Les 3 cas possibles pour déloger un Squatteur

Les squatteurs sont avec les impayés de loyer la hantise principale des bailleurs, à raison car comme nous allons le voir la loi est étrangement assez protectrice des squatteurs.

Le squat est défini comme l’occupation sans droit ni titre d’un logement avec entrée par effraction. Il convient de distinguer le squat d’une résidence principale de celle d’une résidence secondaire; dans le deuxième cas la durée d’occupation des squatteurs a un impact capital sur la durée de la procédure.

squat par squatteur

Définition du squat au regard de la loi

Le squat désigne l’occupation d’une habitation (par exemple un logement, un local, le domicile d’un citoyen) dans laquelle une ou plusieurs personnes se sont introduites par effraction c’est-à-dire par la force.

Le squatter (ou “squatteur”) doit donc être entré dans les lieux par voie de fait c’est à dire par effraction. Cette effraction est définie à l’article 132-73 du Code Pénal et “ consiste dans le forcement, la dégradation ou la destruction de tout dispositif de fermeture ou de toute espèce de clôture ”. Sont à ce titre considérés comme des effractions le forcement d’un portail, d’une fenêtre, ou encore d’une serrure voire son remplacement par des squatters.

C’est donc une occupation sans droit ni titre des lieux.

Ainsi, dans un premier temps, il faut bien distinguer d’un côté le squat, et, d’un autre côté, les hypothèses de l’hébergement précaire, la sous-location (ou son maintien dans les lieux, même après une décision d’expulsion) qui elles ne sont pas de situations qualifiées de squat au regard de la loi – voir à ce sujet le cas récent ci-contre, où le squat s’avérait en fait être une location au noir.

Démarches à initier en fonction des situations

Lorsque son bien est occupé par des squatters, la victime doit d’abord identifier la situation du squat pour savoir quels sont ses recours et ses moyens.

On peut distinguer trois cas de figure:

  1. Le bien squatté est le domicile de la victime (1er cas)
  2. Les squatters sont entrés dans une résidence secondaire depuis moins de 48h par effraction (2ème cas)
  3. Les squatters sont présents dans une résidence secondaire depuis plus de 48h (ou moins de 48h mais sans que la police n’ait pu relever d’effraction) (3ème cas)

En pratique, selon le cas, la procédure pourra aboutir soit en l’espace de quelques heures (cas 1 et 2), soit prendre plusieurs mois (5 à 7 mois en règle générale pour le cas 3).

1er cas : Le bien squatté est le domicile

Selon le code civil, la notion de domicile recoupe celle de résidence principale de la victime.

Aboutissant à des situations où les victimes de domiciles squattés se retrouvaient le plus souvent désemparées, le législateur est venu y remédier partiellement via une loi dite « anti-squat » du 25 juin 2015 offrant une protection accrue aux victimes de domiciles squattés en étendant l’état de flagrance au-delà de 48h en cas de maintien dans le domicile par les squatters et permettant ainsi le recours à l’autorité publique dès lors que le délit de maintien dans les les lieux a pu être constaté par les forces de l’ordre.

Concrètement cela veut dire que si vous revenez de vacances et que votre domicile est squatté depuis 15 jours, vous pourrez quand même procéder à l’expulsion rapide des squatteurs.

Pas d’assurance loyer impayé possible

L’occupation sans droit ni titre d’un locataire en impayés peut être couverte par l’assurance loyer impayé; les impayés d’un squatteur ne sont pas quant à eux éligibles aux garanties du marché, c’est donc un vrai risque que vous encourez de perte pécuniaire et de dégradations.

Se rendre au commissariat en réunissant tout document prouvant qu’il s’agit de son domicile qui est squatté

Le premier geste d’un propriétaire ou locataire victime du squat de son domicile est de se rendre au commissariat et déposer une plainte le plus rapidement possible pour violation de domicile.

Lorsque la victime se rend au commissariat elle doit joindre à sa plainte tout document permettant de prouver que le logement occupé est bien son domicile (et non une résidence secondaire par exemple) tels que des factures, attestations ou encore des documents fiscaux, afin que l’officier de police judiciaire puisse valablement constater l’occupation illégale du bien et en principe procéder à l’expulsion le plus rapidement possible.

