Comment déloger un squatteur : simplification des démarches

Les squatteurs sont avec les impayés de loyer la hantise principale des bailleurs.

Avec les polémiques récentes de propriétaires qui ne pouvaient plus rentrer chez eux, la ministre du logement a décidé de modifier la loi afin de mieux protéger le droit de propriété.

Le squat est défini comme l’occupation sans droit ni titre d’un logement avec entrée par effraction, nous allons voir quelles sont alors les solutions pour expulser ces squatteurs.

squat par squatteur

Définition du squat au regard de la loi

Le squat est défini à l’article 38 de la loi du 5 mars 2007 :
par l’introduction et le maintien dans le domicile d’autrui à l’aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou de contrainte.

Il est important de bien appréhender la définition du squat car les actions à mener et permises sont différentes de situations qui s’approchent du squat et qui n’en sont pas. Ne sont par exemple pas concernés le maintien dans les lieux d’anciens locataires ou la sous-location illicite, puisque par définition les occupants ne sont pas rentrés par manoeuvres ou contraintes. Exemple dans le cas ci-dessous :

Démarches à initier en cas de squat de votre résidence principale

Lorsque son bien est occupé par des squatters, la victime doit d’abord identifier la situation du squat pour savoir quels sont ses recours et ses moyens.

En pratique, la procédure pourra aboutir en l’espace de quelques heures, si votre domicile principal est squatté.

Aboutissant à des situations où les victimes de domiciles squattés se retrouvaient le plus souvent désemparées, le législateur est venu y remédier partiellement via une loi dite « anti-squat » du 25 juin 2015 offrant une protection accrue aux victimes de domiciles squattés en étendant l’état de flagrance au-delà de 48h en cas de maintien dans le domicile par les squatters et permettant ainsi le recours à l’autorité publique dès lors que le délit de maintien dans les lieux a pu être constaté par les forces de l’ordre.

Concrètement cela veut dire que si vous revenez de vacances et que votre domicile est squatté depuis 15 jours, vous pourrez procéder à l’expulsion rapide des squatteurs.

Pas d'assurance loyer impayé possible

L’occupation sans droit ni titre d’un locataire en impayés peut être couverte par l’assurance loyer impayé; les impayés d’un squatteur ne sont pas quant à eux éligibles aux garanties du marché, c’est donc un vrai risque que vous encourez de perte pécuniaire et de dégradations.

Plainte au commissariat contre un squatter

Le premier geste d’un propriétaire ou locataire victime du squat de son domicile est de se rendre au commissariat et déposer une plainte le plus rapidement possible pour violation de domicile.

Lorsque la victime se rend au commissariat, elle doit joindre à sa plainte tout document permettant de prouver que le logement occupé est bien son domicile tels que des factures, attestations ou encore des documents fiscaux, afin que l’officier de police judiciaire puisse valablement constater l’occupation illégale du bien et en principe procéder à l’expulsion le plus rapidement possible.

Lorsque les squatters sont entrés par effraction (tels que par la contrainte, la fracture d’une serrure, à travers une fenêtre forcée), alors la victime, après avoir déposé sa plainte (accompagnée d’éléments de preuves attestant qu’il s’agit bien de son bien tels que titre de propriété, des factures, quittances, attestation, relevés d’impôts etc…), peut procéder à l’expulsion des occupants avec l’aide des forces de l’ordre sans qu’il y ait de décision judiciaire ou administrative.

Concrètement, si la victime dépose sa plainte et qu’un officier constate le délit, alors la police procédera à l’expulsion des squatteurs.

Néanmoins, malgré le dépôt de plainte, parfois la police se refuse d’intervenir (notamment dans le cas où les squatters ne se sont pas introduits dans le domicile de la victime à travers des manoeuvres, menaces ou contraintes) pour expulser les squatters.

Rassurez-vous, dans cette hypothèse, il est possible dans un second temps et suite au refus d’intervention des forces de police de demander directement au préfet (de préférence via une requête qui peut être rédigée par un cabinet d’avocats) afin qu’il mette en demeure les squatters de quitter le domicile squatté (article 38 de la loi DALO du 5 mars 2007).

