Le déploiement des permis de louer partout en France et l’interdiction de louer des passoires thermiques en 2023 nous rappellent que le logement indécent est dans le viseur des pouvoirs publics.

Dans cet article nous allons vous rappeler les critères de décence d’une location, puis nous vous donnerons un cas pratique avec les risques encourus par le propriétaire.

Nous verrons enfin quelle est la différence entre décence et insalubrité d’un logement.

logement insalubre

Surface et volume minimaux d’un logement en location

Les critères de décence d’un logement sont évoqués à l’article 6 de la loi de 89, qui renvoie lui-même vers le décret du 30 janvier 2002 qui est le texte de référence pour les critères de décence.

Dans ce décret un des premiers critères est celui de la surface minimum du logement loué.

Le logement dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

Cette disposition est donc cruciale notamment dans des zones comme Paris où certaines chambres de bonnes font moins de 9 m². A noter par ailleurs qu’à la lecture du décret un logement avec deux pièces de 8m² n’est pas considéré comme décent, donc en théorie ne peut être loué.

Ce critère de surface s’applique également aux logements découpés à la chambre et loués via des baux individuels. Notre article sur le bail individuel non solidaire revient en détail sur ce critère de décence qui a été mis à jour fin 2018 (il était de 14m² avant).

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Le décret de 2002 prévoit également que tout logement loué doit respecter des caractéristiques minimum de décence en plus de la surface évoquée précédemment.

Les voici résumés dans les grandes lignes :

Sécurité et santé du locataire

  • assurer le clos et couvert : le décret insiste particulièrement sur la protection contre les infiltrations de toute sorte
  • isolation : le logement doit protéger contre les infiltrations d’air et assurer en même temps une ventilation suffisante du logement
  • garde-corps : le logement doit empêcher le locataire de chuter dans le vide avec des gardes-corps présents dans les cages d’escaliers, devant les fenêtres ou sur les balcons et terrasses
  • ouverture suffisante : le logement doit donner un accès suffisant (non défini précisément) permettant d’accéder à l’air libre et à la lumière naturelle
  • matériaux sans risque : de manière générale les matériaux dans le logement ne doivent pas présenter de danger pour la sécurité ou la santé du locataire (exemple plomb apparent en quantité et accessible).

Ces dispositions sont regroupées dans un premier article qui considère que ce sont des critères permettant de respecter la santé et la sécurité des locataires de manière générale. Par extension des désordres ayant des répercussions sur la santé du locataire peuvent justifier du caractère indécent d’un logement. Ce fût par exemple le cas de punaises de lit dans la jurisprudence ci-contre.

La sécurité et la santé des locataires sont des critères primordiaux pour déterminer les normes de décence d’un logement. La loi fixe par ailleurs une liste minimum d’équipements pour permettre un niveau de confort suffisant dans un logement jugé décent.

Equipements minimum

  • chauffage suffisant : c’est une évidence qu’il est bon de rappeler; cette disposition ne s’applique pas aux DOM TOM
  • eau courante potable : le décret précise notamment que la pression doit être suffisante
  • évacuation des eaux usées : le dispositif doit notamment empêcher le refoulement d’odeurs nauséabondes
  • coin cuisine : la cuisine ou le coin cuisine doit permettre d’installer un appareil de cuisson et doit disposer d’un point d’eau chaude/eau froid avec un évier raccordé
  • réseau électrique : la puissance doit notamment être suffisante pour faire fonctionner les équipements

Il reste une dernière disposition sur les toilettes mais comme elle est complexe nous préférons vous la donner explicitement :

Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

Vous noterez l’exception importante pour les studios ou les toilettes sur le palier sont autorisées (pour la définition d’une pièce voir notre article).

Le principal défaut du texte est de ne pas fixer précisément les seuils de décence de chaque point. Vous êtes donc en pratique obligé de vous laisser guider par la jurisprudence ou par le juge qui regardera votre dossier. Par exemple pour le chauffage il est admis d’usage que le seuil est à 18 degrés minimum au centre de la pièce, même si cette règle n’est pas gravée dans le marbre et donc pas absolue comme le montre la jurisprudence ci-contre concernant la température dans une salle de bain.

Dispositions applicables à toutes les locations

Ces dispositions sur la surface minimum et les caractéristiques de décence sont dans la loi de SRU et non dans la loi de 89 qui régit les habitations à titre de résidence principale.

Elles s’appliquent donc en théorie à toutes les locations même celles à titre saisonnier ou de résidence secondaire.

Indice de performance énergétique minimum à partir de 2023

La loi Climat et résilience a été adoptée en juillet 2021 et va complètement bouleverser le marché locatif.

Pour inciter les propriétaires a engagé des travaux de rénovation énergétique, les passoires thermiques, c’est à dire celles ayant le score F ou G, ne pourront plus être louées à partir du 1er janvier 2023.

L’article 6 de la loi de 89 que nous avons expliqué précédemment va être modifié de la manière suivante :

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent […] répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an.

La performance énergétique va donc devenir un critère de décence à part entière. Ce changement de paradigme a déjà commencé par l’opposabilité du diagnostic énergétique depuis juillet 2021, sujet que nous avons évoqué dans notre article sur les diagnostics en location.