Néanmoins, malgré le dépôt de plainte, parfois la police se refuse d’intervenir (notamment dans le cas où les squatters ne se sont pas introduits dans le domicile de la victime à travers des manoeuvres, menaces ou contraintes) pour expulser les squatters.

Rassurez-vous, dans cette hypothèse, il est possible dans un second temps et suite au refus d’intervention des forces de police de demander directement au préfet (de préférence via une requête qui peut être rédigée par un cabinet d’avocats) afin qu’il mette en demeure les squatters de quitter le domicile squatté (article 38 de la loi DALO du 5 mars 2007).

Il s’agit d’une mise en demeure de quitter les lieux d’au moins 24h qui est alors publiée en mairie et affichée sur le lieu du domicile. Si passé le délai, cette mise en demeure reste infructueuse à l’égard des squatters, alors le préfet devra procéder à l’évacuation des lieux avec le concours de la police mais aussi d’un serrurier si nécessaire.

Enfin, il est important de noter que si il y a refus par le préfet de prononcer la requête en expulsion (et ce malgré la réunion d’éléments de preuve – cf. plus haut – de la violation de domicile par les squatters), alors la victime pourra saisir le juge des référés du tribunal administratif compétent, en référé-liberté, afin de faire droit à cette requête en expulsion.

Quid par contre si le bien occupé illégalement par les squatters n’est pas la résidence principale de la victime? La procédure pour expulser ces occupants indésirables sera alors différente selon que les squatters se sont introduits il y a moins de 48h, ou alors inversement, plus de 48h, dans l’habitation de la victime.

2ème cas: résidence secondaire et effraction depuis moins de 48h

Deux conditions sont nécessaires pour que la police intervienne:

  • une entrée dans les lieux par effraction
  • ET la victime agit moins de 48h après la réalisation de l’infraction

Lorsque les squatters sont entrés par effraction (tels que par la contrainte, la fracture d’une serrure, à travers une fenêtre forcée), et à condition de réagir dans le délai de 48h, alors la victime, après avoir déposé sa plainte (accompagnée d’éléments de preuves attestant qu’il s’agit bien de son bien tels que titre de propriété, des factures, quittances, attestation, relevés d’impôts etc…), peut procéder à l’expulsion des occupants avec l’aide des forces de l’ordre sans qu’il y ait de décision judiciaire ou administrative.

Concrètement, si la victime dépose sa plainte et qu’un officier constate le délit dans les 48h suivant l’entrée dans les lieux par les squatters, alors la police procédera à l’expulsion des squatteurs.

Conseil Smartloc Il est donc primordial de déposer sa plainte et de faire constater par la police l’entrée par effraction dans les lieux avant l’expiration de ce délai de 48h (dit délai de flagrance); en effet passé ce délai, la victime devra suivre le parcours judiciaire pour récupérer son bien.

3ème cas: résidence secondaire et effraction depuis plus de 48h
(ou moins de 48h mais sans que la police n’ait pu relever d’effraction)

En pratique, cette situation est souvent la plus fréquente (cas d’une résidence secondaire qui est squattée sans que les propriétaires aient pu réagir dans les délais).

La procédure dure alors plusieurs mois sans que le bailleur puisse faire grand chose. Les squatteurs connaissent bien souvent leur droit contrairement aux bailleurs qui ne comprennent souvent pas pourquoi ils ne peuvent pas récupérer leur logement dans des délais courts – voir par exemple le reportage de France 2 ci-contre qui illustre bien cette situation ubuesque.

