Vous souhaitez vous garantir contre les éventuels impayés du locataire avec qui vous vous apprêtez à signer.
Deux choix s’offrent alors à vous, et comme nous allons le voir, vous allez dans la majorité des cas devoir choisir : assurance loyer impayé ou caution solidaire.
Nous allons tenter de vous expliquer dans cet article le pour et le contre de chaque système.
SOMMAIRE
La caution solidaire ou l’assurance morale
Recourir à une caution solidaire consiste à faire signer un acte de caution solidaire à une tierce personne (souvent un membre de la famille du locataire ou un ami), appelée garant, qui s’engage en cas de défaut du locataire à prendre en charge les sommes dues par ce dernier.
Concrètement cela revient quasiment à signer le bail avec deux personnes au lieu d’une. La caution solidaire a par ailleurs deux avantages souvent sous-estimés : elle est gratuite pour le bailleur, et elle lui assure d’avoir un levier moral pour contraindre le locataire à régulariser sa situation en cas d’impayés.
En effet en cas d’impayés, vous allez pouvoir vous retourner contre le garant par exemple les parents, qui ne souhaiteront évidemment pas payer de gaieté de cœur pour leur enfant majeur. En plus de la procédure en cours que vous pourrez mener, le garant fait souvent pression moralement auprès du locataire, en parle dans son entourage, bref essaie de mettre le locataire devant ses responsabilités pour que celui quitte les lieux et/ou reprenne les paiements de ses loyers s’il le peut.
Pour mieux comprendre cette procédure, consultez notre fiche sur l’activation de la caution en cas d’impayés.
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La caution via un garant peut donc être un bon moyen de trouver une solution à l’amiable, en évitant les blocages définitifs qu’entraîne souvent une procédure d’impayés après quelques mois (tous les gestionnaires vous diront qu’un bailleur avec un locataire en impayés depuis plus de 3 mois n’a quasiment aucune chance de voir sa situation se régulariser rapidement). Il est donc important de vérifier que le garant est assez proche du locataire, en plus de toutes les vérifications d’usage sur les faux dossiers que vous retrouverez sur cette fiche pratique.
Les chances augmentent donc de récupérer ses loyers avec l’acte de caution solidaire, soit via le locataire ou le garant tous les deux éventuellement assignés au tribunal, néanmoins rien n’est certain. Le juge peut décider dans tous les cas de définir des échéanciers de paiement ou d’effacer une partie de la dette locative.
C’est là où la garantie loyer impayé (GLI) prend le dessus.
Une assurance payante mais garantie et automatique
La deuxième solution est de souscrire une assurance loyer impayé payante qui vous indemnisera du montant du loyer dès le premier mois d’impayé. L’assurance prend par ailleurs en charge la procédure de recouvrement et d’expulsion. C’est donc une solution très efficace et automatique qui a néanmoins un coût : 2,2% du loyer charges comprises pour la garantie loyer impayé que nous proposons sur Smartloc.
Pour en savoir plus sur les modalités de souscription et notamment les critères d’éligibilité, nous vous recommandons notre page dédiée qui vous explique tout sur l’assurance loyer impayé.
L’assurance loyer impayé a l’inconvénient d’avoir des critères d’éligibilité raisonnables mais stricts. Certains profils de locataires ne vont donc pas rentrer dans les cases, il faudra alors se tourner vers la solution du garant ou vers une des solutions de garanties alternatives que nous détaillons dans notre fiche sur le garant.
Impossibilité de cumuler les deux systèmes
Et oui depuis la loi Boutin de 2009, vous ne pouvez pas cumuler caution solidaire et assurance loyer impayé, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.
Attention en cas de colocations, la majorité des contrats d’assurance loyer impayé ne couvrent que si la colocation est uniquement constituée d’étudiants et que les garants répondent aux critères de solvabilité.
Un moyen éventuel de s’assurer et de ne pas faire apparaître certains locataires sur le bail, pour avoir uniquement des étudiants, ou a contrario aucun étudiant. En savoir plus sur le sujet grâce à notre fiche sur l’assurance loyer impayé d’une colocation.
