Les 3 cas possibles pour déloger un Squatteur

Les squatteurs sont avec les impayés de loyer la hantise principale des bailleurs, à raison car comme nous allons le voir la loi est étrangement assez protectrice des squatteurs.

Définition du squat au regard de la loi

Le squat désigne l’occupation d’une habitation (par exemple un logement, un local, le domicile d’un citoyen) dans laquelle une ou plusieurs personnes se sont introduites par effraction c’est-à-dire par la force.

Le squatter (ou “squatteur”) doit donc être entré dans les lieux par voie de fait c’est à dire par effraction (telle que définie à l’article 132-73 du Code Pénal et qui “ consiste dans le forcement, la dégradation ou la destruction de tout dispositif de fermeture ou de toute espèce de clôture ”; sont à ce titre considérés comme des effractions le forcement d’un portail, d’une fenêtre, ou encore d’une serrure voire son remplacement par des squatters).

C’est donc une occupation sans droit ni titre des lieux.

Ainsi, dans un premier temps, il faut bien distinguer d’un côté le squat, et, d’un autre côté, les hypothèses de l’hébergement précaire, la sous-location (ou son maintien dans les lieux, même après une décision d’expulsion) qui elles ne sont pas de situations qualifiées de squat au regard de la loi – voir à ce sujet le cas récent ci-contre, où le squat s’avérait en fait être une location au noir.

Démarches à initier en fonction des situations

Lorsque son bien est occupé par des squatters, la victime doit d’abord identifier la situation du squat pour savoir quels sont ses recours et ses moyens.

On peut distinguer trois cas de figure.

  • Le bien squatté est le domicile de la victime (1er cas)
  • Les squatters sont entrés dans une résidence secondaire depuis moins de 48h par effraction (2ème cas)
  • Les squatters sont présents dans une résidence secondaire depuis plus de 48h (ou moins de 48h mais sans que la police n’ait pu relever d’effraction) (3ième cas)

En pratique, selon le cas, la procédure pourra aboutir soit en l’espace de quelques heures (cas 1 et 2), soit prendre plusieurs mois (5 à 7 mois en règle générale pour le cas 3).

1er cas : Le bien squatté est le domicile

Selon le code civil, la notion de domicile recoupe celle de résidence principale de la victime.

Aboutissant à des situations où les victimes de domiciles squattés se retrouvaient le plus souvent désemparées, le législateur est venu y remédier partiellement en promulguant le 11 juin 2015 (publication au Journal Officiel du 25 juin 2015) une loi dite « anti-squat » offrant une protection accrue aux victimes de domiciles squattés en étendant l’état de flagrance au-delà de 48h en cas de maintien dans le domicile par les squatters et permettant ainsi le recours à l’autorité publique dès lors que le délit de maintien dans les les lieux a pu être constaté par les forces de l’ordre.

Concrètement cela veut dire que si vous revenez de vacances et que votre domicile est squatté depuis 15 jours, vous pourrez quand même procéder à l’expulsion rapide des squatteurs.

Se rendre au commissariat en réunissant tout document prouvant qu’il s’agit de son domicile qui est squatté

Le premier geste d’un propriétaire ou locataire victime du squat de son domicile est de se rendre au commissariat et déposer une plainte le plus rapidement possible pour violation de domicile.

Lorsque la victime se rend au commissariat elle doit joindre à sa plainte tout document permettant de prouver que le logement occupé est bien son domicile (et non une résidence secondaire par exemple) tels que des factures, attestations ou encore des documents fiscaux, afin que l’officier de police judiciaire puisse valablement constater l’occupation illégale du bien et en principe procéder à l’expulsion le plus rapidement possible.

