Pour pouvoir louer en meublé, votre location doit avoir un minimum de meubles (voir notre article sur la liste des meubles ).

Il est possible de louer en vide et de laisser quelques meubles à disposition du locataire.

Les principales différences au niveau du bail meublé par rapport au bail vide sont :

• la possibilité de demander 2 mois de dépôt de garantie au lieu d'un mois
• la durée de bail d'un an au lieu de 3 ans
• un préavis pour donner congé au locataire de 3 mois au lieu de 6
• la possibilité de demander un forfait de charges au lieu d'une provision régularisable

Pour vous aider dans la rédaction, nous avons distingué 3 types de baux :

Locataire seul : c'est le type de bail à choisir si vous louez un logement entier à une seule personne.

Couple ou colocation : c'est le type de bail à choisir si vous louez un logement entier à plusieurs personnes, quelque soit le régime matrimonial, avec ou sans clause de solidarité.

Location à la chambre : c'est le type de bail à choisir si vous louez plusieurs chambres dans un logement, avec des baux distincts pour chaque chambre (on parle aussi de bail individuel). Sur ce formulaire vous n'allez donc rédiger que le bail d'une chambre, en indiquant les informations de la chambre seulement (locataire, loyer, surface). Une clause spéciale vous permettra de décrire les parties communes.

Pour vous aider dans la rédaction, nous avons distingué 3 types de propriétaires :

Personne physique : vous louez en nom propre, que vous soyez seul ou en indivision.

SCI familiale : vous louez via une société civile immobilière et les associés sont des parents et alliés jusqu'au quatrième degré. Louer via une SCI familiale vous permet de bénéficier des mêmes avantages qu'un propriétaire physique sur différents aspects du bail et notamment la durée du bail, la possibilité de prendre un garant, le congé pour reprise (voir notre article sur la SCI familiale).

Autre personne morale : vous louez via une société qui n'est pas une SCI famililale, c'est à dire une SCI dont les associés ne sont pas parents ou alliés, une SAS ou une SARL, une association ou une mairie.

Nombre de pièces

Sont définies comme pièces principales celles destinées au séjour ou au sommeil. Ne sont pas des pièces principales les cuisine, salle d'eau, entrées, buanderie.

Surface habitable

La surface habitable est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Normalement cette surface est calculée par le diagnostiqueur, dans le doute vous pouvez mettre la surface Carrez qui est proche.

Type d'habitat

Choisissez Immeuble quand le logement est dans un bâtiment d'habitation collectif, c'est à dire un bâtiment dans lequel sont superposés, même partiellement, plus de deux logements distincts desservis par des parties communes bâties; sinon sélectionnez Maison qui correspond à immeuble individuel selon le code de la construction.

Type de copropriété

Choisissez monopropriété lorsque qu'il n'y a qu'un seul propriétaire dans l'immeuble ou que vous êtes en maison individuelle; sélectionnez copropriété sinon.

Dépôt de garantie

Le dépôt de garantie maximum est d'un mois de loyer hors charges en location vide, de deux mois de loyer hors charges en location meublée.

Encadrement des loyers

Si votre bien est dans une commune où le loyer est encadré, vous êtes en théorie obliger d'indiquer la valeur du loyer de référence pour votre logement, et la valeur du loyer de référence majoré (calculé comme 120% du loyer de référence), qui fait office de valeur maximum à ne pas dépasser pour votre loyer hors charges. Pour récupérer la liste des valeurs par commune, consultez notre fiche sur les références par régions pour l'encadrement .

Si vous dépassez ce loyer de référence majoré, vous êtes en théorie obligé de préciser le montant du complément de loyer exceptionnel que vous demandez au locataire et de justifier ce complément. Plus d'infos sur notre fiche sur le complément de loyer exceptionnel .

Les abonnements et les dépenses privatives sur l'électricité, l'internet, l'eau ou le gaz sont habituellement souscrits et payés par le locataire; ils ne font en effet pas partie des charges récupérables par le propriétaire auprès du locataire.

En pratique en location meublée, et notamment en colocation, il peut être plus pratique que le propriétaire conserve certains abonnements privatifs et refacture les dépenses au locataire.

A titre dérogatoire nous vous proposons de définir les modalités de refacturation de ces dépenses privatives en insérant un paragraphe spécifique, séparé de celui des charges communes récupérables.

