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Modification du bien par le locataire : la remise en état obligatoire ?

Lorsque vous louez un logement en bail classique, celui-ci devient de facto la résidence principale du locataire qui peut donc en jouir (quasiment) comme un propriétaire.

La loi protège notamment cette liberté du locataire, en listant les clauses abusives, et en rappelant notamment la faculté du locataire de modifier l’aménagement de son logement.

Nous allons voir dans cet article les dispositions théoriques sur la modification du logement par le locataire, puis nous rentrerons en détail sur l’interprétation des textes par les juges.

peinture

L’aménagement est libre pas la transformation

La loi du 6 juillet 1989 qui régit les locations d’habitation à titre de résidence principale (que ce soit en meublé ou en vide) est très explicite sur la faculté du locataire à modifier son logement :

Le bailleur est obligé :
[…]
De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Voilà donc pour la théorie, mais en pratique comment définit-on une transformation de la chose louée ?

La jurisprudence est riche sur le sujet et rentre dans les détails pratiques des aménagements usuels des locataires pour déterminer s’il s’agit ou non d’une transformation.

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Cas pratiques d’aménagements par le locataire

La notice d’information qui doit être annexée au bail donne une première précision sur les travaux du locataire et qui précise :

A titre d’exemple, la modification du coloris des peintures ou la pose du papier peint pourraient être considérés comme de simples aménagements du logement que le bailleur ne saurait interdire. En revanche, le fait d’abattre une cloison ou de transformer une chambre en cuisine constituerait une transformation nécessitant préalablement une autorisation écrite du bailleur.

Changement de la couleur des peintures

Il s’agit du cas le plus classique : vous louez un logement fraîchement repeint en blanc, le locataire s’installe et repeint une chambre en rose. A l’état des lieux de sortie est-il possible de demander au locataire de repeindre la chambre en blanc ?

La jurisprudence est constante sur la question : le locataire n’est pas tenu à remettre la peinture d’origine, sauf exceptions si les couleurs utilisées rendent le logement inhabitable.

Voici un exemple de jurisprudence récente :

Au motif du caractère non adapté des peintures choisies (désignées comme vert pomme pour les murs et bordeaux pour les meubles intégrés), la SCI bailleresse invoque une transformation non autorisée au sens de la loi du 6 juillet 1989 et une nécessaire remise en état à la charge des locataires.

Mais, sauf clause spécifique du contrat de bail, le locataire qui est libre de tous aménagements qui ne transforment pas la chose louée et n’affectent pas la configuration des lieux, est libre de repeindre les pièces à vivre à son goût sans être tenu par la couleur d’origine, dès lors que les couleurs choisies n’affectent pas l’habitabilité ni l’usage normal des lieux, de sorte que la peinture des murs d’une cuisine en vert émeraude ou prairie et des meubles de la cuisine intégrée en aubergine – comme cela résulte des photographies au débat- ne caractérise pas en l’espèce des transformations prohibées ou soumises à autorisation préalable par le bail mais de simples aménagements au demeurant plutôt conformes aux couleurs à la mode du temps.

Il est cependant à parier que le juge n’aurait pas accepté de considérer le changement de peinture comme un simple aménagement si le mur avait été repeint en noir ou avec du papier peint Disney.

Installation d’une cuisine

En location vide, si le logement est fourni sans cuisine, le locataire a évidemment le droit d’en installer une sans l’accord du propriétaire.

Attention cependant au sort de cette cuisine en fin de bail, nous verrons que le locataire ne peut pas demander au propriétaire de lui racheter cette cuisine; il peut être préférable d’en informer le locataire au préalable.

Remplacement du sol

De la même manière que la peinture des murs, la notice d’information précise que le remplacement du sol est considéré comme un aménagement librement réalisable par le locataire qui peut donc changer le parquet ou remplacer la moquette.

Attention l’aménagement consiste bien à remplacer le sol par un sol équivalent. Si le locataire souhaite poser de la moquette sur un parquet existant, il s’agit là d’une transformation qui pourra nécessiter une remise en état (souvent coûteuse si le parquet sous la moquette a été dégradé par de la colle ou des agrafes).

Pour éviter tout contentieux nous vous recommandons donc fortement de préciser sur l’état des lieux, en plus de l’état du sol, le type de revêtement à l’entrée du locataire : moquette, parquet, carrelage, etc.

Abattre une cloison

Abattre une cloison est considéré usuellement comme une transformation du logement qui nécessite donc l’accord du propriétaire. Nous avons pris cet exemple car il s’agit des travaux de transformation les plus courants (avec le changement de sol parquet en moquette) mais la liste des travaux de transformations n’est pas exhaustive : dépose des stores, installations de toilettes supplémentaires, coupe des arbres du jardin, installation d’une piscine etc, tous ces travaux lourds nécessitent l’accord du propriétaire.

