Mathieu Chantalat 12 mars 2018 Gestion locative > Juridique

Logement insalubre : critères pour louer un logement décent et risques encourus

Les propriétaires savent que le bon sens et la loi (depuis la loi SRU de 2002) les obligent à louer un logement répondant aux caractéristiques de décence.

Dans les grandes lignes le bailleur doit fournir un logement d’une surface minimale, assurant la sécurité et la santé physique du locataire et lui garantissant une jouissance paisible.

Nous allons dans cet article vous détailler les conditions de décence sur ces trois aspects, puis nous rentrerons dans un cas concret de contentieux entre bailleur et locataire pour comprendre les conséquences pratiques de louer un logement indécent.

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Caractéristiques minimales d’un logement décent

Surface et volume minimaux

C’est la caractéristique de décence la plus connue, tout logement doit respecter les conditions suivantes :

  • une surface habitable de 9m² minimum
  • un volume habitable de 20m3 miimum

Si vous avez des souvenirs de vos cours de mathématiques la deuxième condition peut également se lire que pour un appartement de 9m² la hauteur sous plafond doit être partout de 2,22 mètres.

Cette disposition est donc cruciale notamment dans des zones comme Paris où certaines chambres de bonnes font moins de 9 m².

Un deuxième critère de surface s’applique aux logements découpés à la chambre et loués via des baux individuels. Notre article sur le bail individuel non solidaire revient en détail sur ce critère de décence mais le voici résumé : chaque chambre doit avoir une surface minimale de 14m². C’est donc plus contraignant que le critère de 9m² sur le logement seul, sûrement pour protéger les locataires des marchands de sommeil.

Caractéristiques générales du logement

La loi SRU de 2000 prévoit que tout logement loué doit respecter des caractéristiques minimum de décence. Le décret d’application de cette loi est le texte de référence sur le sujet, vous le trouverez au lien suivant.

Le voici résumé dans les grandes lignes :

Sécurité et santé du locataire

  • assurer le clos et couvert : le décret insiste particulièrement sur la protection contre les infiltrations de toute sorte
  • isolation : le logement doit protéger contre les infiltrations d’air et assurer en même temps une ventilation suffisante du logement
  • Garde-corps : le logement doit empêcher le locataire de chuter dans le vide avec des gardes-corps présents dans les cages d’escaliers, devant les fenêtres ou sur les balcons et terrasses
  • ouverture suffisante : le logement doit donner un accès suffisant (non défini précisément) permettant d’accéder à l’air libre et à la lumière naturelle
  • matériaux sans risque : de manière générale les matériaux dans le logement ne doivent pas présenter de danger pour la sécurité ou la santé du locataire (exemple plomb apparent en quantité et accessible).

Ces dispositions sont regroupées dans un premier article qui considèrent que ce sont des critères permettant de respecter la santé et la sécurité des locataires. Comme nous allons le voir par la suite ce sont donc des critères importants pour les juges, comparativement aux critères d’équipement de confort que nous allons vous détailler ci-après.

Equipements minimum

Voici en synthèse les équipements minimum que doit présenter un logement décent :

  • chauffage suffisant : c’est une évidence qu’il est bon de rappeler; cette disposition ne s’applique pas aux DOM TOM
  • eau courante potable : le décret précise notamment que la pression doit être suffisante
  • évacuation des eaux usées : le dispositif doit notamment empêcher le refoulement d’odeurs nauséabondes
  • coin cuisine : la cuisine ou le coin cuisine doit permettre d’installer un appareil de cuisson et doit disposer d’un point d’eau chaude/eau froid avec un évier raccordé
  • réseau électrique : la puissance doit notamment être suffisante pour faire fonctionner les équipements

Il reste une dernière disposition sur les toilettes mais comme elle est complexe nous préférons vous la donner explicitement :

Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

Vous noterez l’exception importante pour les studios ou les toilettes sur le palier sont autorisées (pour la définition d’une pièce voir notre article).

Le principal défaut du texte est de ne pas fixer précisément les seuils de décence de chaque point. Vous êtes donc en pratique obligé de vous laisser guider par la jurisprudence ou par le juge qui regardera votre dossier. Par exemple pour le chauffage il est admis d’usage que le seuil est à 18 degrés minimum au centre de la pièce, même si cette règle n’est pas gravée dans le marbre et donc pas absolue comme le montre la jurisprudence ci-contre concernant la température dans une salle de bain.

Dispositions applicables à toutes les locations

Ces dispositions sur la surface minimum et les caractéristiques de décence sont dans la loi de SRU et non dans la loi de 89 qui régit les habitations à titre de résidence principale.

Elles s’appliquent donc en théorie à toutes les locations même celles à titre saisonnier ou de résidence secondaire.

Jouissance paisible du logement

Nous profitons de cet article sur les conditions de décence pour vous rappeler que la loi de 89 impose par ailleurs d’assurer au locataire une jouissance paisible de sa location à titre de résidence principale.

Plusieurs obstacles à la jouissance paisible sont listées dans notre article sur les clauses abusives.

Comme il ne s’agit pas vraiment ici de décence du logement mais plus de décence dans la relation bailleur-locataire nous ne rentrerons pas plus dans les détails.

Que risque le bailleur ? Un exemple concret

Recours du locataires en théorie

Le locataire doit d’abord chercher une solution amiable avec le bailleur et lui demander de procéder aux travaux de mise en conformité.

Si le bailleur ne répond pas, ne reconnaît pas le problème ou ne réalise pas les travaux dans un délai acceptable, le locataire doit assigner le bailleur, sans arrêter de payer les loyers.

C’est le juge seul qui pourra décider des sanctions envers le bailleur, qui pourront aller d’un remboursement partiel ou total des loyers jusqu’à des dommages et intérêts.

Le locataire ne peut en aucun cas décider d’arrêter de payer les loyers, il doit assigner le bailleur et continuer à payer.

Départ sans préavis

Même si elle n’est pas explicitement prévue par la loi, la jurisprudence a confirmé à plusieurs reprises que le locataire pouvait quitter un logement jugé indécent sans respecter le préavis de 3 mois en location vide ou d’un mois en location meublée.

Cas pratique d’un logement très humide

Nous souhaitions à la fin de cet article vous donner un exemple concret d’un cas récent où le juge d’appel a décidé de condamner le bailleur à 4400€ de dommages-intérêts soit la moitié des loyers encaissés sur la période d’occupation du locataire pour avoir louer un logement mal isolé et ventilé qui engendrait une forte humidité.

Le cas est intéressant car il montre que le bailleur ne risque pas grand chose en réalité, au pire de perdre la moitié de ses loyers si le locataire vient à le poursuivre.

Un autre point intéressant dans le jugement est que le juge ne retient pas le fait que le bailleur ait essayé de réparer le problème pour l’exonérer des conséquences dudit problème. En d’autres mots les bailleurs ont essayé en vain de rendre le logement habitable, sans succès étant donné la situation générale de l’immeuble; il n’en reste pas moins qu’ils étaientt responsables du préjudice subi par le locataire.

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