Néanmoins, malgré le dépôt de plainte, parfois la police se refuse d’intervenir (notamment dans le cas où les squatters ne se sont pas introduits dans le domicile de la victime à travers des manoeuvres, menaces ou contraintes) pour expulser les squatters.
Rassurez-vous, dans cette hypothèse, il est possible dans un second temps et suite au refus d’intervention des forces de police de demander directement au préfet (de préférence via une requête qui peut être rédigée par un cabinet d’avocats) afin qu’il mette en demeure les squatters de quitter le domicile squatté (article 38 de la loi DALO du 5 mars 2007).
Il s’agit d’une mise en demeure de quitter les lieux d’au moins 24h qui est alors publiée en mairie et affichée sur le lieu du domicile. Si passé le délai, cette mise en demeure reste infructueuse à l’égard des squatters, alors le préfet devra procéder à l’évacuation des lieux avec le concours de la police mais aussi d’un serrurier si nécessaire.
Enfin, il est important de noter que si il y a refus par le préfet de prononcer la requête en expulsion (et ce malgré la réunion d’éléments de preuve (cf. plus haut) de la violation de domicile par les squatters), alors la victime pourra saisir le juge des référés du tribunal administratif compétent, en référé-liberté, afin de faire droit à cette requête en expulsion.

Quid par contre si le bien occupé illégalement par les squatters n’est pas la résidence principale de la victime? La procédure pour expulser ces occupants indésirables sera alors différente selon que les squatters se sont introduits il y a moins de 48h, ou alors inversement, plus de 48h, dans les l’habitation de la victime.

2ème cas : résidence secondaire et effraction depuis moins de 48h

Deux conditions sont nécessaires pour que la police intervienne:

  • une entrée dans les lieux par effraction
  • ET la victime agit moins de 48h après la réalisation de l’infraction

Lorsque les squatters sont entrés par effraction (tels que par la contrainte, la fracture d’une serrure, à travers une fenêtre forcée), et à condition de réagir dans le délai de 48h, alors la victime, après avoir déposé sa plainte (accompagnée d’éléments de preuves attestant qu’il s’agit bien de son bien tels que titre de propriété, des factures, quittances, attestation, relevés d’impôts etc…), peut procéder à l’expulsion des occupants avec l’aide des forces de l’ordre sans qu’il y ait de décision judiciaire ou administrative.

Concrètement, si la victime dépose sa plainte et qu’un officier constate le délit dans les 48h suivant l’entrée dans les lieux par les squatters, alors la police procédera à l’expulsion des squatteurs.

L’importance d’agir (c’est-à-dire déposer sa plainte et concomitamment faire constater par la police l’entrée par effraction dans les lieux) avant l’expiration de ce délai de 48h (dit délai de flagrance) est de mettre fin rapidement au squat et permettre ainsi l’économie d’une longue procédure judiciaire (telle que nous allons la détailler ci-dessous).
Passé ce délai, la victime devra suivre le parcours judiciaire pour récupérer son bien.

3ième cas: résidence secondaire et effraction depuis plus de 48h
(ou moins de 48h mais sans que la police n’ait pu relever d’effraction)

En pratique, cette situation est souvent la plus fréquente (cas d’une résidence secondaire qui est squattée sans que les propriétaires aient pu réagir dans les délais).

La procédure dure alors plusieurs mois sans que le bailleur puisse faire grand chose. Les squatteurs connaissent bien souvent leur droit contrairement aux bailleurs qui ne comprennent souvent pas pourquoi ils ne peuvent pas récupérer leur logement dans des délais courts – voir par exemple le reportage de France 2 ci-contre qui illustre bien cette situation ubuesque.

La procédure s’articule donc de la façon suivante:

  1. quand elle constate l’infraction, la victime devra faire nommer un huissier qui identifiera l’occupation des lieux et le cas échéant l’identité des occupants
  2. ensuite, fixation d’une audience auprès du tribunal pour prononcer à l’expulsion (selon le calendrier du tribunal, de quelques semaines à quelques mois pour avoir une date)
  3. enfin, expulsion des squatteurs (2 mois après la décision d’expulsion rendue par le tribunal)

1ère étape: constatation de l’occupation du domicile, et, le cas échéant, identification des occupants

Dans cette première étape, le propriétaire (ou le locataire malencontreux) devra d’une part, démontrer que c’est effectivement son bien qui est occupé (en fournissant des pièces diverses telles qu’un titre de propriété, des factures, quittances, ou encore des attestation des voisins); et d’autre part, identifier au moins un des occupants.