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Intervention du préfet contre un squatter

Il s’agit d’une mise en demeure de quitter les lieux d’au moins 24h qui est alors publiée en mairie et affichée sur le lieu du domicile. Si passé le délai, cette mise en demeure reste infructueuse à l’égard des squatters, alors le préfet devra procéder à l’évacuation des lieux avec le concours de la police mais aussi d’un serrurier si nécessaire.

En cas de refus du préfet, possibilité de saisir le juge

Enfin, il est important de noter que s’il y a refus par le préfet de prononcer la requête en expulsion, et ce malgré la réunion d’éléments de preuve – cf. plus haut – de la violation de domicile par les squatters, alors la victime pourra saisir le juge des référés du tribunal administratif compétent, en référé-liberté, afin de faire droit à cette requête en expulsion.

Depuis l’entrée en vigueur de la loi ELAN, les squatters ne peuvent plus bénéficier du délai de grâce de 2 mois pour quitter les lieux suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux suite à une décision du tribunal. En effet, le nouvel article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit désormais que ce sursis ne s’applique pas lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.

Quid en cas de trêve hivernale et squat?

Il est tout à fait possible de poursuivre les squatters pendant la trêve hivernale mais pas de les expulser.

Là encore la loi ELAN est venue modifier l’état du droit en prévoyant désormais dans le nouvel article L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution que lorsqu’il s’agit du domicile de la victime, le bénéfice de la trêve hivernale ne s’applique pas aux squatters.

Depuis la loi ALUR les squatters sont également protégés par la trêve hivernale, mais le juge peut toutefois leur en supprimer le bénéfice si « les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les lieux par voie de fait » c’est-à-dire par effraction (par exemple en ayant forcé un verrou, cassé une fenêtre, etc…).

Il faut donc bien noter ici que la période de trêve hivernale n’empêche pas les victimes de squat d’entamer en amont les procédures nécessaires (constitution de preuves, demande de nomination d’un huissier, assignation devant le tribunal…) à l’expulsion des squatters afin qu’ils puissent être expulsés le plus tôt possible à l’issue de celle-ci.
En effet, comme nous avons pu le voir ensemble dans cet article, ces procédures peuvent parfois prendre un temps variable selon les circonstances de l’infraction.

Démarches à initier en cas de squat de votre résidence secondaire

Depuis les polémiques récentes de propriétaires victimes de squat de leur résidence secondaire, le législateur a réagi et a enfin modifié la loi qui était plus protectrice des squatteurs que des propriétaires.

Concrètement, on ne fait plus de différence entre une résidence principale et une résidence secondaire.. La règle des 48h après l’entrée des squatteurs a été supprimée (elle empêchait de les expulser facilement passé ce délai).

La procédure que nous avons décrite dans la partie précédente sur la résidence principale s’applique donc aux résidences secondaires. Cette avancée résulte d’une modification de l’article 38 promulguée fin 2020.

En cas d’introduction et de maintien dans le domicile d’autrui, qu’il s’agisse ou non de sa résidence principale, à l’aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou de contrainte, la personne dont le domicile est ainsi occupé ou toute personne agissant dans l’intérêt et pour le compte de celle-ci peut demander au préfet de mettre en demeure l’occupant de quitter les lieux, après avoir déposé plainte, fait la preuve que le logement constitue son domicile et fait constater l’occupation illicite par un officier de police judiciaire.

Vous pourrez donc déposer une plainte pour violation de domicile en prouvant que c’est bien chez vous et ensuite vous pourrez prévenir le préfet. Il aura 48h pour vous répondre. A partir de ce moment, il mettra en demeure le squatteur de partir.

Néanmoins, si les squatteurs arrivent à effacer les traces de l’effraction, vous devrez tout de même saisir un juge. De même si des enfants sont à l’intérieur de votre bien.

Ne soyez également pas tenté de déloger vous-même les squatters, car vous risquez d’être plus sévèrement puni que les squatters.

A noter cependant que les avocats spécialistes de ces procédures restent sceptiques sur le concours réel de la force publique pour intervenir sur des squats de résidences secondaires. Les moyens manquent et en l’absence d’urgence sur une résidence secondaire (par rapport à une résidence principale), certains policiers ou gendarmes ne se déplacent pas pour constater la violation de domicile ou le préfet refuse le concours à la force publique. Voir les deux réactions sur Twitter ci-dessous et notamment le profil de Romain Rossi-Landi spécialiste du squat.