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Que risque le bailleur en louant un logement indécent ?

Dans quel cas la décence est contrôlée ?

Dans le cadre de l’assistance de notre gestion locative en ligne, nous rencontrons trois scenarios habituels où la décence du logement peut être évaluée.

  1. Une autorisation préalable de mise en location via le permis de louer est demandée, et un agent des services d’urbanisme de la ville contrôle le logement
  2. Une procédure contentieuse menée par le locataire qui se plaint de l’indécence du logement
  3. Un contrôle inopiné de la CAF qui vérifie les déclarations des locataires et en profite pour inspecter le logement

Dans le premier cas le logement est vide de ses occupants, les services de la Mairie demandent que des travaux de remise aux normes soient effectués. Normalement ce scenario est assez cadré et à risques limités pour le propriétaire.

Les deux scenarios suivants sont plus complexes. Nous allons voir dans cette partie le cas où le locataire conteste la décence du logement. Nous ferons ensuite un focus séparé sur les contrôles de la CAF qui sont potentiellement très risqués.

Procédure contentieuse menée par le locataire pour non décence

Le locataire doit d’abord chercher une solution amiable avec le bailleur et lui demander de procéder aux travaux de mise en conformité.

Si le bailleur ne répond pas, ne reconnaît pas le problème ou ne réalise pas les travaux dans un délai acceptable, le locataire doit assigner le bailleur, sans arrêter de payer les loyers (voir notre article sur le refus de paiement du loyer par le locataire).

Il peut saisir la commission départementale de conciliation au préalable mais cette saisine n’est pas obligatoire.

C’est le juge seul qui pourra décider des sanctions envers le bailleur, qui pourront aller d’un remboursement partiel ou total des loyers jusqu’à des dommages et intérêts.

Le locataire ne peut en aucun cas décider d’arrêter de payer les loyers, il doit assigner le bailleur et continuer à payer.

Départ sans préavis

Même si elle n’est pas explicitement prévue par la loi, la jurisprudence a confirmé à plusieurs reprises que le locataire pouvait quitter un logement jugé indécent sans respecter le préavis de 3 mois en location vide ou d’un mois en location meublée.

Cas pratique d’un logement très humide

Nous souhaitions vous donner un exemple concret d’un cas récent où le juge d’appel a décidé de condamner le bailleur à 4400€ de dommages-intérêts soit la moitié des loyers encaissés sur la période d’occupation du locataire pour avoir loué un logement mal isolé et ventilé qui engendrait une forte humidité.

Le cas est intéressant car il montre que le bailleur ne risque pas grand chose en réalité, au pire de perdre la moitié de ses loyers si le locataire vient à le poursuivre.

Un autre point intéressant dans le jugement est que le juge ne retient pas le fait que le bailleur ait essayé de réparer le problème pour l’exonérer des conséquences dudit problème. En d’autres mots les bailleurs ont essayé en vain de rendre le logement habitable, sans succès étant donné la situation générale de l’immeuble; il n’en reste pas moins qu’ils étaient responsables du préjudice subi par le locataire.

Pour conclure nous vous rappelons qu’aucun seuil de décence n’est fixé, tout reste à l’appréciation du juge; nous avons notamment vu dans une autre fiche sur l’absence d’aération que la VMC ne devait pas forcément être installée par le propriétaire.

Cas particulier : contrôle de la CAF et suspension des APL

Un cas particulier de non-décence du logement peut poser de graves problèmes au propriétaire. Depuis la loi ALUR de 2014 et son article 85, la CAF peut procéder à la vérification de la décence du logement et procéder à des suspensions des APL.

Les APL sont potentiellement suspendues pendant une durée de 18 mois maximum, le temps que le propriétaire fasse le nécessaire pour remettre le logement en état de décence. Pendant ce délai le locataire ne doit payer que la part restante, déduction faite des APL, sans possibilité de résilier le bail.

Si le logement est de nouveau décent, les APL sont restituées a posteriori au propriétaire. Sinon elles sont perdues et leur versement est définitivement suspendu à l’avenir.

C’est potentiellement un grand risque pour les propriétaires qui ont une part importante du loyer couvert par les APL. Mais le problème vient surtout des critères de décence retenus par la CAF.

Nous avons eu plusieurs retours de propriétaires qui ont vu des contrôles inopinés de la CAF pour suroccupation du logement. La CAF connaît le nombre d’occupants du logement via la déclaration APL, et sa surface via le bail qui lui a été communiqué.

L’indécence du logement est alors décrétée sous ce critère de sur-occupation qui n’est pourtant pas du ressort du propriétaire et qui ne figure pas dans la liste des critères de décence.

Le propriétaire n’a bien souvent levier pour faire cesser cette sur-occupation comme nous l’avons expliqué cet article.

Il s’agit d’une procédure administrative, il n’est bien souvent pas informé de la visite et aucun recours n’est possible, à part engager une contentieuse pour contester la décision de la CAF. Le cas échéant nous vous recommandons de prendre un avocat, et de démarrer en parallèle la résiliation judiciaire du bail.

