Grille de vétusté en location : comment la calculer ?

La vétusté est un concept important dans une location. On retrouve la vétusté à deux moments, lors d’une panne d’un équipement et lors de l’état des lieux de sortie.

Le principe de la vétusté est simple : un lavabo ou un aspirateur a une durée de vie moyenne au-delà de laquelle il devient obsolète, c’est à dire que sa panne et/ou son remplacement est prévisible.

Si cette durée de vie s’exprime en années, par exemple 15 ans pour un aspirateur, il est possible de la même manière de définir un coefficient annuel exprimé en pourcentage, qui traduira la dégradation de l’équipement chaque année par vétusté.

En d’autres mots 15 ans de durée de vie moyenne pour un aspirateur équivalent à une vétusté de 7% chaque année (100% divisé par 15 ans).

Dans notre bail de location nous proposons une grille de vétusté inspirée du groupe 3F un des plus grands bailleurs sociaux français. Cette grille liste la durée de vie moyenne de chaque équipement immobilier, avec en regard la franchise et l’abattement annuel correspondant.

On parle d’une franchise de 9 ans pour un placard d’une durée de vie de 15 ans, quand on considère que le placard ne se dégrade pas les 9 premières années, puis commence à se dégrader de 14% par an sur les 7 années restantes. Ce coefficient de 14% est appelé abattement annuel.

Ce principe de vétusté est crucial en location car il permet de calculer la valeur résiduelle d’un équipement dans deux situations de conflits potentiels avec le locataire : la panne en cours de bail et les dégradations immobilières à son départ.

Il a d’ailleurs été introduit dans un décret de 2016 qui précise bien qu’une grille de vétusté peut être annexée au bail de location, sans préciser la grille mais en se référant à des grilles ayant été soumises à des accords collectifs entre bailleurs et locataires, ce qui est le cas de la grille que nous utilisons.

Vétusté et panne en cours de bail

Sur la panne en cours de bail, reprenons l’exemple de la porte de placard d’une durée de vie de 15 ans avec 9 ans de franchise. Si vous installez une cuisine neuve à l’entrée du locataire et que trois ans plus tard le locataire vous appelle pour vous dire que les gonds de la porte sont cassés vous pouvez légitiment lui dire que ce n’est pas dû à de la vétusté et que cette réparation locative est à sa charge.

Au contraire s’il s’agit de la porte d’un placard datant du début du siècle, on peut considérer que le problème de gond vient d’une vétusté normale, et que ce n’est donc pas au locataire de remplacer cet équipement.

Grille de vétusté et retenues sur le dépôt de garantie

Sur les dégradations à la sortie du locataire, le principe est le même, vous pouvez faire des retenues sur le dépôt de garantie du locataire, une fois déduite la dépréciation de l’équipement en fonction de la vétusté.

Pour la méthode de calcul, il faut considérer la différence d’état entre l’entrée et la sortie et la comparer à la vétusté sur la même période.

Sur notre grille de vétusté nous donnons un exemple que nous reprenons ci-dessous, après vous avoir rappelé les définitions :

Durée de vie : c’est la durée de vie estimée en années de l’équipement, en d’autres mots cela signifie qu’à l’issue de cette période l’équipement est considéré comme sans valeur ou complètement amorti (il n’est donc plus possible de considérer des retenues en cas de dégradations sur cet équipement).
Franchise : la franchise correspond aux premières années de la durée de vie d’un équipement, pendant laquelle l’équipement est considéré ne pas perdre de valeur. Pendant la période de franchise, l’équipement vaut donc sa valeur à neuf.
Abattement par année : il s’agit de la décote annuelle de vétusté que vous allez devoir appliquer sur la valeur de l’équipement, une fois la période de franchise passée. Cet abattement par année est une fonction de la durée de vie et de la franchise et permet de calculer la valeur résiduelle de l’équipement sur laquelle vous allez faire votre retenue selon la formule suivante :

Valeur résiduelle de l’équipement = Valeur à neuf X (1 – Abattement X Durée de vie au-delà de la franchise )

Exemple : un robinet de salle de bains remplacé à neuf en 2010 lors de l’état des lieux d’entrée.
A l’état des lieux de sortie en 2019, le robinet est cassé, sa valeur à neuf pour un remplacement est de 200€.
La valeur résiduelle qui va servir pour les retenues du locataire (calculée à partir de la catégorie Robinetterie et accessoires de la grille de vétusté) est de 200€ X (1 – 4% X 5ans) = 200€ X 80% = 160 €
Les 4% correspondent à l’abattement par année dans la grille, les 5 ans sont calculés en retranchant la franchise de la durée de vie de l’équipement, ici 2019-2010 = 9 ans – 4 ans de franchise = 5 ans.

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