La procédure s’articule donc de la façon suivante :

  1. quand elle constate l’infraction, la victime devra faire nommer un huissier qui identifiera l’occupation des lieux et le cas échéant l’identité des occupants
  2. ensuite, fixation d’une audience auprès du tribunal pour prononcer à l’expulsion (selon le calendrier du tribunal, de quelques semaines à quelques mois pour avoir une date)
  3. enfin, expulsion des squatteurs (2 mois après la décision d’expulsion rendue par le tribunal)

1ère étape: constatation de l’occupation du domicile, et, le cas échéant, identification des occupants

Dans cette première étape, le propriétaire (ou le locataire malencontreux) devra d’une part, démontrer que c’est effectivement son bien qui est occupé (en fournissant des pièces diverses telles qu’un titre de propriété, des factures, quittances, ou encore des attestation des voisins); et d’autre part, identifier au moins un des occupants.

Il convient de rappeler que la victime malencontreuse n’a plus le droit de se rendre sur les lieux occupés et que dès lors relever l’identité des occupants illégaux peut s’avérer mission impossible.

Dans ce cas, la victime ne doit pas agir seule mais au contraire saisir le tribunal d’instance du lieu où se situe le bien et demander au juge la désignation d’un huissier de justice qui sera, lui, autorisé à pénétrer sur les lieux afin de dresser un procès-verbal constatant d’une part l’occupation effective des lieux. Il pourra également relever par tout moyen l’identité des occupants (l’identification d’un seul squatter est suffisante), et ce avec l’aide d’un serrurier si nécessaire.

Sachez que dans la pratique les squatters n’hésitent pas à se rendre identifiables auprès de l’huissier (en mettant leur nom sur la boîte aux lettres par exemple) car dans le cas contraire, un juge pourra rendre une ordonnance sur requête permettant de procéder à l’expulsion très rapidement et sans procédure contradictoire.

A noter également qu’à ce stade, il est conseillé de demander à l’huissier de décrire précisément dans son acte les lieux (et mentionner toute dégradation éventuelle) ainsi que de relever de potentielles menaces à la sécurité des occupants : feu de cheminée, bouteilles de gaz, raccordements sauvages, etc…

2ème étape: assignation des squatteurs et audience au tribunal

Une fois que l’huissier a délivré son constat, il est recommandé de prendre un avocat pour engager la procédure d’expulsion auprès du tribunal et qui se chargera d’assigner les occupants (éventuellement à travers une procédure de référé si le caractère urgent est justifiable, par exemple dangerosité des lieux, dégradations massives, etc…). Dans son acte, l’avocat demandera:

  • l’expulsion des squatteurs
  • des indemnités d’occupation (fixées mensuellement) pour le préjudice de perte de jouissance de son bien
  • des frais et dépens de procédure (c’est-dire les frais d’huissier et les honoraires d’avocats)
  • le cas échéant, la condamnation et le remboursement pour d’éventuelles dégradations du bien (portes forcées, serrures cassées, fenêtres brisées, branchements sauvages, etc…)

Néanmoins, si les squatters se présentent à l’audience du tribunal, il est fort possible qu’ils intentent des manœuvres dilatoires afin de prolonger la procédure telles que affirmer l’existence d’un bail putatif ou encore en demandant un délai gracieux pour quitter les lieux. Soyez rassuré cependant, il est rare dans la pratique qu’un juge fasse droit à ces demandes de délais gracieux face à la mauvaise foi avérée des occupants.

3ème étape: expulsion des squatteurs

Enfin, une fois la décision d’expulsion rendue par le juge, celle-ci devra être signifiée aux occupants indésirables simultanément à la délivrance d’un commandement de quitter les lieux (à noter que les occupants disposent d’un délai de 15 jours à un 1 mois selon le cas pour faire appel de la décision du juge).

Depuis l’entrée en vigueur de la loi ELAN, les squatters ne peuvent plus bénéficier du délai de grâce de 2 mois pour quitter les lieux suivant la délivrance du commandement. En effet, le nouvel article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit désormais que ce sursis ne s’applique pas lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.

Quid en cas de trêve hivernale et squat?

Il est tout à fait possible de poursuivre les squatters pendant la trêve hivernale mais pas de les expulser.

Là encore la loi ELAN est venue modifier l’état du droit en prévoyant désormais dans le nouvel article L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution que lorsqu’il s’agit du domicile de la victime, le bénéfice de la trève rève hivernale ne s’applique pas aux squatters.