Il convient de rappeler que la victime malencontreuse n’a plus le droit de se rendre sur les lieux occupés et que dès lors relever l’identité des occupants illégaux peut s’avérer mission impossible.
Dans ce cas, la victime ne doit pas agir seule mais au contraire saisir le tribunal d’instance du lieu où se situe le bien et demander au juge la désignation d’un huissier de justice qui sera, lui, autorisé à pénétrer sur les lieux afin de dresser un procès-verbal constatant d’une part l’occupation effective des lieux. Il pourra également relever par tout moyen l’identité des occupants (l’identification d’un seul squatter est suffisante), et ce avec l’aide d’un serrurier si nécessaire.

Sachez que dans la pratique les squatters n’hésitent pas à se rendre identifiables auprès de l’huissier (en mettant leur nom sur la boîte aux lettres par exemple) car dans le cas contraire, un juge pourra rendre une ordonnance sur requête permettant de procéder à l’expulsion très rapidement et sans procédure contradictoire.

A noter également qu’à ce stade, il est conseillé de demander à l’huissier de décrire précisément dans son acte les lieux (et mentionner toute dégradation éventuelle) ainsi que de relever de potentielles menaces à la sécurité des occupants (feu de cheminée, bouteilles de gaz, raccordements sauvages, etc..).

2ème étape: assignation des squatteurs et audience au tribunal

Une fois que l’huissier a délivré son constat, il est recommandé de prendre un avocat pour engager la procédure d’expulsion auprès du tribunal et qui se chargera d’assigner les occupants (éventuellement à travers une procédure de référé si le caractère urgent est justifiable, par exemple dangerosité des lieux, dégradations massives, etc…). Dans son acte, l’avocat demandera:

  • l’expulsion des squatteurs
  • des indemnités d’occupation (fixées mensuellement) pour le préjudice de perte de jouissance de son bien
  • des frais et dépens de procédure (c’est-dire les frais d’huissier et les honoraires d’avocats)
  • le cas échéant, la condamnation et le remboursement pour d’éventuelles dégradations du bien (portes forcées, serrures cassées, fenêtres brisées, branchements sauvages, etc…).

Néanmoins, si les squatters se présentent à l’audience du tribunal, il est fort possible qu’ils intentent des manœuvres dilatoires afin de prolonger la procédure telles que affirmer l’existence d’un bail putatif ou encore en demandant un délai gracieux pour quitter les lieux. Soyez rassuré cependant, il est rare dans la pratique qu’un juge fasse droit à ces demandes de délais gracieux face à la mauvaise foi avérée des occupants.

3ème étape: expulsion des squatteurs

Enfin, une fois la décision d’expulsion rendue par le juge, celle-ci devra être signifiée aux occupants indésirables simultanément à la délivrance d’un commandement de quitter les lieux (à noter que les occupants disposent d’un délai de 15 jours à un 1 mois selon le cas pour faire appel de la décision du juge).
Si les squatters ne font pas appel et qu’ils n’ont pas quitté les lieux d’eux mêmes dans les 2 mois suivant la signification de la décision judiciaire et du commandement, à ce moment-là, l’huissier pourra avoir le concours de la force publique afin de procéder à leur expulsion forcée.
A noter que dans la pratique la victime (par son avocat) peut demander la suppression de ce délai de 2 mois dans l’acte introductif d’assignation (en invoquant le bénéfice de l’article L.412-1 du Code de Procédure Civile d’Exécution), c’est-à-dire procéder à l’expulsion dès que le jugement et le commandement de quitter les lieux ont été signifiés aux occupants.

Quid en cas de trêve hivernale et squat?

Il est tout à fait possible de poursuivre les squatters pendant la trêve hivernale mais pas de les expulser.

Depuis la loi ALUR les squatters sont également protégés par la trêve hivernale, mais le juge peut toutefois leur en supprimer le bénéfice si « les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les lieux par voie de fait » c’est-à-dire par effraction (par exemple en ayant forcé un verrou, cassé une fenêtre, etc…).

Il donc faut bien noter ici que la période de trêve hivernale n’empêche pas les victimes de squat d’entamer en amont les procédures nécessaires (constitution de preuves, demande de nomination d’un huissier, assignation devant le tribunal…) à l’expulsion des squatters afin qu’ils soient puissent être expulsés à le plus tôt possible à l’issue de celle-ci.
En effet, comme nous avons pu le voir ensemble dans cet article, ces procédures peuvent parfois prendre un temps variable selon les circonstances de l’infraction.

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