Suspension de la garantie Visale

Un autre problème apparaît lorsque caf déclare logement indécent : l’information peut être communiquée à Action Logement qui est alors en droit de résilier la garantie visale.

Différences entre logement insalubre et logement indécent

Comme nous venons de le voir le logement indécent est un logement qui ne répond pas à certains critères d’équipements ou de confort : pièce mal chauffée, fenêtres bloquées, reflux de la fosse septique…

L’insalubrité est le niveau supérieur à l’indécence et correspond à un état où le logement présente un danger immédiat et concret pour les occupants et/ou les voisins : chauffage défectueux risquant de créer du monoxyde de carbone, risque d’effondrement, présence de plomb ou d’amiante accessible etc..

L’insalubrité est décrétée par le préfet après un éventuel signalement des occupants, des voisins ou des gestionnaires. Les conséquences d’un décret d’insalubrité (ou de péril s’il s’agit d’un effondrement potentiel) sont beaucoup plus fortes qu’un contentieux sur les critères de décence : le préfet peut aller jusqu’à évacuer l’immeuble et même de le détruire.

Ce sujet est assez technique et sort un peu de notre domaine d’expertise en gestion locative. Nous vous recommandons de consulter la page complète sur service public sur l’habitat insalubre.

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- Mathieu Chantalat, Directeur immobilier

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Bonjour ,
Nous sommes locataires d’un appartement sur Paris de 42m2 depuis que l’hiver a commencé nous avons de la condensation sur tous les murs , de l’eau des fenêtres et de là moisissures en bas des fenêtres. ( nous mettons pourtant le chauffage et aerons plusieurs fois par jours )
Dans la chambre à côté nous avons de la moisissure sur toute un mur , les habits sentent une très forte odeur.
Le propriétaire me dit qu’il n’a jamais eu ce problème auparavant. Cela fais 6 mois que nous sommes là.
Nous avons fais intervenir un expert qui nous a dis qu’il y’a vais une infiltration qui venait de la terrasse . De plus il n’y a aucune grille d’aération au niveau du salon la seule vmc qui est présente dans l’appartement et juste une dans la salle de bain.
Peut on avoir aussi peu de grille d’air dans un appartement?
La chambre qui était une cuisine auparavant peut elle être dû à tout ça?
La moisissure et là condensations peut elle venir de nous alors que nous faisons tous le nécessaire ?
Merci

une mairie peut-elle exiger une VMC dans une salle de bain en assurant que son absence est un critère rendant le logement « indécent »

Bonjour Monsieur
J’ai. un locataire qui n’aère pas, bien qu’il dise qu’il le fait
Peux-t-on mesurer le taux humidité de l’appartement?
Se peux-t-il que l’humidité entraine une panne de deux radiateurs. électriques dont la pose a 4ans. ?
L’appartement. possède trois fenêtres pour un appartement de 28 m2. dont. une porte fenêtre donnant sur une terrasse
Merci pourvoir aide
Christine Griffon

Bonjour,

Oui, il est possible de mesurer le taux d’humidité grâce à un testeur d’humidité.

Nous ne pouvons en revanche pas vous dire si l’humidité a causé l

Bonjour,

L’humidité peut être mesurée grâce à un testeur d’humidité.

Concernant la panne des radiateurs, nous ne pouvons pas vous dire si elle est liée à l’humidité. Seul un professionnel pourra vous le confirmer.

Je rencontre une petite difficulté en tant que propriétaire d’un appartement meublé de 50m2.
Je dépanne actuellement une mère de famille professeur qui a pris possession des lieux car elle loue son propre appartement en tant que propriétaire à un locataire via AirBnB.
Mon appartement dans lequel elle est, devient insalubre au niveau du plafond de la sdebains qui tombe peu à peu à cause d »une fuite d’eau provenant de chez le voisin à l’étage supérieur.
J’ai eu l’intention, avant qu’elle ne vienne chez moi le 2 novembre, de me rendre chez mon assureur pour procéder aux travaux mais y étant entrée j’ai repoussé ceux-ci pour les démarrer à son départ convenu oralement le 22 décembre prochain.
Il se trouve que, elle a pris la décision sans me le demander, de faire intervenir un plombier qui ouvert le plafond pour amoindrir les risques.
Aujourd’hui, elle ne veut pas quitter les lieux, sachant que je n’ai pas de contrat établi et, qu’aussi, elle prétend ne plus savoir où se loger puisque le sien est occupé par Airbnb.
Que faire ? C’est l’hiver et, à la limite, un contrat de bail jusqu’au 31mars serait logique mais comment me couvrir pour qu’elle quitte les lieux, soit avant, ou au maximum 31 mars mais pas au-delà : je dois absolument procéder aux travaux.
Elle ne cesse de me parler d’assurance et, je m’excuse, mais étais absent à l’étranger il y a qlq jours encore.
Je ne sais comment faire pour qu’elle libère normalement mon appartement.
J’ai besoin de me protéger des démarches et de ses intentions contre mon gré.
J’attends s’il vous plaît une aide, si vous me le permettez, de votre part.

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