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- Mathieu Chantalat, Directeur immobilier
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Voir l'articleNos experts vous
accompagnent sur l’essentiel.
Bonjour, je suis en train de louer mon appartement, j’ai le cas de 2 futurs locataires qui rentrent dans les conditions demandés par l’assurance loyer impayé.
Ils sont tous les deux en CDI hors période d’essai avec un salaire largement suffisant . Ils m’ont fourni tous les documents sauf l’avis d’imposition car ils n’ont pas encore fait une année complète de salaire.
Ils étaient tous les 2 étudiants avant d’être salariés.
Ils peuvent me fournir leur certificat d’étudiant de l’année précédente.
Que puis-je donner comme document à l’assurance à la place de l’avis d’imposition dans ce cas précis.
Je vous remercie de m’éclairer .
Cordialement,
Bonjour,
Vous pouvez éventuellement leur demander un certificat de non imposition.
nous avons demande un garant qui figure dans le bail. Après reflexion, nous souhaitons souscrire une GLI. Cela fait une semaine qu’ils sont locataires. combien de temps disponsons nous après l’entrée dans les lieux pour prendre une GLI.
Quelle démarche faire auprès du garant?doit on ajouter un avenant au bail ? et si oui que faut-il stipuler?
Bonjour,
Concernant notre assurance, vous avez jusqu’à 15 jours après l’entrée dans les lieux pour souscrire sans période probatoire, passé le délai de 15 jours vous aurez une période probatoire de 3 mois.
Pour le garant il suffit de lui envoyer un courrier pour lui dire que vous renoncez à l’acte de caution signé.
Bonjour,
J’ai donné mandat à une agence pour gérer mon bien. Je paie également auprès d’elle une GLI.
Hors elle a également demandé un garant de cautionnement solidaire à mon locataire.
Il me semble que les deux ne sont pas cumulable.
Puis je demander le remboursement de la GLI ?
Le sujet est compliqué, en théorie vous pouvez cumuler les deux tant que tout va bien, mais vous ne pourrez activer que l’un des deux en cas d’impayés. Néanmoins si vous souhaitez rester avec le garant seul, vous pouvez demander à résilier la GLI. Mais honnêtement entre les deux, il vaut mieux conserver la GLI.
bonjour,
propriétaire d’un logement je viens de réaliser que l’agence immobilière avec laquelle j’ai traité en février 2020 m’a fait signer une GLI en plus d’avoir demandé un garant. Quelles démarches dois-je engager? merci
Bonjour,
C’est possible si le locataire était étudiant à la signature du bail. Sinon il faut renoncer à l’acte de caution ou à la garantie.
Bonjour,
nous sommes intéressés par deux logement tout deux gérer par une agence immobilière, qui nous dit que notre dossier ne passe pas auprès de l’assurance loyer impayé, quelles sont les critères de refus? et donc si j’ai bien compris du coup nous ne pouvons non plus prendre un garant?merci d’avance
Bonjour, j’ai un locataire couvert par un garant et sans incident de paiement depuis plus de 6 mois et je m’interesse donc à la GLI.
Si je souscris la GLI vous recommendez de renoncer au garant au bout de 3 mois. Est-ce que ce courrier de renonciation est vraiment obligatoire ? Pourquoi la renonciation n’est pas de facto valide à partir du moment où la GLI est activée ?
Bonjour,
Il n’y a pas vraiment de règle définie pour la renonciation mais l’usage quand vous souhaitez résilier un acte sous seing privé et de prévenir les parties signataires, en l’espèce le garant, qui ne peut pas « deviner » que vous avez pris une GLI par ailleurs.
Bonjour,
Je souhaite obtenir une précision sur le cumul GLI et garant.
Lors de la signature du bail (meublé) avec le locataire qui était en stage, nous avions bénéficié d’une caution et nous avons souscrit une GLI.
Je constate que depuis mai 2019, il n’est plus en stage.
Dois-je résilier la GLI ?
