Dépôt de garantie du bail : versement et restitution

Le dépôt de garantie (à ne pas confondre avec la caution qui est usuellement le terme utilisé pour le garant qui se porte caution) est une somme versée par le locataire au bailleur lors de la signature du bail pour garantir ses obligations.

Le fonctionnement du dépôt de garantie est régi par l’article 22 de la loi 6 juillet 1989.

Nous allons vous expliquer dans cet article les modalités de versement et de restitution du dépôt de garantie en fin de bail.

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Sommaire

Versement à l’entrée dans les lieux

Montant maximum du dépôt de garantie

Le montant maximum qui peut être demandé au locataire varie en fonction du type de bail :

  • en location vide : un mois de loyer hors charges
  • en location meublée : deux mois de loyer hors charges

Vous n’êtes pas obligé de demander de dépôt de garantie. Si vous demandez plus de deux mois de loyer d’avance, vous ne pourrez pas demander de dépôt de garantie.

Versement du dépôt de garantie

Le dépôt de garantie peut être demandé dès la signature du bail comme le premier loyer (donc avant même l’entrée dans les lieux).
Il doit être payé par chèque idéalement, n’acceptez pas les propositions de virement faites par le locataire lors de l’entrée dans les lieux car vous n’avez aucune certitude que le locataire vous fasse réellement le virement.

Il n’y a pas d’obligation de conservation pendant la durée du bail, le dépôt de garantie peut donc être utilisé librement par le bailleur.

Restitution du dépôt de garantie

Délai de restitution

La loi ALUR a modifié les délais de restitution du dépôt de garantie :

  • pour un bail signé ou reconduit avant le 27 mars 2014 : le délai de restitution est de deux mois à compter de l’état des lieux de sortie.
  • pour un bail signé après le 27 mars 2014 : le délai de restitution est d’un mois si l’état des lieux de sortie est identique à celui d’entrée; de deux mois sinon.

Si vous ne respectez pas les délais de restitution, le locataire est en droit de vous demander une pénalité de 10% du dépôt de garantie pour chaque mois indivisible de retard, sans compter d’éventuels frais de procédure à vos dépens (article 700) comme en atteste le témoignage d’avocat ci-contre.

Motifs de retenue

Le propriétaire peut justifier de retenue sur le dépôt de garantie en cas de dette locative non réglée par le locataire :

  • les travaux de remise en état du logement si le locataire a par exemple dégradé les peintures ou le parquet. Dans ce cas le propriétaire devra justifier des montants retenus sans forcément avoir l’obligation de réaliser les travaux
  • les réparations locatives qui auraient dû être réalisées par le locataire dans le cadre de son obligation d’entretien du logement. Ces réparations locatives sont détaillées dans la liste des réparations locatives que nous vous proposons d’annexer sur notre modèle de bail en ligne. Elle inclut par exemple le remplacement des joints dans la douche ou la vidange de la fosse septique
  • les impayés de loyer, notamment si le locataire a décidé indûment de ne pas payer le dernier mois en le compensant sur le remboursement du dépôt de garantie à venir
  • la remise en état initial suite à des travaux de transformation faits par le locataire mais non autorisés par le bailleur (en savoir plus grâce à notre fiche sur la modification du logement par le locataire)

Contrairement à une croyance partagée par de nombreux bailleurs il est tout à fait possible de retenir un éventuel impayé de loyer sur le dépôt de garantie, notamment sur le dernier loyer si le locataire indélicat a décidé de ne pas vous payer le dernier mois. L’article 22 de la loi de 89 précise en effet que la déduction peut se faire sur toutes les sommes dues :

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois […] déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.


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Vétusté normale du bien et calcul de la part due par le locataire

Pour savoir si des travaux de remise en état peuvent être imputables au locataire il est nécessaire de prendre en considération l’usure normale de votre bien.

Il n’y a pas de grille de vétusté officielle, mais si les peintures sont dégradées, la responsabilité du locataire n’est pas la même s’il est resté un ou dix ans dans les lieux.

Vous pouvez librement fixer cette grille en indiquant par exemple une vétusté générale de 10 ans, ou en vous inspirer d’une grille détaillée comme celle du bailleur institutionnel Groupe 3F.