Installation d’un climatiseur ou d’une parabole

L’installation d’équipements en façades ou en toiture, tels qu’une parabole ou un bloc de climatiseur, est considérée comme des travaux de transformation nécessitant l’autorisation du bailleur, comme le confirme la jurisprudence récente ci-contre.

Cette autorisation initiale est notamment nécessaire pour permettre de vérifier que les règles d’urbanisme ou de copropriété n’empêchent pas l’installation de tels équipements, ou de rappeler au locataire les contraintes sur les caractéristiques des installations; on peut ainsi citer les copropriétés où la couleur des stores ou des volets est uniformisée sur tout l’immeuble.

Clause spécifique dans le bail

Il peut être utile de rappeler dans le bail au locataire la nécessité de demander l’autorisation du bailleur pour transformer le logement.

Le bailleur peut également insérer une clause obligeant le locataire à obtenir son autorisation pour réaliser les travaux d’aménagement tel que le changement de peinture. La validité de la clause est soumise à appréciation du juge in fine, mais la jurisprudence que nous avons citée précédemment semblait ouvrir cette possibilité en mentionnant dans sa décision « sauf clause spécifique du contrat de bail ».

Remise en état en fin de bail

Nous l’avons vu la loi protège le locataire en empêchant le bailleur de s’opposer à des travaux d’aménagements. En contrepartie la loi protège le bailleur en cas de travaux de transformations non autorisés. Nous allons donc séparer deux cas en fin de bail, le sort des travaux de transformations autorisés et ceux qui ne le sont pas.

Indemnisation des travaux autorisés en fin de bail

Le locataire a souhaité installer des stores, a demandé l’autorisation du bailleur qui lui a donné. Au départ du locataire pas de problème les stores restent en l’état; soit l’accord s’accompagnait d’une contrepartie financière incitant le locataire à les installer et à les laisser, soit cette contrepartie peut être négociée de gré à gré lors du départ.

A noter que dans ce cas le bailleur ne peut pas obliger le locataire à remettre en état le logement, ni à lui laisser le fruit des travaux (par exemple les stores). De la même manière le locataire ne peut forcer le propriétaire à lui racheter le fruit des travaux.

Remise en état des travaux non autorisés en fin de bail

Le locataire a transformé le logement en abattant un mur, sans demander l’autorisation du bailleur qui s’en rend compte à l’état des lieux de sortie.

La loi protège alors le bailleur qui n’a pas d’obligation de dédommager le locataire pour les travaux (cela semblait évident et c’est aussi le cas pour des travaux autorisés) lui laissant donc la possibilité de bénéficier des travaux sans contrepartie.

L’article 7f de la loi de 89 permet surtout au bailleur de demander la remise en état initial du logement au frais du locataire en ponctionnant éventuellement son dépôt de garantie. Nous vous recommandons sur ce thème la lecture de notre fiche sur la restitution et l’imputation du dépôt de garantie.

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42 commentaires ont été déposés sur “Modification du bien par le locataire : la remise en état obligatoire ?

  1. Louma le a posté:

    Qu’en est il d’une transformation nécessitée par un récent handicap ? Par exemple, une personne âgée de moins en moins mobile qui souhaiterait remplacer une baignoire par une douche ?

  2. salomon le a posté:

    est-ce le même cadre (les mêmes règles) en cas de location meublée : le locataire a-t-il le droit de repeindre ?
    merci

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Oui en location meublée longue durée les règles sont les mêmes pour l’article 6 qui définit le droit du locataire à aménager le logement.

  3. bernard le a posté:

    Bonjour;
    Mon père a installé une cuisine ménagée dans son logement HLM, il a déplacé l’évier, est il obligé de le remettre à son emplacement d’origine en quittant les lieux ??Il a emménagé en 1978 et quitte le logement ce mois-ci.

    Merci pour votre réponse

  4. Loch le a posté:

    bonjour,
    j’ai aménagé temporairement une cuisine en chambre.
    Le plus grand aménagement a été de masquer le carrelage avec des petits panneaux de bois.
    Le carrelage n’a pas été percé, les lattes de bois tiennent par un cadre fixé au mur.
    L’évier est toujours à sa place.
    Est-ce que mon propriétaire a le droit de m’interdire cet aménagement (selon quel article de loi ou décret)
    Merci pour votre éclairage, bien cordialement

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour, la transformation d’une cuisine en chambre constitue une transformation et non un aménagement, vous devez donc demander une autorisation au bailleur avant (je vous laisse lire l’article pour trouver le texte de loi correspondant).