Merci d’avance
Bonsoir, non c’est la situation à la signature du bail qui compte, vous n’êtes pas censé vous tenir au courant de l’évolution professionnelle du locataire.
bonjour,
nous sommes un couple et avons un RFR de 65 000€. nous sommes mutés tous les 2 dans une autre région et avons tous les 2 un CDI à la clé avec période d’essai de 6 mois. nous cherchons un logement avec 1000€ de loyers. nous avons 3 fois le salaire mais comme nous sommes en période d’essai, les agences de location refusent notre dossier à cause de cette GLI qui demande à ce que la période d’essai soit purgée, est-ce possible? pourtant nous avons des garants…
Il est impossible légalement de cumuler garant et assurance, et effectivement si le bailleur veut une assurance celle-ci exclut en général les périodes d’essai; je vous confirme donc que les refus que vous rencontrez sont une situation classique.
Vous pouvez éventuellement regarder du côté de https://www.visale.fr/#!/visale-locataire si le bailleur veut une assurance et non un garant.
Bonjour
Actuellement en litige avec mon propriétaire il y a de cela deux ans il m avait assuré avoir pris une assurance et au jour daujourdhui il m’assure que non. Y a t’il un moyen de vérification car nous allons au tribunal dans moins d’un mois et je souhaiterais prouver que la caution solidaire qui a été faite à la signature du bail nest pas valable a cause de l’assurance… mais comment prouver sa souscription…
Bonjour,
Je n’ai pas la réponse à cette question, le mieux est de demander à l’audience.
Bonjour,
En tant que locataire, si le propriétaire souhaite souscrire à l’assurance loyer impayé, dois-je quand même lui remette la Caution?
Il me demande de couvrir 3 fois le loyer et en plus de lui verser une caution…
Merci de votre attention,
Cordialement,
Bonjour, Si vous entendez par caution le dépôt de garantie, je vous confirme qu’il doit être versé quelque soit la garantie prise sur le bail par ailleurs.
Bonjour. Titulaire de l’aah et sous curatelle renforcée je ne trouve pas d’agence acceptant de me louer malgré attestation propriétaire prouvant que je suis a jour,4 dernières quittances a l’appuie,mes parents peuvent être cautionnaires même si je ne suis pas étudiante. Je souhaite louer un appartement dont le loyer est bas (394€ cc) j’ai 819€ d’aah,253€apl. Que faire??? Je suis désespérée
Bonjour,
Tout d’abord les bailleurs sont libres de choisir les locataires sur des critères de solvabilité; dans votre cas vous avez un ratio revenu/loyer faible de l’ordre de 2,7, je vous recommande de chercher un loyer un peu plus faible.
Par ailleurs la plupart des garanties du marché (dont la GLI Insured que nous distribuons) ne couvre pas les personnes sans emploi, quelque soit leur revenu. Il est enfin impossible de cumuler garantie et caution si vous n’êtes pas étudiant.
Si vous rencontrez des bailleurs qui ne veulent pas prendre vos garants mais une assurance loyer impayé, nous vous recommandons de regarder si vous êtes éligibles au contrat MAIF, il est en général plus souple sur les critères.
J’ai fait un test et il m’est répondu que le dossier n’est pas éligible : pour un loyer CC de 500€, j’ai une étudiante dont le garant gagne 1173€ net / mois et l’étudiante a des revenus complémentaires (pension alimentaire 200€/mois et allocation logement 218€/mois). Ces revenus complémentaires ne sont pas pris en compte ?
bonjour
vous ne pouvez pas cumuler les revenus du garant et du locataire
Question d’un de nos clients :
« Bonjour,
C’est un jeune couple , lui est interne et Mlle est pharmacienne en cdd ( avec moins de 8 mois restants )
Ils seront 2 sur le bail , avec les parents de Mr comme garant , revenus ok pour être éligible à la garantie.
Le dossier pourrait être ok pour la GLI ? »
Il n’est pas possible de cumuler garant et assurance si tous les locataires ne sont pas étudiants.
Donc vous pouvez prendre l’assurance à condition de ne pas avoir Mlle sur le bail, en considérant Monsieur comme étudiant.