Entretien et réparations : quels éléments à charge du locataire ?

Le modèle de bail de location, obligatoire depuis le 1er août 2015 ne mentionne pas les obligations du locataire en terme d’entretien et de réparations locatives.

Comme nous allons le voir les réparations à la charge du locataire sont exhaustivement listées dans un décret qui liste en détail ce qui doit être fait par le locataire en cours de bail pour entretenir son logement.

fuite robinet

Définition légale des réparations locatives

Avant la sortie du bail type, les obligations du locataire étaient souvent rappelées dans les contrats de location, et reprenaient la plupart du temps l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 qui précise notamment que le locataire doit

[…] prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. […]

Le nouveau modèle de bail type reporte ces obligations d’entretien et de réparations hors du bail, dans les annexes que nous vous ajoutons automatiquement sur notre contrat de location en ligne.

La notice d’information qui doit obligatoirement être annexée au bail (vous pouvez la trouver ici) précise les contours des réparations locatives qui sont fixées par un décret du 26 août 1987 :

A ce titre : le locataire doit prendre en charge l’entretien courant, les menues réparations du logement et des équipements mentionnés dans le contrat (ex. : maintien en état de propreté, remplacement d’ampoules, etc.) ainsi que l’ensemble des réparations locatives dont la liste est définie par décret (4) sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure;

En plus de cette notice en annexe, nous vous proposons donc en plus le décret du 26 août 1987, que vous pouvez trouver au format pdf au lien ci-après : liste des réparations locatives

Pour bien comprendre la notion de réparations locatives, on parle donc de l’entretien du logement par le locataire en cours de bail, de manière séparée des charges locatives qui sont facturées par ailleurs par le bailleur, sans que ces réparations ne soient dues à la vétusté du logement que nous définissons en détail dans notre article sur le dépôt de garantie.

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Réparations locatives en pratique

La liste des réparations locatives essaie de définir précisément ce qui est à la charge du locataire afin d’éviter les contentieux en cours de bail, ou lors de l’état des lieux de sortie.

Comme nous allons le voir, les interprétations sur la prise en charge ou non par le locataire n’en restent pas moins nombreuses en pratique.

La liste des réparations locatives est détaillée en grandes sections :

Parties extérieures dont le locataire a l’usage exclusif

Il s’agit donc évidemment de l’entretien des allées, jardins, terrasses, mais aussi des gouttières et autres conduits extérieurs.

Ouvertures intérieures et extérieures

L’entretien des ouvertures se résume bien souvent au graissage des portes et volets. Le locataire a également à sa charge le remplacement des petites pièces mais aussi le remplacement des mastics et des vitres brisées.

Nous avons fait plusieurs fiches pratiques sur ces sujets et notamment :

Parties intérieures

Sous ce terme générique de « parties intérieures », le locataire doit maintenir en état les murs, sols et plafonds.

Les petits raccords de papier peint, de lattes de parquet ou de trous de moquette sont donc à la charge du locataire, ainsi que leur vitrification ou lessivage le cas échéant.

Installations de plomberie

C’est le sujet de réparations locatives qui est le plus source de contentieux.

Il s’agit essentiellement du remplacement des joints et flexibles qui sont à la charge du locataire. S’ajoutent également la vidange de la fosse septique le cas échéant, et le détartrage des robinets et autres dépôts de calcaire.

Equipements d’installations d’électricité

Le locataire est responsable de la maintenance et du remplacement des ampoules (évidemment !), mais aussi des interrupteurs, prises électriques, baguettes isolantes etc.

Autres équipements mentionnés au contrat de location

A noter ce dernier point important, qui précise qu’en location vide ou meublée, le locataire est responsable des menues réparations sur les appareils tels que réfrigérateurs, hotte, climatisation, télévision etc…

Nous vous recommandons donc en location vide, d’ajouter une clause de mise à disposition des meubles pour éviter de devoir remplacer des équipements défectueux.

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