      Le bailleur peut donc s’y opposer. Si vous ne faites pas cette demande, vous devrez obligatoirement remettre en état le bien avant votre départ.

  5. Margot le a posté:

    Bonjour,
    Dans les WC (seule pièce non repeinte à neuf par les propriétaires à notre arrivée), nous avons mis de la tapisserie style affiches de concert. a notre sortie, le propriétaire nous facture sur notre dépôt de garantie l’enlèvement des posters et la peinture, en a-t-il le droit? Merci

    • Anne-Sophie D. le a posté:

      Bonjour,

      En théorie le locataire n’a pas l’obligation de remettre la peinture d’origine, sauf si les couleurs utilisées rendent le logement inhabitable. Dans votre cas la tapisserie peut ne pas être considérée comme un simple aménagement du fait des motifs par exemple, le propriétaire est donc dans son droit de vous refacturer l’enlèvement de ce revêtement.

  6. Damas le a posté:

    Rsamad
    Bonjour,
    j’ai fait une demande de pose d’un store à mon bailleur qu’il m’a accordé sans aucunes restrictions. Est-il possible de retirer ce store à mon départ?
    Bien cordialement

    • Boris G. le a posté:

      Bonjour, vous devrez voir cela avec votre bailleur lors de votre départ.

  7. Thuillier le a posté:

    Bonjour
    Je loue actuellement un appartement dont la cuisine est constituée de placards façade en bois blanc et d’un dessus de bar/ îlot en bois ( cuisine ouverte sur la salle à manger. Sans me demander l’autorisation, les locataires ont peint en gris foncé toutes les portes en façade des placards de cuisine plus le dessus de l’îlot . Les locataires partent bientôt et c’est l’agence qui m’a envoyé les photos de la cuisine lors de sa visite des lieux. Suis je en droit de demander aux locataires de remettre en l’état d’origine les meubles de cuisine et ke dessus du bar? Merci

    • Boris G. le a posté:

      Bonjour,

      Non vous ne pouvez pas leur demander cela, car à priori, cela ne va pas vous empêcher de relouer le bien.

  8. Aurélie le a posté:

    Bonjour,
    Avec l’accord des propriétaires, j’ai retiré une tapisserie jaune déchirée, rebouché les trous et repeint une chambre en blanc. Le mur n’était pas en très bon été en dessous et le rendu n’est donc pas parfaitement lisse mais beaucoup plus propre qu’à l’origine. Ils exigent que l’on re ponce le mur et que l’on applique une nouvelle couche de peinture avant notre départ. Peuvent-ils nous retirer la caution si l’on ne le fait pas ?

    • Boris G. le a posté:

      Bonjour,

      Si le mur n’était pas dans un bon état lorsque vous avez enlevé la tapisserie, le bailleur ne peut à priori pas vous obliger à re poncer tout le mur.

  9. Dubois Sylvie le a posté:

    Bonjour,
    Mes locataires ont installé un poêle à bois sans autorisation écrite mais uniquement verbale, et depuis ils rencontrent des problèmes de moisissures dans la salle de bain et le placard de la chambre.
    De plus, ils obstruent les grilles d’aération naturelles de la chambre.
    Suis-je en droit de leur demander de réinstaller les convecteurs électriques d’origine.
    Et suis-je responsable du problème de moisissures?
    Merci pour vos conseils.
    Bien à vous.

    • Boris G. le a posté:

      Bonjour,

      Les locataires doivent en effet solliciter votre autorisation écrite pour installer un poele à bois. Vous pouvez donc à priori leur demander de remettre les convecteurs comme ils étaient lorsqu’ils sont entrés dans les lieux.

  10. Thelma le a posté:

    J’ai fait une pièce dans le salon de mon appartement loué, j’ai mis des cloisons avec du Giprok sans rien abîmer, le propriétaire peut-il me demander de l’enlever ? J’ai aussi mis un auvent sur la porte de la chambre qui sort dans le jardin car quand il pleut ça mouille toute ma chambre, peut-il l’interdire ?

    • Boris G. le a posté:

      Bonjour,

      Avez-vous demandé l’accord de votre propriétaire avant de faire ces travaux ?

  11. Frappier le a posté:

    Notre locataire a installé un store un extérieur sans le consentement du propriétaire. Celui ci peut il exiger à ce qu il l enlève et ne le remette pas par la suite car des travaux de ravalements sont en cours ?

    • Boris G. le a posté:

      Bonjour,

      Oui, il peut exiger l’enlèvement du store.