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31 commentaires sur “Comment déloger un squatteur : simplification des démarches

  1. Adil le a posté:

    Bonjour,

    Dans le cas d’une résidence principale squattée, est-il possible d’obtenir l’expulsion des squatteurs même s’il n’y a aucune trace ou preuve d’effraction ?

    Admettons par exemple que les squatteurs aient le temps de faire réparer les portes ou fenêtres qu’ils ont brisés en pénétrant dans les lieux, qu’ils entrent dans la maison du propriétaire en sa présence et le chassent brutalement en l’intimidant mais sans le blesser et sans que personne ne soit témoin de la scène, ou tout simplement que la porte ne soit pas fermée en l’absence du propriétaire.

    Cette question me hante beaucoup.

  2. Gillou le a posté:

    Bonjour, lorsqu’un appartement est squatté, peut-on faire couper les compteurs d’eau et électricité ?
    Merci

  3. Laure le a posté:

    Bonjour,
    Je suis propriétaire d’un appartement qui m’a été donné quand mes parents étaient en vie. Maintenant que mes parents sont tous les 2 décédés, cet appartement m’appartient donc à 100% (pleine propriété) et je l’utilise comme résidence secondaire.
    Cet appartement fait parti de la dévolution successorale entre ma sœur et moi depuis le décès de mes parents. Cette sœur pense que cet appartement devrait lui revenir, donc elle a cassé les serrures de mon appartement et passe des weekends dans mon appartement sans me le dire. Le fait qu’elle y passe un weekend par ci et par là, est ce que cela est considéré comme squatter ? Et est ce qu’une sœur qui a un intérêt dans cette succession peut être considérée comme un squatteur ?
    Ai-je le droit de rechanger mes serrures pour reprendre contrôle de mon appartement quand ma sœur n’est pas dans mon appartement (car elle habite dans une autre ville a des heures de route de mon appartement) ?
    Merci.

  4. Cohen le a posté:

    Bonjour

    Mon oncle est victime de squatteur bloqué à l’étranger cause du covid il ne peut enclencher les procédures actuellement, j’aimerais savoir s’il est possible avec un bail de location a mon nom et edf a mon nom également de rentrer dans l’appartement la serrure n’a pas été changé j’ai les clefs. si la police vient car c’est certainement ce qui se produira, pourrait-il m’ordonner de partir ? Merci de votre réponse

  5. REMY le a posté:

    Et que faire quand les squatteurs ont été expulsés d’un logement mais y reviennent?
    Mes parents ont un appartement dont le locataire s’est absenté: il a été cambriolé puis squatté.
    La police est intervenue et a expulsé les squatteurs.
    Depuis ceux-ci ont retenté plusieurs fois de revenir.
    La police nous répond (et je l’entends) qu’ils ont autre chose à faire que protéger ce bien

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour, je n’ai pas d’expérience de ce type de problème mais la solution la plus simple semble d’occuper le bien ou de le louer.

  6. Mettra le a posté:

    Bravo,
    si vous êtes avocat, eh bien, vous avez trouvé votre voie idéale et c’est tout à votre honneur.
    Si ce n’est pas le cas, il est peut-être temps de penser sérieusement à une reconversion.
    La vie est courte, et vous avez un vrai don.
    Bien cordialement.

  7. Jones Christopher le a posté:

    Bonjour,

    merci pour cet article très détaillé. Que se passe t’il si un couple loue un appartement au nom d’un des conjoint puis le conjoint qui est seul sur le bail décide de quitter les lieux car il y a demande de divorce? L’autre conjoint décide de rester dans le logement mais moi étant le propriétaire je ne souhaite pas lui faire de bail car il ne possède pas les revenus suffisant et avait déjà eu des difficultés à payer le loyer avant la séparation?
    Appele t’on cette personne un squatteur ?

  8. Dom le a posté:

    Peut-on créer une milice et foncer dans le tas,ainsi les faire sortir par les portes et les fenêtres a grand coup de pompes dans le cul où a coup de batte de base-ball, une solution plus radicale que la voie administrative.