Depuis la loi ALUR les squatters sont également protégés par la trêve hivernale, mais le juge peut toutefois leur en supprimer le bénéfice si « les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les lieux par voie de fait » c’est-à-dire par effraction (par exemple en ayant forcé un verrou, cassé une fenêtre, etc…).

Il donc faut bien noter ici que la période de trêve hivernale n’empêche pas les victimes de squat d’entamer en amont les procédures nécessaires (constitution de preuves, demande de nomination d’un huissier, assignation devant le tribunal…) à l’expulsion des squatters afin qu’ils soient puissent être expulsés à le plus tôt possible à l’issue de celle-ci.
En effet, comme nous avons pu le voir ensemble dans cet article, ces procédures peuvent parfois prendre un temps variable selon les circonstances de l’infraction.

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16 commentaires sur “Les 3 cas possibles pour déloger un Squatteur

  1. Bonjour.
    Comment se fait-il que vous annoncez un délai de 48h00 alors que ce délai ne figure dans aucun article de loi ?
    Dans une affaire judiciaire, par qui ce délai est-il invoqué ?
    Puisqu’il n’est pas officiel, pourquoi en mettre un ?
    Pourquoi aussi ce délai est-il toujours le même ?

    • Bonjour,

      En effet, ce délai ne figure dans aucun texte de loi et sa création est purement jurisprudentielle (voir l’arrêt fondamental dit « Isnard » rendu par la Chambre criminelle de la Cour de cassation le 22 janvier 1953 (rapport Brouchot, J.C.P. 1953, II, 7456)). Ainsi, le délai de flagrance relève in fine de l’appréciation souveraine des juges et ne peut excéder 48h en règle générale. Ce délai peut tout aussi bien être invoqué par la victime pour permettre aux forces de l’ordre d’agir ou alors par le squatteur qui souhaite contester la flagrance.
      Ce délai a été rallongé par le législateur concernant les résidences principales (loi dite « anti-squat » du 11 juin 2015, cf. notre article) mais en effet rien n’est dit ou n’a été fait concernant les résidences secondaires. Le délai de 48h a été cimenté par la jurisprudence et la pratique.

      • D’accord. Ce délai, dites vous, n’est cimenté que par la pratique. Il n’est donc pas impossible de lui donner une valeur plus élevée ?
        Ce délai est libre d’appréciation, dans un temps très voisin de l’action dit la loi sur le flagrant délit. Mais quelle action ?
        Car en fait il y en a deux, l’entrée par effraction, puis l’occupation. l’occupation est constante et c’est elle qui est prise en flagrant délit. Alors pourquoi prendre en compte la date de l’effraction ?

  2. En consultant l’arrêt fondamental Isnard, j’ai aussi trouvé ceci: « Le temps très voisin de l’action signifie 48h. Ce ne sont que des indications puisque la Cour de cassation a jugé que l’appréciation de cette composante temporelle était une question de fait abandonnée au pouvoir souverain des juges du fond. »
    Donc, c’est modifiable, non ?

  3. Peut-on dire que de jouer sur la la flagrance est nul et non avenu quand on lit ceci, toujours à propos du Isnard: L’enquête de flagrance s’accompagnant de pouvoirs policiers étendus, il a fallu limiter cette enquête à des infractions particulièrement graves. Le législateur a alors limité le domaine de la flagrance aux infractions de flagrant crime ou de flagrant délit à condition que ce délit soit puni d’une peine d’emprisonnement. Ainsi, un délit puni d’une simple amende, ou une contravention ne peuvent pas justifier l’ouverture d’une enquête de flagrance.
    Les squatteurs vont-ils en prison ?