  12. Elisabeth Delabre Roblo le a posté:

    Bonjour

    L,état des lieux de sortie des locataires a eu lieu le 3 mai 2022.
    Nous nous sommes aperçu, qu,ils avaient enlevé les beaux lambris tres onéreux du plafond de 2 chambres à coucher, ainsi que les lambris de 2 murs de chacune des 2 chambres ,plus toute une penderie en lambris.
    Enfin, ils ont enlevé 3 soubassements de coin isolant d,un mètre carré environ, tjrs sans autorisation. Le tout à été remplacé par une tapisserie peinte de blanc, souillée aux multiples trous et crochets restants.
    Sommes nous en droit de les faire rembourser la remise en état, la réinstallation des lambris avec la penderie?
    Merci de me répondre rapidement en raison de délais de Justice. E D

    • Boris G. le a posté:

      Bonjour,

      Si vous avez bien pris des photo les lambris lors de l’état des lieux d’entrée et qu’ils ont été enlevés par les locataire, vous pouvez leur demander de les remettre.

  13. Aurélie le a posté:

    Bonjour,
    J’ai emménagé dans un logement social rénové. Les radiateurs électriques (neufs) ont montré une surconsommation électrique importante. Avec l’accord verbal de l’agence, j’ai remplacé les radiateurs par mes propres convecteurs (installation simple avec fixation au mur et branchement électrique classique). Aujourd’hui le propriétaire veut m’imposer de remettre les premiers radiateurs, en a-t-il le droit ? Ou peut-il simplement exiger que je les remette en quittant le logement ? Merci beaucoup d’avance !

    • Boris G. le a posté:

      Bonjour,

      Oui, il peut vous imposer de remettre les radiateurs d’origine mais uniquement lors de votre départ, pas pendant la durée du bail.

  14. Nath le a posté:

    Bonjour,

    Un locataire (ayant une formation de menuisier) a installé une mezzanine dans une des chambres ayant une grande hauteur sous plafond (permettant d’y mettre un lit double et qq étagères). Le propriétaire peut-il demander d’enlever cette mezzanine lors de la fin de bail ? Est-ce considéré comme un aménagement ou une transformation sachant qu’aucune mur de la pièce n’a été modifié ?

    • Boris G. le a posté:

      Bonjour,

      C’est une transformation et le bailleur peut demander la remise en état du bien.

  15. Carine le a posté:

    Bonjour

    Hier nous avons fait l état des lieux sortant avec huissier de justice demander par ma propriétaire est ce normal que l on doit payer les frais avec ma propriétaire ?je précise aussi que l état des lieux entrant n a pas était fait avec huissier de justice
    Alors voilà je vous explique nous avons quelques années en arrière demandé à notre propriétaire si il était possible de repeindre la cuisine car personnellement elle était défraîchie et on lui dit les couleurs qu on voulait mettre elle nous dit pas de soucis je vous donne mon accord mais le problème c est qu il ni a pas eu d écrit et la a l état des lieux sortant elle nous dit à qui vous avez demandé de repeindre la cuisine donc on lui répond à vous elle nous répond pardon vous m avez rien demandé j ai aucun écrit je lui ai dit c est une blague vous avez donné votre autorisation oralement et la elle dit pardon c est faux je lui ai répondu vous êtes de mauvaise foi on a pas dégradé mais embelli on a photo avant après elle me sort vous n avez pas eu mon autorisation je ne trouve pas ma propriétaire correct

    • Boris G. le a posté:

      Bonjour,

      Oui, les frais d’état des lieux par huissier sont partagés de moitié entre locataire et propriétaire.

  16. Crebois Alain le a posté:

    Bonjour . Je loue en meublé un logement. Mon locataire a posé une moustiquaire sur le cadre en bois de la fenêtre sans m’en demander l’autorisation ! Devait-il le faire ? A son départ puis -je lui demander de le laisser malgré une modification du bien ?

    • Boris G. le a posté:

      Bonjour,

      Il ne s’agit pas d’une modification du bien. Vous ne pouvez donc pas lui imposer de l’enlever.

  17. Nouvian le a posté:

    Bonjour
    Lors de l état des lieux de sortie, nous avons constaté que notre locataire avait fait installer la fibre sans nous en informer. Celui-ci n a pas trouvé la nécessité d utiliser des liveplug wifi, de ce fait, un mur a été perforé pour faire passer le fil de la fibre, fil qui court le long du plafond sur plusieurs murs pour arriver à l emplacement de son équipement. Nous souhaitons que le logement soit remis dans l état où il était lors de l arrivée du locataire et qu il supporte le coût de cette remise en état. Pouvons nous retirer de la caution du locataire les frais qui nous seront facturés pour cette remise en état.
    Merci beaucoup

    • Boris G. le a posté:

      Bonjour,

      Oui, vous pouvez déduire du dépôt de garantie les frais de remise en état.