Gardez en tête que le locataire conserve la faculté de récupérer les abonnements à son nom s'il le souhaite et si cela est techniquement possible.

Indexation

Le loyer peut être indexé chaque année à la date prévue, en comparant l'évolution de l'indice IRL sur 12 mois. La première indexation est calculée en utilisant l'indice IRL indiqué sur le bail.

Plafonnement des loyers en zone tendue

Si votre logement est en zone tendue, vous ne pouvez pas augmenter le loyer entre deux locataires au-delà de l'évolution de l'IRL, sauf exceptions (première location, travaux).

Il est donc en théorie nécessaire de préciser sur le bail le loyer du dernier locataire et la dernière date d'indexation, afin de vérifier que vous respectez ce plafonnement. Ces informations ne servent donc qu'en zone tendue. Plus d'informations sur ce sujet sur notre fiche sur l'augmentation de loyer entre deux locataires .

Si vous souhaitez déplafonner le loyer grâce à des travaux d'amélioration ou de mise aux normes, vous pourrez les préciser dans la section Clauses > Clauses optionnelles > Travaux entre deux locataires.

Type de charges

La provision est une avance payée chaque mois, qui nécessite une régularisation annuelle, positive ou négative.

Le paiement périodique sans provisions revient à faire seulement une régularisation annuelle mais à ne pas demander d'avance chaque mois.

Le forfait mensuel quant à lui ne donne pas lieu à régularisation annuelle mais doit être grosso modo en rapport avec le montant réel des charges. Il n'est possible qu'en colocation ou en location meublée.

L'absence de charges n'est pas recommandée mais vous permet de convenir avec le locataire qu'aucune charge ne lui sera refacturée.

La taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est incluse dans les charges récupérables, donc il n'est pas nécessaire de prévoir une refacturation en dehors du forfait ou de la provision pour charges.

Refacturation de l'assurance habitation

En colocation, les colocataires et le propriétaire peuvent se mettre d'accord pour que le propriétaire souscrive lui même l'assurance habitation, et qu'il refacture la prime aux colocataires. Dans le cadre de la gestion en ligne, nous pourrons vous proposer une assurance habitation facile à souscrire en tant que propriétaire.

Date d'entrée

Il s'agit de la date d'entrée prévisionnelle dans le logement. Sauf clause de franchise, mention contraire sur l'état des lieux, ou avenant réalisé a posteriori pour modifier la date d'entrée, le loyer est dû à partir de cette date.

Durée

Le bail d'un logement vide est conclu pour une durée minimum de trois ans lorsque le propriétaire est une personne physique ou une SCI familiale, et de six ans lorsqu'il est une personne morale hors SCI familiale. Il est reconductible pour la même durée dans les mêmes conditions.

Par exception, la durée peut être inférieure à trois ans, mais d'au minimum un an, si le propriétaire (personne physique, membre d'une SCI familiale ou d'une indivision) prévoit de reprendre son logement pour des raisons familiales ou professionnelles. Les raisons et l'événement invoqué pour justifier la reprise doivent impérativement figurer dans le bail.

Le bail d'un logement meublé est conclu quant à lui pour une durée d'un an reconductible, à l'exception des locations consenties à un étudiant qui peuvent être signées pour une durée de neuf mois non reconductible.

Paiement

Le paiement en avance pour le mois à venir correspond à un paiement à échoir sur le bail; le paiement une fois le mois écoulé correspond à un paiement à terme échu. Pour éviter les retards de paiement des locataires qui touchent leurs salaires en début de mois, nous recommandons une date d'exigibilité au 5.

Cette clause vous permet de faire constater automatiquement la résiliation du bail devant un juge en cas de non respect par le locataire de ses obligations contractuelles. Cela vous permet notamment de gagner du temps et de poursuivre rapidement la procédure en vue de l'expulsion du locataire.

Attention est réputée non écrite toute clause motivant la résiliation du bail par des motifs autre que ceux indiqués dans notre clause type.

En cas de colocation, cette clause vous permet de demander à n'importe quel colocataire de payer pour les obligations (loyers, dégradations) de l'intégralité de la colocation.

Attention la loi ALUR promulguée en 2014 fait éteindre la solidarité d'un des colocataires à son remplacement par un nouveau colocataire, ou à défaut 6 mois après son congé.

Dernier point, les couples mariés ou pacsés sont automatiquement solidaires, mais nous vous conseillons de rajouter cette clause qui vous protégera notamment en cas de divorce ou de rupture du PACS.

