La clause résolutoire est la clause la plus importante d’un bail de location. Elle vous permet de constater automatiquement la résiliation du bail en cas d’impayés du locataire, de troubles de voisinages ou d’absence d’assurance habitation.

Elle est à ce point cruciale que les garanties loyers impayés ne vous couvriront pas en cas d’absence de clause résolutoire dans votre bail.

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Les différents motifs d’une clause résolutoire

Nous vous conseillons dans notre module de création et de signature du bail en ligne une clause résolutoire standard qui couvre les trois motifs principaux, impayés, défaut d’assurance, troubles de voisinage :

A noter que ce sont les seuls motifs permettant de demander la résiliation du bail en dehors des conditions prévues par le congé à l’échéance.

Toute autre cause est réputée non écrite. Vous pouvez toujours tenter de mettre fin au bail pour d’autres motifs via une résiliation judiciaire du bail, mais l’appréciation sera alors au libre arbitre du juge.

Obligation de la clause résolutoire

Clause résolutoire et loi anti-squat

La loi anti-squat porté par le député Kasbarian a modifié deux aspects fondamentaux sur la clause résolutoire, qui ont pris effet courant 2023 :

• en théorie la clause résolutoire est maintenant obligatoire sur tous les contrats de location
• le délai qui court après le commandement de payer par huissier est passé de 2 mois à six semaines

Selon nous cette loi n’a pas d’impact réel sur la clause résolutoire, dans la mesure où tous les modèles de baux en proposaient déjà une; par ailleurs sur une procédure d’expulsion qui dure de 2 à 3 ans, la réduction du délai sur le commandement de payer de quelques semaines ne changera pas grand chose.

Clause résolutoire et assurance loyer impayé

La clause résolutoire est primordiale si vous souhaitez souscrire à une assurance loyer impayé: la majorité des compagnies d’assurances prévoit une déchéance d’assurance en cas d’impayés si vous n’avez pas inséré une clause résolutoire explicite dans le bail.

De manière générale nous vous recommandons d’utiliser notre module de création automatique du contrat de location qui regroupe les principales clauses à insérer pour vous permettre de sécuriser vos intérêts dans une relation bailleur-locataire qui peut souvent devenir conflictuelle.

Attention aux fausses clauses résolutoires

De nombreux propriétaires utilisent des modèles de contrats de location trouvés sur internet, qui ne sont pas à jour, ou qui les induisent en erreur avec des clauses résolutoires non valides.

Nous attirons particulièrement votre attention sur les modèles où la section Clause résolutoire est remplie par un exemple générique de clause qui n’en est pas une en réalité. Cette clause ne tiendra pas devant un tribunal.

C’est le cas notamment du modèle de bail de l’Institut National de la Consommation, mis en avant par service public.fr :

Cette clause entre crochets n’est qu’une suggestion et ne sera pas valable en cas d’impayés.

Attention également aux clauses résolutoires abusives. Il peut être tentant de rajouter des motifs de résiliation non prévus par la loi. Mais les conséquences sont beaucoup plus douloureuses sur une clause résolutoire, dans le cas où le juge considérera l’intégralité de la clause comme non écrite (et pas seulement le motif abusif).

Nous vous recommandons pour cette raison (et pour beaucoup d’autres), de passer par notre module de bail numérique.