Modification du bien par le locataire : la remise en état obligatoire ?

Lorsque vous louez un logement en bail classique, celui-ci devient de facto la résidence principale du locataire qui peut donc en jouir (quasiment) comme un propriétaire.

La loi protège notamment cette liberté du locataire, en listant les clauses abusives, et en rappelant notamment la faculté du locataire de modifier l’aménagement de son logement.

Nous allons voir dans cet article les dispositions théoriques sur la modification du logement par le locataire, puis nous rentrerons en détail sur l’interprétation des textes par les juges.

peinture

L’aménagement est libre pas la transformation

La loi du 6 juillet 1989 qui régit les locations d’habitation à titre de résidence principale (que ce soit en meublé ou en vide) est très explicite sur la faculté du locataire à modifier son logement :

Le bailleur est obligé :
[…]
De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Voilà donc pour la théorie, mais en pratique comment définit-on une transformation de la chose louée ?

La jurisprudence est riche sur le sujet et rentre dans les détails pratiques des aménagements usuels des locataires pour déterminer s’il s’agit ou non d’une transformation.

Gérez votre location sans agence
Assurances Bail Quittances Indexation

Essayez gratuitement pendant 30 jours

Cas pratiques d’aménagements par le locataire

La notice d’information qui doit être annexée au bail donne une première précision sur les travaux du locataire et qui précise :

A titre d’exemple, la modification du coloris des peintures ou la pose du papier peint pourraient être considérés comme de simples aménagements du logement que le bailleur ne saurait interdire. En revanche, le fait d’abattre une cloison ou de transformer une chambre en cuisine constituerait une transformation nécessitant préalablement une autorisation écrite du bailleur.

Changement de la couleur des peintures

Il s’agit du cas le plus classique : vous louez un logement fraîchement repeint en blanc, le locataire s’installe et repeint une chambre en rose. A l’état des lieux de sortie est-il possible de demander au locataire de repeindre la chambre en blanc ?

La jurisprudence est constante sur la question : le locataire n’est pas tenu à remettre la peinture d’origine, sauf exceptions si les couleurs utilisées rendent le logement inhabitable.

Voici un exemple de jurisprudence récente :

Au motif du caractère non adapté des peintures choisies (désignées comme vert pomme pour les murs et bordeaux pour les meubles intégrés), la SCI bailleresse invoque une transformation non autorisée au sens de la loi du 6 juillet 1989 et une nécessaire remise en état à la charge des locataires.

Mais, sauf clause spécifique du contrat de bail, le locataire qui est libre de tous aménagements qui ne transforment pas la chose louée et n’affectent pas la configuration des lieux, est libre de repeindre les pièces à vivre à son goût sans être tenu par la couleur d’origine, dès lors que les couleurs choisies n’affectent pas l’habitabilité ni l’usage normal des lieux, de sorte que la peinture des murs d’une cuisine en vert émeraude ou prairie et des meubles de la cuisine intégrée en aubergine – comme cela résulte des photographies au débat- ne caractérise pas en l’espèce des transformations prohibées ou soumises à autorisation préalable par le bail mais de simples aménagements au demeurant plutôt conformes aux couleurs à la mode du temps.

Il est cependant à parier que le juge n’aurait pas accepté de considérer le changement de peinture comme un simple aménagement si le mur avait été repeint en noir ou avec du papier peint Disney.

Installation d’une cuisine

En location vide, si le logement est fourni sans cuisine, le locataire a évidemment le droit d’en installer une sans l’accord du propriétaire.

Attention cependant au sort de cette cuisine en fin de bail, nous verrons que le locataire ne peut pas demander au propriétaire de lui racheter cette cuisine; il peut être préférable d’en informer le locataire au préalable.

Remplacement du sol

De la même manière que la peinture des murs, la notice d’information précise que le remplacement du sol est considéré comme un aménagement librement réalisable par le locataire qui peut donc changer le parquet ou remplacer la moquette.

Attention l’aménagement consiste bien à remplacer le sol par un sol équivalent. Si le locataire souhaite poser de la moquette sur un parquet existant, il s’agit là d’une transformation qui pourra nécessiter une remise en état (souvent coûteuse si le parquet sous la moquette a été dégradé par de la colle ou des agrafes).

Pour éviter tout contentieux nous vous recommandons donc fortement de préciser sur l’état des lieux, en plus de l’état du sol, le type de revêtement à l’entrée du locataire : moquette, parquet, carrelage, etc.

Abattre une cloison

Abattre une cloison est considéré usuellement comme une transformation du logement qui nécessite donc l’accord du propriétaire. Nous avons pris cet exemple car il s’agit des travaux de transformation les plus courants (avec le changement de sol parquet en moquette) mais la liste des travaux de transformations n’est pas exhaustive : dépose des stores, installations de toilettes supplémentaires, coupe des arbres du jardin, installation d’une piscine etc, tous ces travaux lourds nécessitent l’accord du propriétaire.

Installation d’un climatiseur ou d’une parabole

L’installation d’équipements en façades ou en toiture, tels qu’une parabole ou un bloc de climatiseur, est considérée comme des travaux de transformation nécessitant l’autorisation du bailleur, comme le confirme la jurisprudence récente ci-contre.

Cette autorisation initiale est notamment nécessaire pour permettre de vérifier que les règles d’urbanisme ou de copropriété n’empêchent pas l’installation de tels équipements, ou de rappeler au locataire les contraintes sur les caractéristiques des installations; on peut ainsi citer les copropriétés où la couleur des stores ou des volets est uniformisée sur tout l’immeuble.

Clause spécifique dans le bail

Il peut être utile de rappeler dans le bail au locataire la nécessité de demander l’autorisation du bailleur pour transformer le logement.