La comparaison entre l’état des lieux de sortie et l’état des lieux d’entrée reste néanmoins le critère principal. Vous trouverez au lien suivant un exemple de jurisprudence sur les dégradations immobilières où le juge retient que le locataire est redevable de 30% des travaux de peinture pour avoir rendu un logement avec des peintures très détériorées alors qu’elles étaient en état moyen lors de son entrée dans les lieux 7 ans auparavant.

Le juge ne semble donc pas avoir retenu la vétusté de 7 ans proposée par le groupe 3F. Si le locataire est resté 7 ans et qu’il est jugé responsable à 30% d’un passage de moyen à mauvais pour les peintures, on peut supposer que le juge a plutôt retenu un vétusté de 35 ans pour les peintures ce qui nous semble très défavorable pour le locataire.

Pour le montant des réparations, le bailleur peut se contenter de justifier la retenue, vétusté déduite, par la production de simples devis et non de factures acquittées.

Le bailleur pourra en effet choisir de ne pas réaliser les réparations mais d’imputer quand même le dépôt de garantie pour compenser les dégradations anormales du logement qu’il devra finir par rénover.

Courrier de retenues sur le dépôt de garantie

Une fois que vous avez calculé les éventuelles retenues sur le dépôt de garantie, vous devez écrire au locataire pour lui expliquer les motifs de retenue en lui détaillant les devis, les postes de retenue et les modalités de calcul. Vous trouverez ci-dessous deux courriers types à envoyer au locataire :
Modèle courrier pour retenues sur DG suite à dégradations
Modèle courrier pour retenues sur DG suite à impayés

Dépôt de garantie et assurance loyer impayé

Si vous êtes propriétaire il est possible de souscrire une garantie sur les dégradations du locataire non couvertes par le dépôt de garantie. Cette garantie est une des composantes de l’assurance loyer impayé que nous vous proposons via Smartloc.

En pratique elle vous rembourse jusqu’à 10 000€ les dégradations immobilières qui ne seraient pas couvertes par le dépôt de garantie et que le locataire ne vous paierait pas après demande (plus d’infos sur la garantie dégradations ici).

Liquidation des charges après le départ du locataire

En copropriété le propriétaire a l’habitude de demander une provision pour charges qui est régularisée en milieu d’année suivante.

Pour garantir les sommes dues par le locataire au titre de cette régularisation (appelée également liquidation), le propriétaire a le droit de conserver une partie du dépôt de garantie jusqu’au décompte définitif des charges qui lui sera transmis par son syndic. Cette retenue est de 20% du dépôt de garantie maximum.

C’est une disposition qui est mal comprise et acceptée par les locataires mais la loi est très claire sur cette possibilité :

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

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Cas concrets de retenue sur le dépôt de garantie

Dans la partie précédente nous vous avons détaillé la théorie du dépôt de garantie. En pratique les jurisprudences sont extrêmement nombreuses sur le sujet qui est le principal point de contentieux entre le bailleur et le locataire (voir l’article du Monde sur le sujet).

Nous avons donc eu l’occasion de commenter de nombreuses jurisprudences, souvent récentes, où les juges rentrent dans le détail concret des dégradations commises par les locataires, les devis fournis, les vétustés supposées. La lecture de ces décisions est souvent passionnante, voici une liste de nos articles de commentaires que nous vous invitons à parcourir :

Cas particuliers de gestion du dépôt de garantie

Vente du bien

En cas de vente du bien, le bail est automatiquement transféré au nouveau propriétaire, sans besoin de refaire un contrat ou même un avenant.

Le nouveau propriétaire doit prévenir le locataire (éventuellement en coordination avec l’ancien bailleur, avec à l’appui un justificatif de vente) pour pouvoir percevoir les loyers sur son compte.

Quant au dépôt de garantie le vendeur doit le transférer à l’acheteur qui se substitue à l’ancien propriétaire concernant les obligations du bail, et notamment lors de la restitution du dépôt de garantie en fin de bail.

Reprise ou mise en gestion locative

Si vous reprenez la gestion d’un bien en résiliant votre mandat de gestion locative (voir notre fiche pratique sur le sujet), il est nécessaire que le gestionnaire vous redonne le dépôt de garantie qu’il aurait éventuellement encaissé pour votre compte.