En cas de colocation à la chambre via bail individuel, il est préférable de préciser l'organisation du logement entre la partie privative qui est louée et les parties communes qui sont mises à disposition et partagées.

Nous vous proposons également une rédaction pour la gestion des dépôts de garantie, libre à vous de la modifier pour la simplifier ou au contraire l'affiner.

Nous rappelons au locataire qu'il ne peut choisir les autres occupants, vous pouvez si vous le souhaitez lui accorder un droit de priorité, limité dans le temps, pour choisir ses colocataires.

Dernier point la clause décrit la méthode de répartition des charges communes mais aussi des charges privatives. Si vous conservez l'assurance habitation, l'internet ou l'électricité à votre nom, pensez à bien indiquer dans la section précédente "Loyer & charges" les abonnements privatifs que vous conservez et la méthode de refacturation.

En pratique le locataire n'est pas obligé de vous laisser visiter une fois le congé envoyé (de son initiative ou de la vôtre). Dans tous les cas il est important de profiter du congé pour réaliser vos visites en vue d'une vente ou d'une location. Il est donc nécessaire de le spécifier explicitement dans le bail.

Nous proposons une clause avec la durée maximum de visite que vous pouvez demander. Vous pouvez par contre librement fixer le nombre de créneaux demandés par semaine en jours ouvrés.

Il est interdit d'imposer le prélèvement automatique, mais rien ne vous empêche de contraindre le locataire de payer par prélèvement ou virement. Vous éviterez ainsi les chèques qui impliquent des démarches bancaires et souvent des retards, ou encore des paiements en espèces qui ne laissent aucune trace.

En location vide, si vous indiquez des équipements ou des meubles sur l'état des lieux ou sur le bail, le locataire pourrait vous demander de les réparer ou de les remplacer en cas de panne ou dysfonctionnement.

Si vous avez mis à disposition ses meubles par convenance (ou qu'ils ont été laissés par le précédent locataire), nous vous recommandons d'insérer cette clause. Elle vous permettra de décider si vous souhaitez ou non procéder au remplacement ou à la réparation.

Le locataire a l'obligation de réaliser une visite de contrôle annuel de la chaudière et des éléments de production d'eau chaude par une professionnel agréé. La clause est optionelle car l'obligation est prévue dans la loi, certains bailleurs préfèrent néanmoins l'insérer pour la rappeler au locataire.

Attention vous pouvez rappeler cette obligation mais il est abusif de demander au locataire de souscrire à un contrat annuel.

La responsabilité du locataire en cas de dégradations est prévue par la loi donc en théorie il n'est pas nécessaire de la rappeler dans le bail.

Néanmoins cette clause est utile car elle introduit le concept de vétusté en se référant à la grille de vétusté que nous proposons en annexe dans la section suivante.

Le calcul des dégradations est LE point de contentieux à la fin du bail, la définition d'une grille de vétusté et d'un mode de calcul simplifié permet donc de désamorcer la plupart des contestations.

Au départ du locataire, les charges définitives de l'année en cours, et parfois de l'année précédente, ne sont pas encore connues.

Pour éviter de conserver 20% du dépôt de garantie et de faire une régularisation parfois 18 mois après la fin du bail, vous pouvez convenir avec le locataire de ne pas faire de régularisation a posteriori. Plus d'infos sur notre fiche concernant cette clause.

Pour une franchise de loyer justifiée par des travaux du locataire nous vous recommandons d'utiliser plutôt la clause "Travaux locataire en cours de bail".

Vous pouvez utiliser cette clause simple notamment si vous donnez les clefs au locataire avec quelques jours d'avance pour qu'il puisse s'installer. Le logement sera ainsi assuré et régi par un bail qui aura pris effet à la bonne date.

Si vous vous engagez à réaliser des travaux d'amélioration du logement en cours de bail, vous pouvez prévoir une augmentation de loyer. Vous devez détailler la nature des travaux ou des acquisitions réalisées (il ne peut pas s'agir de travaux d'entretien ou de mise aux normes), les modalités d'exécution, le délai de réalisation ainsi que le montant de la majoration du loyer.

Si le locataire s'engage à réaliser des travaux d'embellissement et que vous acceptez en contrepartie une baisse de loyer, il est recommandé d'écrire une clause explicite. Vous devez préciser les travaux, la durée de cette diminution et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées.