Le bailleur peut également insérer une clause obligeant le locataire à obtenir son autorisation pour réaliser les travaux d’aménagement tel que le changement de peinture. La validité de la clause est soumise à appréciation du juge in fine, mais la jurisprudence que nous avons citée précédemment semblait ouvrir cette possibilité en mentionnant dans sa décision « sauf clause spécifique du contrat de bail ».

Remise en état en fin de bail

Nous l’avons vu la loi protège le locataire en empêchant le bailleur de s’opposer à des travaux d’aménagements. En contrepartie la loi protège le bailleur en cas de travaux de transformations non autorisés. Nous allons donc séparer deux cas en fin de bail, le sort des travaux de transformations autorisés et ceux qui ne le sont pas.

Indemnisation des travaux autorisés en fin de bail

Le locataire a souhaité installer des stores, a demandé l’autorisation du bailleur qui lui a donné. Au départ du locataire pas de problème les stores restent en l’état; soit l’accord s’accompagnait d’une contrepartie financière incitant le locataire à les installer et à les laisser, soit cette contrepartie peut être négociée de gré à gré lors du départ.

A noter que dans ce cas le bailleur ne peut pas obliger le locataire à remettre en état le logement, ni à lui laisser le fruit des travaux (par exemple les stores). De la même manière le locataire ne peut forcer le propriétaire à lui racheter le fruit des travaux.

Remise en état des travaux non autorisés en fin de bail

Le locataire a transformé le logement en abattant un mur, sans demander l’autorisation du bailleur qui s’en rend compte à l’état des lieux de sortie.

La loi protège alors le bailleur qui n’a pas d’obligation de dédommager le locataire pour les travaux (cela semblait évident et c’est aussi le cas pour des travaux autorisés) lui laissant donc la possibilité de bénéficier des travaux sans contrepartie.

L’article 7f de la loi de 89 permet surtout au bailleur de demander la remise en état initial du logement au frais du locataire en ponctionnant éventuellement son dépôt de garantie. Nous vous recommandons sur ce thème la lecture de notre fiche sur la restitution et l’imputation du dépôt de garantie.

Gérez votre location sans agence
Assurances Bail Quittances Indexation

Essayez gratuitement pendant 30 jours

6 commentaires sur “Modification du bien par le locataire : la remise en état obligatoire ?

  1. Loch le a posté:

    bonjour,
    j’ai aménagé temporairement une cuisine en chambre.
    Le plus grand aménagement a été de masquer le carrelage avec des petits panneaux de bois.
    Le carrelage n’a pas été percé, les lattes de bois tiennent par un cadre fixé au mur.
    L’évier est toujours à sa place.
    Est-ce que mon propriétaire a le droit de m’interdire cet aménagement (selon quel article de loi ou décret)
    Merci pour votre éclairage, bien cordialement

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour, la transformation d’une cuisine en chambre constitue une transformation et non un aménagement, vous devez donc demander une autorisation au bailleur avant (je vous laisse lire l’article pour trouver le texte de loi correspondant).

      Le bailleur peut donc s’y opposer. Si vous ne faites pas cette demande, vous devrez obligatoirement remettre en état le bien avant votre départ.

  2. bernard le a posté:

    Bonjour;
    Mon père a installé une cuisine ménagée dans son logement HLM, il a déplacé l’évier, est il obligé de le remettre à son emplacement d’origine en quittant les lieux ??Il a emménagé en 1978 et quitte le logement ce mois-ci.

    Merci pour votre réponse

  3. salomon le a posté:

    est-ce le même cadre (les mêmes règles) en cas de location meublée : le locataire a-t-il le droit de repeindre ?
    merci

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Oui en location meublée longue durée les règles sont les mêmes pour l’article 6 qui définit le droit du locataire à aménager le logement.

  4. Louma le a posté:

    Qu’en est il d’une transformation nécessitée par un récent handicap ? Par exemple, une personne âgée de moins en moins mobile qui souhaiterait remplacer une baignoire par une douche ?

Autres articles dans la même catégorie

Nous avons déjà évoqué dans d’autres articles les techniques pour trouver des locataires et pour détecter les faux dossiers. Pour optimiser son rendement locatif, il est surtout important de bien choisir son profil de locataires. En effet en tant que propriétaire bailleur, vous devez vous prémunir contre les impayés et contre la vacance locative. Nous […]

Voici la liste des sites permettant de récupérer les valeurs d’encadrement des loyers : Paris intra-muros – réactivé le 01/07/2019 Agglomération de Plaine commune – depuis le 01/06/2021 Aubervilliers Épinay-sur-Seine L’Île-Saint-Denis La Courneuve Pierrefitte-sur-Seine Saint-Denis Saint Stains Villetaneuse Agglomération Est Ensemble – depuis le 01/12/2021 Bagnolet Bobigny Bondy Le Pré-Saint-Gervais Les Lilas Montreuil Noisy-le-Sec Pantin […]

L’assurance Propriétaire Non Occupant, appelée aussi PNO, est l’assurance habitation des propriétaires qui louent un logement. Elle couvre donc les mêmes risques qu’une assurance habitation classique, mais va permettre au bailleur d’être indemnisé dans ces cas spécifiques de la vie d’une location : vacance entre deux locataires, locataire non couvert ou encore vice de construction. […]

Les honoraires de location et d’états des lieux facturables au locataire sont plafonnés depuis 2014. L’objectif est d’éviter que les agences se paient sur le dos des locataires plutôt que de facturer leurs mandants propriétaires. Dans cet article nous allons vous rappeler les règles, puis nous verrons quels sont les contournements habituels (plus ou moins […]