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Démarrer un bail

Les punaises de lit infestent de plus en plus de logements. Leur prolifération est favorisée par l’essor de la vente de meubles d’occasion via Le Bon Coin, l’explosion des voyages de courte durée et des locations Airbnb mais aussi une résistance accrue aux insecticides.

Une fois les punaises de lit installées dans le logement, leur éradication est longue, complexe et coûteuse, comme la plupart des nuisibles traditionnels, cafards ou souris.

punaise de lit

Lorsque le locataire du logement constate l’apparition de nuisibles ou de parasites, il doit prévenir son bailleur. En théorie le traitement est à la charge du bailleur mais nous allons voir que dans certains cas le coût peut être à la charge du locataire.

Absence de nuisibles et parasites à l’entrée d’un logement décent

La prolifération des punaises de lit depuis 2010 (notamment à Paris, Marseille et en Seine-Saint-Denis voire un article complet sur le sujet) a obligé le gouvernement a clarifié la responsabilité bailleur-locataire en cas d’infestation.

La loi ELAN de 2018 a clarifié via son article 142 les critères de décence en y incluant l’absence de nuisibles ou de parasites.
Le bailleur est donc tenu de remettre au locataire un logement décent sans punaises de lit, souris ou cafard.

Si le locataire se rend compte dans les jours ou semaines qui suivent son installation que des nuisibles ou des parasites sont présents, il doit donc écrire très rapidement au bailleur pour lui demander de traiter le problème. Il sera en effet simple à prouver que la présence des nuisibles n’est pas du fait du locataire, l’infestation ne pouvant en général pas être créée en quelques jours (nous verrons que la question est moins claire pour les punaises de lit).

Voici une jurisprudence de 2023 qui confirme cette analyse de la responsabilité du propriétaire en cas d’alerte du locataire dès l’entrée dans les lieux :

En conséquence, retenant la quasi concomitance entre l’entrée dans les lieux et l’apparition des lésions subies par Mme [W], alors même qu’il est établi l’absence de punaise de lit dans le précédent appartement des locataires, c’est à juste titre que le premier juge a dit que la preuve était rapportée de l’infestation des lieux loués préalablement à l’emménagement des locataires.

La question est par contre plus complexe si l’infestation est relevée par le locataire en cours de bail, par exemple au bout de quelques mois ou de quelques années.

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Nuisibles et parasites dus à un manque d’entretien du locataire

Le bailleur doit donc remettre au début du bail un logement décent, mais comment déterminer la responsabilité éventuelle du locataire ou du bailleur en cours de bail ?
Rappelons en effet que le locataire a une obligation d’entretien du logement, et qu’en cas de manque d’entretien et notamment de nettoyage, les parasites tels que les rats et les cafards peuvent proliférer.

Dit autrement le bailleur doit prendre en charge le traitement des cafards, des punaises de lit ou des souris en cours de bail dans le cas de son obligation de délivrance d’un logement décent (en cours de bail et pas seulement à la livraison), sauf s’il arrive à démontrer une négligence ou un manque d’entretien du locataire qui aurait causé l’apparition des nuisibles.

Pour les souris et les cafards cette négligence du locataire est compliquée à démontrer. Il faudra récupérer des éléments détaillés de l’entreprise en charge du traitement.

En immeuble collectif la prolifération est souvent répandue dans l’immeuble entier, avec des sources de contamination dans des locaux poubelle, des commerces de pied d’immeuble ou appartement du voisinage mal entretenu. Dans ces conditions ce sera évidemment au bailleur de prendre en charge le traitement ou de faire intervenir l’entreprise mandatée par la copropriété dans le cadre d’un contrat de désinsectisation / dératisation annuel.

Pour les punaises de lit le problème est plus complexe car l’infestation peut très bien advenir dans un logement propre et bien entretenu, par simple contamination via une valise ou un sac.
Dans la majorité des cas, sauf à prouver que les punaises étaient présentes à l’entrée dans les lieux, ou que l’intégralité de l’immeuble est contaminée, on peut supposer que les punaises de lit ont été introduites par le locataire, un de ses proches ou un hôte.

De récentes jurisprudences répondent aux questions qui étaient soulevées depuis quelques années (voire cette demande de clarification d’un sénateur au gouvernement) : le locataire est responsable d’une infestation de punaises de lit démarrant bien après son installation sauf s’il peut démontrer que l’immeuble est infesté et que la contamination n’est donc pas de son fait.

Voici une jurisprudence récente qui met à la charge du locataire le traitement du logement contre les punaises de lit, qui ont été découvertes 2 ans après son entrée dans les lieux, alors même que les autres logements de l’immeuble ne sont pas infectés :

Qu’il résulte de ces éléments que ces punaises de lit sont apparues courant l’année 2019 alors même que Madame [T] occupe les lieux depuis le 1er janvier 2017.
Que dés lors, à défaut de démontrer que ces nuisibles étaient présents lors de sa prise de possession des lieux, leur éradication pèse sur Madame [T] qui s’est plainte de cette prolifération en 2019 sauf à démontrer qu’elle serait due à l’état du bâti. »

Une autre jurisprudence récente qui met à la charge du propriétaire le traitement des punaises de lit qui viendraient du logement voisin :

Il ne peut être exonéré de cette obligation qu’en cas de force majeure, et doit répondre notamment du trouble de jouissance occasionné par un autre de ses locataires, sauf à exercer un recours contre ce dernier.

