location doivent être indiqués dans les annonces et le bail depuis le 1er janvier 2022
  • prêt bancaire : nous avons déjà eu écho de banques refusant de financer une passoire thermique sans travaux pour un investissement locatif (article de capital)

Ces 3 points renforcent les contrôles indirects sur la mise en location des passoires thermiques et réduisent la probabilité d’arriver à passer entre les mailles du filet.

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Dérogations à la location de passoires thermiques

La loi Climat de 2021 prévoit quelques dérogations aux interdictions et sanctions précédentes. Attention n’espérez pas de miracles, nous allons voir que ces accommodements sont très limités.

L’article 20-1 de la loi de 89 qui prévoit les sanctions énumère également, dans sa version 01/01/2025, deux cas particuliers :

  1. le logement est en copropriété, malgré des travaux privatifs il est toujours classé passoire thermique, le propriétaire demande à la copro en AG de réaliser des travaux dans les parties communes pour améliorer le DPE de son logement, les travaux ne sont pas votés.
  2. le logement est soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales qui empêchent la réalisation des travaux

Le deuxième cas particulier n’est prévu qu’à partir du 01/01/2025; il correspond notamment aux immeubles haussmanniens parisiens qui cumulent souvent une contrainte patrimoniale et architecturale. Plus d’infos sur notre fiche Les immeubles haussmanniens sont-ils vraiment des passoires thermiques ?.

Pour ces deux cas particuliers, le législateur a prévu que le juge, saisi par le locataire dans le cadre d’une procédure contentieuse, ne pourra pas ordonner des travaux de rénovation afin de sortir le logement de son statut de passoire thermique. Mais attention le juge conservera la faculté de baisser le loyer. En d’autres mots, vous risquez quoi qu’il arrive d’avoir une décote de loyer, pricée par le marché ou fixée par un juge, mais vous conserverez selon nous la faculté de louer votre logement si vous êtes dans l’impossibilité de le sortir de son statut de passoire thermique..

Encadrement des loyers plus strict pour les passoires thermiques

L’encadrement des loyers s’étend à de nombreuses agglomérations où la location est tendu car l’offre rare. Le principe de l’encadrement est de fixer des seuils maximum, environ 20% du loyer médian, au-delà desquels il est interdit de fixer son loyer, sauf à définir un complément de loyer exceptionnel.

Ce complément de loyer exceptionnel doit être justifié, mais aucun texte ne détermine les éléments qui peuvent donner lieu à un complément, ce qui créé un flou dans lequel s’engouffre près de la moitié des bailleurs parisiens, voir notre article Complément de loyer exceptionnel : le flou ne permet pas tout.

La loi Climat et résilience a néanmoins défini des critères d’exclusion qui vous empêchent d’appliquer un complément de loyer exceptionnel, quelle que soit la qualité de votre logement. La note DPE F ou G fait partie de ces critères d’exclusion, il n’est donc plus possible depuis fin août 2022 de déroger à la valeur maximale d’encadrement des loyers pour une passoire thermique.

Contraintes sur les baux en cours

L’interdiction de mise en location s’appliquera sur les nouveaux baux, mais des mesures sont prévues avant cela pour dissuader les propriétaires d’attendre la date limite. Deux outils sont utilisés :

  • le gel de l’indexation annuelle
  • le plafonnement du loyer entre deux locataires

Ces deux mesures s’appliqueront pour tous les baux renouvelés à partir 25 août 2022 et classés F ou G. Les baux meublés sont en général renouvelés chaque année donc il est très probable que la mesure s’applique immédiatement. Pour les baux vides par contre, ils se renouvellent tous les 3 ou 6 ans, il sera donc possible d’indexer le loyer de passoires thermiques chaque année tant que le bail n’a pas atteint la fin de sa durée.

Le gel de l’indexation e est assez simple et consiste à vous empêcher d’augmenter votre loyer via l’indexation annuelle. L’indice IRL a redémarré fin 2021 et on parle donc d’une perte d’un ou deux % du loyer chaque année.

Le plafonnement du loyer entre deux locataires est déjà appliqué dans les zones tendues, et consiste à interdire au propriétaire d’augmenter le loyer entre deux locataires. Le loyer est donc indéfiniment bloqué en fonction de l’évolution de l’IRL.

Contrairement à l’interdiction de location, elles nous semblent par contre difficilement contrôlables et donc applicables. A titre d’exemple comparable, le plafonnement des loyers actuellement en place en zone tendue est peu respecté par les propriétaires et peu connu des locataires.

Sachez enfin que si vous avez toujours un ancien DPE, vous n’êtes pas obligé d’en refaire un tant que le bail est en cours, sauf demande du locataire. L’ancien DPE a par contre deux scores différents (consommation et GES); pour obtenir l’équivalence du score unique d’un nouveau DPE et savoir si ces mesures s’appliquent à votre bail en cours, consultez notre tableau d’équivalence.

Impossibilité de bénéficier de Loc'avantages

La défiscalisation via Loc’avantages (voir notre fiche très positive sur le sujet) n’est d’ores et déjà pas possible pour des logements considérés comme passoire thermique, c’est à dire F ou G.

Coût et financement des travaux de rénovation

Si vous détenez un bien noté F ou G nous vous déconseillons de le vendre, l’annonce des mesures va nécessairement augmenter l’offre de logements F ou G sur le marché et en parallèle les investisseurs risquent d’être très réticents sur ce type de bien (voir l’article de BFM ou l’étude Seloger sur la vague de ventes qui s’annonce).

Selon nous la stratégie à adopter dépend de la localisation du bien.

En zone tendue
Si vous êtes en copropriété il est probable que les mesures ne seront pas ou peu appliquées, étant donné l’impossibilité d’obtenir l’accord de la copropriété composée essentiellement de propriétaires occupants. Et dans certaines villes comme Paris les immeubles haussmanniens vont être très compliqués à rénover (voir notre article sur le DPE des immeubles hausmanniens).

Si vous êtes en maison individuelle, dans une zone où le prix au m2 est important, le mieux est de réaliser les travaux d’isolation, accompagnée éventuellement d’une subvention Ma Prime Renov ouverte aux bailleurs.

Nous vous recommandons dans tous les cas d’attendre le départ du locataire en place pour faire les travaux, et éviter ainsi des contentieux sur la jouissance du bien. Ce sont en effet des travaux longs et coûteux (de l’ordre de 300-400€/m2) qui doivent être réalisés avec soin. Notez que ces travaux permettront d’améliorer le potentiel du bien à la revente et à la location.

En zone détendue
Engager des travaux de rénovation énergétique coûtant jusqu’à 500€/m2 pour un actif qui en vaut 1000-1500€/m2, comme à Romorantin-Lanthenay par exemple, peut faire hésiter avec raison les bailleurs investisseurs.

Dans ces cas précis l’Etat a prévu un dispositif de défiscalisation équivalent à celui du Pinel mais pour les logements situés en coeur de Ville qui nécessite une rénovation. Il s’agit du Denormandie dont vous trouverez tous les détails sur notre fiche Dispositif Denormandie : défiscalisez via une rénovation de centre-ville.

Si votre logement ne se trouve pas dans les communes éligibles au Denormandie, vous pouvez vous tourner vers Loc’avantages, un dispositif au moins aussi intéressant. Il est activable via la signature d’une convention avec l’Anah avec qui vous pourrez négocier une subvention pour la rénovation énergétique de votre logement.

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- Mathieu Chantalat, Directeur immobilier

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