Modification du bien par le locataire : la remise en état obligatoire ?

Lorsque vous louez un logement en bail classique, celui-ci devient de facto la résidence principale du locataire qui peut donc en jouir (quasiment) comme un propriétaire.

La loi protège notamment cette liberté du locataire, en listant les clauses abusives, et en rappelant notamment la faculté du locataire de modifier l’aménagement de son logement.

Nous allons voir dans cet article les dispositions théoriques sur la modification du logement par le locataire, puis nous rentrerons en détail sur l’interprétation des textes par les juges.

peinture

Un aménagement autorisé par les textes

La loi du 6 juillet 1989 qui régit les locations d’habitation à titre de résidence principale (que ce soit en meublé ou en vide) est très explicite sur la faculté du locataire à modifier son logement :

Le bailleur est obligé :
[…]
De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Voilà donc pour la théorie, mais en pratique comment définit-on une transformation de la chose louée ?

La jurisprudence est riche sur le sujet et rentre dans les détails pratiques des aménagements usuels des locataires pour déterminer s’il s’agit ou non d’une transformation.

Cas pratiques d’aménagements par le locataire

La notice d’information qui doit être annexée au bail donne une première précision sur les travaux du locataires et qui précise :

A titre d’exemple, la modification du coloris des peintures ou la pose du papier peint pourraient être considérés comme de simples aménagements du logement que le bailleur ne saurait interdire. En revanche, le fait d’abattre une cloison ou de transformer une chambre en cuisine constituerait une transformation nécessitant préalablement une autorisation écrite du bailleur.

Changement de la couleur des peintures

Il s’agit du cas le plus classique : vous louez un logement fraîchement repeint en blanc, le locataire s’installer et repeint une chambre en rose. A l’état des lieux de sortie est-il possible de demander au locataire de repeindre la chambre en blanc ?

La jurisprudence est constante sur la question : le locataire n’est pas tenu à remettre la peinture d’origine, sauf exceptions si les couleurs utilisées rendent le logement inhabitables.

Voici un exemple de jurisprudence récente :

Au motif du caractère non adapté des peintures choisies (désignées comme vert pomme pour les murs et bordeaux pour les meubles intégrés), la SCI bailleresse invoque une transformation non autorisée au sens de la loi du 6 juillet 1989 et une nécessaire remise en état à la charge des locataires.

Mais, sauf clause spécifique du contrat de bail, le locataire qui est libre de tous aménagements qui ne transforment pas la chose louée et n’affectent pas la configuration des lieux, est libre de repeindre les pièces à vivre à son goût sans être tenu par la couleur d’origine, dès lors que les couleurs choisies n’affectent pas l’habitabilité ni l’usage normal des lieux, de sorte que la peinture des murs d’une cuisine en vert émeraude ou prairie et des meubles de la cuisine intégrée en aubergine – comme cela résulte des photographies au débat- ne caractérise pas en l’espèce des transformations prohibées ou soumises à autorisation préalable par le bail mais de simples aménagements au demeurant plutôt conformes aux couleurs à la mode du temps.

CA Nîmes, 2e ch. sect. a, 3 mai 2018, n° 17/02541. Lire en ligne sur Doctrine

Il est cependant à parier que le juge n’aurait pas accepté de considérer le changement de peinture comme un simple aménagement si le mur avait été repeint en noir ou avec du papier peint Disney.

Remplacement du sol

De la même manière que la peinture des murs, la notice d’information précise que le remplacement du sol est considéré comme un aménagement librement réalisable par le locataire qui peut donc changer le parquet ou remplacer la moquette.

Attention l’aménagement consiste bien à remplacer le sol par un sol équivalent. Si le locataire souhaite poser de la moquette sur un parquet existant, il s’agit là d’une transformation qui pourra nécessiter une remise en état (souvent coûteuse si le parquet sous la moquette a été dégradé par de la colle ou des agrafes).

Abattre une cloison

Abattre une cloison est considéré usuellement comme une transformation du logement qui nécessite donc l’accord du propriétaire. Nous avons pris cet exemple car il s’agit des travaux de transformation les plus courants (avec le changement de sol parquet en moquette) mais la liste des travaux de transformations n’est pas exhaustive : dépose des stores, installations de toilettes supplémentaires, coupe des arbres du jardin, installation d’une piscine etc, tout ces travaux lourds nécessitent l’accord du propriétaire.

Clause spécifiques dans le bail

Il peut être utile de rappeler dans le bail au locataire la nécessité de demander l’autorisation du bailleur pour transformer le logement.

Le bailleur peut également insérer une clause obligeant le locataire à obtenir son autorisation pour réaliser les travaux d’aménagement tel que le changement de peinture. La validité de la clause est soumise à appréciation du juge in fine, mais celui de la jurisprudence précédente semblait ouvrir cette possibilité en mentionnant dans sa décision « sauf clauses spécifique du contrat de bail ».

Travaux de transformation non autorisés en fin de bail

Nous l’avons vu la loi protège le locataire en empêchant le bailleur de s’opposer à des travaux d’aménagements. En contrepartie la loi protège le bailleur en cas de travaux de transformations non autorisés. Nous allons donc séparer deux cas en fin de bail, le sort des travaux de transformations autorisés et ceux qui ne le sont pas.

Travaux autorisés

Le locataire a souhaité installer des stores, a demandé l’autorisation du bailleur qui lui a donné. Au départ du locataire pas de problème les stores restent en l’état; soit l’accord s’accompagnait d’une contrepartie financière incitant le locataire à les installer et à les laisser, soit cette contrepartie peut être négociée de gré à gré lors du départ.

A noter que le bailleur ne peut obliger dans ce cas le locataire a remettre en état le logement.

Travaux non autorisés

Le locataire a transformé le logement en abattant un mur, sans demander l’autorisation du bailleur qui s’en rend compte à l’état des lieux de sortie.

La loi protège alors le bailleur qui n’a pas d’obligation de dédommager le locataire pour les travaux (cela semblait évident et c’est aussi le cas pour des travaux autorisés) lui laissant donc la possibilité de bénéficier des travaux sans contrepartie; l’article 7f de la loi de 89 permet surtout au bailleur de demander la remise en état initial du logement au frais du locataire en ponctionnant éventuellement son dépôt de garantie. Nous vous recommandons sur ce thème la lecture de notre fiche sur la restitution et l’imputation du dépôt de garantie.

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