Mathieu Chantalat 2 août 2021 Bail > Clauses

Clause de renonciation à la régularisation au départ du locataire

La régularisation des charges est une étape importante et complexe de la gestion locative en ligne.

Nous assistons nos clients dans cette étape, néanmoins un cas particulier pose régulièrement problème : la régularisation des charges après le départ du locataire.

Prenons un exemple simple d’un locataire partant le 20 janvier 2020 d’un logement en copropriété pour lequel il a payé depuis plusieurs années une provision pour charges de 60€/mois.

Si la copropriété a un exercice de charges allant du 1er janvier au 31 décembre, les charges définitives dues par le locataire pour la période du 1er janvier 2020 au 20 janvier 2020 seront connues au plus tôt au printemps 2021, soit minimum 15 mois plus tard.

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) fait également partie des charges dues pour 2020 et ne sera connue qu’en octobre 2020, soit 10 mois après le départ du locataire.

Ce décalage de plusieurs mois, la retenue de 20% sur le dépôt de garantie du locataire, les calculs complexes au prorata sur l’année (notamment en colocation) tout cela complexifie la gestion locative de votre location et créé des tensions avec le locataire (pour vous en convaincre voir les commentaires de notre fiche sur la régularisation).

De nombreux bailleurs se mettent donc d’accord avec les locataires pour renoncer à cette régularisation, en considérant que les provisions payées valent solde de tout compte et en renonçant donc à la retenue de 20% sur le dépôt de garantie au locataire.

Pour cadrer cet accord sur la non régularisation après le départ du locataire, nous avons créé une clause qui est autorisée par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 qui précise bien :

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

Donc il est possible de solder dès la sortie du locataire la question des charges, voici un extrait de la clause que vous retrouverez en intégralité sur notre module de bail en ligne :

Lors de la résiliation du bail, les parties conviennent que les régularisations des charges récupérables pour l’année civile en cours et l’année civile précédente ne seront pas réalisées après le départ du locataire.

Les provisions déjà versées par le locataire pour ces années valent donc solde de tout compte concernant les charges récupérables. Le bailleur renonce ainsi à sa faculté de conserver 20% du dépôt de garantie pour une régularisation ultérieure.

Cette clause ne s’applique que pour les charges récupérables, le bailleur se réservant notamment le droit de demander au locataire le paiement d’éventuelles réparations locatives ou dégradations constatées lors de l’état des lieux de sortie.

Cette clause s’applique automatiquement sauf dans l’une des situations suivantes :

[…]
retrouvez la clause complète sur notre modèle de bail

Dernier point technique, si vous renoncez à la régularisation et qu’in fine le locataire aurait dû vous verser un complément, vous vous retrouvez avec des charges récupérables non récupérées. Ce solde auquel vous avez renoncé est déductible de vos revenus fonciers, plus d’infos sur notre fiche concernant les charges locatives récupérables non récupérées.

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