Les charges locatives non récupérées sont-elles déductibles ?

Les charges et réparations locatives sont les dépenses à la charge du locataire en cours de bail. Ces charges et réparations locatives ne sont en théorie pas déductibles des revenus fonciers des bailleurs.

Dans cet article nous allons vous expliquer les cas potentiels où vous pouvez vous retrouver avec des charges locatives non récupérées; nous expliquerons alors comment déduire ces charges récupérables non récupérées de vos revenus fonciers.

Rappel du principe général de charges et réparations locatives

Les charges locatives sont les dépenses engagées par le bailleur, par exemple pour l’entretien des parties communes d’une copropriété ou pour la TEOM (taxe d’enlèvement des ordures ménagères) qui sont récupérables auprès du locataire. En général ces charges sont payées en avance par provision ou forfait; dans le cas d’un forfait elles doivent être ajustées via une régularisation de charges.

Les réparations locatives sont les dépenses d’entretien que le locataire doit réaliser et payer en cours de bail. Ce peut être par exemple le remplacement d’un joint de robinet, ou encore la taille d’une haie. Si le locataire n’effectue pas des réparations locatives en cours de bail, le bailleur peut faire des retenues sur le dépôt de garantie du locataire à son départ.

Avant d’aborder le cas de la déductibilité, nous allons vous détailler les cas pratiques où les charges ou réparations locatives peuvent être non récupérées.

Cas où les charges récupérables sont non récupérées

Régularisation des charges non effectuées

La régularisation de la provision pour charges doit en théorie être réalisée chaque année. Voilà pour la théorie mais en pratique certains bailleurs oublient de faire cette régularisation. Il est également possible que vous renonciez à cette régularisation, notamment pour les locataires partants (voir notre clause de renonciation à la régularisation pour plus de détails).

Si le solde de régularisation est en défaveur du locataire, et que le bailleur oublie de faire la régularisation, il se retrouve de facto avec des charges récupérables non récupérées. C’est éventuellement un problème s’ils oublient de faire cette régularisation plusieurs années de suite, car les dettes locataires ont une durée de prescription de trois ans.

Provision ou régularisation impayées

Un cas classique de charges locatives récupérables non récupérées est l’impayé du locataire qui décide de ne plus payer le loyer et la provision pour charges que vous aviez fixée.

Dans ce cas vous payez les charges locatives mais vous ne les récupérez pas tant que la dette locative n’est pas purgée. Il y a donc un impayé de charges locatives non récupérées, qu’il convient de traiter comme un impayé classique (relance puis éventuelle assignation).

Dégradations du locataire non couvertes par le dépôt de garantie

Il s’agit du même principe que précédemment, au départ du locataire vous réalisez que des réparations locatives sont nécessaires, ou même que d’éventuelles dégradations du locataire nécessitent des travaux.

Si le montant du dépôt de garantie ne suffit pas à couvrir ces dépenses et que le locataire refuse de payer, vous vous retrouvez avec des réparations locatives récupérables non récupérées.

Différence entre charges réelles et forfait de charges

En location meublée (ou en colocation vide) il est d’usage de demander un forfait de charges non régularisable.

Si vous fixez mal ce forfait vous pouvez vous retrouver avec un solde de charges locatives que vous avez payées mais que vous n’avez pas pu récupérer.

Charges locatives d’un logement vacant

Dernier cas classique : le logement vacant, c’est à dire le logement que vous n’avez pas encore loué, ou encore la période entre deux locataires où aucun bail n’est signé.

En théorie vous êtes obligé de faire des proratas annuelles sur les charges locatives en fonction de l’occupation réelle des locataires. A l’inverse le prorata des charges locatives pendant la période d’inoccupation est en théorie récupérable mais donc en pratique non récupéré.

Principe de déduction des charges locatives non récupérées

Déduction si impayés au départ

Nous avons vu tous les cas où les charges ou réparations locatives récupérables sont non récupérées. Lorsque vous déclarez vos revenus fonciers au régime réel, il est possible de déduire ces charges locatives non récupérées de vos revenus fonciers.

C’est ce qui est précisé à la ligne 225 de la déclaration 2044, comme vous pouvez le voir sur la capture d’écran ci-dessous :

La notice explicative résume le principe de déductibilité qui était déjà détaillé sur le site des impôts :

Charges récupérables non récupérées au départ du locataire :
Il s’agit des dépenses incombant normalement au locataire, que vous avez payées pour son compte (frais de chauffage ou d’éclairage, entretien des ascenseurs, taxes de balayage et d’enlèvement des ordures ménagères, location de compteur, etc.) et dont vous n’avez pu obtenir le remboursement au 31 décembre de l’année de son départ. Ces charges peuvent avoir été engagées au titre de l’année de départ du locataire comme au titre des autres années depuis son entrée dans le logement […]

Le point important à retenir est la possibilité de déduire ses charges récupérables uniquement si elles n’ont pas été récupérées au 31 de l’année de départ.

Le deuxième point important est le fait de « n’avoir pu obtenir le remboursement ». Nous essaierons d’étayer notre analyse avec des éléments de jurisprudence mais pour le moment notre lecture est qu’il faut avoir été en mesure de demander le remboursement de ces sommes au locataire et que le locataire ait refusé de payer.

En d’autres termes vous ne pouvez pas selon nous déduire les charges locatives récupérables non récupérées dans les cas suivants :

• Régularisation des charges non effectuées
• Différence entre charges réelles et forfait de charges

Il reste par contre possible de les déduire en cas d’impayés sur la provision ou sur la régularisation demandée, ainsi qu’en cas de dégradations non couvertes par le dépôt de garantie.

Sur les charges locatives d’un logement vacant l’interprétation est rendue plus simple par le site des impôts qui précise bien que ce sont des charges déductibles.

Déduction des charges récupérées sur le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie doit être déclaré comme un revenu foncier si les retenues effectuées servent à payer un loyer non réglé par le locataire.

Si vous avez un impayé de charges et que vous décidez de les récupérer sur le dépôt de garantie, il est par contre plus simple de ne pas déclarer la part correspondante du dépôt de garantie en revenu, et de la même manière ne pas déduire les charges correspondantes de vos revenus.

Si nous prenons le cas précédent, c’est donc bien les charges, réparations et dégradations non couvertes par le dépôt de garantie que vous pourrez déduire de vos revenus.