Clause résolutoire : exemple pour bail de location
La clause résolutoire est la clause la plus importante d’un bail de location. Elle vous permet de constater automatiquement la résiliation du bail en cas d’impayés du locataire, de troubles de voisinages ou d’absence d’assurance habitation.
Elle est à ce point crucial que les garanties loyers impayés ne vous couvriront pas en cas d’absence de clause résolutoire dans votre bail.
La clause résolutoire accélère la procédure
En cas d’absence de clause résolutoire il est nécessaire de passer par une résiliation judiciaire du bail, c’est à dire que vous devrez demander au tribunal d’instance de prononcer la résiliation après étude du contentieux, d’où des délais rallongés et d’éventuels délais de paiement accordés au locataire. Une fois cette décision prononcée, il faudra demander l’expulsion du locataire.
La clause résolutoire permet donc de raccourcir cette première phase, en demandant au tribunal d’instance de constater et non plus de juger de la résiliation du bail. Le locataire pourra toujours se voir accorder des délais de paiement nécessaires à une régularisation de sa situation mais c’est lui qui devra en faire la demande.
A noter que cette clause n’est activable qu’une fois passé le délai de deux mois imposé par le commandement de payer par huissier.
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Les différents motifs d’une clause résolutoire
Nous vous conseillons dans notre module de création et de signature du bail en ligne une clause résolutoire standard qui couvre les trois motifs principaux, impayés, défaut d’assurance, troubles de voisinage :
Il est prévu que le bail sera résilié immédiatement et de plein droit dans les cas suivants, si bon semble au bailleur :
1) deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement du loyer ou des charges (qu’il s’agisse des provisions ou de la régularisation annuelle) aux termes convenus ou à défaut de versement du dépôt de garantie
2) un mois après un commandement demeuré infructueux à défaut d’assurance des risques locatifs par le locataire
3) troubles de [….]
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A noter que ce sont les seuls motifs permettant de demander la résiliation du bail. Toute autre cause est réputée non écrite. Vous pouvez toujours tenter de mettre fin au bail pour d’autres motifs, mais l’appréciation sera alors au libre arbitre du juge.
[#AIRBNB]:Si la clause résolutoire d’un bail d’habitat° ne peut sanctionner une sous-location illégale AIRBNB, la résiliation judiciaire s’impose, avec la faculté pour le juge d’apprécier la gravité de la faute… Ce qui explique la relative clémence de certaines déc. rendues.
— Pierre de Plater (@pdeplater) 11 mars 2018
Obligation en cas de garantie loyer impayé
La clause résolutoire est primordiale si vous souhaitez souscrire à une assurance loyer impayé: la majorité des compagnies d’assurance prévoit une déchéance d’assurance en cas d’impayés si vous n’avez pas inséré une clause résolutoire explicite dans le bail.
De manière générale nous vous recommandons d’utiliser notre module de création automatique du contrat de location qui regroupe les principales clauses à insérer pour vous permettre de sécuriser vos intérêts dans une relation bailleur-locataire qui peut souvent devenir conflictuelle.
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