    • L’arrêt Isnard est l’arrêt qui a posé le principe de l’existence d’un délai de flagrance (il ne s’agissait pas d’une affaire de squat en l’espèce) et ensuite, découlant de cet arrêt fondamental, les juges ont appliqué des délais de flagrance différents en fonction des infractions (48h pour le squat, 8 jours pour certains délits et les crimes cf article 53 alinéa 2 du Code de procédure pénale).
      Le délai de 48h est donc laissé à l’appréciation souveraine des juges du fond et peut donc selon le cas et selon le juge êre plus long ou plus court (c’est le principe même de la liberté souveraine d’appréciation des juges du fond). En l’occurence, pour le squat le délai de flagrance commence à compter de l’entrée dans les lieux par les squatteurs.
      On considère que la flagrance est constante seulement dans le cas d’une résidence principale (c’était tout le but de la réforme du 11/06/15) mais cet état de « flagrance continue » ne s’applique encore une fois que pour le domicile (et pas les résidences secondaires pour lesquelles la flagrance commence à compter de l’entrée dans les lieux et court pour 48h).

  4. Je suis encore perplexe. Pour qu’un juge donne un délai, il faut qu’il y ait jugement, procès…
    Alors pourquoi avons nous ce délai dès le départ, quand on demande une expulsion aux gendarmes et que nous ne sommes pas encore en justice ?
    Quand on vient porter plainte, ne peut-on pas dire que c’est pour une occupation illégale et que nous ne voulons pas que l’effraction soit enregistrée dans la plainte ?

  5. Cette histoire de 48h semble de toutes façons difficile à invoquer car si personne ne constate le moment précis où les squatteurs rentrent, ils pourront toujours dire qu ils sont dans les lieux depuis plus d une semaine même si ce n est pas le cas. De toutes façons dans ce pays on est bon que pour payer des impôts et des taxes mais quand on est dans son bon droit l état demande 6 mois pour rétablir l ordre.

  6. Bonjour,

    J’aurai une question : est-il possible de squatter chez les squatteurs ?
    Après tout, s’il s’agit de mon bien, qu’il y a des justificatifs de domicile à mon nom, puis-je aller habiter avec les squatteurs, et accessoirement leur mettre un peu d’ambiance jusqu’à ce qu’ils en aient assez de moi (je suis pas très facile à vivre il paraît…) ?
    C’est mis dans votre premier commentaire qu’on n’a plus le droit de pénétrer dans son logement. Mais après tout, qu’est-ce qui m’empêche de squatter également, si j’ai des justificatifs qui indiquent que j’habite ici depuis + de 48h ?
    Merci.

    • Bonjour,
      Libre à vous d’essayer cher monsieur, sachez seulement que les squatters sont organisés, solidaires et généralement très au fait des lois concernant leurs activités. S’il existe un droit à la propriété dans le droit français, il existe aussi un droit au logement et que ça vous plaise ou non, vous y êtes soumis au même titre que les squatters ainsi que tous les citoyens français. En outre, c’est d’abord la nécessité qui pousse des groupes d’individus à s’organiser pour occuper des lieux vides, comprenez donc qu’ils l’occuperont en permanence car ils ont en permanence besoin d’un logement et qu’il vous sera donc trés compliqué de squatter des squatters. Sans compter qu’une qualité risque de vous faire défaut au moment du passage à l’acte, à commencer par le courage de mettre en œuvre publiquement ce que vous formuler anonymement dans votre commentaire.
      À bon entendeur.

  7. Bonsoir
    Je suis un couple mariee avec 5 enfant et j ai du par sans choix squatter un appartement hlm vide bien sur et y a 15 jrs j ai eu un commandement de quitter le lieux avec une date au 20 janvier 2019 a partir que vais je recevoir comme courier ou c est une expulsion direct
    J ai un dossier dalo prioritaire depuis juillet 2018 mais je n est eu aucune proposition depuis est ce que dalo ce perime au bout d un certain temps ou c est a vie jusqu’au relogement nous vivons dans un stress chaque jour je désespère
    Cordialement

  8. peut-on espérer retrouver son domicile si celui est le principale et que l’on soit propriétaire depuis plus de 20 ans assez raidement en ayant bien sur toutes les preuves de propriétées.

  9. Je viens de vous laisser un mot avec mon nom de famille (Je n’ai pas l’habitude) . Pouvez vous le remplacer par mon prénom et ne pas publier ce COMMENTAIRE.

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