  18. Koroloff le a posté:

    Bonjour,
    Nous allons d’ici peu, avec mon conjoint, nous installer dans une maison. Le carrelage de la salle de bain n’est pas des plus récents… Nous aurions voulu savoir si nous pouvions le repeindre ?

    Merci beaucoup 🙂 !

    • Boris G. le a posté:

      Bonjour,

      Oui, vous avez tout à fait le droit.

  19. Pierre Mante le a posté:

    Bonjour,
    mes locataires ont, en plus de repeindre les meubles en bois vernis de la cuisine en blanc, posé de la résine sur le plan de travail qui était en carreglage terre cuite. la résine mal posée est en plus sale. J’avais autorisé verbalement que les meubles soient patinés en blanc. J’ai retenu la caution pour remboursement du plan de travail qui ne couvre pas les dépenses. leur avocat m’envoie une mise en demeure . Dois-je prendre un avocat aussi pour aller au tribunal directement?

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Non vous n’avez pas d’obligation à prendre un avocat pour le moment, les contentieux de ce type doivent de toute façon passer devant un conciliateur ou un médiateur avant d’aller au tribunal. Vous pourrez vous faire représenter à ce moment-là, même si ce n’est pas obligatoire.

  20. Benjamin le a posté:

    Bonjour, une question !
    Quand nous avons aménager le jardin était en état herbe pas partout ! En plein milieu une jardinière en bois complètement pourri avec de gros cailloux et une sorte de pseudo jardin dans le fond!
    A chaque fois qu’il pleuvait ça faisait de la boue alors j’ai décider de mettre du gazon synthétique et faire une pseudo terrasse avec des dalle béton ! Le rendu était franchement top ! Lors de notre état des lieux le propriétaire accompagné de l’agent immobilier nous on fait tout retire et aujourd’hui compte liquidatif ils ont fait faire un devis d’un montant de 665€ et nous le retire donc de la caution ! Est ce que je peux contester ? Nous avons pris des photos avant et après l’avoir retiré et j’ai une vidéo du jardin le jour de notre aménagement ! Les photos présentent sur notre état des lieux d’entrée n’étaient pas d’actualité lors de notre aménagement !

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Oui transformer le jardin en terre/herbe avec du gazon synthétique et des dalles beton est une transformation, donc vous devez le remettre en état initial. Si vous ne le faites pas le propriétaire peut vous facturer les frais de remise en état. Comment sont justifiés les 665€ ?

  21. Camille le a posté:

    Bonjour,

    J’ai posé du parquet flottant dans l’appartement que je loue. Le propriétaire peut-il me demander de remettre en l’état, donc de retirer tout le parquet avant de partir?

    Aussi, j’ai loué cet appartement sans cuisine (il n’y avait qu’un évier sur un meuble très vieux). J’ai donc fait faire une cuisine. Le propriétaire peut-il m’obliger à la retirer ?
    Et une négociation pour le rachat de cette cuisine par le propriétaire est elle possible ?

    Merci

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Si vous relisez l’article vous verrez que le propriétaire ne peut pas vous obliger à remettre en état s’il s’agit de simples aménagements.
      Quel était l’ancien sol ? S’il était en mauvais état ou s’il y avait du parquet c’est un aménagement; par contre s’il y avait des carreaux ou une moquette en bon état c’est une transformation et le propriétaire peut vous demander de le remettre en état.

      Pour la cuisine c’est bien un aménagement donc pas besoin de la remettre en état, par contre le propriétaire n’est pas obligé de vous la racheter, c’est une négociation à mener.

  22. Bérenger Deborah le a posté:

    Bonjour, nous allons quitter notre logement d’ici peu et l’agence me dit que je ne peut pas laisser le papier peint et les peinture faite récemment ( moins d’un an) et qui sont donc très propre dans la chambre de mes enfants et le couloir (chambre A un pan de mur rose pale et un pan de mur en papier peint dans les teinte de vieux rose) ( chambre B papier peint et peinture dans les teintes de gris) (couloir peinture grise très claire et papier peint effet bois blanchi). Est ce que je suis dans l’obligation de remettre les mur à blanc ?
    Merci par avance de votre réponse.

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Non a priori c’est une simple transformation, donc si vous relisez l’article vous n’êtes pas obligé de remettre en état.

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