Entretien et réparations : propriétaire ou locataire ?

Le modèle de bail de location, obligatoire depuis le 1er août 2015 ne mentionne pas les obligations du locataire en terme d’entretien et de réparations locatives.
Comme nous allons le voir les réparations à la charge du locataire sont exhaustivement listées dans un décret que nous vous recommandons d’annexer au bail.

Il liste en détail ce qui doit être fait par le locataire en cours de bail pour entretenir son logement. C’est une annexe importante pour arbitrer facilement les responsabilités et éviter tout litige.

fuite robinet

Définition légale des réparations locatives

Avant la sortie du bail type, les obligations du locataire étaient souvent rappelées dans les contrats de location, et reprenaient la plupart du temps l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 qui précise notamment que le locataire doit

[…] prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. […]

Le nouveau modèle de bail type reporte ces obligations d’entretien et de réparations hors du bail, dans les annexes que nous ajoutons automatiquement sur notre contrat de location en ligne.

La notice d’information doit obligatoirement être annexée au bail (vous pouvez la trouver ici); elle précise les contours des réparations locatives qui sont fixées dans le décret du 26 août 1987 :

A ce titre : le locataire doit prendre en charge l’entretien courant, les menues réparations du logement et des équipements mentionnés dans le contrat (ex. : maintien en état de propreté, remplacement d’ampoules, etc.) ainsi que l’ensemble des réparations locatives dont la liste est définie par décret (4) sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure;

En plus de cette notice en annexe, nous vous proposons également en plus le décret du 26 août 1987, que vous pouvez trouver au format pdf au lien ci-après : liste des réparations locatives

Pour bien comprendre la notion de réparations locatives, on parle donc de l’entretien du logement par le locataire en cours de bail, de manière séparée des charges locatives qui sont facturées par ailleurs par le bailleur.

A noter la précision importante, ces réparations ne doivent pas être dues à la vétusté du logement que nous définissons en détail dans notre article sur le dépôt de garantie.

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Réparations locatives en pratique

La liste des réparations locatives essaie de définir précisément ce qui est à la charge du locataire afin d’éviter les contentieux en cours de bail, ou lors de l’état des lieux de sortie.

Comme nous allons le voir, les interprétations sur la prise en charge ou non de ces réparations par le locataire n’en restent pas moins nombreuses en pratique.

La liste des réparations locatives est détaillée en grandes sections :

Parties extérieures dont le locataire a l’usage exclusif

Il s’agit donc évidemment de l’entretien des allées, jardins, terrasses, mais aussi des gouttières et autres conduits extérieurs.

Ouvertures intérieures et extérieures

L’entretien des ouvertures se résume bien souvent au graissage des portes et volets. Le locataire a également à sa charge le remplacement des petites pièces mais aussi le remplacement des mastics et des vitres brisées.

Nous avons fait plusieurs fiches pratiques sur ces sujets et notamment la réparation de la serrure et la réparation des stores et volets.

Parties intérieures

Sous ce terme générique de « parties intérieures », le locataire doit maintenir en état les murs, sols et plafonds.

Les petits raccords de papier peint, de lattes de parquet ou de trous de moquette sont donc à la charge du locataire, ainsi que leur vitrification ou lessivage le cas échéant.

Installations de plomberie

C’est le sujet des réparations locatives qui est le plus source de contentieux.

Il s’agit essentiellement du remplacement des joints et flexibles qui sont à la charge du locataire. S’ajoutent également la vidange de la fosse septique le cas échéant, et le détartrage des robinets et autres dépôts de calcaire. Pour en savoir plus voici plusieurs fiches sur lagestion des fuites d’eau en cours de bail, la réparation du chauffe-ballon ou encore l’entretien de la fosse septique.

Equipements d’installations d’électricité

Le locataire est responsable de la maintenance et du remplacement des ampoules (évidemment !), mais aussi des interrupteurs, prises électriques, baguettes isolantes etc.

Autres équipements mentionnés au contrat de location

A noter ce dernier point important, qui précise qu’en location vide ou meublée, le locataire est responsable des menues réparations sur les appareils tels que réfrigérateurs, hotte, climatisation, télévision etc…

Nous vous recommandons donc en location vide, d’ajouter une clause de mise à disposition des meubles pour éviter de devoir remplacer des équipements défectueux.

Refus d’entretien par le locataire

Il est possible que malgré la liste des réparations locatives annexées au bail, le locataire refuse de prendre en charge la réparation. Le seul motif valable nous semble être la vétusté de l’équipement, que nous traitons en détail dans notre fiche sur la vétusté.

En dehors de ces motifs, la contestation du locataire est infondée. Il existe deux solutions pour faire appliquer la règle.

Si la réparation est urgente, vous pouvez la prendre en charge, en essayant de la refacturer au locataire et en le mettant en demeure de payer si nécessaire. Sauf si le montant est important il nous semble compliqué de l’assigner au tribunal.

Reste donc la deuxième option qui est d’attendre la fin du bail et de réaliser des retenues sur le dépôt de garantie pour les réparations locatives non réalisées par le locataire (changement de joint ou d’interrupteurs), ou pour celles prises en charge par le propriétaire mais non remboursées, notamment sur des pannes urgentes comme les dégâts des eaux.

Cette deuxième règle n’est évidemment possible que si le locataire a payé le dernier mois de loyer….

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2 commentaires sur “Entretien et réparations : propriétaire ou locataire ?

  1. CARPELS NATHALIE le a posté:

    Bonjour,

    je me rapproche de vous, car nous avons un litige avec un propriétaire.
    Nous sommes rentrés dans le logement loué a distance, que nous avait proposé une agence, et il était présenté avec deux climatisation.
    Pour ce qui est de l’etat des lieux, le jour j, le propriétaire, nous informe qu’il ne réparera pas la climatisation d’une des chambres, et après maintes demandes, plus d’un mois après, il nous confirme a nouveau qu’il ne souhaite pas réparer la clim et que le logement restera comme tel; A t’il le droit de faire cela?
    L’agence Immobilière me dit que oui, pourriez vous m’aider?

    Merci par avance,

    Bien à vous

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Il s’agit d’un meublé ? Est-ce que les deux clims étaient indiquées dans le bail ou l’état des lieux ?

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