Mathieu Chantalat 10 juin 2018 Gestion locative > Juridique

Assurance loyer impayé, garant ou caution

Vous souhaitez vous garantir contre les éventuels impayés du locataire avec qui vous vous apprêtez à signer.

Deux choix s’offrent alors à vous, et comme nous allons le voir vous allez dans la majorité des cas devoir choisir : assurance loyer impayé ou caution solidaire.

Nous allons tenter de vous expliquer dans cet article le pour et le contre de chaque système.

Vous préférez prendre une garantie loyer impayé plutôt que le garant proposé par le candidat ? Notre assurance loyer impayé à 2,2% prend en charge les impayés, la procédure d’expulsion et les dégradations immobilières.

En savoir plus sur la garantie Smartloc

La caution solidaire ou l’assurance morale

Recourir à une caution solidaire consiste à faire signer un acte de caution solidaire à une tierce personne (souvent un membre de la famille du locataire ou un ami), appelée garant, qui s’engage en cas de défaut du locataire à prendre en charge les sommes dues par ce dernier.

Concrètement cela revient quasiment à signer le bail avec deux personnes au lieu d’une. La caution solidaire a par ailleurs deux avantages souvent sous-estimés : elle est gratuite pour le bailleur, et elle lui assure d’avoir un levier moral pour contraindre le locataire à régulariser sa situation en cas d’impayés.

En effet en cas d’impayés, vous allez pouvoir vous retourner contre le garant par exemple les parents, qui ne souhaiteront évidemment pas payer de gaieté de cœur pour leur enfant majeur. En plus de la procédure en cours que vous pourrez mener, le garant fait souvent pression moralement auprès du locataire, en parle dans son entourage, bref essaie de mettre le locataire devant ses responsabilités pour que celui quitte les lieux et/ou reprenne les paiements de ses loyers s’il en la possibilité.

Pour mieux comprendre cette procédure, consultez notre fiche sur l’activation de la caution en cas d’impayés.

La caution via un garant peut donc être un bon moyen de trouver une solution à l’amiable, en évitant les blocages définitifs qu’entraînent souvent une procédure d’impayés après quelques mois (tous les gestionnaires vous diront qu’un bailleur avec un locataire en impayés depuis plus de 3 mois n’a quasiment aucune chance de voir sa situation se régulariser rapidement). Il est donc important de vérifier que le garant est assez proche du locataire, en plus de toutes les vérifications d’usage sur les faux dossiers que vous retrouverez sur cette fiche pratique.

Les chances augmentent donc de récupérer ses loyers avec l’acte de caution solidaire, soit via le locataire ou le garant tous les deux éventuellement assignés au tribunal, néanmoins rien n’est certain. Le juge peut décider dans tous les cas de définir des échéanciers de paiement ou d’effacer une partie de la dette locative. C’est là où la garantie loyer impayé (GLI) prend le dessus.

Une assurance payante mais garantie et automatique

La deuxième solution est de souscrire une assurance loyer impayé payante qui vous indemnisera du montant du loyer dès le premier lois d’impayé. L’assurance prend par ailleurs en charge la procédure de recouvrement et d’expulsion. C’est donc une solution très efficace et automatique qui a néanmoins un coût : 2,2% du loyer charges comprises pour la garantie loyer impayé que nous proposons sur Smartloc.

Pour en savoir plus sur les modalités de souscription et notamment les critères d’éligibilité, nous vous recommandons notre page dédiée qui vous explique tout sur l’assurance loyer impayé.

Impossibilité de cumuler les deux systèmes

Et oui depuis la loi Boutin de 2009, vous ne pouvez pas cumuler caution solidaire et assurance loyer impayé, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.

Attention en cas de colocations, la majorité des contrats d’assurance loyer impayé ne couvrent que si la colocation est uniquement constituée d’étudiants et que les garants répondent aux critères de solvabilité. Un moyen éventuel de s’assurer et de ne pas faire apparaître certains locataires sur le bail, pour avoir uniquement des étudiants, ou a contrario aucun étudiant. En savoir plus sur le sujet grâce à notre fiche sur l’assurance loyer impayé d’une colocation.

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