Tel est le cas en l’espèce puisque les parties s’accordent à dire que l’infestation de l’immeuble par des punaises de lit a pris naissance dans l’appartement voisin de celui de Madame [O], loué par l’Office Côte d’Azur Habitat à Monsieur [Y] [V], ce qui est confirmé par un courrier du 22 octobre 2018 émanant du délégué à la tutelle de ce dernier, faisant état de plusieurs opérations de désinsectisation ayant débuté en 2015.

Comment débarrasser sa location de punaise de lit ?

Une fois que le responsable de l’intervention est désigné, il faut faire intervenir une entreprise spécialisée pour un coût avoisinant les 500 € pour un appartement de taille moyenne.

L’entreprise interviendra sur deux aspects :

  • la suppression mécanique des oeufs, larves et punaises grâce à une inspection minutieuse de chaque meuble et recoins du logement.
    Il peut être nécessaire de démonter les meubles, l’intervention sera donc de préférence pilotée par le bailleur en location meublée.
  • le traitement chimique à base de produits pour éliminer les punaises de lit résiduelles

Nous ne rentrons pas ici dans le détail technique de l’intervention, vous pourrez trouver des explications exhaustives sur cet article. Sur le plan de la gestion locative du logement, l’intervention peut nécessiter de libérer le logement pendant quelques jours, de se débarrasser de certains meubles infestés. Dans tous les cas il est d’usage de proposer une franchise de loyer au locataire pendant la durée d’inoccupation du logement et ce même si l’intervention est à sa charge.

Dernier point important : si le locataire quitte le logement, et que vous remarquez la présence de punaises de lit (notamment en meublé), il faut absolument traiter le problème avant de relouer le logement; vous pouvez alors traiter l’intervention comme une dégradation du locataire et faire des retenues sur son dépôt de garantie, voire lui demander une prise en charge des réparations si ce montant ne suffit pas.

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- Mathieu Chantalat, Directeur immobilier

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J’ai le cas avec un locataire en cours de location.
le T1 qu’il occupe depuis 7 mois dans un immeuble de standing, avait été repeint, le matériel était neuf (plaque céramique, lave linge, cumulus, chasse d’eau, a été livré exempt de punaises de lit. Le syndic a confirmé qu’il n’en avait pas connaissance dans l’immeuble.
Ce jour, son logement est infesté. Il est le seul, (ou ses visiteurs), susceptible d’avoir introduit des nuisibles. Pourquoi le bailleur devrait-il payer la MO?

Bonjour je loue un petit studio depuis 7 ans a la meme personne celle ci vient de s apercevoir qu il a des punaises de lit chez lui a qui incombe de payer la facture pour éradiquer ces bestioles merci de votre réponse

Moi aussi je viens d’avoir le même problème au bout de 6 ans de location.
Le locataire me demande de payer la désinfection !
Est-ce normal ?
Avez-vous eu un retour concernant votre cas ?
Merci, Cordialement

Pour info sur la question du partage des frais

Décret n°87-713 du 26 août 1987 pris en application de l’article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et fixant la liste des charges récupérables

Version consolidée au 18 juin 2018

Annexes
Liste des charges récupérables.
VI. – Hygiène.
1. Dépenses de fournitures consommables :
(…) Produits relatifs à la désinsectisation et à la désinfection, y compris des colonnes sèches de vide-ordures.

(à noter qu’il ne s’agit que de désinsectisation, donc non valable pour la dératisation)

Et pour plus de précision, dans certains réglements sanitaires départementaux, l’article 121 précise :
« Lorsque la présence d’insectes en état de prolifération est constatée dans un immeuble d’habitation, un immeuble industriel ou commercial (hangar, silo, entrepôt, etc…) un terrain ou un dépôt quelconque, les propriétaires et locataires sont tenus de prendre sans délai, les mesures nécessaires à leur destruction. »

Dans ce cas la charge revient automatiquement aux deux…
Bonne journée

Bonjour, pouvons nous faire signer un accord à notre locataire ?
Exemple : j’ai fais désinsectiser mon appartement par un professionnel, le rapport décrit qu’il n’y a aucune punaises de lit, ni autres, que l’appartement est sain et traiter, ainsi si cela venait à se produire ( hors infestation de l’immeuble ) puis je faire signer ma locataire que si apparition les frais seront à sa charge ? Quelle valeur juridique ça aurait
Je vous remercie.

Bonjour
Qu’en est-il lorsqu’un logement de la copropriété est notoirement infesté de punaises de lit et que le propriétaire occupant n’accepte pas de faire le traitement ? Quels seraient les recours d’un loueur ayant un bien dans cet immeuble ? En effet si le loueur traite son appartement loué, cela ne résout pas vraiment le problème.
Peut on lancer une procédure d’insalubrité par exemple ?
Merci

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