De la même manière si vous mettez votre bien en gestion locative il est nécessaire de transférer le dépôt de garantie à l’agence pour qu’elle puisse facilement gérer le départ du locataire en place.

Séparation ou départ d’un colocataire

Si un des titulaires d’un bail de colocation (co-locataire ou couple qui se sépare) décide de quitter les lieux en vous donnant un congé, le dépôt de garantie vous reste dû en entier tant que le bail initial court, c’est à dire tant que les autres titulaires restent dans les lieux et que vous n’avez pas fait un nouveau bail ou un avenant pour remplacer le locataire partant.

Cela s’applique pour des baux de colocations classiques, si vous signez un bail individuel dans une colocation le bailleur doit restituer le dépôt de garantie.


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15 commentaires sur “Dépôt de garantie du bail : versement et restitution

  1. lago le a posté:

    Bonjour mon locataire me demande de lui rendre le dépôt de garantie et de l’exonérer du mois de préavis de départ au motif d’un logement qu’il décrète indécent (il indique l’article 2002- 120) je suppose que cette indécence doit être reconnue. Pouvez vous m’éclairer ?

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Oui le locataire ne peut pas se faire justice soi-même, l’indécence est un sujet complexe qui ne peut être décrétée simplement.

  2. GATTA le a posté:

    bonjour, j’espère avoir de l’aide…
    > je suis propriétaire et un dépôt de garantie avait été versé lors de la signature d’un contrat de location entre Mr X et Mlle Y : deux personnes vivant en union libre. Mr X a quitté le logement sans donner congé il y a maintenant 15 ans (séparation du couple) en laissant Mlle Y occuper le logement (pas de compte joint et chèque de dépôt de garantie effectué par Mr X à l’époque. Suite au départ de Mr X, nous avions établit un Avenant au contrat de location pour Mlle Y, locataire restante SANS RECLAMER de dépôt de garantie.
    Mlle Y quitte actuellement les lieux (ETAT DES LIEUX de sortie réalisé LE 28/12/2018), après 15 ans de location et elle réclame aujourd’hui le dépôt de garantie qui avait été versé au PREMIER contrat de location (lorsqu’elle occupait le logement avec Mr X).
    Suis je en droit : de refuser à Mlle Y, locataire sortante, le remboursement de l’ancien dépôt de garantie ou de lui restituer uniquement la moitié (étant donné que Mr X n’a pas donné congé au premier bail, qu’il n’a pas réclamé le dépôt de garantie et que Mlle Y n’en avait pas donné lors de la signature de l’Avenant au contrat) ?
    cordialement

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      La réponse est compliquée, mais je dirais (sans garantie) que comme
      1)le dépôt de garantie est lié au bail initial, et non aux locataires,
      2)vous n’en avez pas parlé dans l’avenant,
      alors le dépôt de garantie doit être restitué à la fin du bail initial modifié par l’avenant, donc de facto à la locataire restante.

      • Gatta le a posté:

        bonsoir, merci pour votre réponse.Le locataire qui a quitté le logement il y a plusieurs années n avait pas donné congé pour son départ, cette raison n est pas valable ?

  3. Manonm le a posté:

    Bonjour,
    Mon ex-compagnon a quitté le logement en novembre 2018 que nous louons depuis novembre 2017. Au moment de la signature du bail, nous étions pacsés et avons signé tous les 2.
    Nous ne sommes plus pacsés depuis décembre 2018.
    Aujourd’hui je vis seule dans le logement et je paye le loyer seule depuis 3 mois. Il n’a toujours pas envoyé son congé, et son préavis sera de 3 mois. En imaginant qu’il l’envoie ce mois-ci, il ne sera plus locataire vers mi mai, et je serai seule locataire pendant environ 3 mois. Je quitte le logement fin juillet de cette année.
    Comment le dépôt de garanti sera-t-il rendu ? Nous l’avions payé moitié-moitié. Et si il y a un avenant au bail ?
    Je crains qu’il ne demande le remboursement de sa moitié du dépôt à la date de fin de son préavis, alors qu’il a vécut 1 an dans les lieux et a été titulaire du bail plus longtemps encore.
    Merci de votre réponse,

    Cordialement

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      A priori le dépôt de garantie est lié au bail et n’est pas divisible (sauf mention contraire) entre les titulaires. Le bailleur qui subit un congé unilatéral ne peut donc en plus voir le dépôt de garantie imputé de l’éventuelle quote-part du partant. Il sera donc restitué a priori en intégralité à l’état des lieux de sortie, charge à vous de restituer la part à votre compagnon.