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Non

  9. Dominique le a posté:

    Je viens de vous laisser un mot avec mon nom de famille (Je n’ai pas l’habitude) . Pouvez vous le remplacer par mon prénom et ne pas publier ce COMMENTAIRE.

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,
      Nous l’avons supprimé, donc vous pouvez le reposter si vous le souhaitez.

  10. louisa le a posté:

    peut-on espérer retrouver son domicile si celui est le principale et que l’on soit propriétaire depuis plus de 20 ans assez raidement en ayant bien sur toutes les preuves de propriétées.

  11. Karima le a posté:

    Bonsoir
    Je suis un couple mariee avec 5 enfant et j ai du par sans choix squatter un appartement hlm vide bien sur et y a 15 jrs j ai eu un commandement de quitter le lieux avec une date au 20 janvier 2019 a partir que vais je recevoir comme courier ou c est une expulsion direct
    J ai un dossier dalo prioritaire depuis juillet 2018 mais je n est eu aucune proposition depuis est ce que dalo ce perime au bout d un certain temps ou c est a vie jusqu’au relogement nous vivons dans un stress chaque jour je désespère
    Cordialement

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Désolé mais je n’ai pas la réponse à vos questions.

  12. Matimote le a posté:

    Bonjour,

    J’aurai une question : est-il possible de squatter chez les squatteurs ?
    Après tout, s’il s’agit de mon bien, qu’il y a des justificatifs de domicile à mon nom, puis-je aller habiter avec les squatteurs, et accessoirement leur mettre un peu d’ambiance jusqu’à ce qu’ils en aient assez de moi (je suis pas très facile à vivre il paraît…) ?
    C’est mis dans votre premier commentaire qu’on n’a plus le droit de pénétrer dans son logement. Mais après tout, qu’est-ce qui m’empêche de squatter également, si j’ai des justificatifs qui indiquent que j’habite ici depuis + de 48h ?
    Merci.

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonne question, mais là je vous avoue que l’on s’éloigne un peu de l’objectif initial de l’article….

    • Inouid le a posté:

      Bonjour,
      Libre à vous d’essayer cher monsieur, sachez seulement que les squatters sont organisés, solidaires et généralement très au fait des lois concernant leurs activités. S’il existe un droit à la propriété dans le droit français, il existe aussi un droit au logement et que ça vous plaise ou non, vous y êtes soumis au même titre que les squatters ainsi que tous les citoyens français. En outre, c’est d’abord la nécessité qui pousse des groupes d’individus à s’organiser pour occuper des lieux vides, comprenez donc qu’ils l’occuperont en permanence car ils ont en permanence besoin d’un logement et qu’il vous sera donc trés compliqué de squatter des squatters. Sans compter qu’une qualité risque de vous faire défaut au moment du passage à l’acte, à commencer par le courage de mettre en œuvre publiquement ce que vous formuler anonymement dans votre commentaire.
      À bon entendeur.

      • kgmft le a posté:

        Pourquoi l’entrée dans un appartement habité par effraction est prohibée, mais l’effraction pour commettre un vol est-elle poursuivie ?

    • cousin hub le a posté:

      Excellent je valide !

  13. Frederc le a posté:

    Cette histoire de 48h semble de toutes façons difficile à invoquer car si personne ne constate le moment précis où les squatteurs rentrent, ils pourront toujours dire qu ils sont dans les lieux depuis plus d une semaine même si ce n est pas le cas. De toutes façons dans ce pays on est bon que pour payer des impôts et des taxes mais quand on est dans son bon droit l état demande 6 mois pour rétablir l ordre.

    • Pasun le a posté:

      Oui vous avez raison et votre percepteur exigera tous les impôts sans écouter une seule de vos doléances .La police est indifférente aux biens, mais aller vous bagarrer ( même accompagné de gros bras ) avec vos squatters, et là la police interviendra . Vous refuserez alors de quitter votre logement et les squatters partiront . Qu ‘ ils aillent porter plainte, elles sont classées sans suite par le juge dans 99 % des cas ( si vous n’ avez tué personne, bien entendu ) .

  14. Bourgeois le a posté:

    Je suis encore perplexe. Pour qu’un juge donne un délai, il faut qu’il y ait jugement, procès…
    Alors pourquoi avons nous ce délai dès le départ, quand on demande une expulsion aux gendarmes et que nous ne sommes pas encore en justice ?
    Quand on vient porter plainte, ne peut-on pas dire que c’est pour une occupation illégale et que nous ne voulons pas que l’effraction soit enregistrée dans la plainte ?