Dans les zones tendues l'évolution du loyer entre deux locataires est plafonnée à l'IRL. Deux exceptions possibles

• le logement est libre depuis plus de 18 mois
• vous avez réalisé des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence depuis le départ du dernier locataire

Dans ce dernier cas, vous pouvez utiliser cette clause pour répercuter 15% de ces travaux en hausse de loyer s'ils représentent plus de 50% d'une année du dernier loyer hors charges, ou augmenter librement si les travaux réalisés depuis moins de six mois représentent plus d'une année du dernier loyer hors charges.

Certaines maisons individuelles ont une fosse septique pour les eaux usées. La vidange de cette fosse doit être réalisée légalement par le locataire. Malheureusement certains locataires ignorent cette obligation, en espérant que la vidange soit réalisée par le propriétaire ou par le locataire suivant.

Pour garantir un bon entretien de la fosse, vous pouvez prévoir avec l'accord du locataire une clause indiquant que vous vous chargerez de la vidange, en refacturant le coût de la prestation au locataire en place. Comme il s'agit d'un montant conséquent, il est préférable de rappeler au locataire la date de dernière vidange, la fréquence indicative d'intervention et si possible de le prévenir sur le tarif de la prestation.

Durée de validité et obligation

Chaque locataire peut être couvert par plusieurs garants. De même, chaque garant peut couvrir plusieurs locataires.

Idéalement il faudra établir un acte de caution solidaire par couple garant/locataire pour éviter que les garants se désolidarisent quand un colocataire part.

Smartloc vous permet de créer automatiquement ces actes de caution et d'insérer une clause spécifique dans le bail. Si vous cochez l'acte de caution mais que vous ne renseignez pas les garants un modèle d'acte de caution vierge vous sera fourni.

Sachez enfin qu'il n'est pas nécessaire de remplir une clause ou un acte de caution si vous avez une garantie souscrite par le locataire (Visale, Cautioneo, Garantme, Smartgarant), le contrat fourni par l'organisme est suffisant.

L'état des lieux est une annexe obligatoire, nous vous fournissons un modèle spécifique au nombre de pièces de votre logement.

La notice d'information est une annexe obligatoire, elle rappelle toutes les dispositions légales qui ne sont pas dans le bail, comme la durée de préavis du locataire par exemple.

L'inventaire des meubles est une annexe obligatoire en location meublée. Son absence peut entraîner la requalification de la location en vide.

Cette liste définit de manière exhaustive les charges locatives récupérables auprès du locataire. Elle est importante pour éviter les contentieux si vous refacturez les charges autrement que par un forfait.

Cette liste définit de manière exhaustive les réparations à la charge du locataire en cours de bail. Elle est importante car elle évite les contentieux sur la prise en charge des pannes et des dégradations.

Cette grille de vétusté vous permet de calculer de manière équitable le montant des dégradations éventuelles au départ du locataire. Elle est inspirée de la grille de vétusté d'un grand bailleur institutionel et permet de prendre en compte la durée de vie moyenne de chaque équipement.

Ce modèle de bail Code Civil est à utiliser si vous louez un parking de manière séparée. Il ne doit donc pas être en annexe du local principal dans le bail d'habitation.

En pratique voici les étapes :

1. Vous générez votre bail à partir de cette page
2. Vous consultez votre bail généré automatiquement au format pdf et le faites relire aux locataires
3. Vous renseignez les coordonnées mail et téléphone de tous les signataires qui recoivent un mail d'invitation à signer
4. Chaque partie signe avec un code SMS (les garants doivent au préalable recopier une mention sur leur page de signature), le document est alors verrouillé par un certificat cryptographique
5. Une fois que toutes les parties ont signé, vous recevez un mail de confirmation avec le document définitif; si un des locataires tarde à signer, vous disposez d'une page de suivi pour le relancer

Satisfait ou remboursé Seulement 4€ / signataire

La signature électronique du bail est acceptée par les tribunaux et les assurances loyers impayés.

Elle vous permet de signer rapidement avec une date d'entrée dans le futur, et d'éviter ainsi que le locataire se désiste.

Notre outil gère également la signature des actes de caution par les garants, avec une gestion numérique des mentions manuscrites. Cela vous évite de demander aux garants de se déplacer ou d'organiser des signatures par courrier recommandé.

Vous ne serez facturé qu'après les 30 jours d'essai.