  4. Ferrari le a posté:

    Bonsoir,

    Le proprio enfin l’ancien m’a restitué mon dépôt de garantie. Enfin je veux bien qu’il ait acheter de la peinture etc, mais par contre il me semble qu’il n’a pas pas le droit de mettre en frais « pourboire pour l’ami qui m’a aidé » ou alors « trajet et repas 2x pendant 3j ». Je ne trouve pas le site où je l’avait vu inscrit, mais du coup j’aimerais bien savoir ce que je peux faire…. et surtout avoir une preuve.

    Merci beaucoup

  5. Léa le a posté:

    Bonjour,
    J’ai quitté mon ex-conjoint et l’appartement que nous occupions tous les deux il y a quelques mois, lui continue d’y habiter.
    Y a-t-il moyen que je récupère ma moitié du dépôt de garantie ? Le chèque de celui-ci est à mon nom mais l’agence m’indique qu’elle ne peut me le restituer avant le départ de l’appartement mon ex-conjoint. Dois-je prendre mon mal en patiente et récupèrerais-je cet argent à son départ ? Où est ce que ça sera lui qui en bénéficiera vu que je quitte les lieux avant lui ?
    Merci !

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      A priori le dépôt de garantie n’est pas divisible et sera donc restitué à votre ex-conjoint à son départ, à vous de voir avec lui pour le récupérer en fonction de qui l’a versé initialement.

  6. Rodro le a posté:

    Bonjour, J’habite au 25 et aller déménager au 06 le 30/04/2019. En étant loin du 06, j’ai fait un virement de 850Euros le 24/04/2019 en concept de Dêpot de Garantie réclamé par une agence de location a fin de réserver l’appartement. Or, le 29 avril à cause d’un empêchement personnel, je n’ai pas pus prendre l’appartement ni signé aucun bail (j’ai ne jamais reçu non plus une copie par mail). L’agence me répond qu’ils allons regarder avec le propriétaire si je peux recuperer la totalité de la somme versée. Ont-ils le droit de garder une partie de cette somme? ou je le droit de demander la restitution complète de cette somme? Merci de votre réponse.

  7. seb le a posté:

    mon locataire a quitté mon logement il y a 8 mois j’ai du faire de gros travaux a ma charge (porte d’entrée fenêtre endommagées et l’agence a récupérée la caution mais depuis ne m’a rien rendue …. l’agence détient cette caution depuis 8 mois maintenant et reste sourde a mes sollicitations …. combien de temps avait l’agence pour me rendre cette caution ? y a t il des pénalités de retard a réclamer ? d’avance merci !

  8. Vergara le a posté:

    Bonjour,

    Ma mère vient d entrer en maison de retraite et à donc quitté l appartement qu’ elle louait depuis 50 ans. La caution remboursée à été celle qui a été versée à l origine soit 40 euros.
    Est ce normal où la caution devrait elle fixée en fonction du nombre d années et tenir compte de l inflation ?
    Merci pour votre réponse que j attends impatiemment.

    Loly

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour, non a priori le dépôt de garantie ne donne pas le droit à intérêt.

  9. RONCO le a posté:

    J’ai mis fin au contrat du gestionnaire qui gerait mon bien en location il y aura bientôt un an. Il a mis beaucoup de mauvaise volonté à transférer le dossier du locataire au nouveau gérant mais surtout il refuse de me reverser le dépôt de garantie déposé par la locataire, prétendant qu’il m’a été reversé, ce qui est faut alors que je dispose d’un document de l’agence ou il est justifié que la caution est conservée par eux-même. J’ai demandé par lettre recommandée, des justificatifs concernant un éventuel remboursement et suis toujours sans réponse.Puis-je demander en plus des intérêts ? Que faire?

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