  15. Bourgeois le a posté:

    Peut-on dire que de jouer sur la la flagrance est nul et non avenu quand on lit ceci, toujours à propos du Isnard: L’enquête de flagrance s’accompagnant de pouvoirs policiers étendus, il a fallu limiter cette enquête à des infractions particulièrement graves. Le législateur a alors limité le domaine de la flagrance aux infractions de flagrant crime ou de flagrant délit à condition que ce délit soit puni d’une peine d’emprisonnement. Ainsi, un délit puni d’une simple amende, ou une contravention ne peuvent pas justifier l’ouverture d’une enquête de flagrance.
    Les squatteurs vont-ils en prison ?

    • Luc Vincent le a posté:

      L’arrêt Isnard est l’arrêt qui a posé le principe de l’existence d’un délai de flagrance (il ne s’agissait pas d’une affaire de squat en l’espèce) et ensuite, découlant de cet arrêt fondamental, les juges ont appliqué des délais de flagrance différents en fonction des infractions (48h pour le squat, 8 jours pour certains délits et les crimes cf article 53 alinéa 2 du Code de procédure pénale).
      Le délai de 48h est donc laissé à l’appréciation souveraine des juges du fond et peut donc selon le cas et selon le juge êre plus long ou plus court (c’est le principe même de la liberté souveraine d’appréciation des juges du fond). En l’occurence, pour le squat le délai de flagrance commence à compter de l’entrée dans les lieux par les squatteurs.
      On considère que la flagrance est constante seulement dans le cas d’une résidence principale (c’était tout le but de la réforme du 11/06/15) mais cet état de « flagrance continue » ne s’applique encore une fois que pour le domicile (et pas les résidences secondaires pour lesquelles la flagrance commence à compter de l’entrée dans les lieux et court pour 48h).

  16. Bourgeois le a posté:

    En consultant l’arrêt fondamental Isnard, j’ai aussi trouvé ceci: « Le temps très voisin de l’action signifie 48h. Ce ne sont que des indications puisque la Cour de cassation a jugé que l’appréciation de cette composante temporelle était une question de fait abandonnée au pouvoir souverain des juges du fond. »
    Donc, c’est modifiable, non ?

  17. Bourgeois le a posté:

    Bonjour.
    Comment se fait-il que vous annoncez un délai de 48h00 alors que ce délai ne figure dans aucun article de loi ?
    Dans une affaire judiciaire, par qui ce délai est-il invoqué ?
    Puisqu’il n’est pas officiel, pourquoi en mettre un ?
    Pourquoi aussi ce délai est-il toujours le même ?

    • Luc Vincent le a posté:

      Bonjour,

      En effet, ce délai ne figure dans aucun texte de loi et sa création est purement jurisprudentielle (voir l’arrêt fondamental dit « Isnard » rendu par la Chambre criminelle de la Cour de cassation le 22 janvier 1953 (rapport Brouchot, J.C.P. 1953, II, 7456)). Ainsi, le délai de flagrance relève in fine de l’appréciation souveraine des juges et ne peut excéder 48h en règle générale. Ce délai peut tout aussi bien être invoqué par la victime pour permettre aux forces de l’ordre d’agir ou alors par le squatteur qui souhaite contester la flagrance.
      Ce délai a été rallongé par le législateur concernant les résidences principales (loi dite « anti-squat » du 11 juin 2015, cf. notre article) mais en effet rien n’est dit ou n’a été fait concernant les résidences secondaires. Le délai de 48h a été cimenté par la jurisprudence et la pratique.

      • Bourgeois le a posté:

        D’accord. Ce délai, dites vous, n’est cimenté que par la pratique. Il n’est donc pas impossible de lui donner une valeur plus élevée ?
        Ce délai est libre d’appréciation, dans un temps très voisin de l’action dit la loi sur le flagrant délit. Mais quelle action ?
        Car en fait il y en a deux, l’entrée par effraction, puis l’occupation. l’occupation est constante et c’est elle qui est prise en flagrant délit. Alors pourquoi prendre en compte la date de l’effraction ?

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